【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0年地價(jià)樓價(jià)上漲”。顧云昌表示， 2020年的樓市是錢松地緊的樓市，資金流動(dòng)泛濫，人民幣升值預(yù)期，使熱錢紛紛流入樓市，同時(shí)，土地呈不斷收緊的狀態(tài)；其次，旺盛的需求出現(xiàn)，包括自住性需求和投資性需求，而且，現(xiàn)在越來(lái)越趨向“ 6個(gè)人供一套房子”，則雙方父母加上一對(duì)小夫妻，購(gòu)買力強(qiáng)勁。同時(shí) ，國(guó)民一直以來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的鐘情也帶來(lái)了擋不住的投資需求；第三，在強(qiáng)勁的需求面前，供應(yīng)顯得嚴(yán)重不足，在住房方面， 2020 年全國(guó)竣工面積是 億平方米，而銷售面積去到 億平方米，供是求的兩倍多；在土地方面，照樣供不應(yīng)求，“面粉賣得比面包貴”是 2020年才出現(xiàn)的，開(kāi)發(fā)商恐慌性買地，老百姓也恐慌性買房。 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展對(duì)土地需求的壓力繼續(xù)增大、商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)走高和土地資源的相對(duì)稀缺性，決定了土地價(jià)格增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。雖然 2020年地價(jià)增幅仍小于其他多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但季度數(shù)據(jù)中已出現(xiàn)了居住地價(jià)與房?jī)r(jià)增 幅基本持平甚至略高的跡象 。 吳江土地市場(chǎng) 吳江 07年共出讓土地面積 ㎡，總建筑面積為 ㎡ ,總成交價(jià) ，超起拍價(jià) ，平均超起拍價(jià)幅度為 %，整體平均樓板價(jià)為 /㎡。 07 年各鄉(xiāng)鎮(zhèn)出讓土地情況匯總表 鎮(zhèn)別 地塊數(shù)量 地塊面積：㎡ 所占比重 成交價(jià)：萬(wàn)元 所占比重 超起拍價(jià)：萬(wàn)元 超起拍價(jià)比例 總建筑面積：㎡ 所占比重 平均樓板價(jià) 松陵 11 % % % % 運(yùn)東 2 % % % % 同里 4 % % % % 盛澤 7 % % % 353250 % 橫扇 1 % % % % 七都 2 % % % % 震澤 7 % % % % 汾湖 16 % % % % 平望 0 0 % 0 % 0 % 0 % 0 桃源 0 0 % 0 % 0 % 0 % 0 合計(jì) 50 % % % % 07年吳 江各鄉(xiāng)鎮(zhèn)出讓土地面積分析23%1%2%12%2%1%11%48%松陵 運(yùn)東 同里 盛澤 橫扇 七都 震澤 汾湖 07 年吳江各月土地出讓情況 時(shí) 間 數(shù)量 土地面積 所占比重 建筑面積 所占比重 成交價(jià) 所占比重 樓板價(jià) 24 % % % 3 % % % 4 % % % 2 % % % 5 % % % 5 % % % 7 % % % 合計(jì) 50 % % % 07年吳江個(gè)月出讓土地情況020200040000060000080000010000001202000 土地面積 建筑面積 07年吳 江各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交總價(jià)情況050000100000150000202000250000松陵 運(yùn)東 同里 盛澤 橫扇 七都 震澤 汾湖成交價(jià)：萬(wàn)元 超起拍價(jià)：萬(wàn)元 07 年吳江各類型物業(yè)土地出讓情況 土地性質(zhì) 土地?cái)?shù)量 土地面積 所占比重 總成交價(jià) 所占比重 超起拍價(jià) 超起拍價(jià)比例 總建筑面積 所占比重 樓板價(jià) 純住宅 6 141893 % % % % 商住 14 % % % % 商業(yè)、商服 2 % % % % 商業(yè) 15 % % % % 商服 13 % % % % 50 % % % % 0 7 年吳江土地出讓個(gè)月成交總價(jià)050000100000150000202000 成交總價(jià)：萬(wàn)元 07 年吳江各種性質(zhì)土地出讓情況0500000100000015000002020000250000030000003500000純住宅 商住 商業(yè) 、 商服 商業(yè) 商服土地面積 總建筑面積 07 年吳江各種性質(zhì)土地成交總價(jià)情況050000100000150000202000250000300000純住宅 商住 商業(yè) 、 商服 商業(yè) 商服總成交價(jià) 超起拍價(jià) 就土地價(jià)格增幅情況而言： 增幅比例最高的為同里，平均增幅超過(guò) 70%，其次為松陵、運(yùn)東平均增幅也都超過(guò) 65%，增長(zhǎng)幅度最小的為震澤鎮(zhèn)，震澤鎮(zhèn)推地量總量為 22 萬(wàn)多㎡，震澤被 評(píng)為 “中國(guó)蠶絲被之鄉(xiāng)”、“中國(guó)亞麻絹紡名鎮(zhèn)”而且還是擁有新申集團(tuán)、七寶集團(tuán)等全國(guó)知名企業(yè)，整體發(fā)展勢(shì)頭迅猛， 07年更是出現(xiàn)了十個(gè) 項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的大手筆 。橫扇鎮(zhèn)本為增幅最小的，但因?yàn)橹挥幸粔K土地推出，不能反映真實(shí)水平。 就推地?cái)?shù)量而言： 集中在汾湖、松陵、盛澤、震澤等 4個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，這四個(gè)鎮(zhèn)區(qū)占吳江 07 年拍賣總量的 90%以上。最多的依舊為汾湖、松陵、震澤、盛澤四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，共推出 41塊土地 ,占總推地塊數(shù)量的 82%。 07年桃源、平望則沒(méi)有商品房推出，但是平望 07 年推出多塊工業(yè)用地，且交通位置卓越，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。 就單塊地塊建筑體量而言： 07 年吳江推出面積最大的單塊土地毫無(wú)疑問(wèn)的屬于 07年的 “地王”松陵 人民路南側(cè)、中山南路西側(cè)被恒達(dá)和偉業(yè)聯(lián)手獲得總價(jià) 403畝地塊。 07年吳江所推地塊整體面積偏小，多半都在 5萬(wàn)㎡一下的小型地塊。但汾湖區(qū)所推地塊單體都在將近十萬(wàn)㎡，成為吳江房產(chǎn)大戶。 就土地性質(zhì)而言： 吳江土地性質(zhì)分為純住宅、商住、商業(yè)、商服、商業(yè)和商服五種性質(zhì)。 07年吳江以商住為主，商住性質(zhì)的總推地量為 ㎡，占總推地量的 80%，總建筑面積為 ㎡，也占到總推地量的 80。其他性質(zhì)的用地者都在十萬(wàn)左右。松陵所推地塊多為商住、商服，正印證了城市發(fā)展需要商業(yè)配套輔助的不變規(guī)律。汾湖則以住宅為主，加以少量商服。盛澤、震澤則多以 商住為主，盛澤還有多塊公共屬性的用地。 就推地價(jià)格而言：“ 地王 ” 被恒達(dá)和偉業(yè)聯(lián)手的總價(jià)在 403畝綜合用地，毫無(wú)疑問(wèn)的摘得。吳江 07年出讓土地總價(jià)款在 ，這一塊地占全年總價(jià)的近 1/3。目前已經(jīng)動(dòng)工，項(xiàng)目名稱為奧林清華三期 —— 世紀(jì)公園。 就開(kāi)發(fā)商拿地量而言： 蘇州汾湖城建房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以 總面積 ㎡， 07年吳江最大的地主。緊隨其后的為吳江市恒達(dá)城建開(kāi)發(fā)有限公司由于跟江蘇偉業(yè)集團(tuán)聯(lián)手獲得 403畝地王，之間具體比例分配不清楚，所以無(wú)法 準(zhǔn)確估算其面積，但是從項(xiàng)目命名為奧林清華三期來(lái)看，估計(jì)應(yīng)該是恒達(dá)所占比重相對(duì)要大一些。其他囤地比較多的開(kāi)發(fā)商有吳江絲綢股份有限公司、吳江市眾業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等，囤地面積都在 5萬(wàn)方以上。 就平均樓板價(jià)而言： 基本上可以按經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展區(qū)域劃分為三個(gè)梯隊(duì)。 第一梯隊(duì)：松陵、同里、盛澤，平均樓板價(jià)都在 1500元 /㎡以上，其中松陵、同里因?yàn)橄嚓P(guān)文件說(shuō)將劃歸蘇州，另外松陵為市政府所在地，同里為江南著名古鎮(zhèn)，且緊鄰蘇州、松陵。盛澤為吳江經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且整體商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展成熟，樓板價(jià)高也是理所當(dāng)然。 第二梯隊(duì)：運(yùn)東、 七都，平均土地樓板價(jià)在 10001500元 /㎡。運(yùn)東為吳江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)整體發(fā)展勢(shì)頭迅猛，并且與松陵只有一河之隔，房?jī)r(jià)與松陵差距在500元 /㎡左右，樓板價(jià)差距也體現(xiàn)了這一點(diǎn)。七都也是吳江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重鎮(zhèn)，目前房產(chǎn)價(jià)格也是吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)最高的。 第三梯隊(duì)：其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)，平均樓板價(jià)在 1000元 /㎡以下，房產(chǎn)市場(chǎng)上升空間更大，特別是震澤和平望，震澤本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁， 07年推地量更是達(dá)到 22萬(wàn)㎡未來(lái)將會(huì)有大量的商品房推出。 總而言之： 07年風(fēng)起云涌的吳江土地市場(chǎng)，是吳江房產(chǎn)發(fā)展史上出讓土地最多的一年，同時(shí)也是吳江房產(chǎn)發(fā)展的重要的一 年。 吳江 07 年土地供應(yīng)情況 成交 日期 鎮(zhèn)別 宗地位置 土地受讓人名稱 土地 性質(zhì) 用 途 面積：㎡ 容積率 建筑密度 綠化率 起拍價(jià) 元 /㎡ 實(shí)際成交價(jià)元 /㎡ 成交總額萬(wàn)元 超起始價(jià)萬(wàn)元 2020. 盛澤 盛澤鎮(zhèn)郎中蕩東側(cè) 蘇州錦華苑建設(shè)發(fā)展管理有限公司 增量 住宅（商業(yè) 2%） ≤ ≤ 25 ≥ 35 1300 2450 2020. 汾湖 汾湖鎮(zhèn)蘆莘 公路東側(cè) 蘇州汾湖城建房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 增量 商服（ 50%為倉(cāng)儲(chǔ)式大賣場(chǎng)） ≤ ≤ 55 ≥ 30 750 2320 2020. 震澤 鎮(zhèn)南路華豐電子對(duì)面 吳根全 增量 住宅、商服商服占 10% 65192 ≤ ≤30% ≥ 30% 1200 1220 2020. 七都 七廟港社區(qū)船菜港西側(cè) 吳江華信房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 增量 商服 ≤ ≤ 45 ≥ 40 980 2020. 松陵 松陵新世紀(jì) 公園南側(cè) 東恒盛投資 發(fā)展公司 增量 商服（住 宿） ≤ 26 ≥ 30 675 1415 2020. 七都 七都教師新 村南側(cè) 蘇州金字房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 增量 住宅 ≤32% ≥ 35% 700 2070 2020. 橫扇 橫扇文廣路南側(cè) 2號(hào) 蘇州浙甌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 增量 商住（商業(yè)占 50%，獨(dú)立建筑） ≤ ≤35% 30% 1000 1020 2020. 震澤 震澤交管所、農(nóng)商行南側(cè) 周建娥 增量 商 服 862 ≤ ≤60% ≥ 20% 1600 4500 2020. 震澤 震澤鎮(zhèn)原八都社區(qū) 吳全生 增量 住 宅 ≤ ≤30% ≥ 30% 1065 2120 2020. 同里 同里時(shí)代花 園西側(cè) 吳江恒宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 增量 住 宅 ≤30％ ≥ 35％ 1200 2300 2020. 汾湖 汾湖鎮(zhèn)南京 路北側(cè) 上海中錦投資有限公司 增量 商住（商業(yè) 占 5％） ≤ ≤25% ≥ 30% 1500 2020 ≤ 2020. 松陵 松陵人民路南側(cè)、中山南路西側(cè) 丁國(guó)英 增量 商?。ㄉ虡I(yè) 占 25％） ≤ ≤32% ≥ 30% 3400 6020 成交 日期 鎮(zhèn)別 宗地位置 土地受讓人名稱 土地 性質(zhì) 用 途 面積：㎡ 容積率 建筑密度 綠化率 起拍價(jià) 元 /㎡ 實(shí)際成交價(jià)元 /㎡ 成交總額萬(wàn)元 超起始價(jià)萬(wàn)元 2020. 汾湖 汾湖鎮(zhèn)汾湖公路東側(cè) 蘇州汾湖城建房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 增量 商?。ㄉ虡I(yè) 占 20％） ≤ ≤34% ≥ 25% 900 900 0 2020. 汾湖 汾湖鎮(zhèn)汾湖公路東側(cè) 蘇州汾湖投資發(fā)展有限公司 增量 商住（ 商業(yè)占 20％） ≤ ≤ 34% ≥ 25% 900 900 0 2020. 松陵 鱸鄉(xiāng)南路西側(cè) 蘇州工業(yè)園區(qū)復(fù)興石油制品銷售有限公司 增量 商業(yè)（加油 站） 4000 ≤ ≤ 8% 依托周圍環(huán)境 布置 800 4820 1928 1608 2020. 汾湖 汾湖鎮(zhèn)汾湖公路東側(cè) 蘇州汾湖城建房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 增量 商?。ㄉ虡I(yè) 占 20％） ≤ ≤34% ≥ 25% 900 900 0 2020. 震澤 震澤鎮(zhèn)德科廠西側(cè) 吳江市眾業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司 增量 商?。ㄉ虡I(yè) 占 20％） ≤ ≤35% ≥ 30% 1100 1120 2020. 汾湖 汾湖鎮(zhèn)汾湖公路東側(cè) 蘇州汾湖城建房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 增量 商?。ㄉ虡I(yè) 占 20％） ≤ ≤34% ≥ 25% 900 900 0 2020. 汾湖 汾湖鎮(zhèn)汾湖公路東側(cè) 蘇州汾湖城建房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 增量 商?。ㄉ虡I(yè) 占 20％） ≤ ≤34% ≥ 25% 900 900 0 2020. 松陵 市區(qū)人民路、長(zhǎng)安路交叉 口 劉衛(wèi)國(guó) 增量 其他商服（副食品 市場(chǎng)） ≤ ≤35% ≥ 25% 1245 2585 2020. 運(yùn)東 運(yùn)東金富華大酒店西側(cè) 吳江市眾業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 增量 其他商服（酒店、產(chǎn)權(quán)不分割） ≤ ≤40％ ≥ 30％ 900 2800 2020. 盛澤 盛澤東盛步行街西南側(cè) 蘇州東盛置業(yè)有限公司 存量 多層停車 庫(kù) 80% 屋頂綠 化 1050 1620 2020. 同里 同里鎮(zhèn)原眼鏡廠 蘇州市新滄浪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 存量 其他商服（會(huì)所） 4226 ≤ ≤25％ ≥ 40％ 1000 1500 2020. 松陵 松陵新外貿(mào) 大樓東側(cè) 吳江市恒達(dá)城建開(kāi)發(fā)有限公司 增量 其他商服（辦公） ≤30％ ≥ 25％ 2400 3600 成交 日期 鎮(zhèn)別 宗地位置 土地受讓人名稱 土地 性質(zhì) 用 途 面積：㎡ 容積率 建筑密度 綠化率 起拍價(jià)