【正文】 江北、城北片區(qū)的供給份額增加明顯，江寧片區(qū)的供給份額略有增加，城東片區(qū)的供給份額略有增加，城中、城南、城東的供給份額有所減少，其中以城中片區(qū)減少最為明顯。 　　由圖 29可以看出，2004年四季度與2005年一季度分物業(yè)類型的供給對比中，四種物業(yè)的供應(yīng)比例盡管都有所升降，但是幅度很小，各比例基本保持穩(wěn)定。 本期指數(shù)變化如下： 數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，%。去年第四季度，%。分類別看，%，；%%；%。從而使很多潛在購房者持觀望態(tài)度，而抑制的交易影響了價格的漲幅。 新建商品住宅價格水平分析 圖 33 2004年12月南京市新建商品住宅價格走勢（單位：元/平米） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，得出 2004年12月南京市新建商品住宅均價為4778元/平方米。 分物業(yè)新建商品房價格水平分析 圖 35 2004年12月新建商品房分物業(yè)價格走勢（單位：元/平米） 年初確定的今年目標是竣工 120 萬平方米，后來因為拆除違章建筑的需求，又增加了 30 萬平方米，使得全年的竣工目標增加到了 150 萬平方米。其中，國有土地拆遷約 22590 戶（含在拆未完的老項目）需申購經(jīng)濟適用住房約 10500 套，城市 “ 雙困 ” 家庭經(jīng)濟適用住房需求為 5000 套，拆除違章建筑需求 500 套；集體土地上拆遷 11600 戶，需申購經(jīng)濟適用住房 23200 套。數(shù)據(jù)跟蹤項目包括：房源地址所在的區(qū)域、面積、單價、總價、套型、配套設(shè)施等。 南京市租賃行情分析 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計得出， 2004 年 12 月南京市租賃市場價格與上期相比仍然保持一定的上漲趨勢，比較火熱。從以上數(shù)據(jù)可以看出：今年的土地成交面積和成交金額均比去年縮水一半。 2. 2004年度南京商品房價格變動因素及相關(guān)分析 供需狀況與房價走勢 2004年四季度商品房供需 形勢—— 房價最強有力的支撐面 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年四季度，：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。這部分家庭對均價4000—5000元/平米、面積60—80平米的住房需求。統(tǒng)計數(shù)字顯示：。 　　2004年南京各片區(qū)樓面地價情況如表31： 數(shù)據(jù)顯示，截止2004年12月底，南京市土地實際成交43幅，㎡。所以二手房價格波動比較大。 　　盡管今年可竣工的 1 ． 8 萬多套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢，但是，困難家庭對經(jīng)適房的需求量依然十分龐大。而新建住宅和新建別墅及高級公寓均有不同程度的下跌。 　　如圖3所示：根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心發(fā)布70指數(shù)12月刊，2004年12月比2004年10月，南京市新建商品房價格稍微有所上升，除城中、江寧、江北片區(qū)保持較小的幅度的增長以外，其余片區(qū)的價格均沒有大的變化。相比于上期，本期南京市的商品房均價上漲了14元/平方米，增長趨勢有所緩慢。去年第四季度，%。%。 　　回顧 70指數(shù)2004年度走勢，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲形勢。 注： 70指數(shù)并不是單純使用價格為變量，銷售進程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場動態(tài)變量都是重要的指標。 　　至04年四季度時，河西、江寧及江北片區(qū)已經(jīng)供過于求，由上表中數(shù)據(jù)可以看出，至05年一季度時，供過于求的情況仍將繼續(xù)加劇，市場壓力將隨之進一步加大，我中心將在相應(yīng)的《南京房地產(chǎn)市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報告》中進行詳細的分析，敬請關(guān)注。 2004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對比 分區(qū)域市場供給比較 圖 28 2004年四季度與2005年一季度分區(qū)域供給比例變化 由于集中在江北的大盤項目較多，相信隨著諸多大盤的逐漸面市，江北片區(qū)的供應(yīng)量在整個南京樓市中所占的比重亦將越來越大?？傮w而言，分樓型細分市場供需結(jié)構(gòu)之間的矛盾，在四季度中表現(xiàn)的越來越明顯，其中多層住宅與別墅的供需結(jié)構(gòu)失衡情況則較為突出。至四季度時，各樓型供需比都有所增長，其中尤以多層樓型供需比漲幅最大，別墅的供需比漲幅緊隨多層之后，排在第二位。4000元/平米以下價位段的房源出現(xiàn)供需比大于1的主要原因在于江北、江寧片區(qū)，就購房者來說，品質(zhì)相差不大的房源，其價格越低就越受購房者的青睞。四季度中，江寧、江北和河西片區(qū)的市場供應(yīng)都很大，但是前二者由于價位段較低，易為一般人群所接受，因此盡管地理位置不夠理想，但是銷售情況較之前期，有所好轉(zhuǎn)，其中尤以江北在四季度中的銷售進展最大，受此影響，江北供需矛盾在四季度中有所緩和，由三季度的 。：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。 具體成交情況如下表： 表 22 四季度掛牌南京市出讓土地統(tǒng)計表所屬片區(qū)成交地塊數(shù)量（單位：幅）成交面積（單位：㎡）成交價（單位：萬元）城南313530城北110000城東19000江寧317850河西1173003. 南京市四季度經(jīng)濟適用房、中低價商品房供給情況 　　今年南京原計劃建成經(jīng)濟適用房 120萬平方米以上，建設(shè)中低價商品房90萬平方米，完成危舊房改造50萬平方米以上，．81萬平方米，建設(shè)中低價商品房95萬平方米，完成危舊房改造50． 8萬平方米 ，建成和儲備廉租房 1000套。 　　在宏觀調(diào)控政策作用下，全市固定資產(chǎn)投資增速有所趨緩，由一季度的 %%，進入三季度以后，全市的固定資產(chǎn)投資增幅開始逐步回升，從三季度的29%%。110月份（換成全年數(shù)據(jù)），全國商品房施工面積達12億平方米,%，%的水平。銀行貸款增幅回落,所占比重減少。如果再算上每年大約10萬人的外來人口，實際的需求量還要大。 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖15 2004年潛在消費者對戶型的偏好對比統(tǒng)計 價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 13 2004年潛在消費者對可承受最高單價的統(tǒng)計 2004年四季度未實現(xiàn)的需求分析 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心市場容量的月度消化模型的數(shù)據(jù)， 2004年三季度由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因未能實現(xiàn)的需求為313萬平米。 2004年112月存量房、經(jīng)濟適用房的交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)： 2004年雖然受到國家宏觀調(diào)控和拆遷量下降的影響，但南京市二手房交易量與2003年基本持平，交易面積為429萬平米，分別占全市房屋成交的42％和35％。 　　抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部四季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購房者中有 %的人群認為南京的“房價過高，難以承受”；%的人群認為南京的“房價偏高，勉強可以承受”；認為南京目前“房價適中”、“偏低”的人群比例為0%；與上季度相比，認為“南京房價太高，難以承受”的比例有所上升（詳見本報告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。 南京經(jīng)濟正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的持續(xù)增高。 改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長 　　由于生活水平的提高、居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目的的對商品房的市場需求。 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 　　南京市從 2001年開始進行老城改造，2002年拆遷2萬戶，而2004年的拆遷量不足去年的一半。市場容量分析即有效需求量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎(chǔ)，及時把握市場容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢對了解南京房地產(chǎn)市場有著至關(guān)重要的作用。 　　開發(fā)商在項目開發(fā)前期階段對市場狀況的關(guān)注要點主要為： 地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) /供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化/準購房者購買力及消費特征/區(qū)域準購房者特征；地區(qū)地價與房價狀況/競爭對手銷售策略/銷售周期預(yù)計與銷售進度控制。 （4）南京市各大片區(qū)地理范圍定義： 　　江寧片區(qū) ：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)； 　　河西片區(qū) ：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)； 　　城東片區(qū) ：龍蟠中路以東，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)； 　　城中片區(qū) ：龍蟠中路以西，長樂路以北，建寧路以南，內(nèi)秦淮河以東地區(qū)； 　　城南片區(qū) ：長樂路、光華路以南，鳳臺南路以東地區(qū)； 　　城北片區(qū) ：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)； 江北片區(qū) ：長江以北南京市區(qū)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 —— 主要分析南京房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)狀況、商品房開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟適用房供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況 ,對南京房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，給出以月度統(tǒng)計量為基礎(chǔ)的總供需比及分物業(yè)、分片區(qū)、分版塊的類別產(chǎn)品供需比及狀況分析，從不同角度研究細分市場需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。 　　抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報告的指標體系包括 市場容量分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價格指數(shù)、消費者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測 六大部分。所有的會員數(shù)據(jù)都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗確保其真實性，并提供一系列的服務(wù)吸引會員及時更新會員數(shù)據(jù)。 　　進入四季度， 繼續(xù) 三季度房價 上升速度趨緩、 銷售速度進一步 放緩的態(tài)勢 （詳見本報告第三節(jié)）， 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 2004年四季度調(diào)查顯示，：1，說明時間段內(nèi)房地產(chǎn)市場供過于求的特征已經(jīng)比較明顯；大量未被消化的供給與未能實現(xiàn)的需求同時存在、結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應(yīng)的細分市場特征進一步加大。當年一季度，江蘇房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)景氣指數(shù)達 ，高于全省企業(yè)景氣指數(shù) 點，二季度宏觀調(diào)控后開始小幅回落，但仍運行于高位景氣區(qū)間，至四季度已回升至 ，其中的行業(yè)盈利景氣指數(shù)在四季度創(chuàng)全年新高，達 ，位居各大行業(yè)首位。房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告作者：日期：2004年度南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告抉 策 地 產(chǎn) 研 究 中 心2004年度南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告目 錄 目 錄 ... 1 綜 述 ... 5 1. 前言 ... 5 2. 抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡介 ... 6 研究背景說明 ... 6 抉策地產(chǎn)研究指標體系說明 ... 7 3. 名詞定義 ... 9 4. 抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型簡介 ... 9 5. 抉策地產(chǎn)研究中心細分市場研究模型 ... 10 6. 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù) ... 10 第一節(jié) 市場容量分析 ... 121. 2004 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 ... 12 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 ... 12 改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長 ... 13 投資購房比例小幅下降 ... 13 結(jié)婚購房比例基本穩(wěn)定 ... 14 城市化進程中產(chǎn)生的購房需求穩(wěn)中有升 ... 142. 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 ... 143. 2004 年 112 月房地產(chǎn)市場交易狀況分析 ... 15 新建商品房交易情況 ... 15 2 2004 年 112 月存量房、經(jīng)濟適用房的交易情況 ... 15 2004 年四季度未實現(xiàn)的需求分析 ... 164. 2004 年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 ... 16 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 16 價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 17 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 18 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 ... 195. 2005年需求總量分析...20 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ... 211. 2004 年市場供給狀況 ... 21 2004 年 110 月全國及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 ... 21 南京市 2004 年房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 ... 212. 2004 年南京市土地供應(yīng)狀況 ... 223. 南京市四季度經(jīng)濟適用房、中低價商品房供給情況 ... 234. 南京市 2004 年四季度南京市商品房供應(yīng)情況 ... 24 2004 年四季度商品房總體供需狀況 ... 24 2004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 24 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 ... 24 分片區(qū)的新建商品房供需分析 ... 24 分價格層次的供需分析 ... 26 分樓型的供需狀況 ... 265. 2005 年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況 ... 27 2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 27 2005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 28 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況 ... 28 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 ... 29 2004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對比 ... 29 分區(qū)域市場供給比較 ... 29 分物業(yè)類型市場供給比較 ... 30 第三節(jié) 價格研究 ... 311. 供給價格水平分析 ... 31 抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù) ... 31 2004年12月抉策南京70典型樓盤價格總指數(shù)表 ... 31 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表 ... 32 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 ... 32 新建商品房價格水平分析 ... 33 新建商品住宅價格水平分析 ... 34 分物業(yè)新建商品房價格水平分析 ... 351. 5 經(jīng)濟適用房價格水平分析 ... 36 存量房價格水平分析 ... 37 南京市租賃行情分析 ... 38 土地價格水平分析 ... 382. 2004 年度南京商品房價格變動因素及相關(guān)分析 ... 39 供需狀況與房價走勢 ... 39 2004年四季度商品房供需形勢——房價最強有力的支撐面 ... 39 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 39 居民收入增加 與