【正文】 40 35 47 7. 區(qū)位 24 38 32 25 18 3 47 69 59 26 8. 單價 19 54 50 0 35 16 20 30 21 10 9. 總價 58 69 82 60 57 57 57 79 71 45 10. 廣告 33 54 58 33 27 24 27 23 27 22 11. 項目造型 16 29 29 0 8 28 53 65 85 38 12. 項目顏色 15 22 19 0 5 19 36 70 60 24市場聚類分析（舉例）第一次聚類分析結果： B項目和 C項目距離最小，為 ，將它們聚為 Ⅰ BC類。 餅形圖216。 u 區(qū)位特征（ 1） 自然景觀一般，人文、歷史景觀相當優(yōu)秀。u 業(yè)種分析— 通過品牌服裝、旅游文化、工藝禮品、高檔珠寶名表、精品配飾、精品配飾、休閑餐飲、娛樂等各專業(yè)的分析確定 細分市場 。 金城項目餐飲業(yè)態(tài)市場調研u 商圈外餐飲競爭物業(yè)分析 典型競爭物業(yè) 競爭物業(yè)總體情況獅子橋步行街 國內外美食云集、但生態(tài)環(huán)境一般夫子廟美食街 依托秦淮美景、但整體形象不佳南京 1912 突出民國主題文化，引領休閑時尚餐飲業(yè)態(tài)調研（ 競爭物業(yè) ）餐飲賓館酒店特色餐飲海外餐廳風味小吃休閑餐飲山水大酒店、江蘇民航東源大酒店、黃埔大酒店、南京維景國際大酒店、鐘山賓館、向陽漁港紫金店天一閣大酒店、巴國布衣風味酒樓、四川人家、小肥羊火鍋、紫陽宮北京烤鴨店法越年代 休閑娛樂業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ）休閑娛樂業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ）休閑娛樂業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ） 金城項目市場定位建議項目定位目標消費群 競爭者差異化形成品牌項目定位的一般思路項目總體定位建議u 項目名稱定位建議— 夢想廣場、繽紛物語、 NEW CITY—NEW LIFE 、體驗樂園u 項目主題定位建議 — 集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型綜合性體驗式樂園 u項目形象定位建議— 城東人的商業(yè)樂園，南京人的假日勝地，長三角的休閑王國 項目市場體量建議u 商圈零售飽和度理論公式 IRS=C*RE/RFC：潛在顧客數量；RE：人均消費支出；RF：營業(yè)面積；IRS：單位營業(yè)面積的營業(yè)額，即商圈飽和度。項目業(yè)態(tài)組合定位建議u 繽紛樂園— 可引進百貨商場、大型超市、書店、專賣店，藝術寫真館，婚紗攝影店，配合設置一些大眾特色餐飲u 活力樂園— 體育用品中心、時尚專賣店、電影院、兒童游樂園 、家庭娛樂中心 和各地的特色餐飲u 陽光樂園 — 電玩中心、高科技娛樂中心、冰上舞臺、餐飲可設置必勝客、日韓燒烤料理、史迪克牛排、好客來 等餐館u 海逸樂園 — 時尚精品店、家居店、車展廳、康體休閑中心、女子塑身館以及 Discovery藝術休閑吧、意大利西餐酒吧、法國音樂酒吧 等餐廳u “綠野仙蹤 ”休閑美食街— 形成集特色餐廳、飾品，工藝品和禮品 、融合藝術長廊，知名畫家的工作室、手工藝品作坊、書法展覽廳等 于一體的休閑街項目目標市場定位建議 u 目標區(qū)域定位建議— 南京城東板塊，進而吸引其他區(qū)位的消費者。u定位依據— 南京各商圈租金價格的參照標準，及可比競爭性商業(yè)物業(yè)的資料統計、分析，并將競爭性商業(yè)物業(yè)進行地段因素、建筑品質、業(yè)態(tài)設計、經營模式等方面的修正。 一月 21一月 2118:10:5418:10:54January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2118:10:5418:10Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/22 18:10:5518:10:5522 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 一月 2118:10:5418:10Jan2122Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 一月 21一月 2118:10:5418:10:54January 22, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 。u 售價建議— 購物中心 10000～ 60000元 / m2 ，休閑街總體售價水平 40000～ 80000 元 / m2 。要要能適合絕大多數的消費群體。u 計算結果 項目營業(yè)面積 RF=。本項目可優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提供 一站式服務 ，讓餐飲、休閑娛樂帶動購物本項目側重選擇 特色品牌商家，分區(qū)域吸引大眾和高檔消費本項目采取 統一運營模式形成完美租戶組合餐飲業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ）餐飲業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ）餐飲業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ） 金城項目休閑娛樂業(yè)態(tài)市場調研u 商圈外餐飲競爭物業(yè)分析（ 1） 夫子廟商業(yè)街區(qū)— 以風光旅游、本地小商品市場、小吃餐飲為主，但周邊缺乏大型娛樂設施。商業(yè)業(yè)態(tài)調研（ 消費者 ）問卷基本情況：（ 1）發(fā)放問卷 1250份；（ 2）回收問卷 1239份；（ 3）廢卷率 %。 2023：人均營業(yè)面積 目前：南京人均營業(yè)面積不足 1平方米 2023：人均營業(yè)面積 南京商業(yè)環(huán)境及規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)調研（ 商圈分析 ）邊緣商圈次級商圈核心商圈商圈分析模型名稱 半徑（ km） 顧客比例核心商圈 ≤ 60 % ~70%次級商圈 ~3 15% ~25%邊緣商圈 ≥3 5% ~25%回縮 擴充現實中，由于受到交通系統、消費者心理限制、人口、購買力分布不均勻的限制及競爭物業(yè)的影響，所以項目的商圈都是形狀不規(guī)則的地理區(qū)域 形成一個不規(guī)則的商圈商業(yè)業(yè)態(tài)調研（ 項目商圈 ）街道 包含社區(qū) 面積（平方千米） 戶籍人口（萬人）瑞金路街道 中山門、南航、標營、瑞金新村、明故宮苑、瑞金 北村、西華東村。 其它統計圖您是否會買此類產品頻數 %絕對會買 124 很可能會買 211 不知道 376 很可能不買 204 絕對不買 200 總計 1115 常用統計表（ 簡單頻數表 ）常用統計表（ 分組頻數表 ）年齡（周歲） 頻數 %18 124 18~30 211 30~40 376 40~50 204 50 200 總計 1115 熟悉程度使用量 不熟悉 熟悉 合計少 100 100 200多 150 250 400合計 250 350 600對某建筑材料的 “熟悉程度 ”和對該材料的 “使用量 ”的二維列聯表（使用單位）常用統計表（ 二維列聯表 ）使用量 使用單位施工企業(yè) 建設單位熟悉程度 熟悉程度熟悉（ %） 不熟悉（ %） 熟悉（ %） 不熟悉（ %）少 多 合計 100 100 100 100個案數 150 150 10 200常用統計表（ 三維列連表 ）常用統計圖（ 直方圖 ）常用統計圖（ 餅形圖 ）常用統計圖（ 態(tài)度對比圖 ）常用統計圖（ 箱形圖 ）常用統計圖（ 折線圖 ）常用統計圖（ 線圖