【文章內容簡介】 使用效率，但相應增加企業(yè)的運營成本，并推動房價上漲。 土地市場抬高行業(yè)準入門檻，異地開發(fā)商資金優(yōu)勢明顯 2020 年，有 5 家外地開發(fā)企業(yè)在天津土地市場取得 4 幅土地，其中不乏新松集團、陽光鑫地等知名企業(yè)。這 5 家公司取得的土地總面積達到 萬平方米，土地出讓金額為 億元，占天津土地交易總額的 52%。特別是由中新集團（控股）有限公司與北京新松投資集 團有限公司聯(lián)合中標的位于東馬路的面積達 80 萬平方米的地塊，成交地價達到 億元，創(chuàng)下了天津有史以來單幅招標土地的成交最高價。由于天津經營性土地全部采 用“招拍掛”的形式，這也為外埠開發(fā)商進入天津市場創(chuàng)造了條件。成功在天津拿地的外地企業(yè)一般擁有較強的資金實力和品牌優(yōu)勢，他們進入天津市場有利于提高房地產市場整體水平，也無形中提高了行業(yè)準入門檻。 大宗土地出讓助推規(guī)模開發(fā)，中大盤主導未來市場 據統(tǒng)計， 2020 年天津土地交易中心成交的 18 幅土地中，占地面積超過 10 萬平方米的有7 幅，土地出讓金總額為 億元，平均單幅土地面積達到 50 萬平方米左右。以平均容積率 計算，則單個項目的平均建筑面積達到 90 萬平方米。與 2020 年相比， 04 年以“招掛拍”形式成交的 大宗土地數量明顯上升。一方面政府希望引進實力型開發(fā)商，通過整體開發(fā)帶動城市建設升級。另一方面，本市大宗土地的成交情況顯示出雖然地價上漲幅度較大，但開發(fā)商對土地資源仍有較強的吸納能力。對于企業(yè)而言，開發(fā)中、大型樓盤不僅有利于形成社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢，同時，采取分期開發(fā)及產品多元化的策略也有利于降低經營風險。從 2020 年的土地成交情況，可以看出未來幾年天津商品住宅供應市場仍以中、大型項目占據主導位置，且競爭更趨激烈。 商業(yè)、辦公用地需求增長穩(wěn)定，郊區(qū)土地市場潛力可觀 2020 年天津土地市場的另一特點是 商業(yè)及辦公等非住宅用地需求較為旺盛，特別是位于市中心區(qū)域的商建及辦公用地，成交價格居高不下，這顯示天津的商業(yè)與辦公物業(yè)還有較大上升空間。近兩年來，海河兩岸開發(fā)改造帶動了大量公建項目建設，對天津市大型商貿公建建設起了較大推動作用，并有效提高中心城區(qū)的經濟功能和環(huán)境品位。總體來看，目前天津市的商貿、公建用地供應比重較低，隨著海河開發(fā)力度加大，天津公建用地還將進一步積極吸引外資，加大招商力度。 另一方面，隨著中心城區(qū)商品房開發(fā)日趨飽和，天津四郊五縣以及濱海新區(qū)的房地產市場迎來新的發(fā)展契機。從保稅區(qū)整體推出的 31 幅 土地，以及西青區(qū)、東麗區(qū)土地市場的異軍突起，可以看出郊區(qū)土地市場在扮演越來越重要的角色。 ? 2020 年天津土地市場趨勢預測 土地市場更加透明、公開，政府繼續(xù)完善以市場為導向的土地調控機制 隨著各項配套法規(guī)日臻完善，天津土地有形市場也將向更加公開、透明的方向邁進。不僅經營性土地嚴格實行“招拍掛”制度，同時，對于存在歷史遺留問題的協(xié)議土地，也將在未來幾年加緊清查力度，以期盤活現(xiàn)有資源，提高土地使用效率。屆時，擁有資金及規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)將贏得更多的土地資源。 由于土地資源的特殊性以及政府對土地市場的壟斷地位，使得調 節(jié)土地供應成為政府對國民經濟進行宏觀調控的有力舉措。為保障房地產行業(yè)的健康有序發(fā)展，今后國家及地方政府部門將繼續(xù)完善從行政手段向市場化轉變的土地調控機制，土地市場受政策層面影響較大。 土地市場需求保持旺盛， 05 年土地成交規(guī)模增長穩(wěn)定 從 2020 年天津土地交易中心公布的成交數據來看，天津公建及住宅用地仍然保持較高水平，并且土地市場的供需兩旺行情還將保持較長一段時間。預計 05 年天津土地成交規(guī)模保持 在 600 萬平方米以上，與 04 年基本持平。中原認為，明年天津土地成交規(guī)模增長平穩(wěn)的原因主要有以下幾點：隨著城市功 能和基礎設施日趨完善，開發(fā)商對天津樓市前景看好，土地需求持續(xù)增長；其次，目前天津地價提升是恢復性增長而非虛漲，不會抑制正常購地需求；再次天津普遍實行招標、拍賣、掛牌供地方式，有利于創(chuàng)造公正、公開的拿地環(huán)境。最后，在04 年的“ ”大限之后，存量土地將加大清理力度并推向市場，進而拉動成交規(guī)模上升。可以預見， 05 年土地市場仍將是天津開發(fā)企業(yè)綜合實力的角力場。 地價仍有較大上升空間，但漲幅逐漸趨緩 據國土資源部統(tǒng)計， 2020 年，天津的商業(yè)及住宅用地價格同比漲幅分別為 %和%，這兩項指標在全國 30 個主要城市中均位居首位?？傮w來看，天津的土地市場正逐步走向成熟理性，地價呈現(xiàn)與當地經濟發(fā)展水平相適應的特征。未來幾年，天津地價還有較大提升空間，但隨著天津經濟總量提升，地價上升趨勢逐漸趨于平緩。據統(tǒng)計，目前國內大多數經濟發(fā)達城市地價水平逐漸趨于平穩(wěn)，地價變化漲幅不大。表現(xiàn)最明顯的是北京、上海、廣州、深圳、南京。 2020 年北京市各類地價增長率均在 3%左右，上海市各類地價增長率為5%左右，均大大低于 2020 年的增長率。廣州市的住宅地價、深圳市的商業(yè)地價還出現(xiàn)負增長。隨著天津土地市場及價格形成機制日趨完善，天津 地價水平將逐漸趨于平穩(wěn)。同時，開 發(fā)重心向外轉移，郊區(qū)土地所占比重越來越高，這也促使天津整體地價保持平穩(wěn)運行，不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。 土地市場競爭更趨激烈，催生合作方式及融資渠道創(chuàng)新 由于從長遠來看，地價呈穩(wěn)中有升態(tài)勢。為儲備更多的土地資源，擁有較強資金實力的開發(fā)企業(yè)傾向于在地價上漲之前拍得土地，從而加劇市場競爭。地價的高企也將催生出新的合作方式及融資渠道。 2020 年，泰達與萬通通過股權合作開發(fā)泰達城，中新集團與北京新松公司聯(lián)手中標市中心“地王”，都預示未來天津以土地為載體的競合將上升到一個新的高 度。 商品房市場 ? 供應市場回顧及展望 ? 歷年房地產投資分析 19 96 20 04 年天津市房地產投資額統(tǒng)計7 1 .5 18 0 .81 0 6 .71 1 6 .9 61 6 1 .2 72 1 1 .3 92551 3 3 .9 31 7 5 .8 41 3 .0 %3 2 .1 %9 .6 %1 4 .5 %2 0 .4 %9 .0 %2 0 .2 % 2 0 .6 %0501001502002503001996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年預計億元00 .0 50 .10 .1 50 .20 .2 50 .30 .3 5房地產投資額 房地產投資額同比增幅 房地產投資額是反映一個城市房地產市場總體規(guī)模及活躍程度的重要指標。從上圖可以看出，從 1999 年開始，天津房地產投資額呈平穩(wěn)走高態(tài)勢。 2020 年，天津房地產投資額預 計達到 255 億元，繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢?？傮w而言，天津的房地產投資增長情況與國民經濟發(fā)展速度相適應，房地產投資在整個固定資產投資中的比重保持穩(wěn)定。 ? 歷年新上市商品房分析 19 96 20 04 年天津市房地產新上市商品房統(tǒng)計2 9 4 .8 83 7 8 .9 81 1 2 9 .88 6 8 .8 8 8 8 9 .16 4 9 .8 36 9 0 .3 210004 8 5 .8 92 8 .5 %1 9 8 .1 %2 3 .1 % 2 0 .6 %1 2 .5 %3 3 .7 % 3 6 .8 %2 9 .6 %0200400600800100012001996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年預計億元0 .500 .511 .522 .5當年新增商品房上市量 新增商品房上市量增幅（ 數據來源：天津市房管局） 統(tǒng)計天津歷年取得銷售許可證的商品房新上市量，可以看出本市歷年新增商品房供應量的變化走勢。從 1998 年以后，為平衡供需結構，天津市政府部門嚴格控制商品房銷售許可證的發(fā)放，新增上市量從 1998 年逐年下滑，至 2020 年開始止跌回升。特別是近幾年來，新增商品房上市量與需求規(guī)?；具m應，空置量進一步降低。 2020 年前三個季度，天津新上市商品房達到 746 萬平方米，全年新增供應量預計在 1000 萬平方米，同比增長 %。 ? 2020 年供應市場總結 回顧 2020 年天津商品房供應市場狀況 ，可以看出主要存在以下幾個特點： 全年新上市商品房總量低于商品房成交量，但高檔商品房供過于求。 2020 年，天津新上市商品房預計在 1000 萬平方米左右，而同期商品房銷售面積在 1250萬平方米左右，總體而言，市場處于供略小于求狀態(tài)。但從細分市場來看，高檔商品房 (包括公寓及別墅 )明顯供過于求，普通商品房供不應求。 2020 年下半年，政府部門出臺一系列調控 措施，確保大量普通商品房上市，結構性的供需失衡問題有所緩解。但未來幾年，供需結構平衡問題仍然是影響天津樓市發(fā)展的關鍵。 商品房整體品質提升顯著，房價上漲較快 2020 年上半年，天津商品房成交量驟升，房價也一路走高。進入下半年，新增商品房放量入市，房價上升勢頭有所緩和。房價上漲一方面受需求及成本拉動，另一方面則與本市商品房整體品質提升直接相關。 2020 年，以時代奧城、水木天成為代表的一批中、高檔樓盤，在產品細節(jié)以及社區(qū)環(huán)境等方面品質提升明顯，在市場上也贏得了不俗的銷售業(yè)績。從供應市場來看，天津樓市開發(fā)水平逐漸與國內一線城市接軌，并涌現(xiàn)出一些在國內擁有較高知名度的代表性樓盤。 開發(fā)商對市場變化反應更加迅速，產品創(chuàng)新仍有很大挖潛空間 2020 年天津房地產市場波動較 大，這對于天津開發(fā)商的反應速度和應變能力也一個考驗。 2020 年上半年，天津房價上漲較快，受總價制約因素影響，中、小戶型住宅需求上升。面對這一變化，一些開發(fā)商積極求變以適應市場需求，從而在市場中占據主動。今年下半年，一些主打中、小戶型的項目批量上市，還有一些計劃在 05 年上市的項目，也對戶型配比加以調整，經濟型、實用型商品房比例有所上升。以需求為導向已經成為本市開發(fā)企業(yè)共識，但另一方面， 2020 年天津樓市創(chuàng)新亮點不多，缺乏能夠提升整體市場的特色樓盤。在產品細節(jié)、營銷理念和售后服務方面，天津樓市還有很大潛力可以挖 掘。 ? 2020 年供應市場預測 2020 年，天津房地產供需狀況并未發(fā)生結構性調整，區(qū)域市場仍處于平穩(wěn)上升期。隨著本市一批中、小型開發(fā)企業(yè)囿于資金及項目操作能力被淘汰出局，一些來自國內一線城市的外地開發(fā)商補充進來。此消彼長之下，不僅帶動本地房地產市場升級，也使 2020 年的天津供應市場保持平穩(wěn)。預計 2020 年天津房地產投資額將達到 300 億左右，同比增長 20%。受開發(fā)綜合成本上升影響，新增商品房上市量不會出現(xiàn)與房地產投資額同步增長的情況。同時，政府部門更趨向于使用市場化手段調節(jié)供應結構，新上市商品房與需求規(guī)模相 適當。預計 2020 年新增商品房上市量保持在 1000 萬平方米左右，與 2020 年基本持平。其判斷依據主要有以下幾點： ? 房地產行業(yè)的周期性以及天津樓市長期以來的穩(wěn)健發(fā)展勢頭，決定 2020 年房地產投資 不會出現(xiàn)大起大落的情況。 ? 受房地產開發(fā)成本 (包括購地成本、信貸成本等 )上升的影響， 05 年天津房地產投資額 將保持慣性增長。國內通脹、加息等經濟因素也對房地產投資產生一定的制約作用。 ? 隨著土地市場的完善，天津房地產的開放性進一步加強。外資及外地開發(fā)商在津投資有望進一步增加，從而拉動本市房地產投資較大幅度上升。 ? 2020 年天津房地產供應市場的一些特點： ? 高檔住宅 (包括高檔公寓與別墅 )市場增長穩(wěn)定，但整體仍處于供過于求狀態(tài)。普通住宅市場延續(xù)供不應求態(tài)勢，與 2020 年相比， 2020 年天津供需市場更趨合理，但仍需警惕結構失衡危險。 ? 板塊效應更趨明顯， 2020 年，天津的海河板塊、西北板塊、北部中心區(qū)、梅江南板塊、快速路沿線板塊供需市場活躍，整體開發(fā)模式日益成熟。這幾大板塊將占據天津商品房供應市場的主體。 ? 城市基礎建設及交通功能日趨完善，地鐵效應、奧運效應、快速路效應成為支撐天津樓市的重要利好題材。在大規(guī)模城市改造的進程中，商 品房配套設施更加完善，內在價值進一步提升。 ? 從供應區(qū)域來看， 2020 年天津市中心改造區(qū)域及城郊地區(qū)平分秋色，成為天津商品房供應市場的兩大方向。由海河改造帶動的老城廂、泰達城開發(fā)，位于西北郊的瑞景區(qū)域以及位于西南的梅江南板塊重新發(fā)力，可視為 2020 年本市市區(qū)項目及城郊開發(fā)的代表作。 ? 民營企業(yè)依然占據房地產開發(fā)主導地位，外地開發(fā)商在住宅供應市場的比重及影響日益提高。外地開發(fā)企業(yè)通過項目合作或獨立開發(fā)的形式，借助品牌優(yōu)勢及產品創(chuàng)新，在天津樓市逐漸占據一席之地。 ? 需求市場回顧與展望 ? 天津歷年商品房成交 統(tǒng)計 天津歷年商品房銷售情況統(tǒng)計及預測210336383630 660 645102212505 9 .88 6 .49 4 .11