【正文】 江北、城北片區(qū)的供給份額增加明顯，江寧片區(qū)的供給份額略有增加，城東片區(qū)的供給份額略有增加，城中、城南、城東的供給份額有所減少，其中以城中片區(qū)減少最為明顯。 　　由圖 29可以看出，2004年四季度與2005年一季度分物業(yè)類(lèi)型的供給對(duì)比中，四種物業(yè)的供應(yīng)比例盡管都有所升降，但是幅度很小，各比例基本保持穩(wěn)定。 本期指數(shù)變化如下： 數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，%。去年第四季度，%。分類(lèi)別看，%，；%%；%。從而使很多潛在購(gòu)房者持觀望態(tài)度，而抑制的交易影響了價(jià)格的漲幅。 新建商品住宅價(jià)格水平分析 圖 33 2004年12月南京市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，得出 2004年12月南京市新建商品住宅均價(jià)為4778元/平方米。 分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 圖 35 2004年12月新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米） 年初確定的今年目標(biāo)是竣工 120 萬(wàn)平方米，后來(lái)因?yàn)椴鸪`章建筑的需求，又增加了 30 萬(wàn)平方米，使得全年的竣工目標(biāo)增加到了 150 萬(wàn)平方米。其中，國(guó)有土地拆遷約 22590 戶(hù)（含在拆未完的老項(xiàng)目）需申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房約 10500 套，城市 “ 雙困 ” 家庭經(jīng)濟(jì)適用住房需求為 5000 套，拆除違章建筑需求 500 套；集體土地上拆遷 11600 戶(hù)，需申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房 23200 套。數(shù)據(jù)跟蹤項(xiàng)目包括：房源地址所在的區(qū)域、面積、單價(jià)、總價(jià)、套型、配套設(shè)施等。 南京市租賃行情分析 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)得出， 2004 年 12 月南京市租賃市場(chǎng)價(jià)格與上期相比仍然保持一定的上漲趨勢(shì)，比較火熱。從以上數(shù)據(jù)可以看出：今年的土地成交面積和成交金額均比去年縮水一半。 2. 2004年度南京商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析 供需狀況與房?jī)r(jià)走勢(shì) 2004年四季度商品房供需 形勢(shì)—— 房?jī)r(jià)最強(qiáng)有力的支撐面 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004年四季度，：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。這部分家庭對(duì)均價(jià)4000—5000元/平米、面積60—80平米的住房需求。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：。 　　2004年南京各片區(qū)樓面地價(jià)情況如表31： 數(shù)據(jù)顯示，截止2004年12月底，南京市土地實(shí)際成交43幅，㎡。所以二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)比較大。 　　盡管今年可竣工的 1 ． 8 萬(wàn)多套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢，但是，困難家庭對(duì)經(jīng)適房的需求量依然十分龐大。而新建住宅和新建別墅及高級(jí)公寓均有不同程度的下跌。 　　如圖3所示：根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心發(fā)布70指數(shù)12月刊，2004年12月比2004年10月，南京市新建商品房?jī)r(jià)格稍微有所上升，除城中、江寧、江北片區(qū)保持較小的幅度的增長(zhǎng)以外，其余片區(qū)的價(jià)格均沒(méi)有大的變化。相比于上期，本期南京市的商品房均價(jià)上漲了14元/平方米，增長(zhǎng)趨勢(shì)有所緩慢。去年第四季度，%。%。 　　回顧 70指數(shù)2004年度走勢(shì)，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲形勢(shì)。 注： 70指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷(xiāo)售進(jìn)程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變量都是重要的指標(biāo)。 　　至04年四季度時(shí)，河西、江寧及江北片區(qū)已經(jīng)供過(guò)于求，由上表中數(shù)據(jù)可以看出，至05年一季度時(shí)，供過(guò)于求的情況仍將繼續(xù)加劇，市場(chǎng)壓力將隨之進(jìn)一步加大，我中心將在相應(yīng)的《南京房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)月度報(bào)告》中進(jìn)行詳細(xì)的分析，敬請(qǐng)關(guān)注。 2004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對(duì)比 分區(qū)域市場(chǎng)供給比較 圖 28 2004年四季度與2005年一季度分區(qū)域供給比例變化 由于集中在江北的大盤(pán)項(xiàng)目較多，相信隨著諸多大盤(pán)的逐漸面市，江北片區(qū)的供應(yīng)量在整個(gè)南京樓市中所占的比重亦將越來(lái)越大?？傮w而言，分樓型細(xì)分市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)之間的矛盾，在四季度中表現(xiàn)的越來(lái)越明顯，其中多層住宅與別墅的供需結(jié)構(gòu)失衡情況則較為突出。至四季度時(shí)，各樓型供需比都有所增長(zhǎng)，其中尤以多層樓型供需比漲幅最大，別墅的供需比漲幅緊隨多層之后，排在第二位。4000元/平米以下價(jià)位段的房源出現(xiàn)供需比大于1的主要原因在于江北、江寧片區(qū)，就購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，品質(zhì)相差不大的房源，其價(jià)格越低就越受購(gòu)房者的青睞。四季度中，江寧、江北和河西片區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)都很大，但是前二者由于價(jià)位段較低，易為一般人群所接受，因此盡管地理位置不夠理想，但是銷(xiāo)售情況較之前期，有所好轉(zhuǎn)，其中尤以江北在四季度中的銷(xiāo)售進(jìn)展最大，受此影響，江北供需矛盾在四季度中有所緩和，由三季度的 。：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。 具體成交情況如下表： 表 22 四季度掛牌南京市出讓土地統(tǒng)計(jì)表所屬片區(qū)成交地塊數(shù)量（單位：幅）成交面積（單位：㎡）成交價(jià)（單位：萬(wàn)元）城南313530城北110000城東19000江寧317850河西1173003. 南京市四季度經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給情況 　　今年南京原計(jì)劃建成經(jīng)濟(jì)適用房 120萬(wàn)平方米以上，建設(shè)中低價(jià)商品房90萬(wàn)平方米，完成危舊房改造50萬(wàn)平方米以上，．81萬(wàn)平方米，建設(shè)中低價(jià)商品房95萬(wàn)平方米，完成危舊房改造50． 8萬(wàn)平方米 ，建成和儲(chǔ)備廉租房 1000套。 　　在宏觀調(diào)控政策作用下，全市固定資產(chǎn)投資增速有所趨緩，由一季度的 %%，進(jìn)入三季度以后，全市的固定資產(chǎn)投資增幅開(kāi)始逐步回升，從三季度的29%%。110月份（換成全年數(shù)據(jù)），全國(guó)商品房施工面積達(dá)12億平方米,%，%的水平。銀行貸款增幅回落,所占比重減少。如果再算上每年大約10萬(wàn)人的外來(lái)人口，實(shí)際的需求量還要大。 戶(hù)型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖15 2004年潛在消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型的偏好對(duì)比統(tǒng)計(jì) 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 13 2004年潛在消費(fèi)者對(duì)可承受最高單價(jià)的統(tǒng)計(jì) 2004年四季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)容量的月度消化模型的數(shù)據(jù)， 2004年三季度由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的原因未能實(shí)現(xiàn)的需求為313萬(wàn)平米。 2004年112月存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)： 2004年雖然受到國(guó)家宏觀調(diào)控和拆遷量下降的影響，但南京市二手房交易量與2003年基本持平，交易面積為429萬(wàn)平米，分別占全市房屋成交的42％和35％。 　　抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部四季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購(gòu)房者中有 %的人群認(rèn)為南京的“房?jī)r(jià)過(guò)高，難以承受”；%的人群認(rèn)為南京的“房?jī)r(jià)偏高，勉強(qiáng)可以承受”；認(rèn)為南京目前“房?jī)r(jià)適中”、“偏低”的人群比例為0%；與上季度相比，認(rèn)為“南京房?jī)r(jià)太高，難以承受”的比例有所上升（詳見(jiàn)本報(bào)告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。 南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長(zhǎng)，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來(lái)人口的定居需求比例的持續(xù)增高。 改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長(zhǎng) 　　由于生活水平的提高、居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目的的對(duì)商品房的市場(chǎng)需求。 拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低 　　南京市從 2001年開(kāi)始進(jìn)行老城改造，2002年拆遷2萬(wàn)戶(hù)，而2004年的拆遷量不足去年的一半。市場(chǎng)容量分析即有效需求量分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)，及時(shí)把握市場(chǎng)容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢(shì)對(duì)了解南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著至關(guān)重要的作用。 　　開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段對(duì)市場(chǎng)狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為： 地域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) /供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購(gòu)房者特征；地區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)狀況/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售策略/銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)與銷(xiāo)售進(jìn)度控制。 （4）南京市各大片區(qū)地理范圍定義： 　　江寧片區(qū) ：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)； 　　河西片區(qū) ：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)； 　　城東片區(qū) ：龍?bào)粗新芬詵|，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)； 　　城中片區(qū) ：龍?bào)粗新芬晕鳎L(zhǎng)樂(lè)路以北，建寧路以南，內(nèi)秦淮河以東地區(qū)； 　　城南片區(qū) ：長(zhǎng)樂(lè)路、光華路以南，鳳臺(tái)南路以東地區(qū)； 　　城北片區(qū) ：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)； 江北片區(qū) ：長(zhǎng)江以北南京市區(qū)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 —— 主要分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)狀況、商品房開(kāi)發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤(pán)供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況 ,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，給出以月度統(tǒng)計(jì)量為基礎(chǔ)的總供需比及分物業(yè)、分片區(qū)、分版塊的類(lèi)別產(chǎn)品供需比及狀況分析，從不同角度研究細(xì)分市場(chǎng)需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。 　　抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括 市場(chǎng)容量分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè) 六大部分。所有的會(huì)員數(shù)據(jù)都經(jīng)過(guò)我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員數(shù)據(jù)。 　　進(jìn)入四季度， 繼續(xù) 三季度房?jī)r(jià) 上升速度趨緩、 銷(xiāo)售速度進(jìn)一步 放緩的態(tài)勢(shì) （詳見(jiàn)本報(bào)告第三節(jié)）， 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 2004年四季度調(diào)查顯示，：1，說(shuō)明時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的特征已經(jīng)比較明顯；大量未被消化的供給與未能實(shí)現(xiàn)的需求同時(shí)存在、結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應(yīng)的細(xì)分市場(chǎng)特征進(jìn)一步加大。當(dāng)年一季度，江蘇房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)景氣指數(shù)達(dá) ，高于全省企業(yè)景氣指數(shù) 點(diǎn)，二季度宏觀調(diào)控后開(kāi)始小幅回落，但仍運(yùn)行于高位景氣區(qū)間，至四季度已回升至 ，其中的行業(yè)盈利景氣指數(shù)在四季度創(chuàng)全年新高，達(dá) ，位居各大行業(yè)首位。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告作者：日期：2004年度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告抉 策 地 產(chǎn) 研 究 中 心2004年度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告目 錄 目 錄 ... 1 綜 述 ... 5 1. 前言 ... 5 2. 抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡(jiǎn)介 ... 6 研究背景說(shuō)明 ... 6 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 ... 7 3. 名詞定義 ... 9 4. 抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 ... 9 5. 抉策地產(chǎn)研究中心細(xì)分市場(chǎng)研究模型 ... 10 6. 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù) ... 10 第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析 ... 121. 2004 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 ... 12 拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低 ... 12 改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長(zhǎng) ... 13 投資購(gòu)房比例小幅下降 ... 13 結(jié)婚購(gòu)房比例基本穩(wěn)定 ... 14 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的購(gòu)房需求穩(wěn)中有升 ... 142. 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析 ... 143. 2004 年 112 月房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 ... 15 新建商品房交易情況 ... 15 2 2004 年 112 月存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 ... 15 2004 年四季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析 ... 164. 2004 年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 ... 16 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 16 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 17 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 18 戶(hù)型層次需求結(jié)構(gòu)分析 ... 195. 2005年需求總量分析...20 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ... 211. 2004 年市場(chǎng)供給狀況 ... 21 2004 年 110 月全國(guó)及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 ... 21 南京市 2004 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況 ... 212. 2004 年南京市土地供應(yīng)狀況 ... 223. 南京市四季度經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給情況 ... 234. 南京市 2004 年四季度南京市商品房供應(yīng)情況 ... 24 2004 年四季度商品房總體供需狀況 ... 24 2004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 24 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 ... 24 分片區(qū)的新建商品房供需分析 ... 24 分價(jià)格層次的供需分析 ... 26 分樓型的供需狀況 ... 265. 2005 年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況 ... 27 2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 27 2005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 28 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況 ... 28 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 ... 29 2004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對(duì)比 ... 29 分區(qū)域市場(chǎng)供給比較 ... 29 分物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)供給比較 ... 30 第三節(jié) 價(jià)格研究 ... 311. 供給價(jià)格水平分析 ... 31 抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù) ... 31 2004年12月抉策南京70典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)表 ... 31 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤(pán)指數(shù)分區(qū)指數(shù)表 ... 32 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤(pán)指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 ... 32 新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 ... 33 新建商品住宅價(jià)格水平分析 ... 34 分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 ... 351. 5 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析 ... 36 存量房?jī)r(jià)格水平分析 ... 37 南京市租賃行情分析 ... 38 土地價(jià)格水平分析 ... 382. 2004 年度南京商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析 ... 39 供需狀況與房?jī)r(jià)走勢(shì) ... 39 2004年四季度商品房供需形勢(shì)——房?jī)r(jià)最強(qiáng)有力的支撐面 ... 39 價(jià)格層次供需矛盾對(duì)南京市商品房?jī)r(jià)格的影響 ... 39 居民收入增加 與