【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 使用效率，但相應(yīng)增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，并推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 土地市場(chǎng)抬高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，異地開(kāi)發(fā)商資金優(yōu)勢(shì)明顯 2020 年，有 5 家外地開(kāi)發(fā)企業(yè)在天津土地市場(chǎng)取得 4 幅土地，其中不乏新松集團(tuán)、陽(yáng)光鑫地等知名企業(yè)。這 5 家公司取得的土地總面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，土地出讓金額為 億元，占天津土地交易總額的 52%。特別是由中新集團(tuán)（控股）有限公司與北京新松投資集 團(tuán)有限公司聯(lián)合中標(biāo)的位于東馬路的面積達(dá) 80 萬(wàn)平方米的地塊，成交地價(jià)達(dá)到 億元，創(chuàng)下了天津有史以來(lái)單幅招標(biāo)土地的成交最高價(jià)。由于天津經(jīng)營(yíng)性土地全部采 用“招拍掛”的形式，這也為外埠開(kāi)發(fā)商進(jìn)入天津市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。成功在天津拿地的外地企業(yè)一般擁有較強(qiáng)的資金實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，他們進(jìn)入天津市場(chǎng)有利于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)整體水平，也無(wú)形中提高了行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻。 大宗土地出讓助推規(guī)模開(kāi)發(fā)，中大盤(pán)主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年天津土地交易中心成交的 18 幅土地中，占地面積超過(guò) 10 萬(wàn)平方米的有7 幅，土地出讓金總額為 億元，平均單幅土地面積達(dá)到 50 萬(wàn)平方米左右。以平均容積率 計(jì)算，則單個(gè)項(xiàng)目的平均建筑面積達(dá)到 90 萬(wàn)平方米。與 2020 年相比， 04 年以“招掛拍”形式成交的 大宗土地?cái)?shù)量明顯上升。一方面政府希望引進(jìn)實(shí)力型開(kāi)發(fā)商，通過(guò)整體開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)升級(jí)。另一方面，本市大宗土地的成交情況顯示出雖然地價(jià)上漲幅度較大，但開(kāi)發(fā)商對(duì)土地資源仍有較強(qiáng)的吸納能力。對(duì)于企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)中、大型樓盤(pán)不僅有利于形成社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，采取分期開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品多元化的策略也有利于降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從 2020 年的土地成交情況，可以看出未來(lái)幾年天津商品住宅供應(yīng)市場(chǎng)仍以中、大型項(xiàng)目占據(jù)主導(dǎo)位置，且競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 商業(yè)、辦公用地需求增長(zhǎng)穩(wěn)定，郊區(qū)土地市場(chǎng)潛力可觀 2020 年天津土地市場(chǎng)的另一特點(diǎn)是 商業(yè)及辦公等非住宅用地需求較為旺盛，特別是位于市中心區(qū)域的商建及辦公用地，成交價(jià)格居高不下，這顯示天津的商業(yè)與辦公物業(yè)還有較大上升空間。近兩年來(lái)，海河兩岸開(kāi)發(fā)改造帶動(dòng)了大量公建項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)天津市大型商貿(mào)公建建設(shè)起了較大推動(dòng)作用，并有效提高中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位。總體來(lái)看，目前天津市的商貿(mào)、公建用地供應(yīng)比重較低，隨著海河開(kāi)發(fā)力度加大，天津公建用地還將進(jìn)一步積極吸引外資，加大招商力度。 另一方面，隨著中心城區(qū)商品房開(kāi)發(fā)日趨飽和，天津四郊五縣以及濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。從保稅區(qū)整體推出的 31 幅 土地，以及西青區(qū)、東麗區(qū)土地市場(chǎng)的異軍突起，可以看出郊區(qū)土地市場(chǎng)在扮演越來(lái)越重要的角色。 ? 2020 年天津土地市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 土地市場(chǎng)更加透明、公開(kāi)，政府繼續(xù)完善以市場(chǎng)為導(dǎo)向的土地調(diào)控機(jī)制 隨著各項(xiàng)配套法規(guī)日臻完善，天津土地有形市場(chǎng)也將向更加公開(kāi)、透明的方向邁進(jìn)。不僅經(jīng)營(yíng)性土地嚴(yán)格實(shí)行“招拍掛”制度，同時(shí)，對(duì)于存在歷史遺留問(wèn)題的協(xié)議土地，也將在未來(lái)幾年加緊清查力度，以期盤(pán)活現(xiàn)有資源，提高土地使用效率。屆時(shí)，擁有資金及規(guī)模優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將贏得更多的土地資源。 由于土地資源的特殊性以及政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷地位，使得調(diào) 節(jié)土地供應(yīng)成為政府對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的有力舉措。為保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，今后國(guó)家及地方政府部門(mén)將繼續(xù)完善從行政手段向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變的土地調(diào)控機(jī)制，土地市場(chǎng)受政策層面影響較大。 土地市場(chǎng)需求保持旺盛， 05 年土地成交規(guī)模增長(zhǎng)穩(wěn)定 從 2020 年天津土地交易中心公布的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，天津公建及住宅用地仍然保持較高水平，并且土地市場(chǎng)的供需兩旺行情還將保持較長(zhǎng)一段時(shí)間。預(yù)計(jì) 05 年天津土地成交規(guī)模保持 在 600 萬(wàn)平方米以上，與 04 年基本持平。中原認(rèn)為，明年天津土地成交規(guī)模增長(zhǎng)平穩(wěn)的原因主要有以下幾點(diǎn)：隨著城市功 能和基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，開(kāi)發(fā)商對(duì)天津樓市前景看好，土地需求持續(xù)增長(zhǎng)；其次，目前天津地價(jià)提升是恢復(fù)性增長(zhǎng)而非虛漲，不會(huì)抑制正常購(gòu)地需求；再次天津普遍實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌供地方式，有利于創(chuàng)造公正、公開(kāi)的拿地環(huán)境。最后，在04 年的“ ”大限之后，存量土地將加大清理力度并推向市場(chǎng)，進(jìn)而拉動(dòng)成交規(guī)模上升。可以預(yù)見(jiàn)， 05 年土地市場(chǎng)仍將是天津開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力的角力場(chǎng)。 地價(jià)仍有較大上升空間，但漲幅逐漸趨緩 據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)， 2020 年，天津的商業(yè)及住宅用地價(jià)格同比漲幅分別為 %和%，這兩項(xiàng)指標(biāo)在全國(guó) 30 個(gè)主要城市中均位居首位?？傮w來(lái)看，天津的土地市場(chǎng)正逐步走向成熟理性，地價(jià)呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。未來(lái)幾年，天津地價(jià)還有較大提升空間，但隨著天津經(jīng)濟(jì)總量提升，地價(jià)上升趨勢(shì)逐漸趨于平緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市地價(jià)水平逐漸趨于平穩(wěn)，地價(jià)變化漲幅不大。表現(xiàn)最明顯的是北京、上海、廣州、深圳、南京。 2020 年北京市各類(lèi)地價(jià)增長(zhǎng)率均在 3%左右，上海市各類(lèi)地價(jià)增長(zhǎng)率為5%左右，均大大低于 2020 年的增長(zhǎng)率。廣州市的住宅地價(jià)、深圳市的商業(yè)地價(jià)還出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。隨著天津土地市場(chǎng)及價(jià)格形成機(jī)制日趨完善，天津 地價(jià)水平將逐漸趨于平穩(wěn)。同時(shí)，開(kāi) 發(fā)重心向外轉(zhuǎn)移，郊區(qū)土地所占比重越來(lái)越高，這也促使天津整體地價(jià)保持平穩(wěn)運(yùn)行，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。 土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，催生合作方式及融資渠道創(chuàng)新 由于從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，地價(jià)呈穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。為儲(chǔ)備更多的土地資源，擁有較強(qiáng)資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于在地價(jià)上漲之前拍得土地，從而加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。地價(jià)的高企也將催生出新的合作方式及融資渠道。 2020 年，泰達(dá)與萬(wàn)通通過(guò)股權(quán)合作開(kāi)發(fā)泰達(dá)城，中新集團(tuán)與北京新松公司聯(lián)手中標(biāo)市中心“地王”，都預(yù)示未來(lái)天津以土地為載體的競(jìng)合將上升到一個(gè)新的高 度。 商品房市場(chǎng) ? 供應(yīng)市場(chǎng)回顧及展望 ? 歷年房地產(chǎn)投資分析 19 96 20 04 年天津市房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)7 1 .5 18 0 .81 0 6 .71 1 6 .9 61 6 1 .2 72 1 1 .3 92551 3 3 .9 31 7 5 .8 41 3 .0 %3 2 .1 %9 .6 %1 4 .5 %2 0 .4 %9 .0 %2 0 .2 % 2 0 .6 %0501001502002503001996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年預(yù)計(jì)億元00 .0 50 .10 .1 50 .20 .2 50 .30 .3 5房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資額同比增幅 房地產(chǎn)投資額是反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)模及活躍程度的重要指標(biāo)。從上圖可以看出，從 1999 年開(kāi)始，天津房地產(chǎn)投資額呈平穩(wěn)走高態(tài)勢(shì)。 2020 年，天津房地產(chǎn)投資額預(yù) 計(jì)達(dá)到 255 億元，繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?？傮w而言，天津的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)，房地產(chǎn)投資在整個(gè)固定資產(chǎn)投資中的比重保持穩(wěn)定。 ? 歷年新上市商品房分析 19 96 20 04 年天津市房地產(chǎn)新上市商品房統(tǒng)計(jì)2 9 4 .8 83 7 8 .9 81 1 2 9 .88 6 8 .8 8 8 8 9 .16 4 9 .8 36 9 0 .3 210004 8 5 .8 92 8 .5 %1 9 8 .1 %2 3 .1 % 2 0 .6 %1 2 .5 %3 3 .7 % 3 6 .8 %2 9 .6 %0200400600800100012001996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年預(yù)計(jì)億元0 .500 .511 .522 .5當(dāng)年新增商品房上市量 新增商品房上市量增幅（ 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市房管局） 統(tǒng)計(jì)天津歷年取得銷(xiāo)售許可證的商品房新上市量，可以看出本市歷年新增商品房供應(yīng)量的變化走勢(shì)。從 1998 年以后，為平衡供需結(jié)構(gòu)，天津市政府部門(mén)嚴(yán)格控制商品房銷(xiāo)售許可證的發(fā)放，新增上市量從 1998 年逐年下滑，至 2020 年開(kāi)始止跌回升。特別是近幾年來(lái)，新增商品房上市量與需求規(guī)?；具m應(yīng)，空置量進(jìn)一步降低。 2020 年前三個(gè)季度，天津新上市商品房達(dá)到 746 萬(wàn)平方米，全年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)在 1000 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 ? 2020 年供應(yīng)市場(chǎng)總結(jié) 回顧 2020 年天津商品房供應(yīng)市場(chǎng)狀況 ，可以看出主要存在以下幾個(gè)特點(diǎn)： 全年新上市商品房總量低于商品房成交量，但高檔商品房供過(guò)于求。 2020 年，天津新上市商品房預(yù)計(jì)在 1000 萬(wàn)平方米左右，而同期商品房銷(xiāo)售面積在 1250萬(wàn)平方米左右，總體而言，市場(chǎng)處于供略小于求狀態(tài)。但從細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，高檔商品房 (包括公寓及別墅 )明顯供過(guò)于求，普通商品房供不應(yīng)求。 2020 年下半年，政府部門(mén)出臺(tái)一系列調(diào)控 措施，確保大量普通商品房上市，結(jié)構(gòu)性的供需失衡問(wèn)題有所緩解。但未來(lái)幾年，供需結(jié)構(gòu)平衡問(wèn)題仍然是影響天津樓市發(fā)展的關(guān)鍵。 商品房整體品質(zhì)提升顯著，房?jī)r(jià)上漲較快 2020 年上半年，天津商品房成交量驟升，房?jī)r(jià)也一路走高。進(jìn)入下半年，新增商品房放量入市，房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭有所緩和。房?jī)r(jià)上漲一方面受需求及成本拉動(dòng)，另一方面則與本市商品房整體品質(zhì)提升直接相關(guān)。 2020 年，以時(shí)代奧城、水木天成為代表的一批中、高檔樓盤(pán)，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)以及社區(qū)環(huán)境等方面品質(zhì)提升明顯，在市場(chǎng)上也贏得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。從供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)看，天津樓市開(kāi)發(fā)水平逐漸與國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市接軌，并涌現(xiàn)出一些在國(guó)內(nèi)擁有較高知名度的代表性樓盤(pán)。 開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)變化反應(yīng)更加迅速，產(chǎn)品創(chuàng)新仍有很大挖潛空間 2020 年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較 大，這對(duì)于天津開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)速度和應(yīng)變能力也一個(gè)考驗(yàn)。 2020 年上半年，天津房?jī)r(jià)上漲較快，受總價(jià)制約因素影響，中、小戶(hù)型住宅需求上升。面對(duì)這一變化，一些開(kāi)發(fā)商積極求變以適應(yīng)市場(chǎng)需求，從而在市場(chǎng)中占據(jù)主動(dòng)。今年下半年，一些主打中、小戶(hù)型的項(xiàng)目批量上市，還有一些計(jì)劃在 05 年上市的項(xiàng)目，也對(duì)戶(hù)型配比加以調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型商品房比例有所上升。以需求為導(dǎo)向已經(jīng)成為本市開(kāi)發(fā)企業(yè)共識(shí)，但另一方面， 2020 年天津樓市創(chuàng)新亮點(diǎn)不多，缺乏能夠提升整體市場(chǎng)的特色樓盤(pán)。在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營(yíng)銷(xiāo)理念和售后服務(wù)方面，天津樓市還有很大潛力可以挖 掘。 ? 2020 年供應(yīng)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2020 年，天津房地產(chǎn)供需狀況并未發(fā)生結(jié)構(gòu)性調(diào)整，區(qū)域市場(chǎng)仍處于平穩(wěn)上升期。隨著本市一批中、小型開(kāi)發(fā)企業(yè)囿于資金及項(xiàng)目操作能力被淘汰出局，一些來(lái)自國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的外地開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充進(jìn)來(lái)。此消彼長(zhǎng)之下，不僅帶動(dòng)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)，也使 2020 年的天津供應(yīng)市場(chǎng)保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì) 2020 年天津房地產(chǎn)投資額將達(dá)到 300 億左右，同比增長(zhǎng) 20%。受開(kāi)發(fā)綜合成本上升影響，新增商品房上市量不會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)投資額同步增長(zhǎng)的情況。同時(shí)，政府部門(mén)更趨向于使用市場(chǎng)化手段調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，新上市商品房與需求規(guī)模相 適當(dāng)。預(yù)計(jì) 2020 年新增商品房上市量保持在 1000 萬(wàn)平方米左右，與 2020 年基本持平。其判斷依據(jù)主要有以下幾點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)行業(yè)的周期性以及天津樓市長(zhǎng)期以來(lái)的穩(wěn)健發(fā)展勢(shì)頭，決定 2020 年房地產(chǎn)投資 不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況。 ? 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 (包括購(gòu)地成本、信貸成本等 )上升的影響， 05 年天津房地產(chǎn)投資額 將保持慣性增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)通脹、加息等經(jīng)濟(jì)因素也對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定的制約作用。 ? 隨著土地市場(chǎng)的完善，天津房地產(chǎn)的開(kāi)放性進(jìn)一步加強(qiáng)。外資及外地開(kāi)發(fā)商在津投資有望進(jìn)一步增加，從而拉動(dòng)本市房地產(chǎn)投資較大幅度上升。 ? 2020 年天津房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)的一些特點(diǎn)： ? 高檔住宅 (包括高檔公寓與別墅 )市場(chǎng)增長(zhǎng)穩(wěn)定，但整體仍處于供過(guò)于求狀態(tài)。普通住宅市場(chǎng)延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，與 2020 年相比， 2020 年天津供需市場(chǎng)更趨合理，但仍需警惕結(jié)構(gòu)失衡危險(xiǎn)。 ? 板塊效應(yīng)更趨明顯， 2020 年，天津的海河板塊、西北板塊、北部中心區(qū)、梅江南板塊、快速路沿線(xiàn)板塊供需市場(chǎng)活躍，整體開(kāi)發(fā)模式日益成熟。這幾大板塊將占據(jù)天津商品房供應(yīng)市場(chǎng)的主體。 ? 城市基礎(chǔ)建設(shè)及交通功能日趨完善，地鐵效應(yīng)、奧運(yùn)效應(yīng)、快速路效應(yīng)成為支撐天津樓市的重要利好題材。在大規(guī)模城市改造的進(jìn)程中，商 品房配套設(shè)施更加完善，內(nèi)在價(jià)值進(jìn)一步提升。 ? 從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看， 2020 年天津市中心改造區(qū)域及城郊地區(qū)平分秋色，成為天津商品房供應(yīng)市場(chǎng)的兩大方向。由海河改造帶動(dòng)的老城廂、泰達(dá)城開(kāi)發(fā)，位于西北郊的瑞景區(qū)域以及位于西南的梅江南板塊重新發(fā)力，可視為 2020 年本市市區(qū)項(xiàng)目及城郊開(kāi)發(fā)的代表作。 ? 民營(yíng)企業(yè)依然占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主導(dǎo)地位，外地開(kāi)發(fā)商在住宅供應(yīng)市場(chǎng)的比重及影響日益提高。外地開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目合作或獨(dú)立開(kāi)發(fā)的形式，借助品牌優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品創(chuàng)新，在天津樓市逐漸占據(jù)一席之地。 ? 需求市場(chǎng)回顧與展望 ? 天津歷年商品房成交 統(tǒng)計(jì) 天津歷年商品房銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)210336383630 660 645102212505 9 .88 6 .49 4 .11