kb房地產市場營銷——房地產市場調查與研究(編輯修改稿)
2025-01-03 22:02 本頁面
【文章內容簡介】 ?產業(yè)園區(qū) ?非城市核心區(qū) 界定項目屬性 or 核心價值 ?小盤 ?無特殊資源 界定競爭框架 ?區(qū)域內？ ?區(qū)域外？ 問題 R1 規(guī)模大 P=6500 R2 地塊狹小 城市非核 心區(qū) p5000 突破價格 背景與目標 ： ?城市非核心區(qū)，地塊狹小，功能規(guī)劃為住宅及配套商業(yè)，要求銷售價格為 6500元 /平方米。 ?市場現狀： ?周邊的大規(guī)模住宅小區(qū)的價格為 5000元 /平方米。 Step2:結構化分析，建立解決項目 問題的假設 17 信息獲取路徑 充分調動內部資源尋找相關項目信息、 既往項目、網絡、在同城市服務或工作生活過的同事、同學等 方法 ： 結構化分析 技巧 ?從本地案例和其他城市相似屬性案例中得到啟發(fā) ?理順分析的優(yōu)先順序 ?把握關鍵問題，放棄絕對的大而全 18 工作實例：大連 YD項目 —— 結構化假設 突破價格 自己建立新價格標桿（創(chuàng)新產品 ) 增加沿街商業(yè)量，而降低住宅的均價 重新定義細分客戶 重新定義區(qū)域價值？大盤 改變區(qū)域價值？ ?可能的成功模式：重新定義區(qū)域價值（格拉斯小鎮(zhèn)）？大盤 ?模式適用性：大盤，小盤？ 塑造項目新的價值 ? ?可能的成功模式： 自己建立新價格標桿（創(chuàng)新產品 ) 增加沿街商業(yè)量，降低住宅均價 ?模式適用性：開發(fā)能力、商業(yè)市場競爭 改變競爭格局 ? ?可能的成功模式： 重新定義細分客戶 ?模式的適用性：細分市場類型？競正強度？ 問題 R1 規(guī)模大 P=6500 R2 地塊狹小 城市非核 心區(qū) p5000 Step3：勾畫研究分析線路圖 結構化客戶目標或項目問題 結構化假設 勾畫研究分析路線圖 突破價格 自己建立新價格標桿（創(chuàng)新產品） 增加沿街商業(yè)量，而降低住宅的均價 重新定義細分客戶 重新定義區(qū)域價值？大盤 高端客戶價值體系研究 區(qū)域市場競爭機會研究 市域 6500項目關鍵價值 市域實現價格突破的項目成功舉措研究 投資型物業(yè)市場特征 ?相對于區(qū)域競爭對手我們的超越機會在哪里？ —— 周邊的的 競爭對手 現在是誰？它們的賣點是什么？缺點是什么？？ ?實現區(qū)域突破的可能性：市域內 50006500元 /平方米以上的 項目關鍵的價值 是什么？是否存在不依賴地段價值（交通與配套）的感性因素？ ?高端客戶價值體系、決策體系、購買行為 ?市域內脫離區(qū)域原有價格體系的項目關鍵舉措是什么？ ? 功能突破：市域內具有 投資性物業(yè) 的特性（如功能彈性、高性價比）是什么？ ?在城市規(guī)劃中，這個區(qū)域的未來是什么？它將帶來怎樣的居住或商業(yè)投資價值？ ?就區(qū)域價值而言，與現在的競爭區(qū)域有什么優(yōu)勢？ ?城市區(qū)域功能價值上對比成熟城市是否存在缺失 ?周邊資源配套的是否存在可利用價值 ?目前項目核心客戶群是誰？特征是什么； ?現有價格標桿的參照系 ?規(guī)劃功能指標及可能調整的方向； ?主要競爭差異的方向選擇； 19 Step4:市調規(guī)劃 ?確定獲取支持性依據的數據來源、途徑 ?確定時間計劃和人員安排 問題 假設 支持性依據 /分析工作 來源 職責 / 時間安排 ?突破價格 ?自建新價格標桿（創(chuàng)新產品） ?增加沿街商業(yè)量，而降低住宅的均價 ?重新定義新的細分客戶 ?區(qū)域市場競爭機會研究 ?高端客戶價值體系 ?高端項目價值體系 ?市場成功案例
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