【文章內(nèi)容簡介】 人流多，商業(yè)氣氛要比內(nèi)街濃，來往的行人和車輛都直接第一眼可以看到商鋪，不用大量做廣告、宣傳，價格不要太高。 商業(yè)步行街商鋪、品牌內(nèi)商鋪、店連屋商鋪都相差不多，都在35%左右，這些商品較高檔，最能受人注意，吸引人流，位置和地段占優(yōu)勢， 價格較高。 一般人都不喜歡買二層商鋪，人流要比一層少，主要靠一樓來吸引人流，如果一層經(jīng)營不好，將直接影響到二層經(jīng)營狀況，雖然租金和售價較低但風(fēng)險較大。 從經(jīng)營者那里訪談了解到，很多經(jīng)營者想買獨立小店面，自己來經(jīng)營買小商品。 6 您認(rèn)為新天地廣場商業(yè)項目成功經(jīng)營的關(guān)鍵在于？ 44%13%14%29%大型超市專業(yè)經(jīng)營統(tǒng)一招商交通影響 44%的人群建議要有一個大型超市或大賣場來吸引人流。雖然目前在市場上超市或商場都有，而且在隆山路周圍大型超市或賣場還沒有，目前有些商場都比較小型、雜亂。 13%的人群認(rèn)為經(jīng)營定位要 專業(yè)化，這主要是經(jīng)營者對本項目的看法，因他們對整個市場相當(dāng)了解，要結(jié)合自己特色來打造專業(yè)市場，同一條街都經(jīng)營相同的類型，不要什么都經(jīng)營，造成一種雜的局面，商品定位不要過高，按消費者消費水平來定位，讓富裕人能買到較高檔品牌，同時也能讓一般消費水準(zhǔn)買到自己心愛的商品。 統(tǒng)一招商和管理有 14%人群贊同，在交談之中，百姓對房產(chǎn)方面的市場情況相對較缺乏，大多數(shù)人買了店面自己來經(jīng)營，如果經(jīng)營狀況不好的話就出租，每年收取一定的租金，但也有部分人對統(tǒng)一招商和管理感興趣，可以減少風(fēng)險，節(jié)省人力。 29%的人群認(rèn)為交通對他們來 購物顯得很重要，有了停車場，一些自己有私家車的家庭出入帶來極其方便，可以帶一家人來休閑購物，同時也可以吸引一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人流開車前來購物。 第五部分 產(chǎn)品定位 一、目標(biāo)市場的定位 目標(biāo)客戶群的定位 以企業(yè)單位中高等收入、政府公務(wù)員及私營小業(yè)主為對象，以城市高消費者為輔的一個消費群體，還有就是借助本項目本身的特色與品質(zhì)來吸引鄉(xiāng)、鎮(zhèn)區(qū)域的消費者和投資者，由于本案商業(yè)題量相應(yīng)較大，考慮后期的銷售存在一定的難度，同時可以考慮外銷。在日照、臨沂甚至對浙江進行推廣宣傳，吸引更多的外來資金，以此刺激當(dāng) 地市場。 目標(biāo)客戶群層次 第一目標(biāo)群：經(jīng)營生意的商人及公務(wù)員。 第二目標(biāo)群：有閑散資金的投資客。 第三目標(biāo)群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的其它人仕。 第四目標(biāo)群：外地投資客 目標(biāo)消費者特征 （ 1）分布區(qū)域：縣城消費者為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。 （ 2）年齡：集中在 3040歲為主， 4055歲為輔。 （ 3）需求：以三房二廳為主，兩房二廳為輔。 （ 4）置業(yè)狀態(tài)：以本地一次置業(yè)的居民為主，以二次置業(yè)的居民為輔。 （ 5）職位：各企業(yè)中層管理人員，技術(shù)人員居多，自營商人為重點。 （ 6）收入：家庭收入 2萬 4萬之間的中等及中 等偏高收入階層人士為主。 客戶需求動機 （ 1）目前住宅的戶型設(shè)計不科學(xué)，功能無法滿足需要，配套不完善，環(huán)境差 等眾多因素，希望改換新的居住環(huán)境。 （ 2）現(xiàn)有的住宅面積太小，無法滿足生活娛樂的需要，想換大一點的房子。 （ 3）要成家的年青人想從父母家獨立出去，自己購房住。 （ 4）結(jié)婚后仍與父母住在一起，孩子大了，不方便，需要自己獨立居住。 （ 5）做生意賺到錢，由租店面到買店面。 （ 6）覺得錢放銀行貶值，想買店面增值。 （ 7）從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城做生意及子女進城讀書。 購買過程中受到的影響因素 住宅 （ 1）根 據(jù)調(diào)查，購房者主要會征求配偶的意見，也會參考家庭其他重要成 員與有購房經(jīng)驗朋友的意見，主要是通過朋友來界定其價格、質(zhì)量、位置等因素。 （ 2）影響購房決策最主要因依次為價格、周邊環(huán)境、交通、生活配套、物業(yè)管理。 （ 3）就產(chǎn)品本身影響購房決策的重要因素依次為：戶型、廳室方向、綠化景觀、通風(fēng)情況等。 （ 4）決策過程中，幼兒園、學(xué)校、菜場、購物和醫(yī)院的配套是置業(yè)者主要考慮因素之一。 商鋪 （ 1）考察周邊商業(yè)氛圍、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、店面售價及租金。 （ 2）了解區(qū)域發(fā)展情況和走勢，了解政府規(guī)劃。 （ 3）權(quán)衡資金 的回報率 （ 4）投資門檻的高低 （ 5）征求家庭其他重要成員與有購房經(jīng)驗朋友和生意伙伴的意見，主要是通過朋友來界定其價格、回報率、位置和區(qū)域發(fā)展等因素。 二 項目建議 與我們項目處于同一區(qū)域，同一地段而先本案啟動的有富源商貿(mào)城和商業(yè)步行街兩個項目，在一定程度上搶先占據(jù)了很大部分市場份額，造成了我們的入市不利。經(jīng)分析得出以上兩個項目存在很多的劣勢和危機： 富源商貿(mào)城的商鋪基本設(shè)在住宅下面，隆山路上的沿街店面房有限，基本都是內(nèi)街的店面房，符合了商貿(mào)城布局和建筑風(fēng)格。為此降低了樓盤的品質(zhì)和檔次，給住宅業(yè)主 帶了一些環(huán)境隱患和安全問題及進出帶來了很大不便；同樣不利于進行商業(yè)活動。富源商貿(mào)城商業(yè)運行上，市場沒有統(tǒng)一經(jīng)營，管理，順其自生自滅，對市場的能否形成存在很大的風(fēng)險，同時在市場內(nèi)部產(chǎn)生惡性競爭，阻礙了市場的規(guī)范和發(fā)展。在本案銷售中沒有一個整體的商業(yè)營銷手段，和金世界商業(yè)步行街一樣，都是自買自營。這樣對一個商貿(mào)城來說，風(fēng)險太大，富源商貿(mào)城店面體量大，商鋪面積大，總價高，相應(yīng)租金也高，在經(jīng)營中可能會出現(xiàn)大量的閑置店面房，空置率大，對投資的客戶來說，是一種風(fēng)險。商貿(mào)城定位一般都是以中低檔的商業(yè)，如經(jīng)營生活用品，服裝 ，雜貨等等。 金世界步行街臨隆山路的沿街店面很少，基本是店面房，上面三層住宅下面兩層店面。一方面降低了步行街的檔次，另一方面由于市場在居民區(qū)內(nèi)，不利于開展商業(yè)活動。在營銷策劃上，本案沒有吸引之處的商業(yè)營銷手段，純粹意義上的自買自營。由于市場沒有統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運行，在一定程度上阻礙了市場的發(fā)展，商業(yè)的風(fēng)險大。在價格定位上沒有一定的區(qū)分，統(tǒng)一價格 3998元 /㎡。價格體系的不明確，導(dǎo)致了位置差的鋪面銷售成難度，價格 好的一買而空，多戶爭搶。同時達不到利潤空間的最大化。 鑒于以上 2個項目出現(xiàn)的問題和自身的優(yōu) 勢：本案在產(chǎn)品定位，商業(yè)運行，營銷手段，價格體系，市場培育，廣告宣傳及推廣等諸多環(huán)節(jié)上投入更多的思考和心血。我們完全有信心把慧通新天地樹造為莒南的商業(yè)龍頭，和新城市的坐標(biāo)。同時經(jīng)過多方面的努力，我們有能力做到追求利益的最大化。 在整體規(guī)劃方面，我們可以作到 “動 ”“靜 ”分開， “商 ”“住 ”分離，即小區(qū)的外圍是商鋪，里面則是有綠化景觀的全封閉的高檔小區(qū)，建筑的外立面盡可能做得與商業(yè)的色調(diào)相配，符合老百姓所追求的溫馨、莊重。這將大大提升樓盤的形象和品質(zhì)，進而提升住宅的檔次，以實現(xiàn)利潤的最大化。 在住宅方面，我們建議 面積分配應(yīng)以三房為主，兩房為輔，具體比例為：兩室 80100平米 比率 :30%,(兩室朝南二廳一衛(wèi) \一室朝南二廳一衛(wèi) )。 小三房 100120平米 比率 : 55%(三室朝南二廳一衛(wèi) \兩室朝南二廳一衛(wèi) )。 大三房 120130平米 比率 : 15%， (三室朝南二廳一衛(wèi) \二室朝南二廳一衛(wèi) )。層高為 米 。多雙陽臺 ,南面一飄窗?？蛇m當(dāng)選擇突出賣點。 商業(yè)房的定位是本案的重點，本案的最大優(yōu)勢是沿主街門面的體量大，我們應(yīng)盡可能讓這些門面滿足多個層次客戶的需求，盡快盡可能以高價售出這些門面。以下是各商業(yè)布局的 定位情況： 6號樓即臨隆山路的一、二兩層店面房做成美食一條街。避免商業(yè)競爭，不同于本案旁邊的兩個項目，做出我們的特色。根據(jù)市場調(diào)查了解到：莒南目前沒有一個環(huán)境優(yōu)美，價格適中的餐飲消費的好場所，可見市場還是空白，對我們來說是一次機遇也是一種挑戰(zhàn)。隨著生活水平的提高和老百姓消費觀念的改變，在緊張的工作之余更追求生活的享受。在 6樓隆山路上的店面三樓，我們定位休閑 為主的保健按摩、美容美體中心、桑拿休閑、臺球城，咖啡吧，茶館等等。在莒南現(xiàn)在還沒有一個大型的娛樂場所，有的也都是比較小，零散的。沒有集中的稍高檔的消費場 所。周遍通過富源商貿(mào)城和金世界步行街的經(jīng)營和發(fā)展，這里將成為了一個新的商業(yè)中心，消費檔次得到了一定的提升，附近小區(qū)的建成增加了消費群，給這里帶來了高檔消費群體。四層到五層可以做賓館，檔次在大酒店和一般小賓館之間。同時給人一種旅館的價格，酒店的享受。根據(jù)調(diào)查目前市場上最高檔的是桃源大酒店，但是價格偏高，而一般的小賓館價格雖然低但是居住環(huán)境差。 5號樓首層定位產(chǎn)權(quán)式獨立分割的商鋪，分內(nèi)、外兩條街，這樣便于銷售和經(jīng)營。通過招商，確定商業(yè)精品購物中心，引進一些知名品牌如奧康皮鞋，紅蜻蜓鞋類，勁霸，李寧， NIKE服飾 ，珠寶首飾，化妝品等知名品牌，直接提升我們商業(yè)的品質(zhì)。在莒南的商業(yè)中，只有分散幾家精品店，我們可以把那些商家集中，整合品牌市場，使我們的項目成為老百姓心里高檔消費的購物天地。 4號樓下面的兩層獨立店面相應(yīng)的和 5北邊的商鋪形成室內(nèi)“步行街”，經(jīng)營高檔產(chǎn)品。二層（根據(jù)市場需求可以分出一部分三層）則引進大型的購物中心或大型超市。莒南雖然有幾家超市，但規(guī)模都不是很大，購物不齊全，還達不到老百姓心目中理想的購物中心。因此應(yīng)市場需求，引進大型超市，形成莒南唯一的品牌的購物中心。部分三樓及四樓定位休閑為主的臺球城，咖啡吧 ， KTV，夜總會等。 為了匯聚更多的人流，為了提升本案在莒南商業(yè)老大的地位，更為了我們后期的品牌樹造和更快的銷售。在媚山路上設(shè)立三大主題廣場，包括：噴泉廣場、市民休閑廣場、演藝廣場近 2020多平方米。底下一層是大型購物停車位。 在商業(yè)運行手段上：采用統(tǒng)一經(jīng)營管理，引進知名的商業(yè)管理公司進駐。 勢必打造成莒南的商業(yè)王國，“一站式”成就莒南商業(yè)新坐標(biāo)。吃、喝、玩、樂、購物、休閑、酒店、文化于一體。同時在項目前期對外做好招商工作，盡量在開盤銷售前確定主體進駐大商家及一些知名品牌。為銷售工作順利進行提供強大的支持。 在營銷手段和價格策略上：全面實行 3年包租，年回報 8%，三年一次性從房款扣除。一方面可以更好的做到統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，培育好市場，另一方面更好的使老百姓降低投資風(fēng)險，使銷售工作順利開展。如特殊情況可以申請自己經(jīng)營，不采用包租形式，但經(jīng)營的商品符合商場統(tǒng)一管理。 具體銷售操作： 6一、二兩層連賣，三 — 五按面積銷售或按套銷售。 5一層按獨立店面以套建筑面積計價，二樓以上按面積虛擬分割賣產(chǎn)權(quán)。 4一、二兩層連賣。 5樓五層到十二層則在前期銷售過程中根據(jù)老 百姓的意愿在進行定位和銷售。 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！貨到付款！??！ 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地 、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 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