【正文】 出成果，工作出 財(cái) 富。謝 謝！Thank You for Your Attention!謝 謝一月 2118:10:5418:1018:10一月 21一月 2118:10 18:1018:10:54一月 21一月2118:10:542023/1/22 18:10:54? 靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。u目標(biāo)商戶定位 — 本項(xiàng)目在目標(biāo)商戶定位時(shí)堅(jiān)持招好租戶，而不是付最高租金的租戶。 項(xiàng)目市場(chǎng)體量建議（ 分配 ）u 通常，零售、餐飲、休閑娛樂(lè)黃金比例為 52： 18： 30。（ 2） 湖南路獅子橋步行街 — 餐飲品種豐富，但相應(yīng)的娛樂(lè)休閑配套較缺乏 。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）職業(yè)分布511128335312630117140 20 40 60 80 100 120學(xué)生 企業(yè)一般職員企業(yè)管理人員 教育 /研究 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者公務(wù)員自由職業(yè) 傳媒 /出版 /娛樂(lè) 軍人 /警察 其他商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ SWOT分析 ）u 優(yōu)勢(shì)分析（ 1）地段優(yōu)勢(shì)；（ 2）交通便利；（ 3）周邊消費(fèi)力旺盛；（ 4）周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)；（ 5）政府的支持。 72264梅園新村街道 大行宮、梅園新村、珠江村 14283洪武路 火瓦巷、龍王廟、武學(xué)園、馬府街、棉鞋營(yíng)、申家 巷。? 建模步驟：研究系統(tǒng)的界定和分析 系統(tǒng)的概念化 模型格式化 模型評(píng)價(jià)仿真模擬 金城項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 市場(chǎng)環(huán)境 ）市場(chǎng)環(huán)境宏觀環(huán)境微觀環(huán)境南京商業(yè)環(huán)境及規(guī)劃宏觀環(huán)境是否適合進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)找到項(xiàng)目地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值初步確定本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略及未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 宏觀環(huán)境 ）u 全國(guó)環(huán)境（ 1）經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)高速運(yùn)行；（ 2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)；（ 3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。 簡(jiǎn)單頻數(shù)表216。u 峰態(tài)系數(shù) （ 1） 05年全國(guó)各省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、企業(yè)投資額的峰態(tài)系數(shù)為 、 。u 相對(duì)指標(biāo) （ 1） 05年全國(guó) 外商 投資和 國(guó)有 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)比例 分別為%和 %。多項(xiàng)選擇法216。 簡(jiǎn)明性原則內(nèi)容簡(jiǎn)明；時(shí)間簡(jiǎn)短 調(diào)查問(wèn)卷一般結(jié)構(gòu)216。 成本控制能力216。 單價(jià) 包括起價(jià)、平均單價(jià)、主力單價(jià)等，反映樓盤品質(zhì)的高低216。 消費(fèi)者特征 包括年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)等。 宏觀環(huán)境調(diào)研 主要包括：經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境（尤其是 土地政策 、金融政策 ）、人口環(huán)境、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境（尤其是 市場(chǎng)交易情況 ）等。 擬定調(diào)查方案和 調(diào)研計(jì)劃書(shū)項(xiàng)目調(diào)查目的調(diào)查方法調(diào)查區(qū)域調(diào)查對(duì)象調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目分析方法提交調(diào)查報(bào)告調(diào)查進(jìn)度表調(diào)查費(fèi)用調(diào)查人員內(nèi)容為何、了解內(nèi)容等詢問(wèn)法、觀察法法等被調(diào)查者區(qū)域、范圍對(duì)象的選定、樣本規(guī)模所需時(shí)間、開(kāi)始和完成日期、地點(diǎn)等訪問(wèn)項(xiàng)目、問(wèn)卷表、分類項(xiàng)目等統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目、分析方法等報(bào)告的最終形式、份數(shù)、最終報(bào)告內(nèi)容實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書(shū)等各項(xiàng)開(kāi)支數(shù)目、數(shù)額等策劃人員、調(diào)查人員等216。全面性原則216。 2023年 全球最大 10家市場(chǎng)調(diào)研公司 （見(jiàn)右表，單位：百萬(wàn)美元。 Pulte Homes公司 50年來(lái)，所有的成功都建立于一個(gè)不變的理念 —— “選擇在最合適的地方建最好的房子，保證客戶體驗(yàn)價(jià)值 ”。如果企業(yè)在經(jīng)過(guò)充分、大量的市場(chǎng)調(diào)查后，作出一個(gè)符合調(diào)查結(jié)論的營(yíng)銷決策，卻不幸在實(shí)踐中失敗了，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)聳聳肩，認(rèn)為他很不幸，然后從重新 去尋找解決問(wèn)題的方法。252。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)五大重要環(huán)節(jié)：（ 1）投資機(jī)會(huì)決策（土地獲?。?2）方案定位設(shè)計(jì)（ 3）技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（ 4）市場(chǎng)營(yíng)銷策劃（ 5）物業(yè)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的原因結(jié)論：1. 上述各環(huán)節(jié)的順利實(shí)施都建立在 市場(chǎng)調(diào)查研究 的基礎(chǔ)上！2. 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要多次開(kāi)展 市場(chǎng)調(diào)查研究！房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則及誤區(qū)（ 1）應(yīng)遵循的原則216。盲目調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 （ 1）日常生活角度— 在一定時(shí)間和地點(diǎn)交易（或買賣）的場(chǎng)所（ 2）經(jīng)濟(jì)學(xué)家角度— 房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和（ 3）管理學(xué)家角度— 現(xiàn)實(shí)和潛在的顧客房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類（ 1）按房地產(chǎn)的層次 — 地產(chǎn)市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、相關(guān)服務(wù)市場(chǎng)（ 2）按房地產(chǎn)的用途 — 住宅市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、商業(yè)用房市場(chǎng)、工業(yè)用房市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)、行政司法軍事用房市場(chǎng)、科教文衛(wèi)用房市場(chǎng)、旅游娛樂(lè)用房市場(chǎng)和特殊用房市場(chǎng)（ 3）按房地產(chǎn)的檔次 — 高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、普通房地產(chǎn)市場(chǎng)、低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)（ 4）按房地產(chǎn)項(xiàng)目的覆蓋范圍 — 世界性、亞洲性、全國(guó)性、省區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類（ 續(xù) ）（ 5）按房地產(chǎn)的供應(yīng)方式— 現(xiàn)房市場(chǎng)和期房市場(chǎng)（ 6）按房地產(chǎn)的供應(yīng)對(duì)比方式— 買方市場(chǎng)、賣方市場(chǎng)（ 7）按房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度— 相對(duì)成熟的市場(chǎng)、正在發(fā)育的市場(chǎng)、剛剛萌芽的市場(chǎng)（ 8）按房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度— 白色市場(chǎng)、黑色市場(chǎng)和灰色市場(chǎng)2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究程序確定調(diào)研目標(biāo)撰寫(xiě)并提交報(bào)告跟蹤反饋設(shè)計(jì)調(diào)研方案收集數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù) 準(zhǔn)備階段216。 編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告 — 規(guī)范格式 ： ① 題頁(yè)； ② 目錄表； ③ 結(jié)果和有關(guān)建議的概要； ④ 文本（主體部分）； ⑤ 結(jié)論和建議； ⑥ 附件。 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研216。公司組成 包括開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位和物業(yè)管理公司等。 品牌知名度216。 目的性原則有針對(duì)性216。問(wèn)卷編碼216。Eviews及其操作界面l主要處理回歸和時(shí)間序列的軟件l容易操作，輸出漂亮l經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)的常用軟件 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)整理u 概念— 使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)由 個(gè)體特征 過(guò)渡到 總體特征 的工作過(guò)程。 （ 2） 05年全國(guó) 住宅 和 辦公樓 投資的 標(biāo)準(zhǔn)差 分別是分別為 。 200位購(gòu)房者決策時(shí)的項(xiàng)目因素購(gòu)房樓盤A B C D E F G H I J 1. 開(kāi)發(fā)商品牌 69 42 34 33 42 9 50 24 4 32 2. 物業(yè)管理公司 22 24 19 92 49 24 18 0 0 16 3. 戶型 12 18 20 0 0 26 32 83 58 21 4. 面積 32 35 46 25 27 49 52 89 72 54 5. 景觀 27 50 51 8 26 39 24 35 15 18 6. 配套設(shè)施 36 55 58 39 46 66 52