【正文】 22%；其中居民儲蓄存款 億元，增長 16%。公路客運量 萬人，比上年下降 %，旅客周轉(zhuǎn)量 億人公里；貨運量 萬噸，比上年下降 %，貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里。 全年全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。 全年規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 %，其中輕工業(yè)增加值增長 %，重工業(yè)增長 %；產(chǎn)品銷售率 %。在解放戰(zhàn)爭初期我人民解放軍在劉伯承、鄧小平同志指揮下，在這里發(fā)動了名震中外的上黨戰(zhàn)役，揭開了解放戰(zhàn)爭的序幕。民國19 年（公元 1930 年）廢道制，長治直隸省轄。 早在上古時代，我們的祖先神農(nóng)氏炎帝就曾在這里嘗百草、馴養(yǎng)牲畜、發(fā)展原始農(nóng)業(yè)。全境東西最長處 150 公里，南北最寬處 140 公里，總面積 13896 平方公里。 5039。 睿創(chuàng)工作室常規(guī)研究延伸服務(wù) 本報告為睿創(chuàng)工作室的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報告，是常規(guī)層次的市場研究，比較淺顯，我 們可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查延伸服務(wù)和專項深度研 究。 開發(fā)商在項目開發(fā)前期階段對市場狀況的關(guān)注要點主要為：地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) /供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況 /區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化 /準購房者購買力及消費特征 /區(qū)域準購房者特征；地區(qū)地價與房價狀況 /競爭對手價格策略 /銷售周期預(yù)計與銷售進度控制。37176。地形為太行山，太岳山所環(huán)繞，構(gòu)成高原地形，通稱“沁潞高原”，又稱“上黨盆地”。殷商時期，長治是殷商王朝屬下的諸侯國，史稱“黎”。 1945 年 10 月 8 日長治解放， 1945 年到 1998年的 50 多年間，曾先后經(jīng)歷了作為山西省轄市由長治專區(qū)代管和晉東南行署隸屬等多次行政區(qū)劃的調(diào)整變動。在長期的革命戰(zhàn)爭中，長治人民為中國革命做出了巨大的犧牲和卓越的貢獻。 表 年規(guī)模以上工業(yè)增加值及其增長速度 指 標 增加值 比上年 增長 % 規(guī)模以上工業(yè) 其中：國有及國有控股企業(yè) 其中：集體企業(yè) 股份制企業(yè) 外商及港澳臺投資企業(yè) 其中：輕工業(yè) 重工業(yè) 其中：煤炭開采和洗選業(yè) 黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 石油加工和煉焦業(yè) 電力生產(chǎn)業(yè) 化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè) 有色金屬冶煉及壓延工業(yè) 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 6 圖 — 2021 年工業(yè)增加值及其增長速度（單位：億元） 0501001502002503003504004505002021 2021 2021 2021 2021 圖 — 2021 年工業(yè)增長速度 (單位： %) 13 05101520252021 2021 2021 2021 2021 主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量中，原煤比上年增長 %，發(fā)電量增 長 %，生鐵增長 %，焦炭增長 %，鋼材增長 %。其中，城鎮(zhèn)投資 億元，增長 %。 年末全市民用汽車保有量達 萬輛 (包括三輪汽車和低速貨車 萬輛 )，比上年末增長 %，其中年末私人汽車保有量 萬輛，增長 %。全市金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額 億元，比年初增長 19%；其中個人消費貸款 億元，增長 22%。全年實中招生 萬人，在校學(xué)生 萬人，畢業(yè)學(xué)生 萬人。全市共有法定計量技術(shù)機構(gòu) 12 個，全年強制檢定計量 器具 萬臺件。燃氣普及率 %，比上年提高 個百分點。 年末全市大中型水庫蓄水總量 億立方米，比上年下降 600 萬立方米。全年發(fā)生火災(zāi)事故 68 件，比上年下降 %，直接損失 萬元。 年末全市各類收性社會福利單位 173 所，比上年增加 27 家；床位 9473 張，收養(yǎng)各類人員 304 人。 圖 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值 01002003004005006007008009002021 2021 2021 2021 2021 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 11 圖 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值 增長速度 02468101214162021 2021 2021 2021 2021 全年居民消費價格比上年上漲 %，其中食品類價格上漲 %。 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 12 第 二 節(jié) 市場容量分析 市場容量，是指在一段時間內(nèi)、特定區(qū)域市場中、 消費者有購買能力支撐的、對某種商品的現(xiàn)實的和潛在的市場總需求量。 圖 年到 2021 年 購房動因結(jié)構(gòu)圖 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 20212021 年 ， 人們的意識剛從福利分房的體制下解放出來，長治商品房開發(fā) 還處 于萌芽階段， 老城區(qū)改造帶來的拆遷構(gòu)成 長治市 購房需求的主 因 ， 2021 年 后 ， 舊城改造基本完畢 ，城市化進程進入城市擴容階段，商品房成為主流產(chǎn)品，因拆遷而帶來的 購房比例 逐年 下降 ，2021 年，僅 占市場 總體 容量的 ％。 并存 市場容量包括現(xiàn)實需求與潛在需求，從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，現(xiàn)實需求是 剛 性的和非彈性的， 滿足的可能性非常大；而潛在需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，不易得到滿足。 西片區(qū) 指英雄中路、英雄南路以西至西一環(huán)，解放西街以北，太行西街以南的區(qū)域。 圖 圖 % % % % % %300 0元以下30014000元40015000元50016000元600 0元以上 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 17 圖 %%%%%%%%20212021 2021 2021 2021200 0元以下 20213000元 30014000元 40015000元 50016000元 600 0元以上 圖 10 顯示了 20212021 年長治市商品房樓型的市場容量結(jié)構(gòu)，購房者對多層的需求逐步下降，對小高層 、高層 的需求逐步上升。 2021 年，全市在售樓盤 40 個，建成面積約 200 萬平方米，銷售面積約 120 萬平方米。 市 市 區(qū)區(qū)域住宅 租賃行情分析 2021 年房屋租賃市場價與上年相比 略有 上升， 月租金 與 出租房的年代、戶型、裝修程度等因素密切相關(guān)。 的影響 2021 年以來，對特定行業(yè)采取的較為嚴厲的金融政策開始令部分開發(fā)企業(yè)資金緊張，另外即將實施加息等措施的預(yù)期有所增大，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生較大影響，近期受影響最大依然屬房地產(chǎn)市場的消費端，因為預(yù)期成本上漲將可能繼續(xù)帶動房價，而首付比例的提高，更使購房者壓力加大。 趨 向多元化，戶型設(shè)計人性化 新開樓盤品質(zhì)提高，物業(yè)類型逐漸向小高層 和高層 發(fā)展，戶型設(shè)計逐 步 趨轉(zhuǎn) 人性化。因此，研究消費者 消費 習(xí)慣和 喜好 顯得 尤為迫切和必要。 圖 購房者學(xué)歷結(jié)構(gòu) 圖 0%5%10%15%20%25%30%35%40%初中 中專高中以下 大專 本科 本科以上 具有 本科以上學(xué)歷占 9%， 大專 學(xué)歷的 占 38%，本科 學(xué)歷的占 27%， 具有中專高中以下學(xué)歷占 23%， 初中及以下的 占 3%。 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 29 與年齡 的 綜合 分析 圖 綜合 分析 圖 %%%%%%%%%拆遷 結(jié)婚 改善居住 外來人員購房 投資25以下 2635 3645 4655 25 歲以下 的因拆遷購房的占 %、因 結(jié)婚 需要解決住房的占 %、因改善居住條件購房的占 %、因外來人口購房的占 %、因投資置業(yè)的占 %； 2635 歲 的因拆遷購房的占 %、因 結(jié)婚 需要解決住房的占 %、因改善居住條件購房的占 48%、因外來人口購房的占 %、因投資置業(yè)的占 10%； 3645 歲 的因 結(jié)婚 需要解決住房的占 %、因改善居住條件購房的占 %、因外來人口購房的占 %、因投資置業(yè)的占 %； 4655 歲 的因結(jié)婚 需要解決住房的占 %、因改善居住條件購房的占 %、因外來人口購房的占 %、因投資置業(yè)的占 %； 房價是調(diào)節(jié)房 地 產(chǎn)市場 供需 的杠桿，購房者對 房價 的心理承受能力 盡管隨房價逐漸升高而 增強，但 須 找到其心理承受的邊緣分界線， 否則， 消費者會選擇放棄。 介 活動的影響力分析 圖 受 廣告宣傳和推 介 活動影響 分析圖 %%%%%%%%%說不上有無影響 無任何影響 影響非常大 有一定影響 通過 廣告宣傳和推薦活動等途徑來了解房 地 產(chǎn)供給信息 說不上有無影響的占 %、無任何影響的占 %、影響非常大的占 %、有一定影響的占 %。 典型樓盤生活指數(shù)評價模型如下表： 表 活指標雙重加權(quán)評定模型 表 (5 分制 ) 影響因素 總權(quán)重 (W) 分級指標 分權(quán)重 (V) 開發(fā)商評價 資金實力 典型項目銷售狀況 品牌知名度 相似項目經(jīng)驗及業(yè)界評價 項目建筑質(zhì)量 建筑設(shè)計等級 實施施工企業(yè)等級 室內(nèi)布局合理性評估 項目驗收評價 樓盤套內(nèi)設(shè)施完備數(shù) 對設(shè)施完備數(shù)進行量化評級打分 小區(qū)內(nèi)設(shè)施 完備數(shù) 周邊環(huán)境 周邊文化場館設(shè) 施數(shù) 周邊植被覆蓋率 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 35 周邊治安 所處大片區(qū)生活指數(shù) 交通環(huán)境 距市中心直線距離 1 公里內(nèi)設(shè)站點的公交線路條數(shù) 交通規(guī)劃 醫(yī)療教育環(huán)境 10 公里范圍醫(yī)療機構(gòu)數(shù) 是否有社區(qū)醫(yī)療救助機構(gòu) 距離社區(qū)最近的三級以上醫(yī)院的距離 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)的等級及距離 項目投資價值 當?shù)刈饨鹚?/投資回報率 商用面積 比例 人流量 業(yè)主情況 職業(yè)結(jié)構(gòu)比例 業(yè)主入住率 業(yè)主入住滿意度 購房目的比例 樓盤服務(wù)水平 保安標準 保潔標準 物業(yè)收費標準 可提供的其它服務(wù)項目 依 據(jù)測評標準，經(jīng)過計算，對 5 個 典型樓盤進行了生活指數(shù)的評定，結(jié)果如下： 表 項目名稱 摩登時代 和平花園 馨月花園 理想城 VISA 城市 生活指數(shù) 樓盤均價 4400 4000 3900 4000 3800 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報告 36 以下是根據(jù)樓盤價位與典型樓盤生活指數(shù)值的相關(guān)性分析所設(shè)計的樓盤性價比分析模型，同樣價位下樓盤生活指數(shù)較高，說明其生活便利程度較高，對開發(fā)商而言，開發(fā)這樣的樓盤有市場競爭力，對購房者來說，選擇這樣的樓盤具有較高的性價比。 、排名及投放頻率 2021 年，各樓盤在《上黨晚報》共投放樓盤廣告 51 個版面，具體前 10 名的排名 為城上城 14 個整版、淮海家苑（九院）為 8 個整版、華熙苑為 7 個整版、錦繡花苑為 4 個整版、御龍庭為 4 個整版、清華西花園為 3 個整版、海德藝墅為 2 個整版、塔嶺新城為 2 個整版、馨月花苑為 2 個整版、中宏時代為 2 個整版。 表 18.《上黨晚報》發(fā)布房地產(chǎn)廣告統(tǒng)計分析圖 0102030405060長治日報 上黨晚報 長治日報 上黨晚報2021 2021 2021 年，《長治日報》的報紙平面媒體房地產(chǎn)廣告發(fā)布總量較少，因此本期僅對《上黨晚報》的報紙平面媒體進行分析，《上黨晚報》的報紙平面媒體房地產(chǎn)廣告發(fā)布總量為 51 個整版。 在同一價格區(qū)間， 生活指數(shù)較高的樓盤 性價比較高 、 生活便利程度較高，反之 ， 生活便利程度較低 、 性價比也較低。 生活指數(shù)模型是 以 典型樓盤指數(shù)數(shù)據(jù)庫 為基礎(chǔ) 建立的影響生活便利程度的各項信息分析系統(tǒng)， 該系統(tǒng)是 用于評價特定區(qū)域或特定商品房生活便利程度的綜合評價體系 ， 具體地說就是運用 “ 德爾菲法 ” 對各指標計算打分，評定區(qū)域生活便利程度的方法。