【正文】 %，2004年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬平方米，商品房實現(xiàn)銷售面積2200萬平方米。110月份（換成全年數(shù)據(jù)），全國商品房施工面積達(dá)12億平方米,%，%的水平。商品房空置面積繼續(xù)保持負(fù)增長。商品房銷售增勢趨緩。土地供應(yīng)增幅大大低于去年同期。銀行貸款增幅回落,所占比重減少。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 1. 2004年市場供給狀況 2004年110月全國及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 　　統(tǒng)計數(shù)字顯示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模擴張的勢頭有所減緩。所以，抉策地產(chǎn)研究中心明年對新建商品房的的總需求量大約在900萬平方米上下。大量需求事實上并沒有充分釋放出來。如果再算上每年大約10萬人的外來人口，實際的需求量還要大。按照南京 110萬戶城鎮(zhèn)居民家庭計，在未來3年內(nèi)，樓市將有2079萬平方米的需求量。按照江蘇省全面建設(shè)小康社會的要求，到2007年全省戶均住房面積要達(dá)到 84平方米 。 　　通過對 2004年一至四季度的戶型偏好對比發(fā)現(xiàn)，對二室的需求比例基本上集中在30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動，其中對二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%12%之間，上下浮動不到2%；對二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，%%，%%，%，%，%；%，%。 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖15 2004年潛在消費者對戶型的偏好對比統(tǒng)計 （本項指標(biāo)與收入水平有關(guān)。 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 14 2004年四季度潛在消費者對樓型的偏好統(tǒng)計 　　與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀升，潛在消費者的心理可承受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在30005000元/㎡上升到四季度的集中在40016000元/㎡，而且在可承受單價在50016000元/㎡的人群比例有了較大幅度的上升。 價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 13 2004年潛在消費者對可承受最高單價的統(tǒng)計 　　與今年前三季度相比，把理想的購房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化，其中對河西的偏好比例雖然一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢，對城東的偏好比例雖然有波動，但總體趨勢是上升的。） ４．2004年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 圖 12 2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 四季度南京市有幾個體量較大的樓盤推向市場，如江北的明發(fā)濱江新城、華歐國際友好城，使得南京市四季度的總體供應(yīng)量大幅升高，而需求量卻沒有明顯增長甚至因為拆遷的滯后性而有實際的少量萎縮，供給的增大和需求的小幅萎縮促使本季度供需比相比上季度有較大的升高。 2004年四季度未實現(xiàn)的需求分析 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心市場容量的月度消化模型的數(shù)據(jù)， 2004年三季度由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因未能實現(xiàn)的需求為313萬平米。建設(shè)儲備1000套廉租房的任務(wù)已落實到經(jīng)濟適用住房各項目中。經(jīng)濟適用住房新開工 ,在年初制定的指標(biāo)上因拆違需要又增加了30萬平方米。 　　從上世紀(jì) 90年代開始，南京市的住房保障體系先后經(jīng)歷了建設(shè)解困房、安居房、集資建房和合作建房等階段，從2002年起，經(jīng)濟適用住房、廉租房和貨幣補貼房構(gòu)成了住房保障的基本內(nèi)容。 2004年112月存量房、經(jīng)濟適用房的交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)： 2004年雖然受到國家宏觀調(diào)控和拆遷量下降的影響，但南京市二手房交易量與2003年基本持平，交易面積為429萬平米，分別占全市房屋成交的42％和35％。從總體看，供應(yīng)略大于需求，“買方市場”格局正在逐步成型。其中，河西、江寧、江北商品房上市量分別占全市供應(yīng)量的22％、28％、17％，合計占全市的67％，而同期銷售量占全市的52％?？梢钥闯鱿鄬τ匈徺I力的人群更加理性地對待目前的市場。 　　抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部四季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購房者中有 %的人群認(rèn)為南京的“房價過高，難以承受”；%的人群認(rèn)為南京的“房價偏高，勉強可以承受”；認(rèn)為南京目前“房價適中”、“偏低”的人群比例為0%；與上季度相比，認(rèn)為“南京房價太高，難以承受”的比例有所上升（詳見本報告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年四季度，南京市商品房總體需求約為474萬平米，其中有360萬平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實需求，而114萬平米的需求由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因，沒能實現(xiàn)。 　　分析、引導(dǎo)、培育需求是市場營銷的基礎(chǔ)， 2000年以后，世界500強企業(yè)中，大部分已經(jīng)把以產(chǎn)品開發(fā)為中心轉(zhuǎn)移到以客戶開發(fā)為中心上來了，研究需求已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點，市場研究領(lǐng)域中，需求研究是最基礎(chǔ)的，所以有 供需比 之說，而無 供銷比 之談。 2. 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 　　市場容量包括現(xiàn)實的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，現(xiàn)實的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。 南京經(jīng)濟正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的持續(xù)增高。2004年四季度，有結(jié)婚購房意向的購房者的總量基本保持穩(wěn)定，占四季度購房總需求的19%。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的一至四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，投資購房比例從 %%，2004年四季度投資購房的比例與上季度基本持平，%，較上季度略有下降，％％。2004年四季度，%，%。 改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長 　　由于生活水平的提高、居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目的的對商品房的市場需求。詳情見下圖。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2004年下半年與上半年相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了明顯的下降，%下降到四季度的16%，而三、四季度的拆遷購房比例則基本穩(wěn)定，三、%和16%。由于2004年實際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，通過合理控制拆遷規(guī)模有效的調(diào)控了商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使2004年因拆遷而引起的剛性需求減少至少百萬平方米，同時基本滿足了市場化拆遷購房者的購房需求。 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 　　南京市從 2001年開始進(jìn)行老城改造，2002年拆遷2萬戶，而2004年的拆遷量不足去年的一半。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，南京購房的需求成因主要包括拆遷購房、改善居住條件購房、結(jié)婚購房、投資購房以及城市化進(jìn)程所帶來的購房需求等五大部分。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004四季度的市場總?cè)萘繛?74萬平米（包括三季度未實現(xiàn)的需求313萬平米）。 1. 2004年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 　　2004年南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和中低價商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。市場容量分析即有效需求量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎(chǔ)，及時把握市場容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢對了解南京房地產(chǎn)市場有著至關(guān)重要的作用。 　　第一節(jié) 市場容量分析 　　市場容量，是指在一段時間內(nèi)、特定區(qū)域市場中、消費者有購買能力支撐的、對某種商品的現(xiàn)實的和潛在的市場總需求量。 　　注：本報告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心 購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京 70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 。 具體來說，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個層面的房地產(chǎn)市場研究服務(wù)： 數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：　　區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內(nèi)分類項目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告； 專項市場調(diào)研： 　　區(qū)域經(jīng)濟、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會環(huán)境專項市場調(diào)查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機會研究報告等。 　　開發(fā)商在項目開發(fā)前期階段對市場狀況的關(guān)注要點主要為： 地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) /供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化/準(zhǔn)購房者購買力及消費特征/區(qū)域準(zhǔn)購房者特征；地區(qū)地價與房價狀況/競爭對手銷售策略/銷售周期預(yù)計與銷售進(jìn)度控制。第四節(jié)相關(guān)介紹。 供需比監(jiān)測模型簡介 報告期區(qū)間內(nèi)的供需比＝報告期區(qū)間南京房地產(chǎn)市場的實際總供應(yīng)量 /報告期區(qū)間的總需求 　　需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市場總體的供求狀況，對于房地產(chǎn)市場的認(rèn)識具有參考價值，但總供需比無法反映各個細(xì)分市場的供求狀況，如分區(qū)域、分物業(yè)、分價位段等的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的存在與實際比例，本報告除給出南京市總的供需比例外，還對各個細(xì)分市場的供需狀況進(jìn)行了簡單粗淺的交叉分析，需要提醒的是關(guān)注分量數(shù)據(jù)及變化趨勢更具實際意義！ 欲了解更加詳盡的信息，敬請關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的定制研究產(chǎn)品《南京市月度分片區(qū)市場特征監(jiān)測報告》。 需求監(jiān)測模型簡介 南京抉策地產(chǎn)研究中心需求監(jiān)測的基本公式是： ①報告期區(qū)間的總需求＝上一個報告期區(qū)間未滿足的需求總量＋本報告期區(qū)間新增的需求總量 ②上一個報告期區(qū)間未滿足的需求總量＝上一個報告期區(qū)間的需求總量－上一個報告期區(qū)間交易量 ③本報告期區(qū)間新增的需求總量分析參照第一節(jié)《市場容量分析》。 （4）南京市各大片區(qū)地理范圍定義： 　　江寧片區(qū) ：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)； 　　河西片區(qū) ：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)； 　　城東片區(qū) ：龍蟠中路以東，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)； 　　城中片區(qū) ：龍蟠中路以西，長樂路以北，建寧路以南，內(nèi)秦淮河以東地區(qū)； 　　城南片區(qū) ：長樂路、光華路以南，鳳臺南路以東地區(qū)； 　　城北片區(qū) ：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)； 江北片區(qū) ：長江以北南京市區(qū)。 （2）新建房：　　包括由開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)面向所有購房者銷售的新建商品房，政府提供土地開發(fā)的經(jīng)濟適用房，政府控制價格、銷售對象的中低價商品房。 （1）商品房： 　　按樓型分為新建房和存量房。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 —— 主要分析南京房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)狀況、商品房開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟適用房供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況 ,對南京房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，給出以月度統(tǒng)計量為基礎(chǔ)的總供需比及分物業(yè)、分片區(qū)、分版塊的類別產(chǎn)品供需比及狀況分析，從不同角度研究細(xì)分市場需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。相關(guān)監(jiān)測模型見報告第 2節(jié)，影響市場容量變化的因素眾多，但市場總?cè)萘考案骷?xì)分市場分容量的走勢及變化對把握市場至關(guān)重要，它是產(chǎn)品市場定位的充分條件。需求決定供給。 　　抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報告的指標(biāo)體系包括 市場容量分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價格指數(shù)、消費者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測 六大部分。監(jiān)測范圍為南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項目，每個監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近30項。除基本指標(biāo)外，以月度為監(jiān)測周期的數(shù)據(jù)收集項目近50項。 （2） 南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫 ： 　　主要包括樓盤基本信息、價格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評定，對項目全程的營銷投放進(jìn)行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。所有的會員數(shù)據(jù)都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗確保其真實性，并提供一系列的服務(wù)吸引會員及時更新會員數(shù)據(jù)。 2. 抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡介 研究背景說明 　　隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對專業(yè)房地產(chǎn)市場研究、咨詢服務(wù)的需求，特別是迫切需要對目前房地產(chǎn)市場狀況成體系的市場研究評價模型，抉策地產(chǎn)研究中心自 2001年開始組建 抉策購房會員俱樂部 ，并在會員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2003年推出 抉策房地產(chǎn)市場研究指標(biāo)體系及研究模型 ，研究模型建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨有的 購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計軟件，對三大數(shù)據(jù)庫進(jìn)行統(tǒng)計分析，從而獲得研究報告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。 　　買方市場的到來意味著真正市場經(jīng)濟的特征開始顯現(xiàn)，即：市場經(jīng)濟是過剩經(jīng)濟，產(chǎn)品過剩是市場經(jīng)濟的常態(tài)，由此而來的將是激烈的市場競爭，因此，在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，了解市場、消費需求及變化趨勢成為把握成敗的關(guān)鍵。替代性片區(qū)的市場潛力與壓力并存，而價格較高的主城區(qū)和近郊商品房的銷售速度開始明顯低于替代性片區(qū)；存量房市場方面，由于二手房的價位已經(jīng)在近兩年拉升過高， 2004年全年交易總量指標(biāo)明顯低于2003年，但套型較小、總價較低、區(qū)位較好等優(yōu)勢仍然使得其價格水平持續(xù)攀升；另 外由于宏觀調(diào)控的原因，消費者信心及投資型需求受到一定影響，使得房地產(chǎn)市場格局更加復(fù)雜微妙 。 　　進(jìn)入四季度， 繼續(xù) 三季度房價 上升速度趨緩、 銷售速度進(jìn)一步 放緩的態(tài)勢 （詳見本報告第三節(jié)）， 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 2004年四季度調(diào)查顯示，：1，說明時間段內(nèi)房地產(chǎn)市場供過于求的特征已經(jīng)比較明顯；大量未被消化的供給與未能實現(xiàn)的需求同時存在、結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應(yīng)的細(xì)分市場特征進(jìn)一步加大。總體來看，不論從城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額度還是房地產(chǎn)投資額度上都有所回落，增速也趨緩。%。 　　南京市 。當(dāng)年一季度，江蘇房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)景氣指數(shù)達(dá) ，高于全省企業(yè)景氣指數(shù) 點，二季度宏觀調(diào)控后開始小幅回落，但仍運行于高位景氣區(qū)間，至四季度已回升至 ，其中的行業(yè)盈利景氣指數(shù)在四季度創(chuàng)全年新高，達(dá) ，位居各大行業(yè)首位。 ，㎡，㎡。%。消費熱點繼續(xù)升溫，以汽車、住房等為代表的重量級消費持續(xù)旺盛，%。房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告