【文章內(nèi)容簡介】 優(yōu)勢，充分發(fā)揮港口等基礎設施建設的優(yōu)勢，大力引進高新技術產(chǎn)業(yè)，加強生活配套設施建設，完善城市功能。至 2020 年實際居住總人口 12 萬人，用地規(guī)模 平方公里。 三、相關政策分析 （一）落戶政策 ? 福州市落戶政策起點較低，購買 25 平方米以上商品房便可取得福州戶籍 根據(jù)福州購房落戶政策有關規(guī)定，自 2020 年 11 月 23 日起，凡在福州市區(qū)購買成套商品房已實際入住并取得房屋所有權證的房屋產(chǎn)權人，隨其共同居住的直系親屬人均建設面積 25 平方米的，可以申請將戶口遷入居住 地。這對于希望到福州定居的福州郊縣居民具有較大的吸引力。 （二）按揭政策 ? 福州市銀行按揭政策普遍較緊，一般貸款成數(shù)為 5~7 成，年限最多僅 20 年 從福州市目前商品房銷售所辦理的按揭情況來看，銀行對商品房貸款控制較緊，一般貸款額度最高為 7 成，有些別墅樓盤最高為 5 成，而貸款年限一般也控制在 20年以內(nèi)。 較緊的金融環(huán)境對福州房地產(chǎn)發(fā)展比較不利。 （三）其他政策 ? 福州市針對二手房交易嚴格執(zhí)行交易所得稅政策 2020 年房產(chǎn)新政策出臺后，二手房轉讓登記量劇增，新政實施后前 5 天，二手房交易量比往日增加三層；同時， 6 月起隨著 營業(yè)稅政策的實施，二手房市場觀望氛圍加大，買賣行情轉淡；另外，隨著禁止期房轉讓政策的出臺，二手房市場中次新房房源大大減少。 2020 年 10 月 7 日，國家稅務總局發(fā)布《關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（ 2020 國稅發(fā) 156 號）后，福州房地產(chǎn)交易登記中心轉發(fā)了《福州市地方稅務局關于加強對房地產(chǎn)交易市場稅收征管的通知》，即個人銷售其購置的不動產(chǎn)，如果申報的成交價格明顯低于同期福州市的房地產(chǎn)市場指導價，則按指導價或經(jīng)主管地稅局認可的評估價計算征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅。該政策的重申在很大程度上影響了 福州市的二手房市場。 四、結論 福州城區(qū)面積過于狹小，正在急劇擴張，城市人口數(shù)量增加將對房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大需求 2020 年底福州市區(qū)人口 萬人，而建成區(qū)面積僅為 100 平方公里，城市規(guī)模已遠遠不能適應經(jīng)濟發(fā)展的需要。 目前福州中心城區(qū)人口為 224 萬人，按照“一個中心，七個組團”發(fā)展思路， 2020年城區(qū)面積要達到 350 平方公里，人口達到 350 萬人，每年新增約 10 萬人，按人均30 平方米計算，每年可產(chǎn)生 300 萬平方米以上的住宅需求。其中五城區(qū)按目前的人口機械增長速度（約年增加 5 萬人左右），每年產(chǎn)生近 150 萬平方米住房需求。 城鎮(zhèn)化的加速推進，將為福州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供廣闊的空間。 福州經(jīng)濟發(fā)展水平在全國處于前列，作為省會城市，具有發(fā)展?jié)摿? 2020 年，福州在全國城市 GDP 排名中居 24 位，福州作為福建省的經(jīng)濟中心和沿海開放城市，具有很強的經(jīng)濟活力，可以預期，在未來相當長的一段時間內(nèi)，如果臺海不出現(xiàn)重大危機，福州市國民經(jīng)濟將保持快速發(fā)展的態(tài)勢。 2020 年以前福州人均可支配收入增幅大于商品房價格增幅，為支撐福州房地產(chǎn)市場奠定了基礎 2020 年以前福州市房地產(chǎn)價格增長平緩，而居民人均可支配收入增加幅度大于 商品房價格增幅，這對支撐未來福州市房地產(chǎn)市場奠定了一定的基礎。 “東擴南進西拓”的發(fā)展戰(zhàn)略為福州未來的發(fā)展方向提供了廣闊的發(fā)展空間 根據(jù) 1998 年通過實施的福州城市總體規(guī)劃（ 1995 年 2020 年）及“東擴南進西拓”的發(fā)展戰(zhàn)略，福州市城市發(fā)展將以閩江為軸心，實現(xiàn)沿江向海發(fā)展。 政策層面對福州市房地產(chǎn)市場的影響程度較為溫和適中 結合福州近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看國家的各項宏觀調控政策，總體而言，宏觀政策對福州市房地產(chǎn)一級、二級市場的影響并不明顯，政策對市場的影響表現(xiàn)較為溫和，二手房市場受稅收政策影響較 為明顯。 市場篇 一、福州房地產(chǎn)市場分析 （一）房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重 ? 房地產(chǎn)投資比重占全市經(jīng)濟 2020 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 33%。占全市 GDP 比重的 14%，占全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模的 42%，占全省房地產(chǎn)投資總量的 %。 ? 房地產(chǎn)業(yè)成為福州市經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè) 福州市房地產(chǎn)投資增速高于全省平均水平，這與其作為省會城市人口容量大、經(jīng)濟發(fā)展較快的特點相吻合， 2020 年以前投資增幅大大低于 30%的全國平均水平，在投資增幅的正常區(qū)間內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè) 成為福州市經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。 歷年房地產(chǎn)投資狀況 ? 福州房地產(chǎn)開發(fā)投資 7 年時間保持較高的增長趨勢 福州房地產(chǎn)市場自 1998 年走出低谷，至今已連續(xù) 7 年保持快速增長的態(tài)勢， 7年間全市共完成房地產(chǎn)投資 766 億元，年均增長 26%。 5 0 . 5 45 9 . 3 67 5 . 8 58 9 . 5 29 9 . 9 91 6 7 . 0 92 2 3 . 8 32407 . 2 2 %2 7 . 7 7 %1 7 . 4 6 %1 8 . 0 3 %1 1 . 6 9 %3 3 . 9 5 %6 7 . 1 2 %0501001502002501998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 200 5(估計)0%10%20%30%40%50%60%70%80%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 投資增幅% 趨勢線 ? 2020~2020 年房地產(chǎn)投資急劇增加 2020 年至 2020 年四年間房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增幅達 %，高于全省平均增幅 個百分點，其中 2020 年后，房地產(chǎn)投資急劇增加， 03 年和 04 年投資增幅分別達到 %和 %。 ? 宏觀調控， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅理性回落 ，與國民經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調 進入 2020 年以來，福州市土地開發(fā)投資開始減少，同時在國家宏觀調控房產(chǎn)新政的指導下，房地產(chǎn)市場運行進入了合理調整期，主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增幅理性回落，開始低速增長，與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相協(xié)調。 （二）土地狀況 土地供應總量 ? 目前福州經(jīng)營性土地的年投入量一直較大 據(jù)測算，福州市市區(qū)每年完成土地開發(fā) 3000 畝，開發(fā)企業(yè)存量土地近萬畝， 2020年開始實施土地招標、拍賣、掛牌交易出讓制度，當年出讓土地 100 多畝， 2020 年達370 畝， 2020 年出讓土地共 1477 畝，此后年出讓土地達到 3000 畝以上。 充足的土地供應量對未來的房地產(chǎn)市場沖擊較大。 圖表標題3 7 0 . 0 01 4 7 7 . 0 03 4 3 4 . 0 04 0 3 0 . 5 72 5 2 6 . 1 60100020203000400050002020 2020 2020 2020 2020年公開出讓成交土地（畝） 趨勢線 ? 受宏觀調控影響，土地供應正在放緩 福州市自 2020 年 6 月實行經(jīng)營性用地招拍掛出讓方式供地以來，每年公開出讓土地逐年大幅度增加， 2020 年后受宏觀調控影響，福州市實際供應土地每年約 2200畝，與過去每年供應土地 3800 畝左右相比，政府土地實際供應量每年減少約 1600 畝。 據(jù)市國土資源局的統(tǒng)計， 2020 年 19 月份經(jīng)營性土地出讓面積 畝，同比下降 %。據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年共成交出讓經(jīng)營性土地約 2500 多畝。 土地價格 ? 土地 價格年年攀升 2020 年到 2020 年福州市地價總體上呈動態(tài)上升趨勢， 2020~2020 年綜合指數(shù)分 別為 100、 10 10 114， 2020 年綜合指數(shù)最高。 2020 年土地每畝均價為 115 萬元， 2020 年土地每畝均價為 120 萬元， 2020 年全市平均地價達到 萬元 /畝，其中 2020 上半年的土地出讓平均地價達到 140 萬 /畝。 2020 年 19 月份平均每畝地價 202 萬元，地價比去年同期上漲 %。 ? 土地價格快速上漲成為推動福州房價上漲的的一個重要原因 福州市公開出讓土地價格的上漲對房地產(chǎn)市場價格存 在先導作用， 2020 年以前福州土地一級市場出讓價格穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)價格上升也較為平穩(wěn)，而 2020 年以后進入 2020 年和 2020 年，土地價格上漲加劇，同時，這兩年的房地產(chǎn)價格上漲也大大加速。近兩年福州房地產(chǎn)價格的快速上漲，土地價格上漲是其中的一個重要因素。 附表： 2020 年公開出讓土地一覽（見附件） （三）房地產(chǎn)市場供求狀況 ? 2020 年 ~2020 年福州市商品房供求逐年擴大，總體供求平衡 2020 年到 2020 年四年時間里，福州市房地產(chǎn)市場供求總量逐年增長，增長幅度較為緩慢平穩(wěn)，供應量平均年增幅為 12%，需求量平 均年增幅為 16%，總體供求關系基本平衡。 ? 2020 年到 2020 年需求增長幅度大大高于供給增長，需求趨勢表現(xiàn)強勁 進入 2020 年以后，福州市房地產(chǎn)市場供給繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，但市場需求則開始表現(xiàn)出強勁的勢頭，需求增長幅度大大高于供給增長幅度， 04 年到 05 年間，供求關系不再基本平衡，而是需求大于供給的局面。 47201002003004005006007002020 2020 2020 2020 2020 200 5年1 9月批準上市面積（萬平方米） 合同銷售面積（萬平方米）供給趨勢 需求趨勢 圖：歷年福州市區(qū)商品房供求情況 ? 目前住宅供應結構以大戶型為主 目前福州市區(qū)供應的商品住宅以大戶型為主， 100~150 平方米的住宅占 51%， 150平方米以上的占供應總量的 32%。 市區(qū)供應住宅面積結構同比情況圖% %%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%≥180 150180 120150 100120 80100 6080 60平方米200 4年1 9月（%）200 5年1 9月（%） ? 新區(qū)的開發(fā)建設加快 福州商品房開發(fā)熱點已由鼓樓區(qū)向倉山、臺江、晉安區(qū)轉移，其中倉山區(qū)商品住宅供應量已上升到全市的首位，占全市 %。銷售量倉山區(qū)位居榜首，占 %，臺江區(qū)居第二，占 % ? 倉山區(qū)商品住宅供略大于求，臺江、晉安、鼓樓三區(qū)則供不應求 商品房購買者主要以本地居民為主，外地人購房比例約占 35% 2020年19月份各區(qū)住宅供需對比圖020406080100120140160180萬平方米供給面積 銷售面積 75 倉山區(qū) 臺江區(qū) 晉安區(qū) 鼓樓區(qū) 馬尾區(qū) （四）房商品房空置情況 ? 福州市商品住宅空置比例快速上升 截止 2020 年 10 月底，商品房空置面積 萬平方米，同比上升 %。 其中： 商品住宅空置面積為 萬平方米，占商品房空置面積的 ％，同比增長%； 辦公用房空置面積為 萬平方米，占商品房空置面積的 ％，同比增長25%； 商業(yè)營業(yè)用房空置面積為 萬平方米，占商品房空置面積的 ％，同比增長 %。 （五）房地產(chǎn)價格狀況 歷年價格增長情況 ? 2020 年以前福州市房地產(chǎn)價格增長平緩 2020 年以前福州市區(qū)房地產(chǎn)價格緩慢增長，商品住宅平均為年增幅為 %。 ? 2020 年價格上漲開始提速，商品房價格增幅為 % 表：各類物業(yè)交易價格變化表 （元 /平方米） （元 /㎡） 2020 年 2020 年 價格升降幅度（元） 比增變化 （ %） 平均交易價格 3075 3262 187 住宅 2724 2983 259 別墅 3989 4819 830 商場店面 8581 8858 277 寫字樓 3378 3662 284 進入 2020 年，福州市區(qū)商品房合同登記平均價格 3262 元 /平方米，比上年均價3075 元 /平方米上漲 187 元 /平方米，增幅 個百分點，漲幅比全國 35 個大中城市平均增幅低 個百分點。其中住宅 2983 元 /平方米，比去年均 價 2724 元 /平方米上漲 259 元 /平方米，增幅 個百分點。 房價上漲最多的是別墅，上漲了 %，住宅價格上漲了 %。據(jù)調查， 2020年高層住宅均價鼓樓區(qū)為每平方米 元，臺江區(qū)每平方米為 4690 元，漲幅分別為 %、 %。 從戶均總價上看， 2020 年全部住宅消費的均價為 38 萬。其中普通住宅均價為 30萬，高級公寓住宅 62 萬，別墅住宅均價為 120 萬。 盡管從總價上看，各種類型的住宅產(chǎn)品在價格上拉得較開，似乎說明不了什么問題。但排除掉面積因素，僅從單價上來分析，普通住宅單價 2716 元 /平方米，高級公寓約 4550 元 /平方米，別墅住宅 4819 元?？梢钥闯?，高級公寓與別墅之間的價差要小于普通住宅間價差，這表明高級公寓的消費群體已逐漸具備消費別墅產(chǎn)品的能力，尤其是經(jīng)濟型類別墅產(chǎn)品的能力。這也進一步驗證了近年來福州“類別墅市場”、“經(jīng)濟型別墅市場”銷售火爆的銷售狀況。 ? 2020 年福州房地產(chǎn)