房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究(文件)
【正文】 秀。 23162五老村街道 五老村、紅花地、三條巷、小楊村、樹德里 39934大光路街道 藍(lán)旗新村，光華園，大光路，八寶前街 56199后宰門街道 馬標(biāo)，后宰門，清溪路 46529苜蓿園街道 苜蓿園、衛(wèi)橋南航、二十八所、梅花山莊、富麗山 莊、月牙湖、富康。u 業(yè)種分析— 通過品牌服裝、旅游文化、工藝禮品、高檔珠寶名表、精品配飾、精品配飾、休閑餐飲、娛樂等各專業(yè)的分析確定 細(xì)分市場(chǎng) 。u 劣勢(shì)分析（ 1）周邊環(huán)境較差；（ 2）建設(shè)期長(zhǎng)資金壓力大；（ 3）可借鑒的經(jīng)驗(yàn)少；（ 4）項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商圈外，項(xiàng)目的招商存在困難。 金城項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研u 商圈外餐飲競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析 典型競(jìng)爭(zhēng)物業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)總體情況獅子橋步行街 國(guó)內(nèi)外美食云集、但生態(tài)環(huán)境一般夫子廟美食街 依托秦淮美景、但整體形象不佳南京 1912 突出民國(guó)主題文化，引領(lǐng)休閑時(shí)尚餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研（ 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè) ）餐飲賓館酒店特色餐飲海外餐廳風(fēng)味小吃休閑餐飲山水大酒店、江蘇民航東源大酒店、黃埔大酒店、南京維景國(guó)際大酒店、鐘山賓館、向陽漁港紫金店天一閣大酒店、巴國(guó)布衣風(fēng)味酒樓、四川人家、小肥羊火鍋、紫陽宮北京烤鴨店法越年代 （ 3） “南京 1912”為代表的大行宮區(qū)域 —“1912” 的中高檔的音樂酒吧文化及全民健身中心的體育健身文化 （ 4） 其他的零星項(xiàng)目— 太陽宮、水幕秦淮、工人文化宮及五臺(tái)山體育館，分布比較分散，比較傳統(tǒng)。休閑娛樂業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）休閑娛樂業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）休閑娛樂業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ） 金城項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議項(xiàng)目定位目標(biāo)消費(fèi)群 競(jìng)爭(zhēng)者差異化形成品牌項(xiàng)目定位的一般思路項(xiàng)目總體定位建議u 項(xiàng)目名稱定位建議— 夢(mèng)想廣場(chǎng)、繽紛物語、 NEW CITY—NEW LIFE 、體驗(yàn)樂園u 項(xiàng)目主題定位建議 — 集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型綜合性體驗(yàn)式樂園 u項(xiàng)目形象定位建議— 城東人的商業(yè)樂園，南京人的假日勝地，長(zhǎng)三角的休閑王國(guó) 項(xiàng)目市場(chǎng)體量建議u 商圈零售飽和度理論公式 IRS=C*RE/RFC：潛在顧客數(shù)量；RE：人均消費(fèi)支出；RF：營(yíng)業(yè)面積；IRS：?jiǎn)挝粻I(yíng)業(yè)面積的營(yíng)業(yè)額，即商圈飽和度。u 據(jù)此，本項(xiàng)目零售、餐飲、休閑娛樂的營(yíng)業(yè)面積分別宜為： 、 、 。項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合定位建議u 繽紛樂園— 可引進(jìn)百貨商場(chǎng)、大型超市、書店、專賣店，藝術(shù)寫真館，婚紗攝影店，配合設(shè)置一些大眾特色餐飲u 活力樂園— 體育用品中心、時(shí)尚專賣店、電影院、兒童游樂園 、家庭娛樂中心 和各地的特色餐飲u 陽光樂園 — 電玩中心、高科技娛樂中心、冰上舞臺(tái)、餐飲可設(shè)置必勝客、日韓燒烤料理、史迪克牛排、好客來 等餐館u 海逸樂園 — 時(shí)尚精品店、家居店、車展廳、康體休閑中心、女子塑身館以及 Discovery藝術(shù)休閑吧、意大利西餐酒吧、法國(guó)音樂酒吧 等餐廳u “綠野仙蹤 ”休閑美食街— 形成集特色餐廳、飾品，工藝品和禮品 、融合藝術(shù)長(zhǎng)廊，知名畫家的工作室、手工藝品作坊、書法展覽廳等 于一體的休閑街項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位建議 u 目標(biāo)區(qū)域定位建議— 南京城東板塊，進(jìn)而吸引其他區(qū)位的消費(fèi)者。商戶分為三級(jí)：一級(jí)經(jīng)營(yíng)客戶是：全球500強(qiáng)品牌企業(yè)；二級(jí)經(jīng)營(yíng)客戶是： 全國(guó)一、二線品牌企業(yè)；三級(jí)經(jīng)營(yíng)客戶是：全國(guó)有發(fā)展?jié)摿Φ钠放啤定位依據(jù)— 南京各商圈租金價(jià)格的參照標(biāo)準(zhǔn)，及可比競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)物業(yè)的資料統(tǒng)計(jì)、分析，并將競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)物業(yè)進(jìn)行地段因素、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)模式等方面的修正。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 一月 21一月 2118:10:5418:10:54January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 2023/1/22 18:10:5418:10:5422 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 2118:10:5418:10Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/1/22 18:10:5518:10:5522 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 22 一月 20236:10:54 下午 18:10:54一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 一月 2118:10:5418:10Jan2122Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 2023/1/22 18:10:5418:10:5422 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2118:10:5418:10:54January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 。 一月 2118:10:5418:10Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。u 售價(jià)建議— 購(gòu)物中心 10000～ 60000元 / m2 ，休閑街總體售價(jià)水平 40000～ 80000 元 / m2 。項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)品定位建議u 產(chǎn)品建筑風(fēng)格定位— 以中西合璧、新舊結(jié)合為基調(diào)， 并注入地段的文化特色u 產(chǎn)品建筑、景觀設(shè)計(jì)建議— 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)突出其主題，沒有凸現(xiàn)主題的建筑，是沒有靈魂的建筑 u 產(chǎn)品組織定位建議— 客流動(dòng)線、員工動(dòng)線、車流動(dòng)線、貨物動(dòng)線、棄物動(dòng)線、避難動(dòng)線、水平交通、垂直交通等的組織和設(shè)計(jì)— 停車場(chǎng)可主要以地下停車場(chǎng)為主，配置少量地面停車空間。要要能適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體。66％＝ 。u 計(jì)算結(jié)果 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積 RF=。u 保健休閑類— 將近 20家，且分布較為密集，形成了固定的客源，有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目可優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提供 一站式服務(wù) ，讓餐飲、休閑娛樂帶動(dòng)購(gòu)物本項(xiàng)目側(cè)重選擇 特色品牌商家，分區(qū)域吸引大眾和高檔消費(fèi)本項(xiàng)目采取 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)模式形成完美租戶組合餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ） 金城項(xiàng)目休閑娛樂業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研u 商圈外餐飲競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析（ 1） 夫子廟商業(yè)街區(qū)— 以風(fēng)光旅游、本地小商品市場(chǎng)、小吃餐飲為主，但周邊缺乏大型娛樂設(shè)施。u 威脅分析（ 1）周邊商圈的影響；（ 2）德基廣場(chǎng)、金輪廣場(chǎng)等對(duì)本項(xiàng)目招商的威脅；（ 3）國(guó)家可能實(shí)施新的房貸政策。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研（ 消費(fèi)者 ）問卷基本情況：（ 1）發(fā)放問卷 1250份；（ 2）回收問卷 1239份；（ 3）廢卷率 %。u 商圈外競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（ 1）形成 新街口 、 湖南路 、中央門 和 夫子廟 幾大商業(yè)中心，競(jìng)爭(zhēng)激烈；（ 2） 走差異化路線 。 2023：人均營(yíng)業(yè)面積 目前
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