【正文】 策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營(yíng)銷(xiāo)投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)。收錄住宅、公寓、商住寫(xiě)字樓、商鋪別墅、工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目及樓盤(pán)數(shù)據(jù)近400家，簽訂典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近200家。除基本指標(biāo)外，以月度為監(jiān)測(cè)周期的數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近50項(xiàng)。 （3） 媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) ：　　抉策房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)模型是針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)及樓盤(pán)項(xiàng)目，對(duì)能夠反映房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介、戶(hù)外廣告等。監(jiān)測(cè)范圍為南京市所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測(cè)對(duì)象的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系 　　說(shuō)明考慮到目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域劃分習(xí)慣及各區(qū)域的開(kāi)發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。 　　抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括 市場(chǎng)容量分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè) 六大部分。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品（商品房）的競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)地位，分析市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。 市場(chǎng)容量 —— 即總需求量。需求決定供給。以抉策購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容量、樓型市場(chǎng)容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢(shì)。相關(guān)監(jiān)測(cè)模型見(jiàn)報(bào)告第 2節(jié)，影響市場(chǎng)容量變化的因素眾多，但市場(chǎng)總?cè)萘考案骷?xì)分市場(chǎng)分容量的走勢(shì)及變化對(duì)把握市場(chǎng)至關(guān)重要，它是產(chǎn)品市場(chǎng)定位的充分條件。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 —— 主要分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)狀況、商品房開(kāi)發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤(pán)供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況 ,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，給出以月度統(tǒng)計(jì)量為基礎(chǔ)的總供需比及分物業(yè)、分片區(qū)、分版塊的類(lèi)別產(chǎn)品供需比及狀況分析，從不同角度研究細(xì)分市場(chǎng)需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。抉策市場(chǎng)實(shí)際供給量統(tǒng)計(jì)模型及供需比模型，祥見(jiàn)報(bào)告第2節(jié)。 價(jià)格指數(shù) —— 以 抉策南京 70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái) 的數(shù)據(jù)為依據(jù)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè) 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、總體加權(quán)均價(jià)、各片區(qū)加權(quán)均價(jià)、分物業(yè)加權(quán)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷(xiāo)售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場(chǎng)價(jià)格成因及走勢(shì)。 消費(fèi)者調(diào)查 —— 以 抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù) 為基礎(chǔ)，每季度進(jìn)行樣本總?cè)萘繛?500份以上的抽樣調(diào)查及深度追訪，經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析，在了解準(zhǔn)購(gòu)房者的基本特征的基礎(chǔ)上，研究消費(fèi)者購(gòu)房需求、購(gòu)房行為特征及其變化趨勢(shì)。 生活指數(shù) —— 抉策地產(chǎn)研究中心 區(qū)域及典型樓盤(pán)生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng) ，就影響商品房 生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤(pán)的生活便利程度，給出生活指數(shù)評(píng)價(jià)結(jié)果，并結(jié)合商品房?jī)r(jià)格研究樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比。 媒體監(jiān)測(cè) —— 通過(guò)對(duì)南京各大媒體（包括報(bào)刊、戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、電視等）的房地產(chǎn)類(lèi)廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，分析開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)投放特征，結(jié)合樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售狀況從營(yíng)銷(xiāo)投入的角度研究開(kāi)發(fā)企業(yè)、各樓盤(pán)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)狀況，對(duì)媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等做相關(guān)研究，并結(jié)合樓盤(pán)實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)狀況進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)效果評(píng)價(jià)。 以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、某區(qū)域、某樓盤(pán)發(fā)展水平、市場(chǎng)地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，需要強(qiáng)調(diào)的是，任何單一指標(biāo)的研究或分析都不能充分說(shuō)明市場(chǎng)的全貌，必須對(duì)各主要指標(biāo)及分級(jí)指標(biāo)的多維度交叉關(guān)聯(lián)分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)，為科學(xué)的市場(chǎng)決策提供重要依據(jù)。 （1）商品房： 　　按樓型分為新建房和存量房。按用途分為商品住宅、寫(xiě)字樓和商住樓、別墅。 （2）新建房：　　包括由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)面向所有購(gòu)房者銷(xiāo)售的新建商品房，政府提供土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，政府控制價(jià)格、銷(xiāo)售對(duì)象的中低價(jià)商品房。 （3）存量房：　　包括已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證的商品房業(yè)主銷(xiāo)售的二手房、僅僅取得使用權(quán)但無(wú)產(chǎn)權(quán)可上市的公房。 （4）南京市各大片區(qū)地理范圍定義： 　　江寧片區(qū) ：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)； 　　河西片區(qū) ：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)； 　　城東片區(qū) ：龍?bào)粗新芬詵|，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)； 　　城中片區(qū) ：龍?bào)粗新芬晕?，長(zhǎng)樂(lè)路以北，建寧路以南，內(nèi)秦淮河以東地區(qū)； 　　城南片區(qū) ：長(zhǎng)樂(lè)路、光華路以南，鳳臺(tái)南路以東地區(qū)； 　　城北片區(qū) ：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)； 江北片區(qū) ：長(zhǎng)江以北南京市區(qū)。 注：以上定義僅限適用于本研究報(bào)告。 需求監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 南京抉策地產(chǎn)研究中心需求監(jiān)測(cè)的基本公式是： ①報(bào)告期區(qū)間的總需求＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿(mǎn)足的需求總量＋本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量 ②上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿(mǎn)足的需求總量＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間的需求總量－上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間交易量 ③本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量分析參照第一節(jié)《市場(chǎng)容量分析》。 供給監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 南京抉策地產(chǎn)研究中心的新建商品房供應(yīng)監(jiān)測(cè)包括實(shí)際的、現(xiàn)實(shí)的供給，我中心擁有南京在售的樓盤(pán)的精確資料，各類(lèi)樓盤(pán)的市場(chǎng)供給模型簡(jiǎn)介如下： Ⅰ①如果樓盤(pán)在報(bào)告期區(qū)間在售： 該樓盤(pán)的供給量＝開(kāi)盤(pán)時(shí)的總供應(yīng)量－已經(jīng)銷(xiāo)售的樓盤(pán)面積＋該樓盤(pán)在報(bào)告期區(qū)間內(nèi)下期再次開(kāi)盤(pán)及預(yù)售的面積 ②如果樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)，也未預(yù)售，但是開(kāi)盤(pán)期在報(bào)告期區(qū)間內(nèi)： 該樓盤(pán)的供給量＝開(kāi)盤(pán)的供應(yīng)量 ③如果樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)，并且開(kāi)盤(pán)期亦不在報(bào)告期內(nèi)，但是樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售：該樓盤(pán)的供應(yīng)量＝該樓盤(pán)預(yù)售的總面積－已經(jīng)預(yù)售的面積 Ⅱ 將各個(gè)樓盤(pán)的資料匯總，得到南京抉策地產(chǎn)研究中心月度片區(qū)供應(yīng)與消化資料；將各片區(qū)資料匯總，得到抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總量月度供應(yīng)與消化數(shù)據(jù)。 供需比監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 報(bào)告期區(qū)間內(nèi)的供需比＝報(bào)告期區(qū)間南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際總供應(yīng)量 /報(bào)告期區(qū)間的總需求 　　需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市場(chǎng)總體的供求狀況，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)具有參考價(jià)值，但總供需比無(wú)法反映各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供求狀況，如分區(qū)域、分物業(yè)、分價(jià)位段等的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的存在與實(shí)際比例，本報(bào)告除給出南京市總的供需比例外，還對(duì)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行了簡(jiǎn)單粗淺的交叉分析，需要提醒的是關(guān)注分量數(shù)據(jù)及變化趨勢(shì)更具實(shí)際意義！ 欲了解更加詳盡的信息，敬請(qǐng)關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的定制研究產(chǎn)品《南京市月度分片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)報(bào)告》。 　　略，見(jiàn)《抉策地產(chǎn)研究中心南京市季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征調(diào)查研究報(bào)告》。第四節(jié)相關(guān)介紹。 　　本報(bào)告為抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場(chǎng)研究，交叉分析較少，比較淺顯，我中心可為開(kāi)發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門(mén)提供各類(lèi)型、層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究延伸服和專(zhuān)項(xiàng)深度研究。 　　開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段對(duì)市場(chǎng)狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為： 地域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) /供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購(gòu)房者特征；地區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)狀況/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售策略/銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)與銷(xiāo)售進(jìn)度控制。 　　通過(guò)抉策樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù) /通過(guò)中長(zhǎng)期分階段市場(chǎng)監(jiān)測(cè)跟蹤市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)/通過(guò)購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部跟蹤消費(fèi)者（準(zhǔn)購(gòu)房者）動(dòng)態(tài)特征，幫助開(kāi)發(fā)者在項(xiàng)目前期階段獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)與關(guān)鍵信息，提供項(xiàng)目的定位決策建議方案 。 具體來(lái)說(shuō)，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個(gè)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究服務(wù)： 數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：　　區(qū)域市場(chǎng)總體特征監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間段內(nèi)分類(lèi)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告； 專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研： 　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。 深度市場(chǎng)調(diào)研： 　　項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場(chǎng)細(xì)分方案，定價(jià)策略、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略建議，投資 效益財(cái)務(wù)分析、融資策劃，項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)解決方案。 　　注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說(shuō)明外，均來(lái)自抉策地產(chǎn)研究中心 購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京 70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) 。如果您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。 　　第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析 　　市場(chǎng)容量，是指在一段時(shí)間內(nèi)、特定區(qū)域市場(chǎng)中、消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)能力支撐的、對(duì)某種商品的現(xiàn)實(shí)的和潛在的市場(chǎng)總需求量。作為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要推動(dòng)力之一，市場(chǎng)容量的膨脹，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度居高不下，但市場(chǎng)中結(jié)構(gòu)性的供求矛盾也日益尖銳，這種矛盾表現(xiàn)在目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)中各區(qū)域、價(jià)位、樓型、套型等方面的供應(yīng)量與需求量（市場(chǎng)容量）不平衡。市場(chǎng)容量分析即有效需求量分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)，及時(shí)把握市場(chǎng)容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢(shì)對(duì)了解南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著至關(guān)重要的作用。本節(jié)的市場(chǎng)容量分析中，將分別就總?cè)萘考胺謪^(qū)域、價(jià)格層次等分容量進(jìn)行分析。 1. 2004年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 　　2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的市場(chǎng)需求監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004年南京新建商品房和存量房的市場(chǎng)總?cè)萘考s為1340萬(wàn)平米。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2004四季度的市場(chǎng)總?cè)萘繛?74萬(wàn)平米（包括三季度未實(shí)現(xiàn)的需求313萬(wàn)平米）。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心2004年一至三季度報(bào)告的相關(guān)論述，本報(bào)告將就2004年度的市場(chǎng)需求情況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，南京購(gòu)房的需求成因主要包括拆遷購(gòu)房、改善居住條件購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程所帶來(lái)的購(gòu)房需求等五大部分。我們將 2004年一至四季度的購(gòu)房動(dòng)因變化情況在圖1列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產(chǎn)需求中購(gòu)房動(dòng)因變化的趨勢(shì)。 拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低 　　南京市從 2001年開(kāi)始進(jìn)行老城改造，2002年拆遷2萬(wàn)戶(hù)，而2004年的拆遷量不足去年的一半。在十運(yùn)會(huì)規(guī)劃拆遷結(jié)束以后，南京市區(qū)的土地在一定時(shí)間段內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大面積批租，因此到2005年后期，南京不會(huì)再有大量新的拆遷戶(hù)出現(xiàn)，從而市場(chǎng)上最剛性的購(gòu)房需求將急劇減少。由于2004年實(shí)際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，通過(guò)合理控制拆遷規(guī)模有效的調(diào)控了商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使2004年因拆遷而引起的剛性需求減少至少百萬(wàn)平方米，同時(shí)基本滿(mǎn)足了市場(chǎng)化拆遷購(gòu)房者的購(gòu)房需求。隨著2004年我市大規(guī)模拆違工作的展開(kāi)，一些外地來(lái)寧打工的流動(dòng)人口被動(dòng)的推動(dòng)了租房需求的膨脹，有了租房需求就會(huì)有人投資房產(chǎn)出租獲利，從而會(huì)間接地增加部分購(gòu)房需求。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部的四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2004年下半年與上半年相比，拆遷購(gòu)房的比例出現(xiàn)了明顯的下降，%下降到四季度的16%，而三、四季度的拆遷購(gòu)房比例則基本穩(wěn)定，三、%和16%。 　　這主要是今年拆遷新政策的出臺(tái)和政府對(duì)拆遷量的控制，使得拆遷逐漸規(guī)范化和法制化，延緩了一部分應(yīng)拆未拆的需求。詳情見(jiàn)下圖。 圖 11 2004年購(gòu)房動(dòng)因結(jié)構(gòu)變化對(duì)比分析 改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長(zhǎng) 　　由于生活水平的提高、居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目的的對(duì)商品房的市場(chǎng)需求。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部的一至四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在圖 1中可以清楚看出，改善住宅條件的購(gòu)房比例持續(xù)上升，從年初的18%%。2004年四季度，%，，%。這個(gè)數(shù)據(jù)的變化非常值得關(guān)注，一方面他說(shuō)明了市場(chǎng)在逐漸趨于理性，另一方面，這個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)的上升將加速促進(jìn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，使市場(chǎng)向產(chǎn)品品質(zhì)化和品牌化方向發(fā)展……（以下分析從略） 投資購(gòu)房比例　小幅下降 　　投資購(gòu)房看重的是投資收益，在國(guó)家宏觀政策的影響下，房產(chǎn)行業(yè)的短期投機(jī)行為受到抑制，主要是受到收益空間有所萎縮的影響。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部的一至四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，投資購(gòu)房比例從 %%，2004年四季度投資購(gòu)房的比例與上季度基本持平，%，較上季度略有下降，％％。投資比例彈性最大，它會(huì)受到諸如國(guó)內(nèi)，外政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，法律法規(guī)，物價(jià)水平，金融政策、收入、支出預(yù)期等等因素的影響，投資購(gòu)房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中非常重要的組成部分，也是最具活力的組成部分，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)必須非常關(guān)注這一指標(biāo)的變化……（以下分析從略） 結(jié)婚購(gòu)房比例 基本穩(wěn)定 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部的四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2004年一至四季度，由結(jié)婚產(chǎn)生的購(gòu)房需求的比例基本穩(wěn)定在20%上下，2004年四季度比三季度有所回升，比例達(dá)到19%，這主要是因?yàn)槟暇┦蟹績(jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了收入的增長(zhǎng)速度，使得很多需要結(jié)婚用房的消費(fèi)者不得不推遲需求實(shí)現(xiàn)的時(shí)間，或轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，但從變化幅度來(lái)看，其變化幅度很小，主要是因?yàn)榕c投資及改善居住條件的購(gòu)房需求相比，結(jié)婚需求有較大的剛性。2004年四季度，有結(jié)婚購(gòu)房意向的購(gòu)房者的總量基本保持穩(wěn)定，占四季度購(gòu)房總需求的19%。 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的購(gòu)房需求 穩(wěn)中有升 　　城市化進(jìn)程的加快，也為南京樓市的發(fā)展提供了有力的需求。 南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長(zhǎng)，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來(lái)人口的定居需求比例的持續(xù)增高。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部的一至四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年由于城市化進(jìn)程的加快，由該動(dòng)因產(chǎn)生的需求比例穩(wěn)中有升，%%，%。 2. 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析 　　市場(chǎng)容量包括現(xiàn)實(shí)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)的需求是剛性的，滿(mǎn)足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價(jià)格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿(mǎn)足。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著