【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)物業(yè)那般敏感，一般比較注重知名度、品質(zhì)。因此寫字樓租金一般每年都會(huì)提高一定幅度。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析 寫字樓物業(yè)的市場(chǎng)分析過(guò)程 首先： 市場(chǎng)細(xì)分 其次：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域劃分和界定 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 再次：供求分析 需求分析 需求量分析：預(yù)計(jì)寫字樓工作人員總數(shù) 人均占用面積 =Q目標(biāo) 需求特征分析：市場(chǎng)細(xì)分 供給分析 供給量分析：已經(jīng)被使用的 +空置的可供出租的 +在建的 +竣工的 +預(yù)立項(xiàng)的 +可能擴(kuò)建的 結(jié)構(gòu)分析 =S市場(chǎng) 目標(biāo)供給量： Q目標(biāo) S市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng)則更注重就業(yè)率、就業(yè)人口職業(yè)分布等方面的信息 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析 二、居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 住宅物業(yè)的分析要點(diǎn) 房?jī)r(jià)收入比和租售比價(jià)等指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)為 3～ 6︰ 1，這里是指中位家庭年收入與中位住宅價(jià)格之比；而我國(guó)各大中城市的房?jī)r(jià)收入比一般都在 10︰ 1以上。而住宅租金售價(jià)比在 1︰ 200左右是較合理的，這里也指中位住宅。而我國(guó)目前的住宅的租售比不合理，租房比買房劃算。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析 二、居住類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 2）居民現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力及金融發(fā)展的深度。主要考慮目標(biāo)客戶家庭的可支配收入，還有銀行規(guī)定的最低首付比例和允許的供樓款占可支配收入的最高比例。 （ 3）家庭人口構(gòu)成及社區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣。要考慮戶均人口數(shù)、是否有與父母合住的習(xí)慣。 （ 4）環(huán)境因素、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況和公共配套設(shè)施狀況。 （ 5）住宅單元大小、類型的需求和偏好。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析 居住類房地產(chǎn)的具體分析 分析過(guò)程：首先：市場(chǎng)細(xì)分 其次：市場(chǎng)供求分析 分析要點(diǎn)： 供 需 影響因素分析？ 方法 需求量分析：總量分析和結(jié)構(gòu)分析 Q目標(biāo) 供給量分析：尋找供給來(lái)源 總量和結(jié)構(gòu)分析 S市場(chǎng) 目標(biāo)供給量： Q目標(biāo) S市場(chǎng) 居住物業(yè)市場(chǎng) 更需要人口、家庭方面的信息 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析 居住類房地產(chǎn)的具體分析 影響住宅供給的因素有： (l)新建住宅量； (2)原住宅空出數(shù)； (3)非住宅用房改建住宅數(shù)；等等。 其中，新建住宅的數(shù)量受下列因素制約： ①籌集住房資金的數(shù)額； ②建筑材料生產(chǎn)狀況； ③住宅生產(chǎn)效率； ④住宅竣工率和住宅小區(qū)配套工程狀況； ⑤住宅流通渠道狀況等。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析 三、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 工業(yè)物業(yè)的分析要點(diǎn) ? 較少考慮其地段因素，一般也只考慮運(yùn)輸成本。 ? 考慮不同行業(yè)工業(yè)物業(yè)的互換性，建設(shè)多功能物業(yè)。 ? 還要考慮當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展趨勢(shì)、勞動(dòng)力市場(chǎng)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。 ? 要考慮車輛通道、生產(chǎn)工藝、設(shè)備安裝、防火、抗震等方面的特殊要求。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析 特殊類物業(yè)市場(chǎng)分析 特殊類物業(yè)的分析要點(diǎn) ? 能否得到政府部門許可。 ? 投資、經(jīng)營(yíng)的特殊性。這類物業(yè)投資周期長(zhǎng)，回收期也長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)方式多為自主經(jīng)營(yíng)或 BOT方式經(jīng)營(yíng)，很少出租，基本上不進(jìn)入市場(chǎng)交易。 ? 要較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流，分析投資回收期及投資回收后的經(jīng)營(yíng)狀況。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息的獲得最主要的途徑。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法 市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 普查法 抽樣調(diào)查法（簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層抽樣、分群抽樣；配額抽樣、任意抽樣、判斷抽樣） 直接調(diào)查法（訪談?wù){(diào)查或深度訪談?wù){(diào)查、電話調(diào)查、郵函調(diào)查、留置問(wèn)卷調(diào)查） 間接調(diào)查法（觀察法、實(shí)驗(yàn)法） 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序 提出問(wèn)題，確定調(diào)查的目的 決定收集資料的方法（一手資料、二手資料） 設(shè)計(jì)調(diào)查表 選樣 數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 提出調(diào)查報(bào)告 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序 根據(jù)調(diào)查目的不同，調(diào)查方法可分為： 探測(cè)性調(diào)查 描述性調(diào)查 因果性調(diào)查 預(yù)測(cè)性調(diào)查 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 直觀判斷法 （ 1）集體判斷法；（ 2）專家意見(jiàn)法（專家會(huì)議法、專家征詢法） 歷史引申法 （ 1）簡(jiǎn)單平均法；（ 2）移動(dòng)平均法；（ 3）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法；（ 4）指數(shù)平滑法；（ 5）季節(jié)指數(shù)法 因果預(yù)測(cè)法 （ 1）回歸分析法；（ 2）相關(guān)分析法 （ 6）對(duì)專家的意見(jiàn)進(jìn)行綜合處理。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 專家征詢法（即特爾菲法） （ 1）組成專家小組。按照課題所需知識(shí)范圍，確定專家。 專家人數(shù)的多少，可根據(jù)預(yù)測(cè)課題的大小和涉及面的寬窄 而定，一般不超過(guò) 20人。 （ 2）向所有專家提出所要預(yù)測(cè)的問(wèn)題及有關(guān)要求，并附上 有關(guān)這個(gè)問(wèn)題的所有背景材料，同時(shí)請(qǐng)專家提出還需要什么 材料。然后，由專家做書面答復(fù)。 （ 3）各個(gè)專家根據(jù)他們所收到的材料，提出自己的預(yù)測(cè)意見(jiàn)， 并說(shuō)明自己是怎樣利用這些材料并提出預(yù)測(cè)值的。 （ 4）將各位專家第一次判斷意見(jiàn)匯總，列成圖表，進(jìn)行對(duì)比， 再分發(fā)給各位專家，讓專家比較自己同他人的不同意見(jiàn)，修改 自己的意見(jiàn)和判斷。也可以把各位專家的意見(jiàn)加以整理，或請(qǐng) 身份更高的其他專家加緊評(píng)論，然后把這些意見(jiàn)再分送給各位 專家，以便他們參考后修改自己的意見(jiàn)。 （ 5）將所有專家的修改意見(jiàn)收集起來(lái)，匯總，再次分發(fā)給各位 專家，以便做第二次修改。逐輪收集意見(jiàn)并為專家反饋信息是 德?tīng)柗品ǖ闹饕h(huán)節(jié)。收集意見(jiàn)和信息反饋一般要經(jīng)過(guò)三、四輪，在向?qū)＜疫M(jìn)行反饋的時(shí)候，只給出各種意見(jiàn)，但并不說(shuō)明發(fā)表各種意見(jiàn)的專家的具體姓名。這一過(guò)程重復(fù)進(jìn)行，直到每一個(gè)專家不再改變自己的意見(jiàn)為止。 專家代號(hào) 第一次判斷價(jià)格 第二次判斷價(jià)格 第三次判斷價(jià)格 最低 最可能 最高 最低 最可能 最高 最低 最可能 最高 A B C D E F G H I J K 9 8 7 10 5 11 8 4 6 12 10 14 12 10 16 13 17 13 10 12 18 15 17 16 15 20 18 22 16 14 16 25 19 9 8