房地產(chǎn)行業(yè)每月市場調(diào)查研究報告-文庫吧資料
2025-05-04 04:21本頁面
【正文】 陽”釋意：蔚藍(lán)：蔚藍(lán)的天空，諧音“未來”朝陽同音“ZHAOYANG”（意為每日迎接早晨的朝陽，本喻朝陽區(qū)，強(qiáng)調(diào)區(qū)位感。保留重要的部分，享受家庭，享受生活，與大自然的樂趣，創(chuàng)造出新的生活品質(zhì)。朝陽生活代表作”拒絕平庸，讓生活充滿個性；拒絕奢華，讓生活充滿品味。為業(yè)主構(gòu)筑融入健康的身心、健康的生活觀念、健康的家庭、健康的人際關(guān)系、健康的成長、健康的環(huán)境、健康的文化為一體的社區(qū)生活。l 樓盤形象定位為健康的、有活力的、清爽的、現(xiàn)代的、耳目一新的形象。l 形象要溫馨、舒適、可融入現(xiàn)代的元素。 風(fēng)險系數(shù)對期房而言，客戶怕質(zhì)量不過關(guān)，貨不對板，面積出入大，購房不象普通消費(fèi)購物，聽說很多人上當(dāng)而擔(dān)心自己受騙。為什么會出現(xiàn)這樣的對立呢？經(jīng)過我們的他細(xì)分析得知：認(rèn)為會所的存在還會增加房子的售價；而認(rèn)為會所重要的人多是一些較時尚、且工作節(jié)奏快的人，這些人中購房用于投資的人相對較多，因?yàn)闀鶎Ψ孔拥某鲎馊藗兪怯泻锰幍摹粜停簭膶粜偷倪x擇上可以看出，單身、兩口多選擇一居，三口之家多選擇兩居，和老人一起住的則多選三居。（五）客戶關(guān)注點(diǎn)地段：項(xiàng)目所處的位置，交通是否方便價格：考慮首付款、月供的支付能力樓型：板樓還是我們目標(biāo)客戶的首選。 部分理智型會購買普通住宅，時尚型消費(fèi)者對未來預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟(jì)幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般5000元/平米是他們價格承受的極限。 北京市區(qū)的拆遷戶購買 －－身份經(jīng)濟(jì)情況一般，對未來預(yù)期一般的拆遷戶和普通工薪階層年輕、事業(yè)剛起步因而經(jīng)濟(jì)能力有限但對超水平預(yù)期較好的普通白領(lǐng)階層（四）購房行為及心理分析 滿足基本居住需要，部分拆遷戶或變通工薪階層雖留意東部與CBD繁華、便利、但由于自身情況會搬遷至近郊，部分回遷者也多選擇價格在4000/平米以下的普通住宅，家庭購房多選擇70－110平米面積戶型。因此，社區(qū)環(huán)境更適合老一代人的需求。于是這個價位的房子符合下一代買給父母的要求。 司職員 收入在3000—8000元/㎡之間的，能夠承受首付510萬元，月供1500—3000元的年輕人。（三）購房目的分析一般小公司的老板 擁有類似捷達(dá)，桑塔納轎車的中輕年人。有車族占40%，多數(shù)乘公交車。首次置業(yè)85%以上?？蛻粑幕潭容^高，中等學(xué)歷以上占90%，大專以上占65%， 收入較為穩(wěn)定，家庭月收入超過5000元。=3272元/m178。綜合成本：1560/m178。77752m178。=255元 255元70000m178?？⒐すこ蹋?3006%=78元/ m178。 前期費(fèi)用（含設(shè)計、電貼、招標(biāo)、綠化等） 實(shí)用費(fèi)用：750000元建安費(fèi)（含工程監(jiān)量、竣工圖、工程管理） 137877752=107，142，256元土建：1100元/m178。77752 m178。=11，216，250元B、四源配套費(fèi)：8077752 m178。=1,124,232元(4)、8973 m178。=2,424,438元(3)、2696 m178。=75，336，250元(2)、5814 m178。四、本案周邊項(xiàng)目調(diào)查第二章 成本測算面積:A區(qū) 地上住宅38928平方米商業(yè)8973平方米地下車庫2696平方米地下3764平方米B1樓 地上住宅21341平方米地下2050平方米 土地成本：A、補(bǔ)償價：90，101，170元(1)、60269 m178。這個區(qū)域由于受幾大商圈的向心力影響會逐步向核心化方向發(fā)展，大批在這幾大商圈工作的高收入人群將被這里優(yōu)越的地理位置吸引而在此尋求居所。 在短期時間內(nèi)，由于幾大商圈巨大的吸引力，朝陽路項(xiàng)目的開發(fā)還是會以五環(huán)為界形成冷熱不均的態(tài)勢。 而在朝陽路北面，已改造開通的姚家園路和正在規(guī)劃改造中的朝陽北路都將會把這幾大商圈的人群吸引過來，最終與朝陽路連接形成一個規(guī)模宏大的居住網(wǎng)。不單單是接連CBD的“黃金”干道，更是成為面向東直門、燕莎、朝外、建國門、國貿(mào)等大型成熟商圈，背依通州衛(wèi)星城的帶狀寄居區(qū)。三、朝陽路項(xiàng)目未來市場預(yù)期 從朝陽路的規(guī)劃和目前的市場發(fā)展不難看出，在可以預(yù)期時間內(nèi)，朝陽路沿線的項(xiàng)目價格將在維持原有水平的基礎(chǔ)上穩(wěn)步上升，其中高檔公寓樓盤的開發(fā)將吸引更多有實(shí)力的開發(fā)商的關(guān)注，而建筑形態(tài)也會向更科學(xué)、更加人性化的方向發(fā)展。其中“羅馬嘉園”、“柏林 從建筑形態(tài)來看，朝陽路目前的項(xiàng)目多以塔樓為主。70%以上的住宅均價都在4000/平米——6000/平米之間。 從市場定位來看，所建住宅大多是針對在CBD工作的白領(lǐng)階層。愛樂”60萬平米等幾個“大盤”規(guī)模最為宏偉。據(jù)統(tǒng)計，朝陽路兩側(cè)已建和在建項(xiàng)目有20多個，住宅總供應(yīng)量在500萬平方米以上。如此一來，朝陽路周邊的交通環(huán)境和居住狀況將得到極大的改觀。朝陽路上的京棉集團(tuán)將大舉搬遷，原工業(yè)用地辟為住宅區(qū)。現(xiàn)今制約朝陽路發(fā)展的交通擁擠和周邊環(huán)境等問題亦開始改造，朝陽路的地下管道改造工程已經(jīng)開工，路面拓寬工程于兩年內(nèi)完工。而京通快速路十多公里的路段上只能在為數(shù)不多出口處興建大型住宅項(xiàng)目，從而使其周邊項(xiàng)目成一種點(diǎn)狀分布態(tài)勢，失去了規(guī)模優(yōu)勢。朝陽路不但本身連接CBD，而且與三環(huán)、四環(huán)先后交接，直通CBD核心區(qū)域，從而使得的進(jìn)出CBD非常方便。 交通方便，可直達(dá)CBD核心區(qū)。所以，越來越多的人將置業(yè)的目光轉(zhuǎn)向與CBD相臨的周邊區(qū)域。 CBD公寓住宅的供應(yīng)量在２５０萬平米左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足大約３００萬在CBD工作的人士的居住需求。其密集程度和供應(yīng)規(guī)模不但在北京地區(qū)不多見，于是業(yè)內(nèi)人士將它形象的稱為——“地產(chǎn)一條街”。這本是一條交通輔助路，但在幾年時間里，路兩側(cè)卻聚集了大大小小數(shù)十個房產(chǎn)項(xiàng)目。由于朝陽區(qū)地理范圍比較大，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同，各個區(qū)塊的房價高低以及隨市場變動的幅度也不同。 再次，朝陽房價相對高的區(qū)塊如國展地區(qū)、CBD地區(qū)、太陽宮地區(qū)、雙井勁松地區(qū)、亞奧地區(qū)等幾乎都沒有新盤入市，高價房供應(yīng)量相對偏小。而由于SARS的影響，環(huán)境好、密度低、以板樓為主的綠化隔離帶項(xiàng)目特別受買房人青睞，銷售非?；鸨?，這也從一定程度上拉低
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