【正文】 18:10:5418:10:5418:101/22/2023 6:10:54 PM? 1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 22 一月 20236:10:54 下午 18:10:54一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。u檔次及消費(fèi)者定位 — 因項(xiàng)目規(guī)模較大，本項(xiàng)目堅(jiān)持以中檔為主，兼顧高檔。越南餐廳、韓國(guó)高麗參雞湯店、韓玉韓國(guó)料理城市花園咖啡屋、秉燭夜談茶餐廳、悠閑美地茗茶 .簡(jiǎn)餐 .咖啡餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研（ 新街口商圈分析 ）u業(yè)態(tài)配比失衡，傳統(tǒng)百貨80%，處于復(fù)合型商業(yè)街區(qū)起步階段；u休閑餐飲與整個(gè)商圈規(guī)模相比嚴(yán)重不足，個(gè)性化不夠；u 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式主導(dǎo)，缺乏統(tǒng)一營(yíng)銷推廣，后期經(jīng)營(yíng)不善。 u 未來(lái)規(guī)劃狀況（ 1） 干道東側(cè)沿線的工業(yè)用地 “退二進(jìn)三 ”；（ 2） 現(xiàn)代化氣息又有古城風(fēng)貌的獨(dú)特的環(huán)境景觀。第二次聚類分析結(jié)果： G項(xiàng)目和 J項(xiàng)目距離最小，為 ，將它們聚為 Ⅱ GJ類。u 內(nèi)容數(shù)據(jù)的預(yù)處理數(shù)據(jù)錄入 數(shù)據(jù)審核 數(shù)據(jù)篩選 數(shù)據(jù)排序完整性 準(zhǔn)確性 遞增排序 遞減排序邏輯方面 計(jì)算方面 市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析常用方法基本方法靜態(tài)分析法靜態(tài)分析法總量指標(biāo)總量指標(biāo)相對(duì)指標(biāo)相對(duì)指標(biāo)平均指標(biāo)平均指標(biāo)變異指標(biāo)變異指標(biāo)偏態(tài)系數(shù)偏態(tài)系數(shù)峰態(tài)系數(shù)峰態(tài)系數(shù)時(shí)間序列（相關(guān)、回歸）時(shí)間序列（相關(guān)、回歸）動(dòng)態(tài)分析法動(dòng)態(tài)分析法分布形狀分布形狀離中趨勢(shì)離中趨勢(shì)集中趨勢(shì)集中趨勢(shì)數(shù)據(jù)特征描述數(shù)據(jù)特征描述高級(jí)方 法 聚類分析、判別分析、定位分析聚類分析、判別分析、定位分析靜態(tài)分析法（ 舉例 ）u 總量指標(biāo) （ 1） 05年 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 56290個(gè)。 可接受性原則說(shuō)明詞；提問(wèn)部分；物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)216。216。 — 注意問(wèn)題 ：實(shí)事求是、突出重點(diǎn)、 結(jié)論明確、印刷精美216。準(zhǔn)確性原則216。相反，如果 未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查 ，就憑經(jīng)驗(yàn)、感覺(jué)、判斷等做出營(yíng)銷決策并實(shí)施，不論成敗與否，這個(gè)人 立即 可以卷鋪蓋 走人 了。252。 初步情況分析和非正式調(diào)查216。 消費(fèi)者的購(gòu)買傾向 包括物業(yè)類別、品牌、戶型、面積偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等216。 縱向整合能力216。二項(xiàng)選擇法216。 （ 2） 05年全國(guó)各省 外商 投資和 國(guó)有 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的偏態(tài)系數(shù)為 、 。 其它統(tǒng)計(jì)圖您是否會(huì)買此類產(chǎn)品頻數(shù) %絕對(duì)會(huì)買 124 很可能會(huì)買 211 不知道 376 很可能不買 204 絕對(duì)不買 200 總計(jì) 1115 常用統(tǒng)計(jì)表（ 簡(jiǎn)單頻數(shù)表 ）常用統(tǒng)計(jì)表（ 分組頻數(shù)表 ）年齡（周歲） 頻數(shù) %18 124 18~30 211 30~40 376 40~50 204 50 200 總計(jì) 1115 熟悉程度使用量 不熟悉 熟悉 合計(jì)少 100 100 200多 150 250 400合計(jì) 250 350 600對(duì)某建筑材料的 “熟悉程度 ”和對(duì)該材料的 “使用量 ”的二維列聯(lián)表（使用單位）常用統(tǒng)計(jì)表（ 二維列聯(lián)表 ）使用量 使用單位施工企業(yè) 建設(shè)單位熟悉程度 熟悉程度熟悉（ %） 不熟悉（ %） 熟悉（ %） 不熟悉（ %）少 多 合計(jì) 100 100 100 100個(gè)案數(shù) 150 150 10 200常用統(tǒng)計(jì)表（ 三維列連表 ）常用統(tǒng)計(jì)圖（ 直方圖 ）常用統(tǒng)計(jì)圖（ 餅形圖 ）常用統(tǒng)計(jì)圖（ 態(tài)度對(duì)比圖 ）常用統(tǒng)計(jì)圖（ 箱形圖 ）常用統(tǒng)計(jì)圖（ 折線圖 ）常用統(tǒng)計(jì)圖（ 線圖 ）常用統(tǒng)計(jì)圖（ 線圖 ）7. 案例分析 金城項(xiàng)目基本情況介紹 金城項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)總體情況調(diào)研 金城項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研 金城項(xiàng)目休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研 金城項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 金城項(xiàng)目基本情況介紹p系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)? 特點(diǎn)： 能方便地仿真模擬復(fù)雜的大系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)依賴性模型，對(duì)數(shù)據(jù)要求不高；當(dāng)輸入的控制因素變化時(shí)，可以從輸出 仿真實(shí)驗(yàn)。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）問(wèn)卷基本情況：（ 1）發(fā)放問(wèn)卷 1250份；（ 2）回收問(wèn)卷 1239份；（ 3）廢卷率 %。u 計(jì)算結(jié)果 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積 RF=。u 售價(jià)建議— 購(gòu)物中心 10000～ 60000元 / m2 ，休閑街總體售價(jià)水平 40000～ 80000 元 / m2 。 一月 21一月 2118:10:5418:10:54January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/1/22 18:10:5518:10:5522 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 一月 2118:10:5418:10Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。u定位依據(jù)— 南京各商圈租金價(jià)格的參照標(biāo)準(zhǔn)，及可比競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)物業(yè)的資料統(tǒng)計(jì)、分析，并將競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)物業(yè)進(jìn)行地段因素、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)模式等方面的修正。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ） 金城項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議項(xiàng)目定位目標(biāo)消費(fèi)群 競(jìng)爭(zhēng)者差異化形成品牌項(xiàng)目定位的一般思路項(xiàng)目總體定位建議u 項(xiàng)目名稱定位建議— 夢(mèng)想廣場(chǎng)、繽紛物語(yǔ)、 NEW CITY—NEW LIFE 、體驗(yàn)樂(lè)園u 項(xiàng)目主題定位建議 — 集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的大型綜合性體驗(yàn)式樂(lè)園 u項(xiàng)目形象定位建議— 城東人的商業(yè)樂(lè)園，南京人的假日勝地，長(zhǎng)三角的休閑王國(guó) 項(xiàng)目市場(chǎng)體量建議u 商圈零售飽和度理論公式 IRS=C*RE/RFC：潛在顧客數(shù)量；RE：人均消費(fèi)支出；RF：營(yíng)業(yè)面積；IRS：?jiǎn)挝粻I(yíng)業(yè)面積的營(yíng)業(yè)額，即商圈飽和度。u 業(yè)種分析— 通過(guò)品牌服裝、旅游文化、工藝禮品、高檔珠寶名表、精品配飾、精品配飾、休閑餐飲、娛樂(lè)等各專業(yè)的分析確定 細(xì)分市場(chǎng) 。 餅形圖216。 （ 2） 05年全國(guó) 住宅 和 辦公樓 投資的 標(biāo)準(zhǔn)差 分別是分別為 。問(wèn)卷編碼216。 品牌知名度216。 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研216。盲目調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 （ 1）日常生活角度— 在一定時(shí)間和地點(diǎn)交易（或買賣）的場(chǎng)所（ 2）經(jīng)濟(jì)學(xué)家角度— 房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和（ 3）管理學(xué)家角度— 現(xiàn)實(shí)和潛在的顧客房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類（ 1）按房地產(chǎn)的層次 — 地產(chǎn)市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、相關(guān)服務(wù)市場(chǎng)（ 2）按房地產(chǎn)的用途 — 住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)用房市場(chǎng)、工業(yè)用房市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)、行政司法軍事用房市場(chǎng)、科教文衛(wèi)用房市場(chǎng)、旅游娛樂(lè)用房市場(chǎng)和特殊用房市場(chǎng)（ 3）按房地產(chǎn)的檔次 — 高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、普通房地產(chǎn)市場(chǎng)、低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)（ 4）按房地產(chǎn)項(xiàng)目的覆蓋范圍 — 世界性、亞洲性、全國(guó)性、省區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類（ 續(xù) ）（ 5）按房地產(chǎn)的供應(yīng)方式— 現(xiàn)房市場(chǎng)和期房市場(chǎng)（ 6）按房地產(chǎn)的供應(yīng)對(duì)比方式— 買方市場(chǎng)、賣方市場(chǎng)（ 7）按房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度— 相對(duì)成熟的市場(chǎng)、正在發(fā)育的市場(chǎng)、剛剛萌芽的市場(chǎng)（ 8）按房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度