【正文】 一月 21一月 2118:10:5418:10:54January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 216:10 下午 一月 2118:10January 22, 2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 6:10:54 下午 6:10 下午 18:10:54一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 18:10:5418:10:5418:101/22/2023 6:10:54 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。國外經(jīng)營成功但尚未進(jìn)入中國的品牌，更是項(xiàng)目的首選。 u 本項(xiàng)目營業(yè)空間比例按 67％計(jì)算，則 總建筑面積 為：247。休閑娛樂業(yè)態(tài)調(diào)研（ 競爭物業(yè) ）u 康體休閑類— 分布較散、規(guī)模小，沒有形成一定的氛圍。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ SWOT分析 ）u 機(jī)會分析（ 1）城東的新規(guī)劃；（ 2）政府鼓勵第三產(chǎn)業(yè)；（ 3）城東沒有龍頭商業(yè)；（ 4）周邊旅游資源豐富。 15567總計(jì) / 267938流動人口 按白下區(qū)流動人口的比例計(jì)算 / 50174總計(jì) / / 318111商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 競爭物業(yè) ）u 商圈內(nèi)競爭物業(yè)（ 1）零售業(yè) 氛圍較差 ，檔次較低；（ 2） 可構(gòu)造休閑購物氛圍，提升檔次 。u 南京環(huán)境（ 1）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長、運(yùn)行質(zhì)量的提高；（ 2）人們生活水平的提高、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級；（ 3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；（ 4）良好的城市規(guī)劃。 二維列聯(lián)表216。說明：上述所有序列都是右偏分布，且基本屬于平頂峰度。靜態(tài)分析法（ 舉例 ）u 平均指標(biāo) （ 1） 05年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1816個 /省，中位數(shù) 1730個。自由式252。問卷說明216。 歷年來項(xiàng)目開發(fā)情況4. 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法房地產(chǎn)市場調(diào)查方法按調(diào)查目的分按調(diào)查范圍分按調(diào)查資料來源分按調(diào)查目的分按調(diào)查目的分探測性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查預(yù)測性調(diào)查可以做什么是什么為什么將來怎么樣按調(diào)查范圍分按調(diào)查范圍分全面普查重點(diǎn)調(diào)查隨機(jī)抽樣非隨機(jī)抽樣簡單隨機(jī)抽樣 分層隨機(jī)抽樣 分群隨機(jī)抽樣任意抽樣 判斷抽樣 配額抽樣按調(diào)查資料來源分按資料來源分案頭研究初級研究觀察法 詢問法企業(yè)內(nèi)資料 企業(yè)外資料其他研究報(bào)告 銷售統(tǒng)計(jì)等 統(tǒng)計(jì)年鑒 報(bào)紙雜志等直接觀察法 親身經(jīng)歷法痕跡觀察法 行為記錄法小組座談法 深度訪談法郵寄問卷法 投影技法留置問卷法 電話調(diào)查法面訪問卷法 深度訪談法實(shí)驗(yàn)法房地產(chǎn)市場調(diào)查方法總類5. 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 調(diào)查問卷設(shè)計(jì)概述 調(diào)查問卷設(shè)計(jì)原則 調(diào)查問卷一般結(jié)構(gòu) 調(diào)查問卷提問形式一份成功的調(diào)查問卷應(yīng)具備兩個功能：216。 付款方式 包括一次性付款、商業(yè)貸款或公積金貸款等競爭樓盤調(diào)研（ 廣告調(diào)研 ）投入強(qiáng)度媒體訴求點(diǎn)售樓部廣告調(diào)研競爭樓盤調(diào)研（ 銷售情況調(diào)研 ）銷售順序客戶群分析銷售率銷售情況競爭樓盤調(diào)研（ 物業(yè)管理調(diào)研 ）管理公司管理情況管理費(fèi)用管理內(nèi)容物業(yè)管理房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容市場環(huán)境調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研競爭樓盤調(diào)研競爭對手調(diào)研 競爭對手的調(diào)研內(nèi)容216。區(qū)位 包括地點(diǎn)位置、交通條件、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃、周邊環(huán)境等。 區(qū)域環(huán)境調(diào)研 主要包括：項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、交通、景觀、人口構(gòu)成、就業(yè)中心、商圈等。 收集第二手資料— 來源：印刷媒體、視聽媒體等— 要求：時效性、準(zhǔn)確性和可靠性216。創(chuàng)造性原則（ 2）常進(jìn)入的誤區(qū)216。這些信息用于識別和確定 營銷機(jī)會及問題 ，產(chǎn)生、提煉和評估 營銷活動 ，監(jiān)督 營銷績效 ，增強(qiáng)對整個 營銷過程 的理解。 Pulte Homes公司認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)張 4倍以上必須做好的 8項(xiàng)工作： ① 需要更多的人（適合各種崗位的人才）； ② 市場調(diào)研 ； ③ 產(chǎn)品的開發(fā)及運(yùn)作過程； ④ 產(chǎn)品應(yīng)該給客戶更多的選擇性； ⑤ 員工的激勵機(jī)制； ⑥ 土地儲備與開發(fā)策略 ； ⑦ 企業(yè)開發(fā)與戰(zhàn)略規(guī)劃； ⑧ 企業(yè)過程管理。房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系李德智市場調(diào)查的小故事（一）216。市場調(diào)查的小故事（三）252。u 我國學(xué)者— 市場調(diào)研是指為滿足營銷管理的需要而系統(tǒng)地 搜集、分析和提供市場營銷信息 的職能活動。輕視調(diào)研216。 收集第一手資料— 方法：見 “4. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法 ” 實(shí)施階段216。216。216。 資金實(shí)力216。 將所要調(diào)查的問題 明確地傳達(dá) 給被調(diào)查者216。被訪者基本情況216。語句完成式252。 （ 2） 05年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額為 5132億元 /省，中位數(shù) 。動態(tài)分析法（ 相關(guān)、回歸 ）市場聚類分析u 目的— 根據(jù)指標(biāo)間的相關(guān)性或者是樣品間的相似性對指標(biāo)或樣品 歸類 。 多維列聯(lián)表216。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 微觀環(huán)境 ）u 交通環(huán)境（ 1）地塊交通十分便利、通達(dá)； （ 2）未來項(xiàng)目所在地的交通將處于樞紐地位。u 商圈外競爭物業(yè)（ 1）形成 新街口 、 湖南路 、中央門 和 夫子廟 幾大商業(yè)中心，競爭激烈；（ 2） 走差異化路線 。u 威脅分析（ 1）周邊商圈的影響；（ 2）德基廣場、金輪廣場等對本項(xiàng)目招商的威脅；（ 3）國家可能實(shí)施新的房貸政策。u 保健休閑類— 將近 20家，且分布較為密集，形成了固定的客源，有一定的競爭力。66％＝ 。項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)品定位建議u 產(chǎn)品建筑風(fēng)格定位— 以中西合璧、新舊結(jié)合為基調(diào)， 并注入地段的文化特色u 產(chǎn)品建筑、景觀設(shè)計(jì)建議— 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)突出其主題，沒有凸現(xiàn)主題的建筑，是沒有靈魂的建筑 u 產(chǎn)品組織定位建議— 客流動線、員工動線、車流動線、貨物動線、棄物動線、避難動線、水平交通、垂直交通等的組織和設(shè)計(jì)— 停車場可主要以地下停車場為主，配置少量地面停車空間。 一月 2118:10:5418:10Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/1/22 18:10:5418:10:5422 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 22 一月 20236:10:54 下午 18:10:54一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 。 2023/1/22 18:10:5418:10:5422 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。商戶分為三級：一級經(jīng)營客戶是：全球500強(qiáng)品牌企業(yè)；二級經(jīng)營客戶是： 全國一、二線品牌企業(yè)；三級經(jīng)營客戶是：全國有發(fā)展?jié)摿Φ钠放?。u 據(jù)此，本項(xiàng)目零售、餐飲、休閑娛樂的營業(yè)面積分別