【正文】 上訪問是隨著互聯(lián)網(wǎng)興起而出現(xiàn)的一種新型的訪問形式。它是將調(diào)查者事先準(zhǔn)備好的調(diào)查問卷郵寄被調(diào)查者，再由被調(diào)查者根據(jù)要求填寫好后寄回的一種調(diào)查方法。 注意事項(xiàng) ： ①電話訪問前，需要對(duì)調(diào)查人員進(jìn)行培訓(xùn)（包括調(diào)查人員要口齒清楚、語(yǔ)氣親切、語(yǔ)調(diào)隨和，可在不長(zhǎng)的時(shí)間 [一般 15分鐘左右 ]內(nèi)完成調(diào)查）； ②電話調(diào)查人員需要在電話調(diào)查前設(shè)計(jì)好問卷調(diào)查表，大多采用是非選擇法向被調(diào)查者詢問。 缺點(diǎn)： ①需要調(diào)查人員準(zhǔn)備大量的訪問材料，而其往往需要對(duì)調(diào)查人員進(jìn)行事前培訓(xùn)，還需要一定的交通費(fèi)和其他費(fèi)用，成本高； ②對(duì)調(diào)查者的素質(zhì)要求較高，調(diào)查人員的訪問技巧和應(yīng)變能力是制約調(diào)查質(zhì)量的兩個(gè)重要因素； ③由于人員調(diào)查往往是一對(duì)一進(jìn)行的，因此需要大量的時(shí)間，調(diào)查周期長(zhǎng)； ④人員調(diào)查匿名性差，對(duì)于一些較為敏感性或者涉及隱私的問題，面對(duì)面調(diào)查不易獲得較為真實(shí)的信息； ⑤人員調(diào)查管理比較困難，調(diào)查者的主觀因素易影響到調(diào)查的結(jié)果。 ① 入戶面談?wù){(diào)查 是指調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查方案，依照事先擬定好的問卷或調(diào)查提綱順序，到被調(diào)查者家中（存在一定的難度）或單位對(duì)被調(diào)查者進(jìn)行面對(duì)面的直接訪問。 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查常用方法 ② 攔截式面談?wù){(diào)查 指調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查方案，在指定的地點(diǎn)，按照指定的調(diào)查程序在路人中選取訪問對(duì)象，進(jìn)行較為簡(jiǎn)短的調(diào)查，這種方法經(jīng)常采用問卷式調(diào)查。 （ 1）人員訪問 人員訪問是指房地產(chǎn)調(diào)查人員直接與被調(diào)查者面對(duì)面交談以收集資料的一種調(diào)查方法，又稱面談?wù){(diào)查，是市場(chǎng)調(diào)查中較為靈活和通用的一種調(diào)查方法。通常又被稱為調(diào)查表法。 由于二手資料存在的缺點(diǎn)，需要調(diào)查人員去收集準(zhǔn)確性更高、更加具有針對(duì)性的一手資料。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員開始時(shí)總是要收集二手資料，二手資料具有以下特點(diǎn)： 二手資料 優(yōu)點(diǎn)： 是研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的起點(diǎn)，成本低，可以立即使用。 二手資料 —— 為其他目的或其他項(xiàng)目已經(jīng)收集到的資料。 一手資料 —— 為當(dāng)前項(xiàng)目或特定目的而收集的原始信息。 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查需要了解大量可靠、真實(shí)和全面的資料。 開發(fā)商 代理商 客戶 產(chǎn)品所有權(quán) 合同 合同 房地產(chǎn)營(yíng)銷媒體是指那些刊登或播放房地產(chǎn)新聞、專欄的媒體機(jī)構(gòu)， 主要是指報(bào)紙、雜志、廣播電臺(tái)、電視臺(tái)和網(wǎng)站等。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查 廣告環(huán)境調(diào)查 廣告表現(xiàn)形式調(diào)查 廣告代理商的調(diào)查 公共傳播形式，包括：報(bào)紙、電視廣播等 印刷品傳播形式，包括：售樓海報(bào)、售樓書等 戶外傳播形式，包括：看板、旗幟、指示牌等 調(diào)查該區(qū)域的主要廣告代理商及其知名度、技術(shù)能力以及社會(huì)關(guān)聯(lián)度 房地產(chǎn)營(yíng)銷中介機(jī)構(gòu)是指協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品銷售給最終購(gòu)買者的中介機(jī)構(gòu)，包括代理中間商和輔助中間商。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃部門、土地管理部門等政府職能部門的關(guān)系。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本結(jié)構(gòu)是否合理，企業(yè)開發(fā)的樓盤是否具有成本優(yōu)勢(shì)等； （ 8）價(jià)格策略。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取向前（貼近消費(fèi)者）或向后（貼近供給商）進(jìn)行整合所能產(chǎn)生的增值效果的程度。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所開發(fā)樓盤的質(zhì)量。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)所開發(fā)的樓盤是出售、出租還是自行經(jīng)營(yíng)。 （ 3）推動(dòng)度或拉動(dòng)度 。 指競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將其力量集中于某一產(chǎn)品、目標(biāo)客戶群或所服務(wù)區(qū)域的程度； （ 2）品牌知名度 。 通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶的特征分析，可以分析其購(gòu)買動(dòng)機(jī)，從而找出本樓盤影響客戶購(gòu)買行為的因素以其影響力大??； （ 5）競(jìng)爭(zhēng)樓盤的物業(yè)管理調(diào)查 物業(yè)管理調(diào)查包括物業(yè)管理的內(nèi)容、管理情況、物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)管理公司背景、實(shí)力以及操作過的項(xiàng)目等。 最基本的指標(biāo)，反映了一個(gè)樓盤被市場(chǎng)接納的程度； ② 銷售次序。目前，房地產(chǎn)促銷的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單純的交易營(yíng)銷上升到客戶關(guān)系營(yíng)銷的層面，這是一種企業(yè)與客戶共同創(chuàng)造價(jià)值的營(yíng)銷理念。與客戶面對(duì)面的人員促銷是傳統(tǒng)的促銷手段，也是目前開發(fā)商的主要促銷形式之一。這是房地產(chǎn)促銷的重要手段，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的廣告調(diào)查是市場(chǎng)調(diào)研的重要組成部分； ② 活動(dòng) 促銷調(diào)查。 注意區(qū)分： 起價(jià) 均價(jià) 主力戶型單價(jià) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 開發(fā)商 /投資商 開發(fā)商名稱： 投資商名稱： 聯(lián)系電話 建筑及景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 策劃代理機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目占地面積（畝） 綠化率（ %） 均價(jià) 建筑面積 m2 容積率 最高價(jià) 規(guī)劃用途 規(guī)劃幢數(shù) 車位數(shù)量?jī)r(jià)格 土地年限 公攤率 朝向差 規(guī)劃戶數(shù) 銷售率 層差 建筑結(jié)構(gòu) 交付日期 商鋪價(jià)格（元 /m2） 工程進(jìn)度 物業(yè)管理費(fèi) 付款方式及優(yōu)惠 戶型區(qū)間 (m2) 主力戶型 開盤及入住日期 開盤日期 入住日期 樓盤特點(diǎn)： （ 3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤的促銷手段調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的促銷手段是項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研的重要方面之一。 包括 單價(jià)調(diào)查、總價(jià)調(diào)查和付款方式調(diào)查 。 主要包括： （ 1）競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品調(diào)查 主要有樓盤區(qū)位調(diào)查、產(chǎn)品特征調(diào)查、交房時(shí)間調(diào)查等。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情調(diào)查中，價(jià)格調(diào)研是重要內(nèi)容之一。 消費(fèi)者購(gòu)買力水平的主要衡量指標(biāo)是家庭年收入 。 （ 2）消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī) 消費(fèi)動(dòng)機(jī)是引起人們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念，即消費(fèi)者出于什么目的去購(gòu)買房地產(chǎn)商品，是產(chǎn)生購(gòu)買行為的內(nèi)在原因。 購(gòu)買者 需求的主體 需求行為的實(shí)施者 購(gòu)買欲望 需求的動(dòng)力 需求行為的源泉 購(gòu)買能力 需求的實(shí)施條件 需求行為的物質(zhì)保障 市 場(chǎng) 需 求 （ 1）消費(fèi)者個(gè)人特征 即消費(fèi)者的個(gè)人基本信息，消費(fèi)者個(gè)人特征調(diào)查是客戶甄別的重要依據(jù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 需求容量，是指對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有 購(gòu)買欲望 且具有 購(gòu)買能力 的市場(chǎng) 需求總量 。 周邊環(huán)境主要指地塊周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)的環(huán)境與配套情況。 主要對(duì)項(xiàng)目的地形地貌、地質(zhì)條件、地上附著物等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和分析。 又稱為項(xiàng)目開發(fā)條件分析，其目的是分析項(xiàng)目自身的開發(fā)條件及發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)項(xiàng)目自身價(jià)值提升的可能性與途徑進(jìn)行分析，同時(shí)為以后的市場(chǎng)定位做準(zhǔn)備。 （ 8）影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件 。 （ 7）城市或區(qū)域的交通條件研究 。 （ 6）專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商情況調(diào)查。 （ 5）房地產(chǎn)企業(yè)情況。 包括教育程度、文化水平，價(jià)值觀、風(fēng)俗習(xí)慣，社會(huì)階層分布、宗教信仰等。 注意： 在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情調(diào)查中，價(jià)格調(diào)研尤為重要，包括：整體價(jià)格水平和變化趨勢(shì)、影響房地產(chǎn)價(jià)格變換的因素、變化并引起的反應(yīng)、新的價(jià)格政策等。 （ 2）城市發(fā)展規(guī)劃 主要調(diào)查城市發(fā)展的戰(zhàn)略方向，這是項(xiàng)目選址著重考慮的問題，它直接關(guān)系到項(xiàng)目的潛質(zhì)和增值的可能性。 《 目錄 》 規(guī)定，從 2023年 12月 1日起，不再鼓勵(lì)外資進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開發(fā)建設(shè)中，同時(shí)該政策第一次明確提出，外資進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。 （ 6）對(duì)外開放程度 對(duì)外開放，是我國(guó)進(jìn)行對(duì)外房地產(chǎn)交流、房地產(chǎn)合作的重要舉措。 【 案例 】 南京鋒尚國(guó)際公寓 利用可再生能源使夏季制冷不用傳統(tǒng)電力，一年四季保持適宜居住的溫度和濕度，室內(nèi)裝修和配置超過五星級(jí)酒店，實(shí)現(xiàn)六星級(jí)的舒適和節(jié)能環(huán)保。人口調(diào)查的內(nèi)容包括人口規(guī)模、人口增長(zhǎng)率、人口密度、人口遷徙流動(dòng)情況，人口地理分布、民族分布，出生率、結(jié)婚率以及家庭規(guī)模等。 【 案例 】 從 2023年下半年開始，一直上漲的房?jī)r(jià)首先在深圳出現(xiàn)放緩的跡象，進(jìn)入 2023年，深圳等幾個(gè)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，同時(shí)也影響到了其他二線城市，濟(jì)南房?jī)r(jià)受此影響，上漲速度逐步放緩。 【 案例 】 中國(guó)人民銀行 9月 15日宣布，決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率：從 2023年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 ；這是自 2023年 10月 29日以來貸款基準(zhǔn)利率的首次下調(diào)。 包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入總值以及其發(fā)展速度； 物價(jià)水平、 CPI數(shù)據(jù)（如我國(guó) 08年上半年 CPI上漲 %）、通貨膨脹率、金融市場(chǎng)環(huán)境等； 城鄉(xiāng)居民家庭收入、個(gè)人收入水平； 通訊及交通運(yùn)輸、能源與原材料供應(yīng)、技術(shù)協(xié)作條件等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 （ 1）政治法律