【正文】 測(cè)模型簡(jiǎn)介 南京抉策地產(chǎn)研究中心的新建商品房供應(yīng)監(jiān)測(cè)包括實(shí)際的、現(xiàn)實(shí)的供給，我中心擁有南京在售的樓盤的精確資料，各類樓盤的市場(chǎng)供給模型簡(jiǎn)介如下： Ⅰ①如果樓盤在報(bào)告期區(qū)間在售： 該樓盤的供給量＝開(kāi)盤時(shí)的總供應(yīng)量－已經(jīng)銷售的樓盤面積＋該樓盤在報(bào)告期區(qū)間內(nèi)下期再次開(kāi)盤及預(yù)售的面積 ②如果樓盤尚未開(kāi)盤，也未預(yù)售，但是開(kāi)盤期在報(bào)告期區(qū)間內(nèi)： 該樓盤的供給量＝開(kāi)盤的供應(yīng)量 ③如果樓盤尚未開(kāi)盤，并且開(kāi)盤期亦不在報(bào)告期內(nèi)，但是樓盤已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售：該樓盤的供應(yīng)量＝該樓盤預(yù)售的總面積－已經(jīng)預(yù)售的面積 Ⅱ 將各個(gè)樓盤的資料匯總，得到南京抉策地產(chǎn)研究中心月度片區(qū)供應(yīng)與消化資料；將各片區(qū)資料匯總，得到抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總量月度供應(yīng)與消化數(shù)據(jù)。 （3）存量房：　　包括已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證的商品房業(yè)主銷售的二手房、僅僅取得使用權(quán)但無(wú)產(chǎn)權(quán)可上市的公房。 以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場(chǎng)地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，需要強(qiáng)調(diào)的是，任何單一指標(biāo)的研究或分析都不能充分說(shuō)明市場(chǎng)的全貌，必須對(duì)各主要指標(biāo)及分級(jí)指標(biāo)的多維度交叉關(guān)聯(lián)分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)，為科學(xué)的市場(chǎng)決策提供重要依據(jù)。 生活指數(shù) —— 抉策地產(chǎn)研究中心 區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng) ，就影響商品房 生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，給出生活指數(shù)評(píng)價(jià)結(jié)果，并結(jié)合商品房?jī)r(jià)格研究樓盤的性價(jià)比。 價(jià)格指數(shù) —— 以 抉策南京 70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái) 的數(shù)據(jù)為依據(jù)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè) 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、總體加權(quán)均價(jià)、各片區(qū)加權(quán)均價(jià)、分物業(yè)加權(quán)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場(chǎng)價(jià)格成因及走勢(shì)。 市場(chǎng)容量 —— 即總需求量。 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系 　　說(shuō)明考慮到目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域劃分習(xí)慣及各區(qū)域的開(kāi)發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。收錄住宅、公寓、商住寫字樓、商鋪別墅、工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目及樓盤數(shù)據(jù)近400家，簽訂典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近200家。 抉策地產(chǎn)研究中心三大市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)的運(yùn)行說(shuō)明： （1） 購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù) ： 　　 抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員俱樂(lè)部創(chuàng)建于2001年中，截至2004年12月已經(jīng)擁有動(dòng)態(tài)會(huì)員16208名，這些會(huì)員具有的最大特征就是他們均為近期有實(shí)際購(gòu)房需求的準(zhǔn)購(gòu)房者 。 研究和分析不同層次的需求特征走勢(shì)以及細(xì)分市場(chǎng)特征已成為一個(gè)越來(lái)越必須、越來(lái)越有意義的課題。 　　2004年被業(yè)界稱為“政策年”，國(guó)家和地方都實(shí)行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來(lái)看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實(shí)際成交43幅，㎡。%；，%。 根據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局公布的三季度景氣調(diào)查結(jié)果顯示：江蘇省企業(yè)調(diào)查局新近完成的 2004 年企業(yè)景氣調(diào)查報(bào)告顯示，省房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)全年均運(yùn)行于 150 點(diǎn)左右的高景氣區(qū)間，在各大行業(yè)中保持領(lǐng)先。 2004年全省完成房地產(chǎn)投資額1200億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的16%，與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告作者：日期：2004年度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告抉 策 地 產(chǎn) 研 究 中 心2004年度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告目 錄 目 錄 ... 1 綜 述 ... 5 1. 前言 ... 5 2. 抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡(jiǎn)介 ... 6 研究背景說(shuō)明 ... 6 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 ... 7 3. 名詞定義 ... 9 4. 抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 ... 9 5. 抉策地產(chǎn)研究中心細(xì)分市場(chǎng)研究模型 ... 10 6. 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù) ... 10 第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析 ... 121. 2004 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 ... 12 拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低 ... 12 改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長(zhǎng) ... 13 投資購(gòu)房比例小幅下降 ... 13 結(jié)婚購(gòu)房比例基本穩(wěn)定 ... 14 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的購(gòu)房需求穩(wěn)中有升 ... 142. 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析 ... 143. 2004 年 112 月房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 ... 15 新建商品房交易情況 ... 15 2 2004 年 112 月存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 ... 15 2004 年四季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析 ... 164. 2004 年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 ... 16 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 16 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 17 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 18 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 ... 195. 2005年需求總量分析...20 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ... 211. 2004 年市場(chǎng)供給狀況 ... 21 2004 年 110 月全國(guó)及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 ... 21 南京市 2004 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況 ... 212. 2004 年南京市土地供應(yīng)狀況 ... 223. 南京市四季度經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給情況 ... 234. 南京市 2004 年四季度南京市商品房供應(yīng)情況 ... 24 2004 年四季度商品房總體供需狀況 ... 24 2004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 24 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 ... 24 分片區(qū)的新建商品房供需分析 ... 24 分價(jià)格層次的供需分析 ... 26 分樓型的供需狀況 ... 265. 2005 年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況 ... 27 2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 27 2005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 28 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況 ... 28 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 ... 29 2004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對(duì)比 ... 29 分區(qū)域市場(chǎng)供給比較 ... 29 分物業(yè)類型市場(chǎng)供給比較 ... 30 第三節(jié) 價(jià)格研究 ... 311. 供給價(jià)格水平分析 ... 31 抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù) ... 31 2004年12月抉策南京70典型樓盤價(jià)格總指數(shù)表 ... 31 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表 ... 32 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 ... 32 新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 ... 33 新建商品住宅價(jià)格水平分析 ... 34 分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 ... 351. 5 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析 ... 36 存量房?jī)r(jià)格水平分析 ... 37 南京市租賃行情分析 ... 38 土地價(jià)格水平分析 ... 382. 2004 年度南京商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析 ... 39 供需狀況與房?jī)r(jià)走勢(shì) ... 39 2004年四季度商品房供需形勢(shì)——房?jī)r(jià)最強(qiáng)有力的支撐面 ... 39 價(jià)格層次供需矛盾對(duì)南京市商品房?jī)r(jià)格的影響 ... 39 居民收入增加 與消費(fèi)能力增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格的主要支撐面... 40 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ... 41 城市化進(jìn)程繼續(xù)加快，商品房?jī)r(jià)格的主要支撐面之一... 41 商品房成本 上漲 ，商品房?jī)r(jià)格的主要支撐面之二... 41 近期宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)及對(duì)購(gòu)房心理的影響分析 ... 42 第四節(jié) 消費(fèi)者調(diào)查 ... 431. 研究背景 ... 432. 研究說(shuō)明 ... 43 樣本特征... 43 樣本量... 43 數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制 ... 43 研究方法 ... 43 主要研究指標(biāo) ... 44 調(diào)研內(nèi)容... 443. 意向購(gòu)房者的基本特... 44 潛在購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)... 44 潛在購(gòu)房者的家庭結(jié)構(gòu)... 45 潛在購(gòu)房者的家庭收入情況 ... 45 潛在購(gòu)房者的受教育程度 ... 464. 潛在消費(fèi)者的購(gòu)房偏好 ... 47 潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房區(qū)域的偏好... 47 潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房面積的偏好... 47 潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好 ... 48 潛在消費(fèi)者對(duì)戶型的偏好 ... 49 潛在消費(fèi)者對(duì)配套最看重的三個(gè)因素 ... 49 潛在消費(fèi)者購(gòu)買目的的分析 ... 50 5. 購(gòu)買方式與購(gòu)買力分析 ... 51 潛在消費(fèi)者可以承受的最高單價(jià)... 51 潛在消費(fèi)者可以承受的最高總價(jià) ... 51 付款方式 ... 526. 潛在購(gòu)房者的媒介影響度 ... 53 　 媒介對(duì)意向購(gòu)房者的決策過(guò)程的影響程度 ... 53 第五節(jié) 生活指數(shù)評(píng)價(jià) ... 54 1. 生活指數(shù)評(píng)價(jià) ... 54 區(qū)域生活指數(shù)模型 ... 54 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 ... 55 2. 典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià) ... 56 典型樓盤生活指數(shù)模型 ... 56 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 ... 58 3. 典型樓盤性價(jià)比分析 ... 58 4. 抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究 ... 59 《抉策地產(chǎn)典型樓盤生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告》 ... 59 《抉策地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目前期定位研究》 ... 59 《抉策地產(chǎn)市場(chǎng)吸納與性價(jià)比定價(jià)模型》 ... 59 第六節(jié) 媒體監(jiān)測(cè)與研究 ... 60 1. 2004年四季度南京房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測(cè) ... 60 樓盤報(bào)紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 60 分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì)... 62 分物業(yè)類型投放量統(tǒng)計(jì)... 63 開(kāi)發(fā)商投放量統(tǒng)計(jì) ... 63 報(bào)紙平面媒體房地產(chǎn)廣告總量統(tǒng)計(jì) ... 642. 2004年四季度南京房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告監(jiān)測(cè)分析... 653. 2004年南京市房地廣告營(yíng)銷主題與促銷活動(dòng)分析... 66 房地產(chǎn)營(yíng)銷主題分析... 66 其它促銷活動(dòng)分析... 684. 結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查的媒體影響度分析... 70 購(gòu)房者媒體偏好分析 ... 70 各類型媒體廣告對(duì)購(gòu)房者決策的影響度 ... 71 典型樓盤廣告策略淺析 ... 71 2004 年四季度龍鳳花園報(bào)紙平面廣告投放總量與頻率... 71 2004 年龍鳳花園廣告報(bào)紙組合 ... 71 2004 年龍鳳花園報(bào)紙平面廣告及網(wǎng)絡(luò)廣告投放分析... 72 龍鳳花園的廣告意境及營(yíng)銷主題分析 ... 72 5. 抉策地產(chǎn)研究中心營(yíng)銷監(jiān)測(cè)產(chǎn)品簡(jiǎn)介 ... 73 ... 73 ... 74 2003—2004南京市主要樓盤廣告營(yíng)銷主題變化及分析... 74 綜 述 1. 前言 　　抉策地產(chǎn)研究中心在《 2003上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》中曾經(jīng)指出：南京房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在一年半甚至更短的時(shí)間內(nèi)供過(guò)于求，到目前為止，我們看到的是：商品房在全市范圍內(nèi)已供大于求，供需比為：，而在有的地區(qū)已經(jīng)達(dá)到了3/1，要說(shuō)2004年南京房地產(chǎn)界的大事，恐怕這是最大的一件事，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，這是所有房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。%。當(dāng)年一季度，江蘇房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)景氣指數(shù)達(dá) ，高于全省企業(yè)景氣指數(shù) 點(diǎn)，二季度宏觀調(diào)控后開(kāi)始小幅回落，但仍運(yùn)行于高位景氣區(qū)間，至四季度已回升至 ，其中的行業(yè)盈利景氣指數(shù)在四季度創(chuàng)全年新高，達(dá) ，位居各大行業(yè)首位。%。 　　進(jìn)入四季度， 繼續(xù) 三季度房?jī)r(jià) 上升速度趨緩、 銷售速度進(jìn)一步 放緩的態(tài)勢(shì) （詳見(jiàn)本報(bào)告第三節(jié)）， 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 2004年四季度調(diào)查顯示，：1，說(shuō)明時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的特征已經(jīng)比較明顯；大量未被消化的供給與未能實(shí)現(xiàn)的需求同時(shí)存在、結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應(yīng)的細(xì)分市場(chǎng)特征進(jìn)一步加大。 　　買方市場(chǎng)的到來(lái)意味著真正市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征開(kāi)始顯現(xiàn)，即：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品過(guò)剩是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，由此而來(lái)的將是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，了解市場(chǎng)、消費(fèi)需求及變化趨勢(shì)成為把握成敗的關(guān)鍵。所有的會(huì)員數(shù)據(jù)都經(jīng)過(guò)我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員數(shù)據(jù)。除基本指標(biāo)外，以月度為監(jiān)測(cè)周期的數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近50項(xiàng)。 　　抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括 市場(chǎng)容量分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè) 六大部分。需求決定供給。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 —— 主要分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)狀況、商品房開(kāi)發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況 ,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，給出以月度統(tǒng)計(jì)量為基礎(chǔ)的總供需比及分物業(yè)、分片區(qū)、分版塊的類別產(chǎn)品供需比及狀況分析，從不同角度研究細(xì)分市場(chǎng)需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。 （1）商品房： 　　按樓型分為新建房和存量房。 （4）南京市各大片區(qū)地理范圍定義： 　　江寧片區(qū) ：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)； 　　河西片區(qū) ：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)； 　　城東片區(qū) ：龍?bào)粗新芬詵|，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)； 　　城中片區(qū) ：龍?bào)粗新芬晕?，長(zhǎng)樂(lè)路以北，建寧路以南，內(nèi)秦淮河以東地區(qū)； 　　城南片區(qū) ：長(zhǎng)樂(lè)路、光華路以南，鳳臺(tái)南路以東地區(qū)； 　　城北片區(qū) ：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)； 江北片區(qū) ：長(zhǎng)江以北南京市區(qū)。 供需比監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 報(bào)告期區(qū)間內(nèi)的供需比＝報(bào)告期區(qū)間南京房