【正文】 18:10:5418:10:5418:101/22/2023 6:10:54 PM? 1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 22 一月 20236:10:54 下午 18:10:54一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。u檔次及消費者定位 — 因項目規(guī)模較大，本項目堅持以中檔為主，兼顧高檔。越南餐廳、韓國高麗參雞湯店、韓玉韓國料理城市花園咖啡屋、秉燭夜談茶餐廳、悠閑美地茗茶 .簡餐 .咖啡餐飲業(yè)態(tài)調研（ 新街口商圈分析 ）u業(yè)態(tài)配比失衡，傳統(tǒng)百貨80%，處于復合型商業(yè)街區(qū)起步階段；u休閑餐飲與整個商圈規(guī)模相比嚴重不足，個性化不夠；u 產權式商場開發(fā)模式主導，缺乏統(tǒng)一營銷推廣，后期經營不善。 u 未來規(guī)劃狀況（ 1） 干道東側沿線的工業(yè)用地 “退二進三 ”；（ 2） 現(xiàn)代化氣息又有古城風貌的獨特的環(huán)境景觀。第二次聚類分析結果： G項目和 J項目距離最小，為 ，將它們聚為 Ⅱ GJ類。u 內容數(shù)據(jù)的預處理數(shù)據(jù)錄入 數(shù)據(jù)審核 數(shù)據(jù)篩選 數(shù)據(jù)排序完整性 準確性 遞增排序 遞減排序邏輯方面 計算方面 市場數(shù)據(jù)分析常用方法基本方法靜態(tài)分析法靜態(tài)分析法總量指標總量指標相對指標相對指標平均指標平均指標變異指標變異指標偏態(tài)系數(shù)偏態(tài)系數(shù)峰態(tài)系數(shù)峰態(tài)系數(shù)時間序列（相關、回歸）時間序列（相關、回歸）動態(tài)分析法動態(tài)分析法分布形狀分布形狀離中趨勢離中趨勢集中趨勢集中趨勢數(shù)據(jù)特征描述數(shù)據(jù)特征描述高級方 法 聚類分析、判別分析、定位分析聚類分析、判別分析、定位分析靜態(tài)分析法（ 舉例 ）u 總量指標 （ 1） 05年 全國房地產開發(fā)企業(yè) 56290個。 可接受性原則說明詞；提問部分；物質獎勵216。216。 — 注意問題 ：實事求是、突出重點、 結論明確、印刷精美216。準確性原則216。相反，如果 未經過市場調查 ，就憑經驗、感覺、判斷等做出營銷決策并實施，不論成敗與否，這個人 立即 可以卷鋪蓋 走人 了。252。 初步情況分析和非正式調查216。 消費者的購買傾向 包括物業(yè)類別、品牌、戶型、面積偏好、位置偏好、預期價格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等216。 縱向整合能力216。二項選擇法216。 （ 2） 05年全國各省 外商 投資和 國有 房地產開發(fā)企業(yè)的的偏態(tài)系數(shù)為 、 。 其它統(tǒng)計圖您是否會買此類產品頻數(shù) %絕對會買 124 很可能會買 211 不知道 376 很可能不買 204 絕對不買 200 總計 1115 常用統(tǒng)計表（ 簡單頻數(shù)表 ）常用統(tǒng)計表（ 分組頻數(shù)表 ）年齡（周歲） 頻數(shù) %18 124 18~30 211 30~40 376 40~50 204 50 200 總計 1115 熟悉程度使用量 不熟悉 熟悉 合計少 100 100 200多 150 250 400合計 250 350 600對某建筑材料的 “熟悉程度 ”和對該材料的 “使用量 ”的二維列聯(lián)表（使用單位）常用統(tǒng)計表（ 二維列聯(lián)表 ）使用量 使用單位施工企業(yè) 建設單位熟悉程度 熟悉程度熟悉（ %） 不熟悉（ %） 熟悉（ %） 不熟悉（ %）少 多 合計 100 100 100 100個案數(shù) 150 150 10 200常用統(tǒng)計表（ 三維列連表 ）常用統(tǒng)計圖（ 直方圖 ）常用統(tǒng)計圖（ 餅形圖 ）常用統(tǒng)計圖（ 態(tài)度對比圖 ）常用統(tǒng)計圖（ 箱形圖 ）常用統(tǒng)計圖（ 折線圖 ）常用統(tǒng)計圖（ 線圖 ）常用統(tǒng)計圖（ 線圖 ）7. 案例分析 金城項目基本情況介紹 金城項目商業(yè)業(yè)態(tài)總體情況調研 金城項目餐飲業(yè)態(tài)市場調研 金城項目休閑娛樂業(yè)態(tài)市場調研 金城項目市場定位建議 金城項目基本情況介紹p系統(tǒng)動力學? 特點： 能方便地仿真模擬復雜的大系統(tǒng)；結構依賴性模型，對數(shù)據(jù)要求不高；當輸入的控制因素變化時，可以從輸出 仿真實驗。商業(yè)業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ）問卷基本情況：（ 1）發(fā)放問卷 1250份；（ 2）回收問卷 1239份；（ 3）廢卷率 %。u 計算結果 項目營業(yè)面積 RF=。u 售價建議— 購物中心 10000～ 60000元 / m2 ，休閑街總體售價水平 40000～ 80000 元 / m2 。 一月 21一月 2118:10:5418:10:54January 22, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/1/22 18:10:5518:10:5522 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 一月 2118:10:5418:10Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。u定位依據(jù)— 南京各商圈租金價格的參照標準，及可比競爭性商業(yè)物業(yè)的資料統(tǒng)計、分析，并將競爭性商業(yè)物業(yè)進行地段因素、建筑品質、業(yè)態(tài)設計、經營模式等方面的修正。休閑娛樂業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ）休閑娛樂業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ）休閑娛樂業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ） 金城項目市場定位建議項目定位目標消費群 競爭者差異化形成品牌項目定位的一般思路項目總體定位建議u 項目名稱定位建議— 夢想廣場、繽紛物語、 NEW CITY—NEW LIFE 、體驗樂園u 項目主題定位建議 — 集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型綜合性體驗式樂園 u項目形象定位建議— 城東人的商業(yè)樂園，南京人的假日勝地，長三角的休閑王國 項目市場體量建議u 商圈零售飽和度理論公式 IRS=C*RE/RFC：潛在顧客數(shù)量；RE：人均消費支出；RF：營業(yè)面積；IRS：單位營業(yè)面積的營業(yè)額，即商圈飽和度。u 業(yè)種分析— 通過品牌服裝、旅游文化、工藝禮品、高檔珠寶名表、精品配飾、精品配飾、休閑餐飲、娛樂等各專業(yè)的分析確定 細分市場 。 餅形圖216。 （ 2） 05年全國 住宅 和 辦公樓 投資的 標準差 分別是分別為 。問卷編碼216。 品牌知名度216。 市場環(huán)境調研216。盲目調研房地產市場的概念 （ 1）日常生活角度— 在一定時間和地點交易（或買賣）的場所（ 2）經濟學家角度— 房地產商品交換關系的總和（ 3）管理學家角度— 現(xiàn)實和潛在的顧客房地產市場的分類（ 1）按房地產的層次 — 地產市場、房產市場、相關服務市場（ 2）按房地產的用途 — 住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)用房市場、倉儲用房市場、行政司法軍事用房市場、科教文衛(wèi)用房市場、旅游娛樂用房市場和特殊用房市場（ 3）按房地產的檔次 — 高檔房地產市場、普通房地產市場、低檔房地產市場（ 4）按房地產項目的覆蓋范圍 — 世界性、亞洲性、全國性、省區(qū)內的市場房地產市場的分類（ 續(xù) ）（ 5）按房地產的供應方式— 現(xiàn)房市場和期房市場（ 6）按房地產的供應對比方式— 買方市場、賣方市場（ 7）按房地產市場的發(fā)育程度— 相對成熟的市場、正在發(fā)育的市場、剛剛萌芽的市場（ 8）按房地產市場的規(guī)范程度