【文章內(nèi)容簡介】 后 總建筑面積 近 86萬平米，另外規(guī)劃容積率幾乎在 以下。 大港與丹徒樓市發(fā)展點(diǎn)評(píng) 鎮(zhèn)江走了一條先由主城區(qū)外延擴(kuò)張后到跳出主城區(qū)大力發(fā)展衛(wèi)星城 的過程。上世紀(jì) 90年代，鎮(zhèn)江城市建設(shè)的主方向是丁卯新區(qū)，其外延擴(kuò)張的區(qū)域也主要是東部，但最終成效卻是不太顯著。新世紀(jì)以來，為了順應(yīng)新形勢(shì)，抓住新機(jī)遇，丹徒撤縣建區(qū)，大港成為 新區(qū)龍頭，鎮(zhèn)江全市行政區(qū)劃分了重大調(diào)整，其城市建設(shè)規(guī)劃相應(yīng)也作了重大調(diào)整，丹徒新區(qū)和大港地區(qū)先后被推到城市建設(shè)的最前沿陣地。由此，兩地樓市發(fā)展也揭開了新的一頁。 現(xiàn)象： 大港的工業(yè)經(jīng)濟(jì)一直是鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的一個(gè)亮點(diǎn)，如今大港的樓市也成為鎮(zhèn)江樓市的一個(gè)亮點(diǎn)。如果說前兩年丹徒樓市還是十分火爆，那么 2020 年以來，特別是 2020 下半年以來只能以沉寂來形 容。相反，大港樓市卻顯得空前的旺盛，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年5月份至今，大港樓市的成交量一直占到鎮(zhèn)江樓市成交量的 1/4 以上，成為低迷樓市中難得的亮點(diǎn)和風(fēng)景。 丹徒新區(qū)樓盤的整體入住率不高也一直是困撓丹徒樓市的一大現(xiàn)象。雖然區(qū)政府搬遷過去了，但目前丹徒區(qū)的機(jī)關(guān)工作人員大概沒有幾個(gè)愿意住到新區(qū)的。 體制： 大港因?yàn)楣I(yè)化而帶動(dòng)了城市化，這有其歷史的原因，也是鎮(zhèn)江市 10 多年苦心經(jīng)營的成果。相反，丹徒卻沒有這么幸運(yùn)了，這就注定了丹徒新區(qū)的城市化不會(huì)那么一帆風(fēng)順。從中國的現(xiàn)狀來看，從世界城市化發(fā)展的一般歷程來看，沒 有第二產(chǎn)業(yè)作后盾，城市化是很難推進(jìn)的。因?yàn)橹挥械诙a(chǎn)業(yè)的率先發(fā)展，才能充分帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然后才有城市化的根基。如今的丹徒新區(qū)似乎在探索一條完全顛倒過來的路子，這不能不說是一種體制上的“悖論”：用城市化來帶動(dòng)工業(yè)化。這真是“難為”了丹徒新區(qū)的那些地產(chǎn)開發(fā)商們了！ 購買力： 大港的房子主要是由在大港生活和工作的人在買，這一點(diǎn)大概沒有多大的異議。但丹徒新區(qū)的房子是不是都由在丹徒新區(qū)生活和工作的人在買呢？這卻要打上一個(gè)大大的“？”。這幾年，丹徒新區(qū)投資性購房的比例過高已是一個(gè)不爭的事實(shí)。論購買力，丹徒人的平均 收入水平大概是落后于新區(qū)的，兩地的房價(jià)卻不相上下。隨著房價(jià)的不斷攀升，購房的門檻不斷抬高，肯定會(huì)進(jìn)一步阻礙農(nóng)民進(jìn)城和外來人口進(jìn)城購房置業(yè)，同時(shí)投資性購房比例也會(huì)大幅下降。這就是近期以來丹徒樓市相對(duì)沉寂的主要原因。 預(yù)測(cè)： 如果丹徒新區(qū)經(jīng)濟(jì)不能有一個(gè)突飛猛進(jìn)，如果丹徒新區(qū)二三產(chǎn)業(yè)人口不能有一個(gè)大幅度的增長，那在今后較長一段時(shí)期內(nèi)丹徒新區(qū)的樓市仍不可能走出低谷。 假設(shè)再過 5－ 10 年，如果主城核心區(qū)、南徐新城、谷陽新城能真正連成一體，規(guī)劃真正成為現(xiàn)實(shí)，丹徒新區(qū)人丁興旺，區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛??那時(shí)的大港與丹徒樓市就會(huì) 欣欣向榮。 四、 當(dāng)前國家宏觀調(diào)控對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)的影響 “國六條”對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)業(yè)影響尚不明顯 2020 年 5月 17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開了國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)新措施。 2020 年 5月 29日 ， 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》 。這六項(xiàng)措施及細(xì)則分別是： 一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) (一 )制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。 要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。 各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在 2020 年 9月底前向社會(huì)公布。 直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。 (二 )明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。 “ 十一五 ” 時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自 2020 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 二、進(jìn)一步發(fā)揮 稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用 (三 )調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。 為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求， 從 2020 年 6 月 1 日起，對(duì)購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過 5年 (含 5年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過 5年 (含 5年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。 評(píng)論：由于 營業(yè)稅的征收從 2 年為限提升到 5 年，炒房的邊際成本大大增加，風(fēng)險(xiǎn)加劇，將極大地抑制 “ 以房養(yǎng)房 ” 、 “ 以房養(yǎng)老 ” 的投資、投機(jī)熱情，在 2年期限下尚存的漲價(jià)期望不復(fù)存在。 (四 )嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。 為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例 達(dá)不到 35%等貸款條件的 房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行 不得發(fā)放貸款。 對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。 對(duì)空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 評(píng)論：控制金融風(fēng)險(xiǎn)是本次出臺(tái)政策的話外音，資金實(shí)力不夠檔次的開發(fā)商將在未來淘汰出局，規(guī)范化的操作將有助于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (五 )有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。 為抑制房價(jià)過快上漲，從 2020 年 6月 1 日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購買自住住房且套型建筑面積 90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定。 (六 )保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。 各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )和廉租住房的土地供應(yīng)， 其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%； 土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上 ，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。 (七 )加大對(duì)閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。 對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿 1 年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿 2 年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1／ 3 或已投資額不足 1／ 4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè) 連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置。 評(píng)論：積土地是房價(jià)上漲的重要誘因， 如果可以切實(shí)執(zhí)行相關(guān)政策，勢(shì)必會(huì)加大市場(chǎng)有效供應(yīng)量，從而抑制房價(jià)的過快上漲。同時(shí)，目前大量擁有土地的開發(fā)商將存在資金壓力，合作、合資將有助與行業(yè)發(fā)展。 三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 (八 )嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。 各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過快增長。 2020 年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在 2020 年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不 得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。 四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 (九 )加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。 對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。 (十 )切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。 房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對(duì)捂盤惜售、囤積房 源，惡意炒作、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難 (十一 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。 廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在 2020 年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。 2020 年 年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。 (十二 )規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。 (十三 )積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。 引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。 五、 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度 (十四 )建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。 城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期 公布市場(chǎng)供求和房價(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息。 (十五 )堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對(duì)提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。 此次新政對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，尚有待江蘇省相關(guān)政策出臺(tái)后，方能明顯體現(xiàn)。 新 政實(shí)施前后 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn) “ 暴冷暴熱 ” 的景象 ， 交易量維持與國家未出臺(tái)新政前總體相當(dāng)?shù)乃?（參見下表）： 鎮(zhèn)江網(wǎng)上備案樓盤銷售情況 時(shí) 間 總套數(shù) 總面積 （㎡） 總價(jià) （元） 統(tǒng)計(jì)時(shí)段 1265 2020040120200430 1067 2020050120200531 4 月第四周 401 2020042420200430 5 月第一周 96 2020050120200507 5 月第二周 283 2020050820200514 5 月第三周 320 2020051520200521 5 月第四周 219 2020052220200528 5 月第五周 329 2020052920200604 6 月第 1 周 252 2020060520200611 根據(jù)對(duì) 6 月 1 日?qǐng)?zhí)行國家宏觀調(diào)控前后鎮(zhèn)江的 網(wǎng)上備案樓盤銷售情況 監(jiān)控分析，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)成交并無顯著差異。宏觀調(diào)控對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)影響還未凸現(xiàn)。 鎮(zhèn)江別墅價(jià)格目前無較大增長 國土資源部“ 2020年 6月 1日起停止別墅用地審批”的通知發(fā)出后，將 3 年未果的別墅定義再次推上風(fēng)口浪尖。國土資源部土地利用司副司長李海洋 4月 8日曾較為模糊地表示，別墅是指“獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院的那種，占地面積又相當(dāng)大，容積率非常低的那種”。他還透露，國土資源部準(zhǔn)備出臺(tái)文件明確別墅標(biāo)準(zhǔn)。 2020 年 6月 13日 中國地交會(huì)上，國土資源部地籍司司 長樊志全定義別墅，“別墅現(xiàn)在還是指獨(dú)門獨(dú)院、兩至三層樓形式?！比绻? 這是對(duì)“別墅”的最終定義，這將意味著現(xiàn)在常說的五種別墅中，除了獨(dú)棟別墅，其他形式的聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅將躲過“別墅”的定義而不會(huì)被停止審批用地。樊志全還告訴記者：“對(duì)于已經(jīng)審批同意建設(shè)的別墅，可以繼續(xù)建造，對(duì)于還未審批但確有意向建造別墅的房產(chǎn)商，不予任何理由的審批?！? 鎮(zhèn)江別墅由于開發(fā)量和存量較大，去化較慢，目前無較大的波動(dòng)。 六、 鎮(zhèn)江未來總體市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析 a) 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度還會(huì)加快，有實(shí)力開發(fā)商還在儲(chǔ)備土地 b) 總體 市場(chǎng)處于平穩(wěn)調(diào)整狀態(tài)（量、價(jià)） c) 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于洗牌起步階段，宏觀調(diào)控及相關(guān)政策給房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來一定的壓力，會(huì)淘汰出實(shí)力不足開發(fā)商 d) 鎮(zhèn)江外來人口不足這還是影響未來鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的關(guān)鍵點(diǎn) e) 商品房自住型需求比例較大 f) 房地產(chǎn)價(jià)格增幅平穩(wěn)，增長空間大 g) 可投資開發(fā)土地較多，土地放量較大 h) 未來競爭較為激烈，差異化競爭是取勝的關(guān)鍵之一 i) 鎮(zhèn)江房產(chǎn)受國家宏觀調(diào)控有一定的滯后性，但影響是必然的 j) 隨著學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等城市配套設(shè)施的完善，鎮(zhèn)江市民必然會(huì)改變對(duì)丁卯片區(qū)固有的習(xí)慣性看法和思維 第二部分 項(xiàng)目相關(guān)樓盤調(diào)查分析 一、 項(xiàng)目周邊各片區(qū)（地塊 3 公里范圍內(nèi)自然景觀、人文 /歷史景觀、環(huán)境 /污染情況、地塊交通條件、 主要代表樓盤 /建筑設(shè)施 分析） 以下以學(xué)府路、丁卯橋路、古運(yùn)河、谷陽路、經(jīng)十二路六條主線把地塊 3公里范圍內(nèi)劃分 6大塊一一分析闡述，分別從自然景觀、人文 /歷史景觀、環(huán)境 /污染情況、地塊交通條件、主要代表樓盤 /建筑設(shè)施等展開說明。 學(xué)府路與谷陽北路交口東北片區(qū) A、自然景觀 該片區(qū)地塊位于谷陽北路以東、學(xué)府路以北區(qū)域，北臨長江；主要為教育集中區(qū)域，隨著江蘇大學(xué)的規(guī)劃建設(shè)，自然環(huán)境進(jìn)一步提升。 B、人文 /歷史景觀 該片區(qū)學(xué)府路 與谷陽北路交口處為丹徒中學(xué)、撤鄉(xiāng)設(shè)鎮(zhèn)后的象山鎮(zhèn)政府也在此片區(qū)的學(xué)府路上、其余大部分區(qū)域?yàn)榻K大學(xué)用地、戴家山遺址在此區(qū)域內(nèi)。該片區(qū)人為歷史氣息較濃厚。 C、環(huán)境 /污染情況 本片區(qū)臨江，又為教育區(qū)域，但江蘇大學(xué)正處于其他校區(qū)集中于此