【正文】 地產(chǎn)市場的實(shí)際總供應(yīng)量 /報(bào)告期區(qū)間的總需求 　　需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市場總體的供求狀況，對于房地產(chǎn)市場的認(rèn)識具有參考價(jià)值，但總供需比無法反映各個(gè)細(xì)分市場的供求狀況，如分區(qū)域、分物業(yè)、分價(jià)位段等的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的存在與實(shí)際比例，本報(bào)告除給出南京市總的供需比例外，還對各個(gè)細(xì)分市場的供需狀況進(jìn)行了簡單粗淺的交叉分析，需要提醒的是關(guān)注分量數(shù)據(jù)及變化趨勢更具實(shí)際意義！ 欲了解更加詳盡的信息，敬請關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的定制研究產(chǎn)品《南京市月度分片區(qū)市場特征監(jiān)測報(bào)告》。 　　開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前期階段對市場狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為： 地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) /供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化/準(zhǔn)購房者購買力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購房者特征；地區(qū)地價(jià)與房價(jià)狀況/競爭對手銷售策略/銷售周期預(yù)計(jì)與銷售進(jìn)度控制。 　　注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心 購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京 70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 。市場容量分析即有效需求量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎(chǔ)，及時(shí)把握市場容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢對了解南京房地產(chǎn)市場有著至關(guān)重要的作用。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004四季度的市場總?cè)萘繛?74萬平米（包括三季度未實(shí)現(xiàn)的需求313萬平米）。 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 　　南京市從 2001年開始進(jìn)行老城改造，2002年拆遷2萬戶，而2004年的拆遷量不足去年的一半。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會(huì)員俱樂部的四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2004年下半年與上半年相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了明顯的下降，%下降到四季度的16%，而三、四季度的拆遷購房比例則基本穩(wěn)定，三、%和16%。 改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長 　　由于生活水平的提高、居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目的的對商品房的市場需求。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會(huì)員俱樂部的一至四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，投資購房比例從 %%，2004年四季度投資購房的比例與上季度基本持平，%，較上季度略有下降，％％。 南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的持續(xù)增高。 　　分析、引導(dǎo)、培育需求是市場營銷的基礎(chǔ)， 2000年以后，世界500強(qiáng)企業(yè)中，大部分已經(jīng)把以產(chǎn)品開發(fā)為中心轉(zhuǎn)移到以客戶開發(fā)為中心上來了，研究需求已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)，市場研究領(lǐng)域中，需求研究是最基礎(chǔ)的，所以有 供需比 之說，而無 供銷比 之談。 　　抉策地產(chǎn)研究中心購房會(huì)員俱樂部四季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購房者中有 %的人群認(rèn)為南京的“房價(jià)過高，難以承受”；%的人群認(rèn)為南京的“房價(jià)偏高，勉強(qiáng)可以承受”；認(rèn)為南京目前“房價(jià)適中”、“偏低”的人群比例為0%；與上季度相比，認(rèn)為“南京房價(jià)太高，難以承受”的比例有所上升（詳見本報(bào)告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。其中，河西、江寧、江北商品房上市量分別占全市供應(yīng)量的22％、28％、17％，合計(jì)占全市的67％，而同期銷售量占全市的52％。 2004年112月存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)： 2004年雖然受到國家宏觀調(diào)控和拆遷量下降的影響，但南京市二手房交易量與2003年基本持平，交易面積為429萬平米，分別占全市房屋成交的42％和35％。經(jīng)濟(jì)適用住房新開工 ,在年初制定的指標(biāo)上因拆違需要又增加了30萬平方米。 2004年四季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心市場容量的月度消化模型的數(shù)據(jù)， 2004年三季度由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的原因未能實(shí)現(xiàn)的需求為313萬平米。） ４．2004年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 圖 12 2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 13 2004年潛在消費(fèi)者對可承受最高單價(jià)的統(tǒng)計(jì) 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 14 2004年四季度潛在消費(fèi)者對樓型的偏好統(tǒng)計(jì) 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖15 2004年潛在消費(fèi)者對戶型的偏好對比統(tǒng)計(jì) 按照江蘇省全面建設(shè)小康社會(huì)的要求，到2007年全省戶均住房面積要達(dá)到 84平方米 。如果再算上每年大約10萬人的外來人口，實(shí)際的需求量還要大。所以，抉策地產(chǎn)研究中心明年對新建商品房的的總需求量大約在900萬平方米上下。銀行貸款增幅回落,所占比重減少。商品房銷售增勢趨緩。110月份（換成全年數(shù)據(jù)），全國商品房施工面積達(dá)12億平方米,%，%的水平。112月南京市完成房地產(chǎn)投資額286億元，%。 　　在宏觀調(diào)控政策作用下，全市固定資產(chǎn)投資增速有所趨緩，由一季度的 %%，進(jìn)入三季度以后，全市的固定資產(chǎn)投資增幅開始逐步回升，從三季度的29%%。而南京市2003年成交土地51幅，總面積達(dá)到602. 5萬平方米 ，成交價(jià)高達(dá) ，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。 具體成交情況如下表： 表 22 四季度掛牌南京市出讓土地統(tǒng)計(jì)表所屬片區(qū)成交地塊數(shù)量（單位：幅）成交面積（單位：㎡）成交價(jià)（單位：萬元）城南313530城北110000城東19000江寧317850河西1173003. 南京市四季度經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給情況 　　今年南京原計(jì)劃建成經(jīng)濟(jì)適用房 120萬平方米以上，建設(shè)中低價(jià)商品房90萬平方米，完成危舊房改造50萬平方米以上，．81萬平方米，建設(shè)中低價(jià)商品房95萬平方米，完成危舊房改造50． 8萬平方米 ，建成和儲(chǔ)備廉租房 1000套。按照目前各片區(qū)的建設(shè)進(jìn)展，2004年底可確保竣工159萬平方米、18858套住房，從而超額完成當(dāng)年的建設(shè)目標(biāo)。：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。在三季度中，僅城中和城東片區(qū)供需比小于1，其余各片區(qū)都已經(jīng)供大于需。四季度中，江寧、江北和河西片區(qū)的市場供應(yīng)都很大，但是前二者由于價(jià)位段較低，易為一般人群所接受，因此盡管地理位置不夠理想，但是銷售情況較之前期，有所好轉(zhuǎn)，其中尤以江北在四季度中的銷售進(jìn)展最大，受此影響，江北供需矛盾在四季度中有所緩和，由三季度的 。 分價(jià)格層次的供需分析 圖 24 2004年四季度南京市新建商品房分價(jià)格層次供需比 4000元/平米以下價(jià)位段的房源出現(xiàn)供需比大于1的主要原因在于江北、江寧片區(qū)，就購房者來說，品質(zhì)相差不大的房源，其價(jià)格越低就越受購房者的青睞。對于6000元/平米以上的房源，受購房者購買能力所限，其供需比在三季度中就已經(jīng)大于1，隨著四季度中以河西片區(qū)為主的6000元/平米以上大量新房源的繼續(xù)增加，導(dǎo)致其供需矛盾進(jìn)一步加劇。至四季度時(shí)，各樓型供需比都有所增長，其中尤以多層樓型供需比漲幅最大，別墅的供需比漲幅緊隨多層之后，排在第二位。而目前市場總需求量有限，購房者對于高層及小高層都有需求，但是需求量保持比較平穩(wěn)，且在總量上也小于供應(yīng)總量，因此隨著小高層及高層樓型供給量的持續(xù)增加，其供需也隨之有所增加，但是二者漲幅一般?？傮w而言，分樓型細(xì)分市場供需結(jié)構(gòu)之間的矛盾，在四季度中表現(xiàn)的越來越明顯，其中多層住宅與別墅的供需結(jié)構(gòu)失衡情況則較為突出。 　　在2005年一季度南京新建商品房的供給中，河西片區(qū)最高，％，主要原因由于奧體板塊在四季度中的供應(yīng)量一直有增無減，且四季度前面市的供給中仍然有大量的房源未被消化，使得河西片區(qū)的市場供應(yīng)量越來越多，并最終取代在三季度供應(yīng)量排名第一的江寧的位置。由于集中在江北的大盤項(xiàng)目較多，相信隨著諸多大盤的逐漸面市，江北片區(qū)的供應(yīng)量在整個(gè)南京樓市中所占的比重亦將越來越大。 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 圖 27 2005年一季度南京新建商品房分物業(yè)供應(yīng)比例 2004年四季度與2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對比 分區(qū)域市場供給比較 圖 28 2004年四季度與2005年一季度分區(qū)域供給比例變化 江北片區(qū)一季度的市場份額較之四季度有所增加，原因在于目前江北已經(jīng)進(jìn)入了大盤時(shí)代，由此帶來的后繼供應(yīng)將在一季度中持續(xù)增加，從而使得江北片區(qū)在一季度所占的市場份額亦持續(xù)增長。 　　至04年四季度時(shí)，河西、江寧及江北片區(qū)已經(jīng)供過于求，由上表中數(shù)據(jù)可以看出，至05年一季度時(shí)，供過于求的情況仍將繼續(xù)加劇，市場壓力將隨之進(jìn)一步加大，我中心將在相應(yīng)的《南京房地產(chǎn)市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報(bào)告》中進(jìn)行詳細(xì)的分析，敬請關(guān)注。第三節(jié) 價(jià)格研究 　　本期價(jià)格研究以南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)為依托，對南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤（新建、在售商品房）的銷售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應(yīng)價(jià)格、銷售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產(chǎn)市場價(jià)格特征。 注： 70指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷售進(jìn)程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場動(dòng)態(tài)變量都是重要的指標(biāo)。2004年10月到2004年12月，南京市房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)相對比較平穩(wěn)（除城中片區(qū)以外）其他片區(qū)的漲、跌幅都不是很明顯。 　　回顧 70指數(shù)2004年度走勢，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲形勢。其中，%、%、%、%、%、%、%、%，%。%。在土地交易中，%，%。去年第四季度，%。以下為抉策地產(chǎn)研究中心2004年6月至2004年12月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)商品房、商品住宅、分物業(yè)商品房價(jià)格走勢統(tǒng)計(jì)分析： 新建商品房價(jià)格水平分析 圖31 2004年6月—12月南京市新建商品房價(jià)格走勢（單位：元/平米） 相比于上期，本期南京市的商品房均價(jià)上漲了14元/平方米，增長趨勢有所緩慢。 　　城東片區(qū)由于麒麟板塊的供應(yīng)量逐漸增大，使其價(jià)格沒有呈現(xiàn)出過高的漲勢，反而下降了 10元/每平米。 　　如圖3所示：根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心發(fā)布70指數(shù)12月刊，2004年12月比2004年10月，南京市新建商品房價(jià)格稍微有所上升，除城中、江寧、江北片區(qū)保持較小的幅度的增長以外，其余片區(qū)的價(jià)格均沒有大的變化。各片區(qū)的價(jià)格走勢如圖4所示，城中片區(qū)新建商品住宅均價(jià)已達(dá)8012元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他片區(qū)，比上期上漲了432元/平米，其余片區(qū)均保持相對的穩(wěn)定。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，如圖 6所示，2004年12月南京市分物業(yè)新建商品房價(jià)格走勢。而新建住宅和新建別墅及高級公寓均有不同程度的下跌。按照目前各片區(qū)的建設(shè)進(jìn)展，預(yù)計(jì)到年底可確?？⒐?159 萬平方米、 18858 套住房，從而超額完成當(dāng)年的建設(shè)目標(biāo)，到年底共竣工 152 萬平米。 　　盡管今年可竣工的 1 ． 8 萬多套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢，但是，困難家庭對經(jīng)適房的需求量依然十分龐大。按得房率 0 ． 8 、容積率 1 ． 2 、土地使用率 0 ． 7 計(jì)算，需規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用住房用地 420 萬平方米。 其中城中片區(qū)的二手房均價(jià)已達(dá)6386元/平方米，其余片區(qū)存量房市場存量房的價(jià)格也均有不同程度的上漲，除城東片區(qū)有所下跌。所以二手房價(jià)格波動(dòng)比較大。主要原因是央行的加息，使好多潛在購房者持觀望態(tài)度，選擇租賃房屋，等待新建商品房價(jià)格的下調(diào)，而目前南京市二手房市場的價(jià)格并不低與新建商品房的價(jià)格。 　　2004年南京各片區(qū)樓面地價(jià)情況如表31： 數(shù)據(jù)顯示，截止2004年12月底，南京市土地實(shí)際成交43幅，㎡。城中片區(qū)相對于其它片區(qū)來講，2004年土地出讓樓面地價(jià)位居首位，原因是出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，所以該樓面單價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，但不會(huì)改變其樓面單價(jià)處于首位的位置。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：。應(yīng)該說從總體供需關(guān)系說，房價(jià)同時(shí)存在著上漲與下降的壓力，具體表現(xiàn)就是在細(xì)分市場內(nèi)部有著微妙的調(diào)整已經(jīng)開始，但總體房價(jià)仍然程平穩(wěn)小幅上漲態(tài)勢，因?yàn)榇罅课幢粷M足的市場需求仍然是南京市房價(jià)居高不下的最強(qiáng)有力的支撐面。這部分家庭對均價(jià)4000—5000元/平米、面積60—80平米的住房需求。其表現(xiàn)為市場供應(yīng)的商品房單價(jià)、總價(jià)、區(qū)域與消費(fèi)者實(shí)際需求之間的差異。 2. 2004年度南京商品房價(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析 供需狀況與房價(jià)走勢 2004年四季度商品房供需 形勢—— 房價(jià)最強(qiáng)有力的支撐面 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年四季度，：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。今年通過招拍掛成交的土地面積與去年相比減少了一半。從以上數(shù)據(jù)可以看出：今年的土地成交面積和成交金額均比去年縮水一半。租賃市場月租金主要與出租房的房源地址，建筑年代，裝修情況，以及配套設(shè)施有關(guān) 。 南京市租賃行情分析 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)得出， 2004 年 12 月南京市租賃市場價(jià)格與上期相比仍然保持一定的上漲趨勢，比較火熱。主要原因是選取的房源樣本不一樣，而且影響二手房價(jià)格的因數(shù)有很多。數(shù)據(jù)跟蹤項(xiàng)目包括：房源地址所在的區(qū)域、面積、單價(jià)、總價(jià)、套型、配套設(shè)施等。 南京市經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格按不同土地級別確定銷售價(jià)格，在公布的標(biāo)準(zhǔn)中，經(jīng)適房政府指導(dǎo)價(jià)上限突破了 2000 元 / 平米。其中，國有土地拆遷約 22590 戶（含在拆未完的老項(xiàng)目）需申購經(jīng)濟(jì)適用住房約 10500 套，城市 “ 雙困 ” 家庭經(jīng)濟(jì)適用住房需求為 5000 套，拆除違章建筑需求 500 套；集體土地上拆遷 11600 戶，需申購經(jīng)濟(jì)適用住房 23200 套。其中，供應(yīng)國有土地被拆遷家庭 9000 套、集體土地被拆遷家庭 9678 套、拆違家庭 180 套。年初確定的今年目標(biāo)是竣工 120 萬平方米，后來因?yàn)椴鸪`章建筑的需求，又增加了 30 萬平方米，使得全年的竣工目標(biāo)增加到了 150 萬平方米。其中除新建商住、寫字樓較上期有較大漲幅，%。 分物業(yè)新建商品房價(jià)格水平分析 圖 35 2004年12月新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢（單位：元/平米） 城南、城北、江寧樓盤普遍價(jià)格變化