【正文】 ）目前剛開發(fā)兩個(gè)商業(yè)街，分流了部分有錢人的投資，對(duì)本案的后期消化帶來(lái)一定的壓力。 （ 5）項(xiàng)目旁的莒南長(zhǎng)途客運(yùn)站將于近期外遷，人流和人流在區(qū)域的停留時(shí)間 都將大幅減少，更會(huì)造成周邊店面的空置，租金回報(bào)率下降，對(duì)客戶下決心購(gòu)買不利。 （ 6）本案是莒南唯一設(shè)有 3745平方的大型地下停車庫(kù)，方便擁有私家車消費(fèi)者購(gòu)物 。 二、項(xiàng)目區(qū)域市政公建配套情況 交通情況 項(xiàng)目南側(cè)是莒南長(zhǎng)途客運(yùn)站，并且隆山路是莒南縣的出入城區(qū)的主干道，交通非常方便有各公交車經(jīng) 過(guò)及私營(yíng)出租車運(yùn)營(yíng)。在推廣 過(guò)程中缺少系統(tǒng)的營(yíng)銷策略，比如項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的挖掘、推廣主題的延續(xù)、房 地產(chǎn) 產(chǎn)品形象的建立等均沒(méi)有得到充分的把握及展開；在銷售賣場(chǎng)的營(yíng)造上，除 外浙江那家 房產(chǎn)公司銷售總部營(yíng)造較好以外，其他房產(chǎn)公司銷售人員專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)水準(zhǔn)有待提高 。 錦繡華庭 背景資料 項(xiàng)目地址： 縣西一路和民主路之間 開 發(fā) 商：臨沂華庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話： 053978666666 7867777 項(xiàng)目概況 總體規(guī)模：占地近 三萬(wàn)平方米 戶型設(shè)計(jì)：三室一廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 銷售價(jià)格：價(jià)格未定 銷售手段：一房一價(jià) 銷售情況： 未銷售，在 10 月份開盤 商鋪：在住宅的南邊，建在小區(qū)外面，商住分開 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，純住宅小區(qū)， 小區(qū)采取了全封閉， 道路寬闊，四通八達(dá)，遠(yuǎn)離鬧市，空氣清晰 星級(jí)物業(yè)管理，全自動(dòng)門 小學(xué)，中學(xué)近在咫尺 項(xiàng)目缺點(diǎn) 離縣中心太遠(yuǎn)，交通不方便，生活配套設(shè)施不全 四、產(chǎn)品投資空間分析 近幾年，莒南房地產(chǎn)開發(fā)非?；钴S，新樓盤層出不窮，不同主題、不同理念、不 同風(fēng)格、不同檔次的各式特色項(xiàng)目全面開花，以各自不同的“吸引點(diǎn)”展開激烈競(jìng)爭(zhēng)。 銷售情況： 住宅：目前主力銷售住宅，同時(shí)從住宅開盤至今銷售 情況良好，老百姓對(duì)此項(xiàng)目的地段和價(jià)格認(rèn)可度基本滿意。 （ 2）莒南縣商品房起動(dòng)較晚，老百姓對(duì)商品房認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商業(yè)投資的理念更模糊，這對(duì)銷售上增加了難度。 二、縣城房地產(chǎn)分析 縣城機(jī)會(huì)： （ 1）莒南縣房地產(chǎn)開發(fā)正處于剛開始發(fā)展階段，仍處低端初級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)，民眾對(duì)商品房和商業(yè)投資認(rèn)識(shí)度不夠，具備銷售引導(dǎo)性極強(qiáng)，潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)很大。 從目前在售樓盤看，近期上市和即將上市的樓盤價(jià)格都比以前有所上升：預(yù)計(jì)今后住宅價(jià)位仍有一個(gè)上漲過(guò)程，但預(yù)計(jì)幅度不會(huì)太大。老城改造速度加快，使得拆遷量增大，貨幣補(bǔ)償?shù)恼叽偈咕用駬Q房、買房?；A(chǔ)設(shè)施條件的改善，有力地拉動(dòng)了商貿(mào)流通業(yè)的快速發(fā)展。肉類加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳編、紡織服裝、磨料磨具、五金工具、制鞋等 15 大類 300 多種系列產(chǎn)品已打入國(guó)際市場(chǎng)，春園集團(tuán)、雪鳳集團(tuán)、同泰食品、金勝糧油、綠潤(rùn)食品、外貿(mào)公司、青云服裝等出口創(chuàng)匯骨干企業(yè)群體進(jìn)一步擴(kuò)大，并重點(diǎn)培植了花生、板栗、肉類、磨料磨具、草柳編、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具備全國(guó)最大的花生貿(mào) 易集散地的規(guī)模。新中國(guó)成立后，莒南人民在社會(huì)主義建設(shè)的偉大實(shí)踐中，創(chuàng)造了整山治水大搞農(nóng)田基本建設(shè)等典型經(jīng)驗(yàn)，受到毛澤東主席的高度贊揚(yáng)，特別是 “ 愚公移山，改造中國(guó)，厲家寨是一個(gè)好例 ” 的光輝批示 ，幾十年來(lái)一直激勵(lì)著全縣人民奮發(fā)圖強(qiáng)，拼搏進(jìn)取。 縣城發(fā)展定位 莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡 —— 江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相 接。 目 錄 序 言 第一部分 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 一、宏觀環(huán)境分析 二、莒南房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分 房市熱點(diǎn)分析 一、熱點(diǎn)區(qū)域分析 二、典型樓盤個(gè)案分析 二、產(chǎn)品投資空間分析 第三部分 地塊環(huán)境調(diào)查 第四部分 問(wèn)卷調(diào)查分析 第五部分 產(chǎn)品定位 序 言 莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡 —— 江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。兗石鐵路橫貫東西，境內(nèi)公路覆蓋全縣 ，運(yùn)輸便捷；距青島港 200 公里，距嵐山港 30 公里，日照港 50 公里，連云港 90 公里，臨沂機(jī)場(chǎng) 40 公里，青島機(jī)場(chǎng) 200 公里，海陸空運(yùn)輸方便。 1945 年 8 月，中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的第一個(gè)省政府 — 山東省政府在我縣大店鎮(zhèn)成立，山東省第一個(gè)青年團(tuán)支部也在這里創(chuàng)建。全縣各類企業(yè)發(fā)展到 2020 多家，有 60 多種產(chǎn)品分別獲市、省、部、國(guó)優(yōu)稱號(hào)，其中路克士牌運(yùn)動(dòng)鞋、福瑞牌味精、宇達(dá)牌墻地磚、玉皇牌花生油等獲省、市名牌產(chǎn)品稱號(hào)。城鄉(xiāng)建設(shè)起點(diǎn)高、發(fā)展快，縣容、縣貌整潔美觀，服務(wù)功能齊全，連續(xù)五年通過(guò)省級(jí)衛(wèi)生城市考核，建有全國(guó)最大的縣級(jí)公園和賓館、飯店、歌舞廳、影劇院等服務(wù)娛樂(lè)設(shè)施，其中高、中檔賓館可為國(guó)內(nèi)外客商在食宿、購(gòu)物、旅游、洽談業(yè)務(wù)、會(huì)議接待等方面提供一流的服務(wù)。隨著莒南縣城化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的農(nóng)村人口和外地人口進(jìn)入縣城，為房 地產(chǎn)市場(chǎng)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。這些因素?zé)o疑會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格上升。以隆山路、嵋山路、十泉路，為三條主線干道，進(jìn)行了調(diào)查。 縣城風(fēng)險(xiǎn)： （ 1）由于是縣級(jí)城市，人口量只有 12萬(wàn)左右，在一定程度上抑制的商業(yè)的發(fā) 展。 三、典型樓盤個(gè)案分析 富源商貿(mào)城 背景資料 項(xiàng)目地址： 莒南隆山路上 開 發(fā) 商：莒南新華潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話： 0539758888 項(xiàng)目概況 總體規(guī)模：占地 畝 戶型設(shè)計(jì)：三室一廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 銷售價(jià)格：住宅： 13001450 元 /㎡ 商鋪： 5000 多元 /㎡、 4000 多元 /㎡、3000 多元 /㎡，最低 2900 元 /㎡，最高 5500 元 /㎡ 銷售手段：商鋪一、二連層銷售，采用不包租。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 位置佳，位于隆山路中段 交通方便，有多路公 交車經(jīng)過(guò)及私營(yíng)出租車 配套齊全集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體 300 米商業(yè)街貫穿東西兩條交通要道 采用了下面兩層商鋪上面三層住宅的分離設(shè)計(jì)方式 外觀采用歐式建筑風(fēng)格 商業(yè)氣氛濃厚，具有傳統(tǒng)商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)模式 項(xiàng)目推廣主題：第一名街莒南絕版財(cái)富航母 項(xiàng)目缺點(diǎn) 縣城中，人多車雜，吵鬧，下面兩層的商業(yè)步行街影響居住生活。 營(yíng)銷手法： 通過(guò) 實(shí)地考察的情況來(lái)看，莒南房地產(chǎn)在策劃、營(yíng)銷方面，相對(duì)滯后，專業(yè) 的營(yíng)銷策劃僅僅停留在的萌芽階段，與其他房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市相比，還存在一定差距。 本案位于縣城隆山路南段西側(cè)；出讓面積 22172平方米；規(guī)劃用途商住綜合用地； 地塊形狀呈較規(guī)則的梯形狀，南北長(zhǎng)，東西短，場(chǎng)地平整，對(duì)施工建設(shè)非常有利，需拆遷現(xiàn)有的汽車修理廠。 （ 5）項(xiàng)目在商務(wù)區(qū)內(nèi)，生活配套一應(yīng)俱全，又離行政區(qū)域不遠(yuǎn)，能夠吸引在行政上班的和在企事業(yè)上班的中高端客戶群來(lái)此購(gòu)房及消費(fèi)。 （ 4）本案是開發(fā)商在莒南做的第一個(gè)項(xiàng)目，老百姓對(duì)我們的實(shí)力有待認(rèn)同，從而對(duì)我們的銷售有一定的抗性。 （ 5）本位置獨(dú)特，普遍客戶對(duì)本項(xiàng)目是比較看好的，只要合理進(jìn)行 產(chǎn)品包裝，做好推廣和宣傳工作，將會(huì)有很大的賣點(diǎn) 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)（ Threat） （ 1）整個(gè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)不樂(lè)觀，商鋪的市場(chǎng)效益不能在短時(shí)間內(nèi)見效，將會(huì)影響投資者對(duì)商鋪投資信心。 2 你認(rèn)為地處隆山路和嵋山路之間慧通新天地廣場(chǎng)的商業(yè)前景如何？ 50%30%20%充滿信心看不準(zhǔn)可以形成 將近一般的即 50%的百姓對(duì)我們這里充滿了信心，本案位處隆山路，對(duì)面是汽車站，周邊的商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚和人氣旺。 通過(guò)統(tǒng)計(jì)， 30003500 元單價(jià)是主要承受的價(jià)格，跟目前市場(chǎng)價(jià)格差距不大，多數(shù)人認(rèn)為應(yīng)比金世界步行街低的多，本項(xiàng)目在市場(chǎng)上還缺乏培養(yǎng)期，要抓住 43%的客戶，做好營(yíng)銷推廣、產(chǎn)品包裝等工作。 13%的人群認(rèn)為經(jīng)營(yíng)定位要 專業(yè)化，這主要是經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的看法，因他們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)相當(dāng)了解，要結(jié)合自己特色來(lái)打造專業(yè)市場(chǎng)，同一條街都經(jīng)營(yíng)相同的類型，不要什么都經(jīng)營(yíng)，造成一種雜的局面，商品定位不要過(guò)高，按消費(fèi)者消費(fèi)水平來(lái)定位，讓富裕人能買到較高檔品牌，同時(shí)也能讓一般消費(fèi)水準(zhǔn)買到自己心愛的商品。 第四目標(biāo)群：外地投資客 目標(biāo)消費(fèi)者特征 （ 1）分布區(qū)域：縣城消費(fèi)者為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。 （ 3）要成家的年青人想從父母家獨(dú)立出去，自己購(gòu)房住。 （ 4）決策過(guò)程中，幼兒園、學(xué)校、菜場(chǎng)、購(gòu)物和醫(yī)院的配套是置業(yè)者主要考慮因素之一。在本案銷售中沒(méi)有一個(gè)整體的商業(yè)營(yíng)銷手段，和金世界商業(yè)步行街一樣，都是自買自營(yíng)。價(jià)格體系的不明確，導(dǎo)致了位置差的鋪面銷售成難度，價(jià)格 好的一買而空，多戶爭(zhēng)搶。 小三房 100120平米 比率 : 55%(三室朝南二廳一衛(wèi) \兩室朝南二廳一衛(wèi) )。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查了解到：莒南目前沒(méi)有一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格適中的餐飲消費(fèi)的好場(chǎng)所，可見市場(chǎng)還是空白，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一次機(jī)遇也是一種挑戰(zhàn)。根據(jù)調(diào)查目前市場(chǎng)上最高檔的是桃源大酒店，但是價(jià)格偏高，而一般的小賓館價(jià)格雖然低但是居住環(huán)境差。部分三樓及四樓定位休閑為主的臺(tái)球城，咖啡吧 ， KTV，夜總會(huì)等。為銷售工作順利進(jìn)行提供強(qiáng)大的支持。 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門?。∝浀礁犊睿。?！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地 、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問(wèn)，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系1323556639 驗(yàn)證！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 完全矢量化CDR 格式 ,高質(zhì)量源文件 ,張張為經(jīng)典之作 ! 內(nèi)容豐富、針對(duì)性高 .是造型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方 ! 是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計(jì)工作室、設(shè)計(jì)師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品 ! 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城 建威尼斯項(xiàng)目滕州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 89 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 27 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月?？谑泻５閸u項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 46 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月?？谑蟹康禺a(chǎn)報(bào)告》 21 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交分析》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地塊論證報(bào)告》 34 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中 原地產(chǎn)周刊（ ）》 16 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《鑒略咨詢 2020 年 8 月 23日新政視角下的長(zhǎng)沙小戶型投資分析》 3 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年深圳房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析》 10 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及別墅項(xiàng)目可行方案》 24 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年第二季度安徽馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 5 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 20日玉溪市德安 具體銷售操作： 6一、二兩層連賣，三 — 五按面積銷售或按套銷售。 在商業(yè)運(yùn)行手段上：采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，引進(jìn)知名的商業(yè)管理公司進(jìn)駐。 4號(hào)樓下面的兩層獨(dú)立店面相應(yīng)的和 5北邊的商鋪形成室內(nèi)“步行街”，經(jīng)營(yíng)高檔產(chǎn)品。沒(méi)有集中的稍高檔的消費(fèi)場(chǎng) 所?？蛇m當(dāng)選擇突出賣點(diǎn)。同時(shí)經(jīng)過(guò)多方面的努力，我們有能力做到追求利益的最大化。一方面降低了步行街的檔次，另一方面由于市場(chǎng)在居民區(qū)內(nèi)，不利于