【正文】 東區(qū)2138906570城北區(qū)81467302093城南區(qū)671742合計43547717注： ； 。 雖然政府不斷增加經(jīng)濟適用房的開發(fā)面積，但就目前的總體狀況而言，經(jīng)濟適用房仍存在很大缺口，處于供不應求的狀態(tài)， 存量房價格水平分析 圖 37 2004 年 12 月南京市存量房（二手房）市場價格走勢（單位：元 / 平米） 原因是商住寫字樓主要集中在城中片區(qū)，地理位置和交通因素決定了起價格上漲。 圖 32 2004年10月2004年12月南京市新建商品房均價增漲圖（單位：元/平米） %外，其它各種用地價格比第三季度均有不同幅度的上漲。因此，供應與需求的比例關(guān)系始終是南京市房地產(chǎn)市場的主要因素。其中，以城中片區(qū)的變化最為明顯，%%。 　　％，供應量排名第三，較之四季度有很大提高，原因在于四季度位于江北片區(qū)的兩個超級大盤的開盤，極大地充斥了江北的樓市。通過比較發(fā)現(xiàn)，一至三季度中，各樓型供需比的變化相對平穩(wěn)。 　　供需失衡情況比較嚴重的區(qū)域仍然是江寧、江北及河西片區(qū)。 　　根據(jù)南京市土地儲備中心數(shù)據(jù)顯示，四季度南京市共掛牌 9幅地塊，全部成交，其中4幅地塊以高于底價的價格成交，出讓總面積為 249123平方米 ，成交金額 67680萬元。到10月末，全國商品房空置面積9777萬平方米，%，%，%。由于這是按照“小康標準”計算出來的，所以這2000多萬平方米其實是一種非?！坝病钡男枨?。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動，上下浮動均不到 2 個百分點；值得注意的是，對江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。根據(jù)南京市房產(chǎn)部門的統(tǒng)計，2004年全年南京商品房在建面積、新開工面積、新批上市面積的增幅都超過50%，全市商品房新批上市總量達到1000多萬平米，銷售量800多萬平米。 城市化進程中產(chǎn)生的購房需求 穩(wěn)中有升 　　城市化進程的加快，也為南京樓市的發(fā)展提供了有力的需求。我們將 2004年一至四季度的購房動因變化情況在圖1列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產(chǎn)需求中購房動因變化的趨勢。 　　本報告為抉策地產(chǎn)研究中心的基礎性常規(guī)研究報告，是常規(guī)層次的市場研究，交叉分析較少，比較淺顯，我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究延伸服和專項深度研究。 生活指數(shù) —— 抉策地產(chǎn)研究中心 區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評價系統(tǒng) ，就影響商品房 生活便利程度的因素進行指標量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，給出生活指數(shù)評價結(jié)果，并結(jié)合商品房價格研究樓盤的性價比。 抉策地產(chǎn)研究指標體系 　　說明考慮到目前南京房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分習慣及各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報告研究范圍為南京七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。 　　2004年被業(yè)界稱為“政策年”，國家和地方都實行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實際成交43幅，㎡。房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告作者：日期：2004年度南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告抉 策 地 產(chǎn) 研 究 中 心2004年度南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告目 錄 目 錄 ... 1 綜 述 ... 5 1. 前言 ... 5 2. 抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡介 ... 6 研究背景說明 ... 6 抉策地產(chǎn)研究指標體系說明 ... 7 3. 名詞定義 ... 9 4. 抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型簡介 ... 9 5. 抉策地產(chǎn)研究中心細分市場研究模型 ... 10 6. 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務 ... 10 第一節(jié) 市場容量分析 ... 121. 2004 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 ... 12 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 ... 12 改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長 ... 13 投資購房比例小幅下降 ... 13 結(jié)婚購房比例基本穩(wěn)定 ... 14 城市化進程中產(chǎn)生的購房需求穩(wěn)中有升 ... 142. 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 ... 143. 2004 年 112 月房地產(chǎn)市場交易狀況分析 ... 15 新建商品房交易情況 ... 15 2 2004 年 112 月存量房、經(jīng)濟適用房的交易情況 ... 15 2004 年四季度未實現(xiàn)的需求分析 ... 164. 2004 年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 ... 16 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 16 價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 17 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 ... 18 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 ... 195. 2005年需求總量分析...20 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ... 211. 2004 年市場供給狀況 ... 21 2004 年 110 月全國及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 ... 21 南京市 2004 年房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 ... 212. 2004 年南京市土地供應狀況 ... 223. 南京市四季度經(jīng)濟適用房、中低價商品房供給情況 ... 234. 南京市 2004 年四季度南京市商品房供應情況 ... 24 2004 年四季度商品房總體供需狀況 ... 24 2004年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 24 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 ... 24 分片區(qū)的新建商品房供需分析 ... 24 分價格層次的供需分析 ... 26 分樓型的供需狀況 ... 265. 2005 年一季度南京市新建商品房供應狀況 ... 27 2005年一季度南京市新建商品房供應總量 ... 27 2005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 28 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應狀況 ... 28 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應狀況 ... 29 2004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 29 分區(qū)域市場供給比較 ... 29 分物業(yè)類型市場供給比較 ... 30 第三節(jié) 價格研究 ... 311. 供給價格水平分析 ... 31 抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù) ... 31 2004年12月抉策南京70典型樓盤價格總指數(shù)表 ... 31 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表 ... 32 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 ... 32 新建商品房價格水平分析 ... 33 新建商品住宅價格水平分析 ... 34 分物業(yè)新建商品房價格水平分析 ... 351. 5 經(jīng)濟適用房價格水平分析 ... 36 存量房價格水平分析 ... 37 南京市租賃行情分析 ... 38 土地價格水平分析 ... 382. 2004 年度南京商品房價格變動因素及相關(guān)分析 ... 39 供需狀況與房價走勢 ... 39 2004年四季度商品房供需形勢——房價最強有力的支撐面 ... 39 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 39 居民收入增加 與消費能力增長，商品房價格的主要支撐面... 40 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅對房價的影響 ... 41 城市化進程繼續(xù)加快，商品房價格的主要支撐面之一... 41 商品房成本 上漲 ，商品房價格的主要支撐面之二... 41 近期宏觀調(diào)控對房價及對購房心理的影響分析 ... 42 第四節(jié) 消費者調(diào)查 ... 431. 研究背景 ... 432. 研究說明 ... 43 樣本特征... 43 樣本量... 43 數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制 ... 43 研究方法 ... 43 主要研究指標 ... 44 調(diào)研內(nèi)容... 443. 意向購房者的基本特... 44 潛在購房者年齡結(jié)構(gòu)... 44 潛在購房者的家庭結(jié)構(gòu)... 45 潛在購房者的家庭收入情況 ... 45 潛在購房者的受教育程度 ... 464. 潛在消費者的購房偏好 ... 47 潛在消費者對購房區(qū)域的偏好... 47 潛在消費者對購房面積的偏好... 47 潛在消費者對樓型的偏好 ... 48 潛在消費者對戶型的偏好 ... 49 潛在消費者對配套最看重的三個因素 ... 49 潛在消費者購買目的的分析 ... 50 5. 購買方式與購買力分析 ... 51 潛在消費者可以承受的最高單價... 51 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 51 付款方式 ... 526. 潛在購房者的媒介影響度 ... 53 　 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 53 第五節(jié) 生活指數(shù)評價 ... 54 1. 生活指數(shù)評價 ... 54 區(qū)域生活指數(shù)模型 ... 54 應用與測評結(jié)果 ... 55 2. 典型樓盤生活指數(shù)評價 ... 56 典型樓盤生活指數(shù)模型 ... 56 應用與測評結(jié)果 ... 58 3. 典型樓盤性價比分析 ... 58 4. 抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項研究 ... 59 《抉策地產(chǎn)典型樓盤生活指數(shù)及性價比綜合分析報告》 ... 59 《抉策地產(chǎn)樓盤項目前期定位研究》 ... 59 《抉策地產(chǎn)市場吸納與性價比定價模型》 ... 59 第六節(jié) 媒體監(jiān)測與研究 ... 60 1. 2004年四季度南京房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測 ... 60 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 60 分區(qū)域投放量統(tǒng)計... 62 分物業(yè)類型投放量統(tǒng)計... 63 開發(fā)商投放量統(tǒng)計 ... 63 報紙平面媒體房地產(chǎn)廣告總量統(tǒng)計 ... 642. 2004年四季度南京房地產(chǎn)網(wǎng)絡廣告監(jiān)測分析... 653. 2004年南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析... 66 房地產(chǎn)營銷主題分析... 66 其它促銷活動分析... 684. 結(jié)合消費者調(diào)查的媒體影響度分析... 70 購房者媒體偏好分析 ... 70 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 71 典型樓盤廣告策略淺析 ... 71 2004 年四季度龍鳳花園報紙平面廣告投放總量與頻率... 71 2004 年龍鳳花園廣告報紙組合 ... 71 2004 年龍鳳花園報紙平面廣告及網(wǎng)絡廣告投放分析... 72 龍鳳花園的廣告意境及營銷主題分析 ... 72 5. 抉策地產(chǎn)研究中心營銷監(jiān)測產(chǎn)品簡介 ... 73 ... 73 ... 74 2003—2004南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析... 74 綜 述 1. 前言 　　抉策地產(chǎn)研究中心在《 2003上半年南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》中曾經(jīng)指出：南京房地產(chǎn)市場會在一年半甚至更短的時間內(nèi)供過于求，到目前為止，我們看到的是：商品房在全市范圍內(nèi)已供大于求，供需比為：，而在有的地區(qū)已經(jīng)達到了3/1，要說2004年南京房地產(chǎn)界的大事，恐怕這是最大的一件事，南京房地產(chǎn)市場正式進入全面競爭時代，這是所有房地產(chǎn)市場參與者必須面對的現(xiàn)實。 　　進入四季度， 繼續(xù) 三季度房價 上升速度趨緩、 銷售速度進一步 放緩的態(tài)勢 （詳見本報告第三節(jié)）， 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 2004年四季度調(diào)查顯示，：1，說明時間段內(nèi)房地產(chǎn)市場供過于求的特征已經(jīng)比較明顯；大量未被消化的供給與未能實現(xiàn)的需求同時存在、結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應的細分市場特征進一步加大。 　　抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報告的指標體系包括 市場容量分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價格指數(shù)、消費者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測 六大部分。 　　開發(fā)商在項目開發(fā)前期階段對市場狀況的關(guān)注要點主要為： 地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) /供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化/準購房者購買力及消費特征/區(qū)域準購房者特征；地區(qū)地價與房價狀況/競爭對手銷售策略/銷售周期預計與銷售進度控制。 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 　　南京市從 2001年開始進行老城改造，2002年拆遷2萬戶，而2004年的拆遷量不足去年的一半。 南京經(jīng)濟正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的持續(xù)增高。 2004年112月存量房、經(jīng)濟適用房的交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)： 2004年雖然受到國家宏觀調(diào)控和拆遷量下降的影響，但南京市二手房交易量與2003年基本持平，交易面積為429萬平米，分別占全市房屋成交的42％和35％。 價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 13 2004年潛在消費者對可承受最高單價的統(tǒng)計 如果再算上每年大約10萬人的外來人口，實際的需求量還要大。110月份（換成全年數(shù)據(jù)），全國商品房施工面積達12億平方米,%，%的水平。 具體成交情況如下表： 表 22 四季度掛牌南京市出讓土地統(tǒng)計表所屬片區(qū)成交地塊數(shù)量（單位：幅）成交面積（單位：㎡）成交價（單位：萬元）城南313530城北110000城東19000江寧317850河西1173003. 南京市四季度經(jīng)濟適用房、中低價商品房供給情況 　　今年南京原計劃建成經(jīng)濟適用房 120萬平方米以上，建設中低價商品房