房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究(存儲版)
【正文】 宜為： 、 、 。（ 3） “南京 1912”為代表的大行宮區(qū)域 —“1912” 的中高檔的音樂酒吧文化及全民健身中心的體育健身文化 （ 4） 其他的零星項目— 太陽宮、水幕秦淮、工人文化宮及五臺山體育館，分布比較分散，比較傳統(tǒng)。u 劣勢分析（ 1）周邊環(huán)境較差；（ 2）建設(shè)期長資金壓力大；（ 3）可借鑒的經(jīng)驗少；（ 4）項目位于傳統(tǒng)商圈外，項目的招商存在困難。 23162五老村街道 五老村、紅花地、三條巷、小楊村、樹德里 39934大光路街道 藍旗新村，光華園，大光路，八寶前街 56199后宰門街道 馬標(biāo)，后宰門，清溪路 46529苜蓿園街道 苜蓿園、衛(wèi)橋南航、二十八所、梅花山莊、富麗山 莊、月牙湖、富康。u 長三角環(huán)境（ 1）長三角經(jīng)濟一體化；（ 2）發(fā)展?jié)摿薮蟆?分組頻數(shù)表216。 （ 2） 05年全國各省 外商 投資和 國有 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的峰態(tài)系數(shù)為 、 。 （ 2） 05年全國 住宅 和 辦公樓 投資額占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 投資總額比例 分別為 %和 %。程度評定法（ 2）開放式提問252。問卷標(biāo)題216。 與當(dāng)?shù)卣块T關(guān)系216。 總價 反映目標(biāo)客戶群體的選擇216。 總而言之，七個問題（ 6W+1H） ： who, what, why, whom, how, when, where 消費者調(diào)研 競爭樓盤調(diào)研替代品區(qū)域企業(yè)間的對手推盤階段項目特征目標(biāo)客戶競爭樓盤確定因素競爭樓盤調(diào)研內(nèi)容產(chǎn) 品價 格廣 告銷售情況 物業(yè)管理競爭樓盤調(diào)研（ 產(chǎn)品調(diào)研 ）216。216。 建立調(diào)查組織216。針對性原則216。）公司 國家 年收益AC Nielsen 美國 IMS Health 美國 Kantar Group 英國 Taylor Nelson Sofres英國 Information Resource美國 NFO Wordwide 美國 Nielsen Media Research荷蘭 GfK Group AG 德國 United Information Group英國 房地產(chǎn)市場調(diào)研方案房地產(chǎn)市場調(diào)研方案WHY WHEN WHO WHERE HOW WHAT原因 時間 人員 地點 程序 /方法 內(nèi)容WHOM對象目 錄1. 房地產(chǎn)市場調(diào)研概論2. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序3. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容4. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法5. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的問卷設(shè)計6. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的數(shù)據(jù)分析7. 案例 — 南京市金城項目商業(yè)市場調(diào)研1. 房地產(chǎn)市場調(diào)研概論 市場調(diào)研的概念 房地產(chǎn)市場調(diào)研的原因 房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則 房地產(chǎn)市場調(diào)研的誤區(qū) 房地產(chǎn)市場的概念及其分類市場調(diào)研的概念u 美國市場營銷學(xué)會 AMA— 市場調(diào)研是一種通過 信息 將消費者、顧客和公眾與營銷者連接起來的職能活動。216。在國外，任何一項工作的實施，必須以市場調(diào)查為前提。 美國柯蒂斯公司于 1911年最早設(shè)立 企業(yè)市場調(diào)研部 。房地產(chǎn)項目開發(fā)基本過程房地產(chǎn)開發(fā)基本過程的評價開發(fā)階段影響條件投資機會與決策 前期工作 建設(shè)階段 租售階段法規(guī) — 比較健全 比較健全 —政策 — 比較健全 比較健全 —技術(shù)成熟度 較低 較高 較高 高從業(yè)人員 要求較高 一般 已專業(yè)化 要求較高市場成熟度 不成熟 較高 較高 較高重要程度排序： 投資決策策劃＞租售階段＞前期工作＞建設(shè)階段216。輕信調(diào)研216。 數(shù)據(jù)的分析與解釋216。 項目微觀環(huán)境調(diào)研 主要包括：項目用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件、周邊環(huán)境、生活配套、對外聯(lián)系程度、交通組織等。產(chǎn)品特征 包括建筑參數(shù)、面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、綠化率等216。專業(yè)化程度216。設(shè)法取得被調(diào)查者的合作，最終 取得真實、準(zhǔn)確的答案 調(diào)查問卷設(shè)計概述 調(diào)查問卷設(shè)計原則216。問卷主體216。過濾法6. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的數(shù)據(jù)分析 常用調(diào)研數(shù)據(jù)分析軟件 房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)整理 市場數(shù)據(jù)分析常用方法 市場調(diào)研報告常用圖表 常用的調(diào)研數(shù)據(jù)分析軟件Excel SPSS Statistica Eviews常用數(shù)據(jù)分析軟件Excel及其操作界面l嚴(yán)格來說不是統(tǒng)計軟件l操作簡單 ，有基本的數(shù)據(jù)分析和圖表功能l缺乏深入分析功能SPSS及其操作界面l是社會經(jīng)濟統(tǒng)計軟件l操作簡單 ，輸出漂亮l功能齊全 ，價格合理l非統(tǒng)計工作者的選擇Statistica及其操作界面l功能強大而齊全的 “傻瓜化 ”的軟件l輸出漂亮l在我國 不如SPSS應(yīng)用的那么普遍 。u 變異指標(biāo) （ 1） 05年全國 外商 投資和 國有 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 標(biāo)準(zhǔn)差 分別是 。u 方法 （ 1）計算兩指標(biāo)間的 市場距離 dij，并建立一個 n階矩陣 ； （ 2）找到 dij中最小者，并將它所對應(yīng)個品牌 聚為一類 ； （ 3）在矩陣中引入一個新的指標(biāo)替代上述兩個指標(biāo)，新指標(biāo)與矩陣中剩余指標(biāo)之間的距離等于所替代指標(biāo)與剩余指標(biāo)之間距離較小者，這樣可以得到一個 （ n1）階矩陣 ； （ 4）重復(fù)（ 2）和（ 3）的步驟，可以進行第二次聚類， 如此往復(fù) 。 直方圖216。 u 配套設(shè)施（ 1） 各種配套較為完善。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 新街口商圈分析 ）u 業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析— 各業(yè)態(tài) 配比嚴(yán)重失衡 ，傳統(tǒng)百貨業(yè)所占比重高達80%左右，餐飲、休閑、娛樂業(yè)發(fā)展很不均衡，而且交通擁擠，停車?yán)щy。結(jié)論： 利用機會強化優(yōu)勢，利用機會避免或減輕面臨的威脅和挑戰(zhàn)，弱化劣勢以應(yīng)對外來的威脅和挑戰(zhàn)。 u 娛樂場所— 歌舞類比較受歡迎；游藝設(shè)施類不健全，無法滿足消費者的需求 ；視聽閱覽類，比較豐富，但都是比較傳統(tǒng)的項目，理論性太濃，而娛樂性不夠。u 本地塊的容積率為 ，商業(yè)設(shè)施的 占地面積 大約為。產(chǎn)品租售策略及價格定位建議u 產(chǎn)品經(jīng)營策略建議 — 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。 18:10:5418:10:5418:10Friday, January 22, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 18:10:5418:10:5418:101/22/2023 6:10:54 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 6:10:54 下午 6:10 下午 18:10:54一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 216:10 下午 一月 2118:10January 22, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 18:10:5418:10:5418:10Friday, January 22, 2023? 1知人者智，自知者明。 22 一月 20236:10:54 下午 18:10:54一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 一月 216:10 下午 一月 2118:10January 22, 2023? 1行 動
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