房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究-文庫(kù)吧
2025-01-14 00:10 本頁(yè)面
【正文】 策環(huán)境（尤其是 土地政策 、金融政策 ）、人口環(huán)境、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境（尤其是 市場(chǎng)交易情況 ）等。216。 區(qū)域環(huán)境調(diào)研 主要包括：項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、交通、景觀、人口構(gòu)成、就業(yè)中心、商圈等。216。 項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研 主要包括：項(xiàng)目用地現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)條件、周邊環(huán)境、生活配套、對(duì)外聯(lián)系程度、交通組織等。 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研216。 消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力水平主要衡量指標(biāo)：家庭年收入216。 消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)傾向 包括物業(yè)類(lèi)別、品牌、戶型、面積偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等216。 消費(fèi)者特征 包括年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)等。 總而言之，七個(gè)問(wèn)題（ 6W+1H） ： who, what, why, whom, how, when, where 消費(fèi)者調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研替代品區(qū)域企業(yè)間的對(duì)手推盤(pán)階段項(xiàng)目特征目標(biāo)客戶競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)確定因素競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研內(nèi)容產(chǎn) 品價(jià) 格廣 告銷(xiāo)售情況 物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研（ 產(chǎn)品調(diào)研 ）216。區(qū)位 包括地點(diǎn)位置、交通條件、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃、周邊環(huán)境等。216。產(chǎn)品特征 包括建筑參數(shù)、面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、綠化率等216。公司組成 包括開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位和物業(yè)管理公司等。216。交房時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研（ 價(jià)格調(diào)研 ）216。 單價(jià) 包括起價(jià)、平均單價(jià)、主力單價(jià)等，反映樓盤(pán)品質(zhì)的高低216。 總價(jià) 反映目標(biāo)客戶群體的選擇216。 付款方式 包括一次性付款、商業(yè)貸款或公積金貸款等競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研（ 廣告調(diào)研 ）投入強(qiáng)度媒體訴求點(diǎn)售樓部廣告調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研（ 銷(xiāo)售情況調(diào)研 ）銷(xiāo)售順序客戶群分析銷(xiāo)售率銷(xiāo)售情況競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研（ 物業(yè)管理調(diào)研 ）管理公司管理情況管理費(fèi)用管理內(nèi)容物業(yè)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研內(nèi)容216。 資金實(shí)力216。專(zhuān)業(yè)化程度216。 品牌知名度216。 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式216。 縱向整合能力216。 成本控制能力216。 與當(dāng)?shù)卣块T(mén)關(guān)系216。 歷年來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法按調(diào)查目的分按調(diào)查范圍分按調(diào)查資料來(lái)源分按調(diào)查目的分按調(diào)查目的分探測(cè)性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查預(yù)測(cè)性調(diào)查可以做什么是什么為什么將來(lái)怎么樣按調(diào)查范圍分按調(diào)查范圍分全面普查重點(diǎn)調(diào)查隨機(jī)抽樣非隨機(jī)抽樣簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣 分層隨機(jī)抽樣 分群隨機(jī)抽樣任意抽樣 判斷抽樣 配額抽樣按調(diào)查資料來(lái)源分按資料來(lái)源分案頭研究初級(jí)研究觀察法 詢(xún)問(wèn)法企業(yè)內(nèi)資料 企業(yè)外資料其他研究報(bào)告 銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)等 統(tǒng)計(jì)年鑒 報(bào)紙雜志等直接觀察法 親身經(jīng)歷法痕跡觀察法 行為記錄法小組座談法 深度訪談法郵寄問(wèn)卷法 投影技法留置問(wèn)卷法 電話調(diào)查法面訪問(wèn)卷法 深度訪談法實(shí)驗(yàn)法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法總類(lèi)5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì) 調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)概述 調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)原則 調(diào)查問(wèn)卷一般結(jié)構(gòu) 調(diào)查問(wèn)卷提問(wèn)形式一份成功的調(diào)查問(wèn)卷應(yīng)具備兩個(gè)功能：216。 將所要調(diào)查的問(wèn)題 明確地傳達(dá) 給被調(diào)查者216。設(shè)法取得被調(diào)查者的合作，最終 取得真實(shí)、準(zhǔn)確的答案 調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)概述 調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)原則216。 目的性原則有針對(duì)性216。 可接受性原則說(shuō)明詞；提問(wèn)部分；物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)216。 順序性原則由簡(jiǎn)入難；重點(diǎn)在前；專(zhuān)業(yè)性、敏感性、開(kāi)放性問(wèn)題在后216。 簡(jiǎn)明性原則內(nèi)容簡(jiǎn)明；時(shí)間簡(jiǎn)短 調(diào)查問(wèn)卷一般結(jié)構(gòu)216。問(wèn)卷標(biāo)題216。問(wèn)卷說(shuō)明216。被訪者基本情況216。問(wèn)卷主體216。問(wèn)卷編碼216。作業(yè)證明記載 調(diào)查問(wèn)卷提問(wèn)形式（ 1）封閉式提問(wèn)216。二項(xiàng)選擇法216。多項(xiàng)選擇法216。程度評(píng)定法（ 2）開(kāi)放式提問(wèn)252。自由式252。語(yǔ)句完成式252。過(guò)濾法6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)分析 常用調(diào)研數(shù)據(jù)分析軟件 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)整理 市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析常用方法 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告常用圖表 常用的調(diào)研數(shù)據(jù)分析軟件Excel SPSS Statistica Eviews常用數(shù)據(jù)分析軟件Excel及其操作界面l嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不是統(tǒng)計(jì)軟件l操作簡(jiǎn)單 ，有基本的數(shù)據(jù)分析和圖表功能l缺乏深入分析功能SPSS及其操作界面l是社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)軟件l操作簡(jiǎn)單 ，輸出漂亮l功能齊全 ，價(jià)格合理l非統(tǒng)計(jì)工作者的選擇Statistica及其操作界面l功能強(qiáng)大而齊全的 “傻瓜化 ”的軟件l輸出漂亮l在我國(guó) 不如SPSS應(yīng)用的那么普遍 。Eviews及其操作界面l主要處理回歸和時(shí)間序列的軟件l容易操作，輸出漂亮l經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)的常用軟件 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)整理u 概念— 使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)由 個(gè)體特征 過(guò)渡到 總體特征 的工作過(guò)程。u 內(nèi)容數(shù)據(jù)的預(yù)處理數(shù)據(jù)錄入 數(shù)據(jù)審核 數(shù)據(jù)篩選 數(shù)據(jù)排序完整性 準(zhǔn)確性 遞增排序 遞減排序邏輯方面 計(jì)算方面 市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析常用方法基本方法靜態(tài)分析法靜態(tài)分析法總量指標(biāo)總量指標(biāo)相對(duì)指標(biāo)相對(duì)指標(biāo)平均指標(biāo)平均指標(biāo)變異指標(biāo)變異指標(biāo)偏態(tài)系數(shù)偏態(tài)系數(shù)峰態(tài)系數(shù)峰態(tài)系數(shù)時(shí)間序列（相關(guān)、回歸）時(shí)間序列（相關(guān)、回歸）動(dòng)態(tài)分析法動(dòng)態(tài)分析法分布形狀分布形狀離中趨勢(shì)離中趨勢(shì)集中趨勢(shì)集中趨勢(shì)數(shù)據(jù)特征描述數(shù)據(jù)特征描述高級(jí)方 法 聚類(lèi)分析、判別分析、定位分析聚類(lèi)分析、判別分析、定位分析靜態(tài)分析法（ 舉例 ）u 總量指標(biāo) （ 1） 05年 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 56290個(gè)。 （ 2） 05年 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資總額 為 。u 相對(duì)指標(biāo) （ 1） 05年全國(guó) 外商 投資和 國(guó)有 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)比例 分別為%和 %。 （ 2） 05年全國(guó) 住宅 和 辦公樓 投資額占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 投資總額比例 分別為 %和 %。靜態(tài)分析法（ 舉例 ）u 平均指標(biāo) （ 1） 05年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 1816個(gè) /省，中位數(shù) 1730個(gè)。 （ 2） 05年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資額為 5132億元 /省，中位數(shù) 。u 變異指標(biāo) （ 1） 05年全國(guó) 外商 投資和 國(guó)有 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 標(biāo)準(zhǔn)差 分別是 。 （ 2） 05年全國(guó) 住宅 和 辦公樓 投資的 標(biāo)準(zhǔn)差 分別是分別為 。平均指標(biāo)平均指標(biāo)分類(lèi)數(shù)據(jù)分類(lèi)數(shù)據(jù) 順序數(shù)據(jù)順序數(shù)據(jù) 數(shù)值型數(shù)據(jù)數(shù)值型數(shù)據(jù)眾數(shù)眾數(shù) M0 中位數(shù)中位數(shù)分位數(shù)分位數(shù)均均值值算術(shù)平均數(shù)算術(shù)平均數(shù)調(diào)和平均數(shù)調(diào)和平均數(shù)幾何平均數(shù)幾何平均數(shù)右偏分布變異指標(biāo)異眾比率 四分位差變異絕對(duì)指標(biāo) 變異相對(duì)指標(biāo)全距 平均差標(biāo)準(zhǔn)差 方差平均差系數(shù)平均差系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)靜態(tài)分析法（ 舉例 ）u 偏態(tài)系數(shù)（ 1） 05年全國(guó)各省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、企
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