【文章內(nèi)容簡介】 2021 年，僅 占市場 總體 容量的 ％。 房 條件是目前購房需求的主體 由于 市民 生活水平的提高和消費 觀 念的變化，產(chǎn)生了大量的以改善 住房 條件為目的 的購房 需求 ，因 改善住 房 條件的購房比例上升 ， 2021 年， 占市場容量的 ％。 未來幾年內(nèi)， 30 歲以下群體的 人口 比例將逐步增 加 ，因而結(jié)婚購房的需求 將 穩(wěn)中 略升。根據(jù)調(diào)查 ， 2021 年 因 結(jié)婚 而有 購房意向的占 年 度購房總需求的 ％。 %%%%%%20212021年 2021年 2021年 2021年拆遷購房 結(jié)婚購房 改善住宅條件 投資購房 外來人員購房 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 13 投資 而產(chǎn)生的 購房 略升 20212021 年，因 投資 而產(chǎn)生的 購房比例 為 %； 2021 年，伴 隨著房價的攀升， 因投資而產(chǎn)生的購房比例為 %； 2021 年 ， 受宏觀調(diào)控 和全球金融危機(jī)影響，因投資而產(chǎn)生的購房比例為 %； 2021 年 ，因投資而產(chǎn)生的購房比例為 %。 購房需求增速平穩(wěn) 隨著 城市化 進(jìn)程的加快，外來人員涌入中心城市， 2021— 2021 年，外來人員購房比例為%； 2021 年，外 來人員購房比例為 %； 2021 年，外來人員購房比例為 %； 2021 年，外來人員購房比例為 %，需求增速平穩(wěn)。 市 房地產(chǎn)市場需求特征分析 消費心理和態(tài)度 直接 影響購買行為， 受北京、上海、廣州、深圳等地的影響， ％ 的準(zhǔn)購房者認(rèn)為房價過高， ％的購房者認(rèn)為房價偏高。這種心理導(dǎo)致 購買 時 限推移 ， 購房心理趨于 理性 ，呈現(xiàn)持幣觀望之勢。 并存 市場容量包括現(xiàn)實需求與潛在需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實需求是 剛 性的和非彈性的， 滿足的可能性非常大；而潛在需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，不易得到滿足。 消費群體分析 在長治 市住宅 房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，除 因 拆遷實現(xiàn)市場需求 外 ，買房 者 主要是企業(yè)主、經(jīng)營小業(yè)主、 公務(wù)員等 具有 中等偏高收入的社會階層 。 2021 年以來，長治房價一路攀升，平均邊際消費傾向 (新增加的收入中被消費的比例 )呈現(xiàn)遞減 態(tài) 勢。在原有高收入群體的購房需求主體被滿足后，開發(fā)商面對的是收入相對下降的購房者 ， 現(xiàn)實需求下降，某些高檔樓房銷售 放緩。 市場需 求是指一定的顧客在一定的地區(qū)、一定的時間、一定的市場營銷環(huán)境和一定的市場營銷方案下的購買總量。 房地產(chǎn)做為不動產(chǎn)具有明顯的區(qū)域特征，不同的區(qū)域具有不同的區(qū)位和不同的相關(guān)配 套。見圖 表 8。 表 區(qū)域范圍 影 響 范 圍 東片區(qū) 指英雄中路、英雄南路以東至東一環(huán)，解放東街以北，太行東街以南的區(qū)域。 西片區(qū) 指英雄中路、英雄南路以西至西一環(huán)，解放西街以北，太行西街以南的區(qū)域。 南片區(qū) 指解放東、西街以南至南三廠之間的區(qū)域。 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 14 北片區(qū) 指太行東、西街以北至高新區(qū)之間的區(qū)域 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 15 圖 區(qū)區(qū)域 劃分圖 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 16 (見圖 7) 圖 年各片區(qū)市場需求比例變化 圖 %%%%%%%%%%20212021 2021 2021 2021西片區(qū) 東片區(qū) 南片區(qū) 北片區(qū) 從上圖可以看出， 2021— 2021 年，西片區(qū)發(fā)展 略有下降 ， 但 需求比例處于首位 ，占需求比例的 %；北片區(qū) 由 2021 年的 ％逐漸 上升到 2021 年的 ％ ， 主要原因是 美寓、景新花園、財富公館 等樓盤的相繼推出增加了北片區(qū)商品房的供應(yīng)量 ， 為 消費者 提供了選擇空間，便于消費者在 買房時 注重 位置、總價、配套等相關(guān)因素 的選擇 。 2021— 2021 年，東片區(qū)盡管 以其 良好的生活環(huán)境和齊全的配套在區(qū)域購房比例中 處于其次 ， 由于有些樓盤價格 超出了 消費者所 能夠承受的范圍， 僅 占 需求比例 的 28％， 與長治市房地產(chǎn)市場初期相比 有所 下降。 2021— 2021 年，南片區(qū)盡管 距離市中心較遠(yuǎn)，相關(guān)配套較差， 但是 最大優(yōu)勢體現(xiàn)在其較低的價格上。進(jìn)入 2021 年 度以來， 雖然 南 片區(qū)的房價上漲很快， 但小產(chǎn)權(quán)的大量開發(fā)使 得南 區(qū)的需求比例 有所 上升 ， 占市場容量的 ％。 價格是制約需求實現(xiàn)的最主要的因素，也是購房者最為關(guān)心的敏感因素。 2021 年 與 去 年相比，消費者能夠承受的商品房單價 基本沒有變化 ， 依然 介于 3000－ 5000 元 /平米的價格區(qū)間， 該價格區(qū)間需求 占 銷售價格 的七成以上 (見 圖 9)。 圖 圖 % % % % % %300 0元以下30014000元40015000元50016000元600 0元以上 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 17 圖 %%%%%%%%20212021 2021 2021 2021200 0元以下 20213000元 30014000元 40015000元 50016000元 600 0元以上 圖 10 顯示了 20212021 年長治市商品房樓型的市場容量結(jié)構(gòu)，購房者對多層的需求逐步下降，對小高層 、高層 的需求逐步上升。 圖 圖 %%%%%%%%%%20212021 2021 2021 2021多 層 小高層 高 層 別 墅 小高層 、 高層 住宅 提高 了 土地利用率， 降低 了土地 取得 成本，開發(fā)商為了取得較高收益，傾向于開發(fā)小高層、高層 住宅。 多層住宅 價格相對低、 得房率高，購房者傾向于購買多層建筑， 迫使 小高層 、 高層 住宅 規(guī)劃與配套 設(shè)施的完善 。 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 18 第 三 節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析主要是從供給角度分析市場狀況， 市場狀況 包括 房地產(chǎn)投資 、 土地 供給 和商品房 供給。在新建商品房的供給結(jié)構(gòu)中，既有供給總量的分析，也有 價格層次 的分析。另外，本節(jié)還從供需平衡角度對目前 長治 市 房地產(chǎn) 市場運行 情況 進(jìn)行了綜合分析。 狀況 2021 年，全市城市建成區(qū)面積 4530 萬平方米。城市房屋建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑 面積 萬平方米。 2021 年，全市在售樓盤 40 個，建成面積約 200 萬平方米，銷售面積約 120 萬平方米。 2021 年， 長治市 主城區(qū) 以 掛牌成交宗地 16 宗 ，土地面積為 平方米 (合 畝 )。 需 價格供需 情況 2021 年 ， 長治 市 新建商品房單價在 3000 元 /平米 以下 價位的基本 上“ 供不應(yīng)求 ” 、 單價在 3000 元 /平米 — 4000 元 /平米 的 “ 供 大 于求 ” 、 單價在 4000 元 /平米 以上 的 明顯 地 “ 供過于求 ” 。 價 格層次的需求結(jié)構(gòu)分析 將在 第 四 節(jié) 具體分析 。 從未實現(xiàn)的需求 的角度進(jìn)行分析， 2021年未實現(xiàn)的需求主要集中于單價在 3000 元 /平米 左右 的新建商品房 ， 而未被消化的供給主要集中于單價在 4000元 /平米 左右 的新建商品房 ； 從片區(qū)的角度進(jìn)行分析，能夠提供單價在 4000元 /平米 以上 的商品房的片區(qū)只 有 南 片區(qū)和 北 片區(qū) 的部分地區(qū)。 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 19 第 四 節(jié) 價格研究 本期價格研究 是 以 長治市市區(qū)現(xiàn)有預(yù)售和在售 樓盤 價格 數(shù)據(jù)為 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ，對長治市 市區(qū)不同區(qū)域樓盤銷售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應(yīng)價格、銷售變化率等得出價格指數(shù)，從價格層次、供需狀況等方面研究 2021 年 長治市 市區(qū) 房地產(chǎn)市場價格特征。 20212021 年 11 月，山西千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、長治市誠信地產(chǎn)咨詢評估有限公司、山西譽(yù)利房地產(chǎn)咨詢評估有限公司 三家公司多名調(diào)查人員 對 長治市 市區(qū) 90%的房地產(chǎn)項目 進(jìn)行了調(diào)查，對 31 個高層典型樓盤和 500 多套多層房屋交易信息、樓盤 信息、銷售動態(tài)與價格 浮動等信息進(jìn)行匯總分析， 2021 年 11 月，形成了 長治市 市區(qū) 比較完善的商品房價格行情 匯總 系統(tǒng) 。 年 長治市市區(qū) 典型樓盤價格總指數(shù)表 表 9 (單位：元 /m2) 樓 型 08 年住宅均價 09 年住宅均價 增長率 高 層 3598 3774 % 多 層 3045 3115 % 整體均價 3322 3445 % . 2021 年 長治市市區(qū)區(qū)域 典型樓盤 價格 指數(shù)表 表 10 (單位：元 /m2) 類別 東片區(qū) 西片區(qū) 南片區(qū) 北片區(qū) 整體均價 2021 2021 增長率 2021 2021 增長率 2021 2021 增長率 2021 2021 增長率 2021 2021 增長率 高層 4160 4083 % 3580 3700 % 3200 3438 % 3450 3875 % 3598 3774 % 多層 3270 3290 % 3180 3260 % 2410 2700 % 3320 3210 % 3045 3115 % 整體 均價 3715 3687 % 3380 3480 % 2805 3069 % 3385 3543 % 3322 3445 % 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 20 . 2021 年 長治市市區(qū) 商品住宅價格水平分析 圖 市區(qū)區(qū)域 商品住宅價格 圖 (單位：元 /平米 ) 0500100015002021250030003500400045002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021東片區(qū) 西片區(qū) 南片區(qū) 北片區(qū) 整體均價高 層 多 層 整體均價 2021 年 ， 長治 市市區(qū) 商品住宅價格走勢 平穩(wěn)，四 大片區(qū)商品住宅均價 3445 元 /平米。 市 市 區(qū)區(qū)域住宅 租賃行情分析 2021 年房屋租賃市場價與上年相比 略有 上升， 月租金 與 出租房的年代、戶型、裝修程度等因素密切相關(guān)。 表 年長治市市區(qū)區(qū)域住宅租賃價格指數(shù)表 (單位：元 /平米 /年 ) 類 型 發(fā)布時間 東片區(qū) 西片 區(qū) 南 片區(qū) 北片區(qū) 整體均價 住 宅 2021 年 12 月 85 98 60 84 圖 年長治市 市區(qū)區(qū)域 住宅租賃均價走勢 圖 (單位：元 /平米 /年 ) 020406080100120東片區(qū) 西片區(qū) 南片區(qū) 北片區(qū) 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 21 市市區(qū) 商品房價格變動因素及相關(guān)分析 2021 年， 長治市 市區(qū) 商品房總供需比 增大 ， 盡管由于 某些價位細(xì)分市場的供給比較集中 ，對房價產(chǎn)生了一定的抑制作用， 但是，房價總 體漲幅較 明顯。 市區(qū) 商品房價格的影響 圖 年長治市 市區(qū) 商品住宅期望單價需求比例 圖 3 0 0 0 元以下 30014000元 40015000元 50016000元 6 0 0 0 元以上 統(tǒng)計 數(shù)據(jù)顯示 住宅期望價格為 3000 元 /平米以下的需求比例占 ％， 30014000 元 /平米的需求比例占 ％， 40015000 元 /平米的需求比例占 ％， 50016000 元 /平米的需求比例占 5％， 6000 元 /平米以