房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究-wenkub
2023-02-12 00:10:19 本頁面
【正文】 數(shù)額等策劃人員、調(diào)查人員等216。輕信調(diào)研216。全面性原則216。房地產(chǎn)項目開發(fā)基本過程房地產(chǎn)開發(fā)基本過程的評價開發(fā)階段影響條件投資機(jī)會與決策 前期工作 建設(shè)階段 租售階段法規(guī) — 比較健全 比較健全 —政策 — 比較健全 比較健全 —技術(shù)成熟度 較低 較高 較高 高從業(yè)人員 要求較高 一般 已專業(yè)化 要求較高市場成熟度 不成熟 較高 較高 較高重要程度排序： 投資決策策劃＞租售階段＞前期工作＞建設(shè)階段216。 2023年 全球最大 10家市場調(diào)研公司 （見右表，單位：百萬美元。 美國柯蒂斯公司于 1911年最早設(shè)立 企業(yè)市場調(diào)研部 。 Pulte Homes公司 50年來，所有的成功都建立于一個不變的理念 —— “選擇在最合適的地方建最好的房子，保證客戶體驗價值 ”。在國外，任何一項工作的實施，必須以市場調(diào)查為前提。如果企業(yè)在經(jīng)過充分、大量的市場調(diào)查后，作出一個符合調(diào)查結(jié)論的營銷決策，卻不幸在實踐中失敗了，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人會聳聳肩，認(rèn)為他很不幸，然后從重新 去尋找解決問題的方法。216。252。）公司 國家 年收益AC Nielsen 美國 IMS Health 美國 Kantar Group 英國 Taylor Nelson Sofres英國 Information Resource美國 NFO Wordwide 美國 Nielsen Media Research荷蘭 GfK Group AG 德國 United Information Group英國 房地產(chǎn)市場調(diào)研方案房地產(chǎn)市場調(diào)研方案WHY WHEN WHO WHERE HOW WHAT原因 時間 人員 地點 程序 /方法 內(nèi)容WHOM對象目 錄1. 房地產(chǎn)市場調(diào)研概論2. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序3. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容4. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法5. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的問卷設(shè)計6. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的數(shù)據(jù)分析7. 案例 — 南京市金城項目商業(yè)市場調(diào)研1. 房地產(chǎn)市場調(diào)研概論 市場調(diào)研的概念 房地產(chǎn)市場調(diào)研的原因 房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則 房地產(chǎn)市場調(diào)研的誤區(qū) 房地產(chǎn)市場的概念及其分類市場調(diào)研的概念u 美國市場營銷學(xué)會 AMA— 市場調(diào)研是一種通過 信息 將消費(fèi)者、顧客和公眾與營銷者連接起來的職能活動。 房地產(chǎn)項目開發(fā)五大重要環(huán)節(jié)：（ 1）投資機(jī)會決策（土地獲?。?2）方案定位設(shè)計（ 3）技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價（ 4）市場營銷策劃（ 5）物業(yè)管理房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的原因結(jié)論：1. 上述各環(huán)節(jié)的順利實施都建立在 市場調(diào)查研究 的基礎(chǔ)上！2. 一個房地產(chǎn)項目需要多次開展 市場調(diào)查研究！房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則及誤區(qū)（ 1）應(yīng)遵循的原則216。針對性原則216。盲目調(diào)研房地產(chǎn)市場的概念 （ 1）日常生活角度— 在一定時間和地點交易（或買賣）的場所（ 2）經(jīng)濟(jì)學(xué)家角度— 房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和（ 3）管理學(xué)家角度— 現(xiàn)實和潛在的顧客房地產(chǎn)市場的分類（ 1）按房地產(chǎn)的層次 — 地產(chǎn)市場、房產(chǎn)市場、相關(guān)服務(wù)市場（ 2）按房地產(chǎn)的用途 — 住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)用房市場、倉儲用房市場、行政司法軍事用房市場、科教文衛(wèi)用房市場、旅游娛樂用房市場和特殊用房市場（ 3）按房地產(chǎn)的檔次 — 高檔房地產(chǎn)市場、普通房地產(chǎn)市場、低檔房地產(chǎn)市場（ 4）按房地產(chǎn)項目的覆蓋范圍 — 世界性、亞洲性、全國性、省區(qū)內(nèi)的市場房地產(chǎn)市場的分類（ 續(xù) ）（ 5）按房地產(chǎn)的供應(yīng)方式— 現(xiàn)房市場和期房市場（ 6）按房地產(chǎn)的供應(yīng)對比方式— 買方市場、賣方市場（ 7）按房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度— 相對成熟的市場、正在發(fā)育的市場、剛剛萌芽的市場（ 8）按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度— 白色市場、黑色市場和灰色市場2. 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究程序確定調(diào)研目標(biāo)撰寫并提交報告跟蹤反饋設(shè)計調(diào)研方案收集數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù) 準(zhǔn)備階段216。 建立調(diào)查組織216。 編寫調(diào)研報告 — 規(guī)范格式 ： ① 題頁； ② 目錄表； ③ 結(jié)果和有關(guān)建議的概要； ④ 文本（主體部分）； ⑤ 結(jié)論和建議； ⑥ 附件。216。 市場環(huán)境調(diào)研216。 總而言之，七個問題（ 6W+1H） ： who, what, why, whom, how, when, where 消費(fèi)者調(diào)研 競爭樓盤調(diào)研替代品區(qū)域企業(yè)間的對手推盤階段項目特征目標(biāo)客戶競爭樓盤確定因素競爭樓盤調(diào)研內(nèi)容產(chǎn) 品價 格廣 告銷售情況 物業(yè)管理競爭樓盤調(diào)研（ 產(chǎn)品調(diào)研 ）216。公司組成 包括開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位和物業(yè)管理公司等。 總價 反映目標(biāo)客戶群體的選擇216。 品牌知名度216。 與當(dāng)?shù)卣块T關(guān)系216。 目的性原則有針對性216。問卷標(biāo)題216。問卷編碼216。程度評定法（ 2）開放式提問252。Eviews及其操作界面l主要處理回歸和時間序列的軟件l容易操作，輸出漂亮l經(jīng)濟(jì)計量學(xué)的常用軟件 房地產(chǎn) 市場調(diào)研數(shù)據(jù)整理u 概念— 使統(tǒng)計數(shù)據(jù)由 個體特征 過渡到 總體特征 的工作過程。 （ 2） 05年全國 住宅 和 辦公樓 投資額占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 投資總額比例 分別為 %和 %。 （ 2） 05年全國 住宅 和 辦公樓 投資的 標(biāo)準(zhǔn)差 分別是分別為 。 （ 2） 05年全國各省 外商 投資和 國有 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的峰態(tài)系數(shù)為 、 。 200位購房者決策時的項目因素購房樓盤A B C D E F G H I J 1. 開發(fā)商品牌 69 42 34 33 42 9 50 24 4 32 2. 物業(yè)管理公司 22 24 19 92 49 24 18 0 0 16 3. 戶型 12 18 20 0 0 26 32 83 58 21 4. 面積 32 35 46 25 27 49 52 89 72 54 5. 景觀 27 50 51 8 26 39 24 35 15 18 6. 配套設(shè)施 36 55 58 39 46 66 52 40 35 47 7. 區(qū)位 24 38 32 25 18 3 47 69 59 26 8. 單價 19 54 50 0 35 16 20 30 21 10 9. 總價 58 69 82 60 57 57 57 79 71 45 10. 廣告 33 54 58 33 27 24 27 23 27 22 11. 項目造型 16 29 29 0 8 28 53 65 85 38 12. 項目顏色 15 22 19 0 5 19 36 70 60 24市場聚類分析（舉例）第一次聚類分析結(jié)果： B項目和 C項目距離最小，為 ，將它們聚為 Ⅰ BC類。 分組頻數(shù)表216。 餅形圖216。u 長三角環(huán)境（ 1）長三角經(jīng)濟(jì)一體化；（ 2）發(fā)展?jié)摿薮蟆? u 區(qū)位特征（ 1） 自然景觀一般，人文、歷史景觀相當(dāng)優(yōu)
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