【正文】 東區(qū)2138906570城北區(qū)81467302093城南區(qū)671742合計(jì)43547717注： ； 。 雖然政府不斷增加經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)面積，但就目前的總體狀況而言，經(jīng)濟(jì)適用房仍存在很大缺口，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)， 存量房?jī)r(jià)格水平分析 圖 37 2004 年 12 月南京市存量房（二手房）市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米） 原因是商住寫(xiě)字樓主要集中在城中片區(qū)，地理位置和交通因素決定了起價(jià)格上漲。 圖 32 2004年10月2004年12月南京市新建商品房均價(jià)增漲圖（單位：元/平米） %外，其它各種用地價(jià)格比第三季度均有不同幅度的上漲。因此，供應(yīng)與需求的比例關(guān)系始終是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素。其中，以城中片區(qū)的變化最為明顯，%%。 　?。?，供應(yīng)量排名第三，較之四季度有很大提高，原因在于四季度位于江北片區(qū)的兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)的開(kāi)盤(pán)，極大地充斥了江北的樓市。通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，一至三季度中，各樓型供需比的變化相對(duì)平穩(wěn)。 　　供需失衡情況比較嚴(yán)重的區(qū)域仍然是江寧、江北及河西片區(qū)。 　　根據(jù)南京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，四季度南京市共掛牌 9幅地塊，全部成交，其中4幅地塊以高于底價(jià)的價(jià)格成交，出讓總面積為 249123平方米 ，成交金額 67680萬(wàn)元。到10月末，全國(guó)商品房空置面積9777萬(wàn)平方米，%，%，%。由于這是按照“小康標(biāo)準(zhǔn)”計(jì)算出來(lái)的，所以這2000多萬(wàn)平方米其實(shí)是一種非?！坝病钡男枨?。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動(dòng)，上下浮動(dòng)均不到 2 個(gè)百分點(diǎn)；值得注意的是，對(duì)江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。根據(jù)南京市房產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)，2004年全年南京商品房在建面積、新開(kāi)工面積、新批上市面積的增幅都超過(guò)50%，全市商品房新批上市總量達(dá)到1000多萬(wàn)平米，銷售量800多萬(wàn)平米。 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的購(gòu)房需求 穩(wěn)中有升 　　城市化進(jìn)程的加快，也為南京樓市的發(fā)展提供了有力的需求。我們將 2004年一至四季度的購(gòu)房動(dòng)因變化情況在圖1列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產(chǎn)需求中購(gòu)房動(dòng)因變化的趨勢(shì)。 　　本報(bào)告為抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場(chǎng)研究，交叉分析較少，比較淺顯，我中心可為開(kāi)發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究延伸服和專項(xiàng)深度研究。 生活指數(shù) —— 抉策地產(chǎn)研究中心 區(qū)域及典型樓盤(pán)生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng) ，就影響商品房 生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤(pán)的生活便利程度，給出生活指數(shù)評(píng)價(jià)結(jié)果，并結(jié)合商品房?jī)r(jià)格研究樓盤(pán)的性價(jià)比。 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系 　　說(shuō)明考慮到目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域劃分習(xí)慣及各區(qū)域的開(kāi)發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。 　　2004年被業(yè)界稱為“政策年”，國(guó)家和地方都實(shí)行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來(lái)看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實(shí)際成交43幅，㎡。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告作者：日期：2004年度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告抉 策 地 產(chǎn) 研 究 中 心2004年度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告目 錄 目 錄 ... 1 綜 述 ... 5 1. 前言 ... 5 2. 抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡(jiǎn)介 ... 6 研究背景說(shuō)明 ... 6 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 ... 7 3. 名詞定義 ... 9 4. 抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 ... 9 5. 抉策地產(chǎn)研究中心細(xì)分市場(chǎng)研究模型 ... 10 6. 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù) ... 10 第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析 ... 121. 2004 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 ... 12 拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低 ... 12 改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長(zhǎng) ... 13 投資購(gòu)房比例小幅下降 ... 13 結(jié)婚購(gòu)房比例基本穩(wěn)定 ... 14 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的購(gòu)房需求穩(wěn)中有升 ... 142. 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析 ... 143. 2004 年 112 月房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 ... 15 新建商品房交易情況 ... 15 2 2004 年 112 月存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 ... 15 2004 年四季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析 ... 164. 2004 年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 ... 16 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 16 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 17 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 18 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 ... 195. 2005年需求總量分析...20 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ... 211. 2004 年市場(chǎng)供給狀況 ... 21 2004 年 110 月全國(guó)及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 ... 21 南京市 2004 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況 ... 212. 2004 年南京市土地供應(yīng)狀況 ... 223. 南京市四季度經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給情況 ... 234. 南京市 2004 年四季度南京市商品房供應(yīng)情況 ... 24 2004 年四季度商品房總體供需狀況 ... 24 2004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 24 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 ... 24 分片區(qū)的新建商品房供需分析 ... 24 分價(jià)格層次的供需分析 ... 26 分樓型的供需狀況 ... 265. 2005 年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況 ... 27 2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 ... 27 2005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 28 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況 ... 28 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 ... 29 2004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對(duì)比 ... 29 分區(qū)域市場(chǎng)供給比較 ... 29 分物業(yè)類型市場(chǎng)供給比較 ... 30 第三節(jié) 價(jià)格研究 ... 311. 供給價(jià)格水平分析 ... 31 抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù) ... 31 2004年12月抉策南京70典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)表 ... 31 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤(pán)指數(shù)分區(qū)指數(shù)表 ... 32 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤(pán)指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 ... 32 新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 ... 33 新建商品住宅價(jià)格水平分析 ... 34 分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 ... 351. 5 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析 ... 36 存量房?jī)r(jià)格水平分析 ... 37 南京市租賃行情分析 ... 38 土地價(jià)格水平分析 ... 382. 2004 年度南京商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析 ... 39 供需狀況與房?jī)r(jià)走勢(shì) ... 39 2004年四季度商品房供需形勢(shì)——房?jī)r(jià)最強(qiáng)有力的支撐面 ... 39 價(jià)格層次供需矛盾對(duì)南京市商品房?jī)r(jià)格的影響 ... 39 居民收入增加 與消費(fèi)能力增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格的主要支撐面... 40 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ... 41 城市化進(jìn)程繼續(xù)加快，商品房?jī)r(jià)格的主要支撐面之一... 41 商品房成本 上漲 ，商品房?jī)r(jià)格的主要支撐面之二... 41 近期宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)及對(duì)購(gòu)房心理的影響分析 ... 42 第四節(jié) 消費(fèi)者調(diào)查 ... 431. 研究背景 ... 432. 研究說(shuō)明 ... 43 樣本特征... 43 樣本量... 43 數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制 ... 43 研究方法 ... 43 主要研究指標(biāo) ... 44 調(diào)研內(nèi)容... 443. 意向購(gòu)房者的基本特... 44 潛在購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)... 44 潛在購(gòu)房者的家庭結(jié)構(gòu)... 45 潛在購(gòu)房者的家庭收入情況 ... 45 潛在購(gòu)房者的受教育程度 ... 464. 潛在消費(fèi)者的購(gòu)房偏好 ... 47 潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房區(qū)域的偏好... 47 潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房面積的偏好... 47 潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好 ... 48 潛在消費(fèi)者對(duì)戶型的偏好 ... 49 潛在消費(fèi)者對(duì)配套最看重的三個(gè)因素 ... 49 潛在消費(fèi)者購(gòu)買目的的分析 ... 50 5. 購(gòu)買方式與購(gòu)買力分析 ... 51 潛在消費(fèi)者可以承受的最高單價(jià)... 51 潛在消費(fèi)者可以承受的最高總價(jià) ... 51 付款方式 ... 526. 潛在購(gòu)房者的媒介影響度 ... 53 　 媒介對(duì)意向購(gòu)房者的決策過(guò)程的影響程度 ... 53 第五節(jié) 生活指數(shù)評(píng)價(jià) ... 54 1. 生活指數(shù)評(píng)價(jià) ... 54 區(qū)域生活指數(shù)模型 ... 54 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 ... 55 2. 典型樓盤(pán)生活指數(shù)評(píng)價(jià) ... 56 典型樓盤(pán)生活指數(shù)模型 ... 56 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 ... 58 3. 典型樓盤(pán)性價(jià)比分析 ... 58 4. 抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究 ... 59 《抉策地產(chǎn)典型樓盤(pán)生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告》 ... 59 《抉策地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目前期定位研究》 ... 59 《抉策地產(chǎn)市場(chǎng)吸納與性價(jià)比定價(jià)模型》 ... 59 第六節(jié) 媒體監(jiān)測(cè)與研究 ... 60 1. 2004年四季度南京房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測(cè) ... 60 樓盤(pán)報(bào)紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 60 分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì)... 62 分物業(yè)類型投放量統(tǒng)計(jì)... 63 開(kāi)發(fā)商投放量統(tǒng)計(jì) ... 63 報(bào)紙平面媒體房地產(chǎn)廣告總量統(tǒng)計(jì) ... 642. 2004年四季度南京房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告監(jiān)測(cè)分析... 653. 2004年南京市房地廣告營(yíng)銷主題與促銷活動(dòng)分析... 66 房地產(chǎn)營(yíng)銷主題分析... 66 其它促銷活動(dòng)分析... 684. 結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查的媒體影響度分析... 70 購(gòu)房者媒體偏好分析 ... 70 各類型媒體廣告對(duì)購(gòu)房者決策的影響度 ... 71 典型樓盤(pán)廣告策略淺析 ... 71 2004 年四季度龍鳳花園報(bào)紙平面廣告投放總量與頻率... 71 2004 年龍鳳花園廣告報(bào)紙組合 ... 71 2004 年龍鳳花園報(bào)紙平面廣告及網(wǎng)絡(luò)廣告投放分析... 72 龍鳳花園的廣告意境及營(yíng)銷主題分析 ... 72 5. 抉策地產(chǎn)研究中心營(yíng)銷監(jiān)測(cè)產(chǎn)品簡(jiǎn)介 ... 73 ... 73 ... 74 2003—2004南京市主要樓盤(pán)廣告營(yíng)銷主題變化及分析... 74 綜 述 1. 前言 　　抉策地產(chǎn)研究中心在《 2003上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》中曾經(jīng)指出：南京房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在一年半甚至更短的時(shí)間內(nèi)供過(guò)于求，到目前為止，我們看到的是：商品房在全市范圍內(nèi)已供大于求，供需比為：，而在有的地區(qū)已經(jīng)達(dá)到了3/1，要說(shuō)2004年南京房地產(chǎn)界的大事，恐怕這是最大的一件事，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，這是所有房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 　　進(jìn)入四季度， 繼續(xù) 三季度房?jī)r(jià) 上升速度趨緩、 銷售速度進(jìn)一步 放緩的態(tài)勢(shì) （詳見(jiàn)本報(bào)告第三節(jié)）， 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 2004年四季度調(diào)查顯示，：1，說(shuō)明時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的特征已經(jīng)比較明顯；大量未被消化的供給與未能實(shí)現(xiàn)的需求同時(shí)存在、結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應(yīng)的細(xì)分市場(chǎng)特征進(jìn)一步加大。 　　抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括 市場(chǎng)容量分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè) 六大部分。 　　開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段對(duì)市場(chǎng)狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為： 地域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) /供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)買力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購(gòu)房者特征；地區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)狀況/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售策略/銷售周期預(yù)計(jì)與銷售進(jìn)度控制。 拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低 　　南京市從 2001年開(kāi)始進(jìn)行老城改造，2002年拆遷2萬(wàn)戶，而2004年的拆遷量不足去年的一半。 南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長(zhǎng)，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來(lái)人口的定居需求比例的持續(xù)增高。 2004年112月存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)： 2004年雖然受到國(guó)家宏觀調(diào)控和拆遷量下降的影響，但南京市二手房交易量與2003年基本持平，交易面積為429萬(wàn)平米，分別占全市房屋成交的42％和35％。 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 13 2004年潛在消費(fèi)者對(duì)可承受最高單價(jià)的統(tǒng)計(jì) 如果再算上每年大約10萬(wàn)人的外來(lái)人口，實(shí)際的需求量還要大。110月份（換成全年數(shù)據(jù)），全國(guó)商品房施工面積達(dá)12億平方米,%，%的水平。 具體成交情況如下表： 表 22 四季度掛牌南京市出讓土地統(tǒng)計(jì)表所屬片區(qū)成交地塊數(shù)量（單位：幅）成交面積（單位：㎡）成交價(jià)（單位：萬(wàn)元）城南313530城北110000城東19000江寧317850河西1173003. 南京市四季度經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給情況 　　今年南京原計(jì)劃建成經(jīng)濟(jì)適用房 120萬(wàn)平方米以上，建設(shè)中低價(jià)商品房