【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 均法。 回歸分析法：☆ 回歸分析法是利用事物發(fā)展變化的因果關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)的一種方法。它是通過(guò)對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果有重要影響的因素進(jìn)行分析，找到預(yù)測(cè)量和影響因素之間的因果關(guān)系，從而推測(cè)預(yù)測(cè)對(duì)象隨影響因素的變化而變化的狀況，回歸分析法因此又叫因果分析法?！?回歸分析是對(duì)具有因果關(guān)系的現(xiàn)象，根據(jù)數(shù)據(jù)資料，用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法，建立數(shù)學(xué)模型，近似地表達(dá)變量之間的變化關(guān)系。☆ 在回歸分析中，引起預(yù)測(cè)對(duì)象變化的原因叫自變量，預(yù)測(cè)對(duì)象為因變量。因變量受一個(gè)自變量或多個(gè)白變量的影響?；貧w分析反映了事物發(fā)展變化中一個(gè)因變量對(duì)一個(gè)或多個(gè)自變量的關(guān)系，它分為一元回歸分析和多元回歸分析、線性回歸分析和非線性回歸分析。一元線性回歸分析法： 一元線性回歸分析法是回歸分析中最簡(jiǎn)單、應(yīng)用較廣的一種方法，是處理一個(gè)自變量 X與因變量 Y之間線性關(guān)系的預(yù)測(cè)方法。 其預(yù)測(cè)模型是： y = a + b xi 式中： y —— 因變量 a， b —— 回歸系數(shù) xi —— 自變量 第三節(jié) 商務(wù)環(huán)境分析學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策與法律環(huán)境分析學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì) 與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境狀況分析和 經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析 能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境 的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境的內(nèi)容 （ 1）人口要素 ? 地理分布 人口的地理分布是指人口在不同地區(qū)的密集程度。? 年齡結(jié)構(gòu) 人口的年齡結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)人口的年齡構(gòu)成。? 家庭數(shù)量與結(jié)構(gòu) 家庭數(shù)量的多少直接影響對(duì)住宅商品的需求，而家庭規(guī)模的縮小就意味著家庭數(shù)量的增多；不同的家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)，將從住宅的套型與結(jié)構(gòu)等方面影響對(duì)房地產(chǎn)的需求。（ 2）文化要素? 文化是反映某一社會(huì)集團(tuán)成員學(xué)習(xí)和行為模式的綜合體系，其內(nèi)涵十分豐富。☆ 社會(huì)組織制度 社會(huì)組織制度是指各種社會(huì)組織機(jī)構(gòu)，如政治結(jié)構(gòu)、教育體系等。☆ 美學(xué)觀念 美學(xué)觀念影響著消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的美學(xué)判斷和接受程度。☆ 語(yǔ)言 語(yǔ)言歷來(lái)被稱為 “文化的鏡子 ”，它可以用來(lái)交流人類的思想。 ☆ 亞文化 主文化是在該地區(qū)占主導(dǎo)地位的文化；亞文化是指非主流的、易變的文化，一般受外來(lái)影響較大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的內(nèi)容（ 1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度? 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)的增長(zhǎng)速度，是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。其增長(zhǎng)速度的高低，從兩個(gè)方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。? 一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上取決于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)速度。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減緩的時(shí)候，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)率也就降低，反之亦然。? 另一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r既從對(duì)房地產(chǎn)供給的資金投入方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，又通過(guò)就業(yè)、居民收入、物價(jià)等方面影響房地產(chǎn)商品的需求和實(shí)際消費(fèi)能力。（ 2）通貨膨脹速度? 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)商品的價(jià)格也隨著成本的上升而提高。房地產(chǎn)商品的價(jià)格往往在物價(jià)快速上漲時(shí)期以大大高于通貨膨脹率的速度上升。? 物價(jià)的上漲往往是伴隨經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)而出現(xiàn)，物價(jià)的快速增長(zhǎng)在很大程度上抵消了消費(fèi)者實(shí)際收入的上升，從而影響消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力 。? 通貨膨脹對(duì)社會(huì)財(cái)富的重新分配也會(huì)產(chǎn)生影響。對(duì)儲(chǔ)蓄存款等金額固定的財(cái)產(chǎn) 。 ? 物價(jià)的高速上漲對(duì)消費(fèi)者的收人心理預(yù)期、社會(huì)安定的心理預(yù)期也有不良影響，這也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷。 （ 3）居民收入水平? 居民收入水平是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接因素。居民收入越高，說(shuō)明其對(duì)房地產(chǎn)商品的支付能力越強(qiáng)。至于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，可以運(yùn)用恩格爾系數(shù)來(lái)說(shuō)明。? 恩格爾系數(shù)，一般將其理解為食品消費(fèi)支出在家庭總支出中的比重。? 含義：即一個(gè)家庭收入越少，家庭收入或家庭總支出中用于購(gòu)買食物和用于居住的支出所占的比例就越大；一個(gè)國(guó)家或地區(qū)越窮，每個(gè)國(guó)民的平均收入或平均支出中用來(lái)購(gòu)買食物或用于居住的費(fèi)用就越大。隨著家庭收入的增加，家庭收入或家庭支出中用于購(gòu)買食物或居住支出的比例將會(huì)下降。 ? 聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織根據(jù)恩格爾定律，提出了依據(jù)恩格爾系數(shù)劃分貧困與富裕的標(biāo)準(zhǔn)，即恩格爾系數(shù)在 60％以上為貧困， 50％～ 59％為勉強(qiáng)度日， 40％～ 49％為小康， 30％～ 39％為富裕， 30％以下則為最富裕，如下表： 恩格爾系數(shù)與住房消費(fèi)支出的關(guān)系（％） （ 4）就業(yè)狀況? 房地產(chǎn)商品的價(jià)值量大，大部分家庭需要借助于金融機(jī)構(gòu)的力量進(jìn)行信用消費(fèi)，而信用消費(fèi)的狀況不僅取決于居民的即期收入，也取決于居民的預(yù)期收入。無(wú)論是居民家庭的當(dāng)前收入，還是居民家庭的預(yù)期收入，都受到就業(yè)狀況的影響。（ 5）國(guó)際收支狀況? 所謂 “國(guó)際收支 ”，是指貨幣在國(guó)際間的流通，它是由國(guó)際貿(mào)易和國(guó)際借貸關(guān)系引起的。其中，商品的進(jìn)出口和資本的流人、流出是影響國(guó)際收支的主要因素。這從供給和需求兩個(gè)方面反映出來(lái)，國(guó)際收入導(dǎo)致貨幣的流人，對(duì)經(jīng)濟(jì)有擴(kuò)張作用；國(guó)際支出導(dǎo)致貨幣的流出，對(duì)經(jīng)濟(jì)有收縮作用。國(guó)際收支對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在國(guó)際收支的不同狀態(tài)下也有差別。房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境分析（ 1）人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響? 房地產(chǎn)商品中的住宅是以家庭為消費(fèi)單位的。因此，對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中人口因素的分析，主要是對(duì)家庭這一要素的研究。? 人口因素的靜態(tài)分析 人口因素的靜態(tài)分析，也就是在一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)某一地區(qū)的人口進(jìn)行分析。在這里，主要從家庭數(shù)量和家庭結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面進(jìn)行分析?！?家庭結(jié)構(gòu) 不同的家庭結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)商品的要求也各不相同，在確定目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)城市家庭結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。家庭結(jié)構(gòu)可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的劃分?！?家庭數(shù)量 目前，世界各地的家庭規(guī)模普遍呈縮小的趨勢(shì)，而隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭數(shù)量則隨之增加。根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，我國(guó)家庭的規(guī)模也呈現(xiàn)出普遍縮小的趨勢(shì)。 ① 按年齡層次，有老年家庭、中年家庭和青年家庭之分。 ② 按收入層次，有高收入、中收入和低收人家庭之分 。 ③ 按家庭特征，有單身、單親與雙親家庭之分。 ? 人口因素的動(dòng)態(tài)分析☆ 家庭生命歷程的變化 任何一個(gè)家庭，都會(huì)經(jīng)歷從產(chǎn)生到結(jié)束這樣一個(gè)時(shí)間跨度。一般從建立新家庭開始，經(jīng)過(guò)中間的擴(kuò)展和收縮階段，直到夫妻雙方死亡為止。而在家庭生命歷程的不同階段，有其不同的消費(fèi)特征，對(duì)居住環(huán)境的要求也各不相同。 新家庭的建立首先需要解決的問(wèn)題是住房。 在孩子出生以后的家庭擴(kuò)展和繼續(xù)撫育階段，在購(gòu)、租房時(shí)，對(duì)房型和面積的要求較高。 從孩子結(jié)婚離開父母家庭、建立自己的新家庭開始，原來(lái)的家庭就進(jìn)入了空巢和消亡階段，對(duì)老年公寓提出了要求。☆ 城市人口老齡化的發(fā)展 隨著醫(yī)療科學(xué)技術(shù)的發(fā)展、人們生活水平的提高以及思想觀念的變化，人類的平均壽命正在逐步延長(zhǎng)，人口出生率也在降低，從而使人口老齡化成為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 預(yù)計(jì)到 2023年，我國(guó) 60歲以上的老齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到 12． 70％，人口將近 1． 3億人，老年家庭數(shù)將達(dá)到 9 000萬(wàn)戶以上，從而使老年人成為一種特殊的消費(fèi)者群體。 從養(yǎng)老模式上來(lái)說(shuō)，社會(huì)養(yǎng)老是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。老年公寓開發(fā)的市場(chǎng)潛力相當(dāng)大，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不能不引起重視。 ☆ 城市化進(jìn)程的加快 城市化進(jìn)程的加快對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響，主要通過(guò)兩個(gè)方面進(jìn)行： ① 城市數(shù)量的增加 城市的建立與擴(kuò)展，是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是住宅的建設(shè)為前提的。 ② 城市人口的增加 從城市人口的變化看，我國(guó)城市化的比例也在逐步提高。 1952年，城鎮(zhèn)總?cè)丝谒嫉谋壤秊?12． 46％， 1997年提高為 29． 92％。如果將流動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，則我國(guó)人口城市化的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一數(shù)據(jù)?！?人口遷移的數(shù)量和質(zhì)量分析 人口的遷移和流動(dòng)，必然帶來(lái)消費(fèi)的流動(dòng)，當(dāng)大量的人口流向某一地區(qū)或某一城市時(shí)，首先需要解決的是居住問(wèn)題。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅要掌握現(xiàn)階段該城市人口和家庭的數(shù)量與結(jié)構(gòu)，更要把握該城市人口發(fā)展的方向和趨勢(shì)。 人口遷移除了對(duì)一個(gè)城市住宅商品的總需求量產(chǎn)生影響外，更重要的是由于人口的遷移而使一個(gè)城市的人口組合或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而對(duì)該城市住宅商品的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。 目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該引起注意的一個(gè)現(xiàn)象，是由于大量民工的涌人而對(duì)民工公寓的需求，以及隨著教育體制的改革和求學(xué)人數(shù)的增加而對(duì)學(xué)生公寓的需求。（ 2）文化因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響? 社會(huì)角色對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響☆ 每個(gè)人都按其在社會(huì)上所扮演的角色規(guī)范行事，一個(gè)人的地位、學(xué)識(shí)、收入、相貌等特征，影響了一個(gè)人的社會(huì)角色?！? 不同的角色有著不同的文化價(jià)值觀，每一類社會(huì)群體和社會(huì)階層都有自己獨(dú)特的生活方式，這些方式是世代相傳的。這就使每一個(gè)、每一類人都有自己的思維方式、行為準(zhǔn)則和地域觀念等，這些特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷有著較大的影響?！? 一種房地產(chǎn)產(chǎn)品在某一文化群體中有很大市場(chǎng)時(shí)，也許在另一個(gè)文化群體中會(huì)遭到冷落。? 相關(guān)群體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響☆ 相關(guān)群體是指學(xué)校、親友、同學(xué)等各種社會(huì)關(guān)系所形成的一定社會(huì)交往圈子。也就是說(shuō)，一個(gè)人總是生活在一定的社會(huì)關(guān)系中，總是屬于某一個(gè) “生活圈子 ”。這個(gè) “圈子 ”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過(guò)一種 “示范效應(yīng) ”、 “攀比效應(yīng) ”進(jìn)行?！? 例如，某個(gè)特定的消費(fèi)者需要買什么樣的住宅，總是受自己的 “生活圈子 ”成員的購(gòu)買和消費(fèi)行為的影響，以他人為參照系。一般而言，在企業(yè)和商界從事工作的人，比在事業(yè)機(jī)關(guān)的人更傾向于擁有自己的住宅；知識(shí)文化界人士在購(gòu)房時(shí)，則更多地考慮住宅小區(qū)的文化品位與