【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高層和高層的成交率相比三月也有所上升。市場(chǎng)的推量在本月有一定的緩和，也是成交率上升的原因之一。從各區(qū)域的成交來看，園區(qū)和吳中區(qū)成交最多，分別占30%和27%，相城區(qū)最低，只有12%。整體上看，各區(qū)域的成交仍比較平均，不存在焦點(diǎn)區(qū)域和冷淡區(qū)域。從數(shù)據(jù)上我們還能得到其他的信息，一是小高層的已經(jīng)完全被蘇州人所接受，從本月市區(qū)的小高層成交可以看出這一點(diǎn)；其次多層產(chǎn)品低檔化，雖然園區(qū)的多層已經(jīng)成為高檔產(chǎn)品，但是供應(yīng)量小，對(duì)整體市場(chǎng)不產(chǎn)生影響；另外，高層產(chǎn)品以園區(qū)為龍頭的布局仍無(wú)法改變。小結(jié)：本月多層、高層成交繼續(xù)上漲，小高層持平，整體市場(chǎng)保持平穩(wěn)。面積—單價(jià)供求a、 多層（注釋：供應(yīng)為月初供應(yīng)，以下類同）價(jià)格（元/㎡）面積4000以下400050005000550055006000600070007000以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化80平方米以下201303502000400223078090平方米22021018218683922000002701000090100平方米1401042721358941000000117018202100110平方米6455488565329000006001409110120平方米10152504252136024202302213000120130平方米1197737228676237022000621620403130150平方米1588956260237261040007406401150平方米以上5118512292266010000600104104博源路標(biāo)：從上表可以看出，全市多層的供應(yīng)形式，以5000元/[平方米以下為主，5500—6000元/平方米為供應(yīng)的真空地段。主要由于多層主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)、市區(qū)三大區(qū)域，吳中區(qū)和相城區(qū)的多層的平均價(jià)格在4500元/平方米左右，也就是構(gòu)成了多層的主體數(shù)據(jù)，而市區(qū)的多層價(jià)格一般高于6000元/平方米，園區(qū)的多層供應(yīng)幾乎可以忽略，不影響到產(chǎn)品布局。我們重點(diǎn)研究5000元/平方米以下的多層：中大戶型供應(yīng)中，130—150平方米，有418套，120—130平方米供應(yīng)有347套。小面積戶型供應(yīng)中，80—90平方米的面積，有406套，90—100平方米供應(yīng)有353套。以上兩種供應(yīng)是5000元/平方米以下的主力面積供應(yīng)段，可以看出，大小面積供應(yīng)比較平均；我們從成交來看，中大戶型的總成交為207套，小戶型的總成交套數(shù)為395套，小戶型高于中大戶型190套左右，小戶型的需求在升級(jí)。在小戶型的成交中最為突出的為4000元/平方米左右，80—90平方米的面積段，本月成交182套，新增量體有210套，從總供應(yīng)和成交的形式來看，市場(chǎng)對(duì)該面積和價(jià)格段的產(chǎn)品仍存在較為強(qiáng)烈的需求，可以考慮在5—6月份持續(xù)放量，以適應(yīng)需求。 大戶型的需求中以130—150平方米面積段成交最多，本月共有128套。對(duì)于大戶型的需求，客戶追求低總價(jià)的同時(shí)，也會(huì)追求居住的舒適度，在蘇州曾經(jīng)有一段時(shí)間對(duì)多大面積的需求最為旺盛，主要為本地多世同堂的家庭購(gòu)買，這種需求短期內(nèi)仍將存在，因此目前還不能忽略大面積產(chǎn)品的市場(chǎng)。小結(jié)：多層供應(yīng)低價(jià)位成主體，成交中，小面積需求升級(jí)，大面積仍有存在的空間。b、小高層價(jià)格（元/㎡）面積4000以下400050005000550055006000600070007000以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化85平方米以下00067422681030450180000008595平方米0001320180002001570600095105平方米0002894251100040181045000000105120平方米7032397438940182905100000120130平方米801196321032206516301215014500130145平方米7401049102527844558201634030000145160平方米850161100111360161600000000160平方米以上60051760812301126020003401博源路標(biāo)：從表格數(shù)據(jù)來看，小高層4000元/平方米以下的供應(yīng)很少，價(jià)格開始向5500元/平方米移動(dòng)。雖然在有些區(qū)域，多層的價(jià)格高于小高層，出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象，對(duì)全市而言，小高層的整體價(jià)格要高于多層。首先，從供應(yīng)來看，主力供應(yīng)仍在4000—5000元/平方米和5000—5500元/平方米兩個(gè)價(jià)格段，4000元/平方米以下和6000元/平方米以上仍為供應(yīng)的價(jià)格空白段。面積供應(yīng)中，95平方米以上各面積段分布較為平均。本月小高層的總成交與三月持平，但與三月相比又存在其特殊的地方。三月小高層的成交中，面積在95平方米以下占有較大比重，而本月成交的主力面積為95—105平方米。從4000—6000元/平方米，各價(jià)格段都有比較理想的成交。在各區(qū)域的小高層成交量體中，新區(qū)仍然領(lǐng)跑，市區(qū)上升最快，超越吳中區(qū)和園區(qū)位居第二，相城區(qū)仍然處在末尾。園區(qū)高層成交進(jìn)入穩(wěn)定期，三月份的的高成交來自小戶型的吸引。市區(qū)的小高層高成交主要來自寶石御景園，該項(xiàng)目的現(xiàn)房成交促進(jìn)較大。小結(jié)：小高層成交區(qū)域變動(dòng)較大，市區(qū)由多層的熱成交轉(zhuǎn)向小高層。c、高層價(jià)格（元/㎡）面積4000以下400050005000550055006000600070007000以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化85平方米以下10700990014440442420440002038595平方米000790316438561000348021100295105平方米1481630900183275713515105272423121032105120平方米620155206252074000702806120130平方米53032180143480869302250674011130150平方米2233264388026779769727506093928040016150170平方米480018501450040310918008807170平方米以上49041210733101938002905640045博源路標(biāo)：高層的供應(yīng)情況相比小高層、多層，又有所不同，向更高一級(jí)的價(jià)格靠攏，主力供應(yīng)的價(jià)格段有三個(gè)區(qū)間，即4000—5000元/平方米段，5000—5500元/平方米段，5500—6000元/平方米段。成交的主力價(jià)格段在5000—5500元/平方米，成交的主力面積段在130—150平方米的三房。本月的數(shù)據(jù)突破了6000—7000元/平方米的供應(yīng)和成交空白，該價(jià)格段以前一直是大部分樓盤無(wú)法涉及的區(qū)域，高于平均水平，卻又無(wú)法和高檔的景觀房相媲美。支撐該數(shù)據(jù)的樓盤為中海湖濱一號(hào)，以對(duì)外公開的6600元/平方米入市，取得了另人羨慕的銷售比率。本月成交最為顯眼的單價(jià)和面積交叉點(diǎn)為95—105平方米面積段、5000—5500元/平方米的價(jià)格段，該類型產(chǎn)品仍是全市范圍內(nèi)的高需求產(chǎn)品，本月的銷售量體為135套，130—150平方米的三房在各價(jià)格段都有較為理想的成交，也說明三房的市場(chǎng)需求也已經(jīng)在慢慢的浮出水面。從各區(qū)域的高層成交狀況來看，園區(qū)第一的地位無(wú)法動(dòng)搖，市區(qū)的高層成交相比三月有了大幅度的提高，三月市區(qū)的高層只有49成交，四月多出了73套。相城區(qū)和吳中區(qū)的高層成交也有一定的上漲，吳中區(qū)的高層成交量始終位于各區(qū)域的最后一位。小結(jié)：高層產(chǎn)品突破供應(yīng)真空，三房需求開始顯現(xiàn)。戶型—總價(jià)供求a、多層戶型總價(jià)一室二室三室四室供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化30萬(wàn)元以下9070000000003040萬(wàn)元30144132425311168790004045萬(wàn)元218002631131297842340004550萬(wàn)元40050919224177610005055萬(wàn)元000463623173436038095560萬(wàn)元00046016316641094006070萬(wàn)元000102125268295441057080萬(wàn)元000400962234180580萬(wàn)元以上000381422424407504博源路標(biāo)：本月全市多層供應(yīng)仍以二室和三室為主，二室的總供應(yīng)為990套，三室的總供應(yīng)為1490套。本月多層的成交中，二室有465套，三室有431，二室的成交高于三套，成交率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三室。從旁邊的圖表我們可以看出，二室成交的兩個(gè)熱點(diǎn)總價(jià)段為30—40萬(wàn)，40—45萬(wàn)，該總價(jià)主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)的邊緣區(qū)域，從而得知，目前的蘇州市場(chǎng)上，價(jià)格因素比地理位置因素更能吸引客戶。三室的成交熱點(diǎn)總價(jià)在55—60萬(wàn)之間，該總價(jià)段也是目前大眾客戶能夠接受的三室價(jià)格，低于該價(jià)格，且產(chǎn)品較好的，根本無(wú)須擔(dān)心銷售的問題，高于該總價(jià)的三房多層，則需求采取一些銷售策略，擴(kuò)大推廣渠道，以促進(jìn)銷售。園區(qū)的多層由于面積大、總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大眾的承受水平，因此銷售一直比較緩慢，這也為其他區(qū)域的多層定位提供了參考。小結(jié)：二室需求仍然較高，其大眾的總價(jià)接受水平在40萬(wàn)左右，三房中，大眾的總價(jià)接受水平在55萬(wàn)左右。b、小高層戶型總價(jià)一室二室三室四室供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化3040萬(wàn)元220811842580000004045萬(wàn)元00031842641000004550萬(wàn)元58014197023840195005055萬(wàn)元00015205332774620005560萬(wàn)元0001490352853232110096070萬(wàn)元00059026917448929067080萬(wàn)元000201473084750280萬(wàn)元以上000300216602814907博源路標(biāo)：四月份，全市小高層二室總供應(yīng)為1025套，三室總供應(yīng)為套2253套，三室高出二室一倍多，其他供應(yīng)非常少，一室戶型在三月受到關(guān)注之后，又于四月份重新淪為空白。四室的存在只局限在總價(jià)在60萬(wàn)以上的中高檔房源，總供應(yīng)相對(duì)較少，成交比例也非常低。在四月份的成交中，二室成交達(dá)到262套，三室的成交314套，雖然三室總的成交量高，但是去化率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二室。小高層的二室的需求如多層一樣，也在慢慢上漲。三室的需求與上月保持平穩(wěn)。一室戶型在三月份已經(jīng)證明其需求