【文章內(nèi)容簡介】 成交。相城區(qū)成交依然平穩(wěn)，本月略有增加，主要受到合景峰匯即將開盤影響，區(qū)域多盤提前跑量。高新區(qū)和吳中區(qū)在上月房交會(huì)后，在優(yōu)惠大幅減少的限定下，成交也快速下降，尤其是吳中區(qū)別墅成交下降幅度較為明顯。成交結(jié)構(gòu)分析n 成交物業(yè)類型分析表2612：蘇州市商品住宅市場6月成交物業(yè)類型物業(yè)類型09年6月（萬㎡）09年5月（萬㎡）面積配比環(huán)比增加普通公寓91%13%別墅9%70%合計(jì)100%9%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交物業(yè)類型分析，公寓繼續(xù)增長態(tài)勢，主要受到漲價(jià)的心理預(yù)期影響眾首次置業(yè)、改善住房及投資者紛紛入市。別墅受供應(yīng)大戶吳中區(qū)減少而整體下降明顯，尤其越溪板塊供應(yīng)減少，以及吳中、新區(qū)別墅房交會(huì)后優(yōu)惠降低，區(qū)域客源提前部分釋放，造成本月整體別墅成交快速下降。n 成交面積段分析表2613：蘇州市商品住宅市場6月面積段分析面積段5月成交面積(萬㎡)6月成交面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加75以下6%104%759019%9%9011016%14%11012516%50%12514413%44%1441603%6%1601804%1%1802007%1%2002504%1573%2503003%18%3003503%58%3504003%68%4004502%50%450以上0%75%合計(jì)100%9%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月蘇州市商品住宅市場成交房源面積段主要集中在75125㎡，以7590㎡首置增長最為明顯，此類置業(yè)人群受到價(jià)格影響較為明顯，在開發(fā)商不斷漲價(jià)的心理攻勢下，此類人群出手最為迅速。其次是中大戶型下降較為明顯，主要為連續(xù)數(shù)月釋放以及本月吳中和新區(qū)房交會(huì)結(jié)束雙重影響。n 成交戶型分析（按房型）表2614：蘇州市商品住宅市場6月成交戶型分析戶型5月成交面積（萬㎡）6月成交面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加一房6%147%二房35%13%三房37%13%四房11%29%五房9%45%六房2%37%七房以上0%27%合計(jì)100%9%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月成交主力依然來自兩房和三房，但一房表現(xiàn)槍眼，占比6%，環(huán)比增加147%，市區(qū)多盤一房成交放量，除了部分過度性購置外，投資崛起是另一股重要力量。二房主要受中低盤放量沖擊影響，成交略有增加。三房相對穩(wěn)定，但中大戶型成交下降較明顯。供求對比分析n 供應(yīng)總量對比分析表2615：蘇州市商品住宅市場6月供求總量分析物業(yè)類型供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比普通公寓別墅合計(jì) 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ㎡，㎡，本月供求比為1：，市場格局表現(xiàn)為供遠(yuǎn)小于求之勢，從物業(yè)類型供應(yīng)看，公寓和別墅均表現(xiàn)為供不應(yīng)求之勢。表2616：蘇州市商品住宅市場6月供求戶型對比戶型供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比一房 兩房 三房 四房 五房 六房 七房及以上 合計(jì) 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從房型上看，本月除七房供大于求之外，其余房源均供不應(yīng)求，其中一房表現(xiàn)最為搶眼，市場成交的逐步放量，加之寬松的政策，投資客明顯活躍，而一房因小面積，總價(jià)深受投資客的青睞。表2617：蘇州市商品住宅市場6月供求面積段對比面積段（㎡）供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比75以下 7590 90110 110125 125143 144160 160180 180200 200250 250300 300350 350400 400450 450以上 合計(jì) 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從本月供求對比看，除125143㎡、200250㎡表現(xiàn)為供大于求外，其余面積段均為供不應(yīng)求，其中作為首次置業(yè)的7590㎡、90110㎡本月成交依舊較好，但市場新增供應(yīng)明顯不足，供求失衡明顯；本月表現(xiàn)最為搶眼的面積段為180200㎡、350400㎡，其中180200㎡成交主要來自熱銷的招商小石城、大湖城邦等項(xiàng)目。350400㎡成交來自康橋麗都、桃花源、新創(chuàng)大河山等項(xiàng)目。五、成交均價(jià)分析圖265 ： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交均價(jià)走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，%，%；自09年1月以來，住宅成交均價(jià)整體呈直線上升趨勢，除因結(jié)構(gòu)性改善性產(chǎn)品放量成交拉動(dòng)外，本月出現(xiàn)了不少樓盤漲價(jià)現(xiàn)象，且優(yōu)惠折扣明顯減少，從而推高住宅成交均價(jià)。六、熱點(diǎn)板塊本月熱點(diǎn)板塊為工業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)湖東板塊，板塊5盤全部入圍6月銷售TOP10，其中4盤銷售面積入圍TOP5，成為6月真正板塊市場贏家，這5盤分別是雅戈?duì)柼柍?、中海國際社區(qū)、水墨三十度、I主場、億城新天地：表2618：2009年6蘇州熱點(diǎn)板塊成交列表排行項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售面積（平米）板塊1中海國際社區(qū) 335遠(yuǎn)湖東2雅戈?duì)柼柍?398遠(yuǎn)湖東3世茂運(yùn)河城 248滄浪新城4水墨三十度 240遠(yuǎn)湖東5I主場 337遠(yuǎn)湖東6億城新天地 242遠(yuǎn)湖東7 177滸通8雅戈?duì)栁磥沓?158現(xiàn)代大道9中央景城 134現(xiàn)代大道10 151滸通資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)遠(yuǎn)湖東板塊本月表現(xiàn)可謂十分搶眼，5盤的成交集中度達(dá)到全市住宅成交的15%，更是達(dá)到園區(qū)住宅成交的35%。究其原因來看，遠(yuǎn)湖東板塊多知名大盤，板塊上市節(jié)點(diǎn)重疊度高，造成短期板塊壓力較大，低價(jià)成為競爭取勝的主要利器（板塊多盤規(guī)模較大，本月屬于首次開盤，低價(jià)贏得開門紅成為大盤可持續(xù)發(fā)展的必然選擇）。另遠(yuǎn)湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)低購買力人口，而這些樓盤多定位中小戶型已迎合產(chǎn)業(yè)人口需求，產(chǎn)品匹配度較高。除此以外，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群較為集中，近年隨著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，已經(jīng)導(dǎo)入了大量剛性需求，這為多盤同時(shí)爆發(fā)奠定基礎(chǔ)，當(dāng)伴隨著價(jià)格上漲的聲音不斷，快速出手成為這些人群購買的必由之路。未來隨著價(jià)格上漲，板塊吸附力會(huì)有所減弱，但由于絕對的價(jià)格優(yōu)勢依然存在，成交依然會(huì)保持高位態(tài)勢。七、項(xiàng)目解析圖2619：蘇州市場6月熱銷、滯銷項(xiàng)目成交對比表（套數(shù)）項(xiàng)目名稱09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月月均熱銷項(xiàng)目億城新天地152497242297新創(chuàng)理想城15688839259177108雅戈?duì)栁磥沓?91198126153222158208滯銷項(xiàng)目國際城市花園2114318404724榮域516174505533水巷鄰里花園005810126資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月銷售較好項(xiàng)目有億城新天地、新創(chuàng)理想城、雅戈?duì)栁磥沓堑龋?月銷售都在150套以上，今年以來月均去化更是達(dá)到了100套以上。綜觀這些項(xiàng)目特征，雖然地處競爭激烈的區(qū)域，區(qū)域競爭樓盤多，客源重疊度高，但這些項(xiàng)目普遍能順應(yīng)市場，在做好自身產(chǎn)品的同時(shí)，以相對較低的價(jià)格取勝。分項(xiàng)目來看，億城新天地今年來，在市場低迷的年初，項(xiàng)目二期開盤來，完全擺脫了一期價(jià)格企高的影響。4月二期上市果斷降價(jià)，與當(dāng)時(shí)園區(qū)湖東超低價(jià)傾銷的中海國際社區(qū)相差無及。在這樣低價(jià)格攻勢下，外加項(xiàng)目產(chǎn)品定位較好，基本以多贈(zèng)送的緊湊二房和三房為主，面積控制在90平米以下，項(xiàng)目二期持續(xù)熱銷，擺脫競爭板塊激烈的弱勢。新創(chuàng)理想城屬于高新區(qū)旗下的地方國企，項(xiàng)目是50萬平米的大盤，地處遠(yuǎn)郊，如何保持項(xiàng)目持續(xù)熱銷，擺脫地域差的先天不足，項(xiàng)目今年以來做了勇敢降價(jià)，這對地方國企來說實(shí)屬不易。另外，新區(qū)長久消化能力弱的特點(diǎn)今年也得到體現(xiàn)，供應(yīng)一直遠(yuǎn)大于需求，各項(xiàng)目十分被動(dòng)，但5月來，高新區(qū)政府聯(lián)合各開發(fā)商進(jìn)行集中促銷，政府免稅，企業(yè)讓利，使得高新區(qū)在最近2個(gè)月銷售十分火爆，在這樣的大背景下，項(xiàng)目依托強(qiáng)大的營銷攻勢取得了較好的業(yè)績。雅戈?duì)栁磥沓亲匀ツ耆跏虚_盤以來，一直保持熱銷，項(xiàng)目通過針對性大型選秀促銷活動(dòng)，極大吸引了全市的眼球，項(xiàng)目人氣高漲，首次開盤熱銷為項(xiàng)目奠定了良好局面。今年來項(xiàng)目在做好自身產(chǎn)品的創(chuàng)新的同時(shí)，針對性進(jìn)行細(xì)分產(chǎn)品營銷，收到了立竿見影效果，創(chuàng)新產(chǎn)品、大贈(zèng)送面積、相對低價(jià)格、CBD核心區(qū)域外加控制合理的中小面積贏得了小資一組的青睞，創(chuàng)出了項(xiàng)目自己的品牌。因市場火爆，本月滯銷樓盤定義也發(fā)生變化，整體考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度、規(guī)模、市場影響本月選樣滯銷樓盤為國際城市花園、榮域、水巷鄰里花園，這些樓盤表現(xiàn)的特征為因多種原因價(jià)格居高不下，工程進(jìn)度遠(yuǎn)超銷售速度，區(qū)域影響力未打開不足支撐項(xiàng)目定位。具體來看，國際城市花園自上市以來一直未打開局面，除了07年超高位拿地導(dǎo)致售價(jià)偏高外，項(xiàng)目產(chǎn)品定位也有所偏頗，定位的中小戶型雖然可以提高單價(jià)，降低總價(jià)，但由于區(qū)域客源主要來自周遍拆遷，對價(jià)格企高的小戶型從購買力和需求上都相對較弱。另外，項(xiàng)目很難吸收中產(chǎn)階級(jí)過來置業(yè)導(dǎo)致價(jià)格企高下的定位有失偏頗。榮域項(xiàng)目地處園區(qū)湖東南，區(qū)域最大問題周邊居住氛圍差，生活交通配套弱，已有的配套檔次低不能支撐項(xiàng)目偏高的售價(jià)。項(xiàng)目自開盤來銷售較差，但隨著周邊競爭樓盤尾盤去化，在弱競爭的格局下，未來項(xiàng)目伴隨著周邊樓盤上市銷售，將共同支撐片區(qū)居住氛圍，未來銷售情況看漲。水巷鄰里花園是晉合在金雞湖西開發(fā)的高端樓盤，項(xiàng)目傳承了一貫精品戰(zhàn)略，但產(chǎn)品開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)很能籠絡(luò)蘇州客源，主要價(jià)格定位超高，面積大，雖有較好的資源占有但絕不是高端資源占有。另外項(xiàng)目戶型朝向東，極大屏棄了蘇州人居住習(xí)慣，導(dǎo)致外籍支撐的項(xiàng)目銷售十分緩慢。第七章、辦公市場本月略（系統(tǒng)調(diào)試中）。第八章、商業(yè)市場本月略（系統(tǒng)調(diào)試中）。第九章、產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品綜述09年6月蘇州房地產(chǎn)市場中產(chǎn)品并未發(fā)生太大的變化，6月主要以存量銷售為主。自 09年1月以來蘇城樓市成交量不斷攀升，市場回暖跡象明顯，市場的良好反映及大眾輿論，也讓購房者選擇及時(shí)出手，擔(dān)心隨著市場好轉(zhuǎn)，價(jià)格也隨之增長，各方因素聚集使得5月成交量突破百萬方；從6月份蘇州的成交情況來看，蘇州房地產(chǎn)市場依然火爆，但無論從成交的產(chǎn)品還是供應(yīng)的產(chǎn)品，都可以的出一個(gè)結(jié)論，07年房地產(chǎn)市場主要以投資及改善需求來帶動(dòng)剛性需求的成交，高價(jià)位帶動(dòng)低價(jià)位成交，而09年市場恰好相反，主要是以剛性需求帶動(dòng)改善需求為主，低價(jià)位帶動(dòng)高價(jià)位產(chǎn)品成交，尤其6月份，大面積的改善型產(chǎn)品成交開始上升，從供應(yīng)產(chǎn)品也能反映出次現(xiàn)象，例如云去的金雞湖花園、水巷鄰里、自由水岸等項(xiàng)目在6月紛紛供應(yīng)大面積產(chǎn)品，包括前期主要以小面積供應(yīng)及成交為主的中海國際社區(qū)，本月也以120平米以上的大面積產(chǎn)品供應(yīng)為主，%，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，未來大面積的改善型產(chǎn)品供應(yīng)量將加大，成交價(jià)格也會(huì)隨之提高。熱銷、滯銷產(chǎn)品n 熱銷產(chǎn)品—新城金郡銷售狀況： 該項(xiàng)目位于吳中區(qū)城市副中心越溪板塊，屬于新興起的板塊，該項(xiàng)目是一個(gè)集花園洋房、多層、小高層、高層及配套商業(yè)為一體的大型綜合居住社區(qū)；由于受國際金融危機(jī)的影響，08年房地產(chǎn)市場整體低迷，多數(shù)樓盤開始大打價(jià)格戰(zhàn)，各種優(yōu)惠讓利方式層出不窮，鑒于此類情況，項(xiàng)目蓄水期長達(dá)1年多，09年房地產(chǎn)市場回暖跡象明顯，成交量逐月增加，發(fā)展商抓住此次契機(jī)，選擇在3月推出一期一批小高層及高層房源，項(xiàng)目一期一批于09年3月14日首次開盤，推出495套房源，推出房源面積為76135平米，主力面積為89平米，折后均價(jià)4500元/平米，開盤當(dāng)天基本售罄；09年6月21日項(xiàng)目推出一期二批多層房源，共推出137套，均價(jià)6000元/平米，頂層帶閣樓，附送大面積露臺(tái)，均價(jià)在6500元/平米，開盤當(dāng)天去化近80%；截止到本月底，該項(xiàng)目共成交579套，%。時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價(jià)（元∕㎡）2009年6月9960002009年5月748002009年4月8348002009年3月3904500產(chǎn)品亮點(diǎn)：整個(gè)社區(qū)規(guī)劃為