【正文】 2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑ 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時間住宅商住寫字樓別墅2004年12月129↑128↑126↑2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑　　本期南京抉策地產(chǎn)研究中心 70典型指數(shù)樓盤價格指數(shù)分析表明，2004年10至12月南京市房地產(chǎn)市場總數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)除城中片區(qū)和商住、寫字樓有較大上漲以外，其余與上期相比變化不大。其中住宅、商鋪及別墅項目的供應比例略有增加。 　　05年一季度中盡管河西、江寧的新增供應量不多，但是由于這兩個片區(qū)在四季度中面市的總供應量較大，且大部分未被消化，大量的房源累積到一季度，從而使得其市場份額所占比例較大。 　　鑒于本報告是常規(guī)層次的研究報告，有關各片區(qū)的具體供給情況不再贅述，若想了解詳情，請關注抉策地產(chǎn)研究中心的《南京房地產(chǎn)市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報告》。 2005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應狀況 圖 26 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應比例 四季度中，河西片區(qū)供應的大量房源中以小高層及高層為主。但在市場供應速度遠超其消化速度的情況下，導致大量房源積壓，如江寧片區(qū)。而未被消化的供給同三季度一樣，仍然集中在供需比過大的河西、江寧及江北片區(qū)。 分結構的新建商品房供需平衡狀況 分片區(qū)的新建商品房供需分析 圖 23 2004年三、四季度分片區(qū)新建商品房的供需比 　　從圖 23片區(qū)供需比變化圖可以看到2004年三、四季度南京市房地產(chǎn)市場的供需比例的變化情況。截至2004年11月底，全市已竣工驗收111． 1萬平方米 經(jīng)適房、 12896套住房。通過對各個片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達到 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價最低，僅為 ㎡；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 ，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多 220萬元，樓面單價最高，㎡，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計算，所以該樓面單價應適當降低，但不會改變其樓面單價處于首位的位置。 南京市2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 圖 21 2004年112月南京市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額（單位：億元） 　　，%；下半年完成723億元，%。110月份，全國完成開發(fā)土地面積1. 3億平方米 ，比去年同期增長 %，%的水平。隨著購房人對調息的適應度增加，觀望氣氛將有所減弱，有效需求將會緩緩釋放。 ５. 2005年需求總量分析 　　按照進入 12月份以來的供應和銷售情況，今年全市的新建商品房供應量可達1000萬平方米，銷售量約為800萬平方米；另外，截止今年9月底，那么根據(jù)前三季度的交易情況計算今年全年存量房的成交面積可達400萬平米；那么今年全市總的銷售量應在1200萬平米以上。注： 房價的攀升會迫使購房者接受較高的房價。 　　數(shù)據(jù)顯示，2004年四季度南京的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)嚴重的結構性供需矛盾的市場特征：一方面有114萬平米的潛在需求因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內未得到滿足；另一方面約有344萬平米的商品房因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內得不到消化；由此可見，南京房地產(chǎn)市場的結構性供需矛盾已經(jīng)非常尖銳！（詳見本報告第二部分“產(chǎn)品結構分析”。隨著南京城市拆遷規(guī)模的擴大，今年南京有9個地塊的經(jīng)濟適用房項目，共計 342公頃 。 3. 2004年112月房地產(chǎn)市場交易狀況分析 新建商品房交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)： 2004年全市商品房累計上市1025萬平米主城區(qū)567萬平米，同比增長34％；全市預銷售808萬平米，主城區(qū)512萬㎡，％。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關系的變化，在滿足現(xiàn)實的需求之后，開發(fā)商的競爭領域開始逐漸轉向潛在需求領域。這個數(shù)據(jù)的變化非常值得關注，一方面他說明了市場在逐漸趨于理性，另一方面，這個數(shù)據(jù)指標的上升將加速促進市場的競爭，使市場向產(chǎn)品品質化和品牌化方向發(fā)展……（以下分析從略） 投資購房比例　小幅下降 　　投資購房看重的是投資收益，在國家宏觀政策的影響下，房產(chǎn)行業(yè)的短期投機行為受到抑制，主要是受到收益空間有所萎縮的影響。隨著2004年我市大規(guī)模拆違工作的展開，一些外地來寧打工的流動人口被動的推動了租房需求的膨脹，有了租房需求就會有人投資房產(chǎn)出租獲利，從而會間接地增加部分購房需求。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的市場需求監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年南京新建商品房和存量房的市場總容量約為1340萬平米。 深度市場調研： 　　項目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資 效益財務分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。 供給監(jiān)測模型簡介 南京抉策地產(chǎn)研究中心的新建商品房供應監(jiān)測包括實際的、現(xiàn)實的供給，我中心擁有南京在售的樓盤的精確資料，各類樓盤的市場供給模型簡介如下： Ⅰ①如果樓盤在報告期區(qū)間在售： 該樓盤的供給量＝開盤時的總供應量－已經(jīng)銷售的樓盤面積＋該樓盤在報告期區(qū)間內下期再次開盤及預售的面積 ②如果樓盤尚未開盤，也未預售，但是開盤期在報告期區(qū)間內： 該樓盤的供給量＝開盤的供應量 ③如果樓盤尚未開盤，并且開盤期亦不在報告期內，但是樓盤已經(jīng)開始預售：該樓盤的供應量＝該樓盤預售的總面積－已經(jīng)預售的面積 Ⅱ 將各個樓盤的資料匯總，得到南京抉策地產(chǎn)研究中心月度片區(qū)供應與消化資料；將各片區(qū)資料匯總，得到抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)市場總量月度供應與消化數(shù)據(jù)。 以上六大指標構成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位及市場競爭力的體系，既獨立又互相關聯(lián)，需要強調的是，任何單一指標的研究或分析都不能充分說明市場的全貌，必須對各主要指標及分級指標的多維度交叉關聯(lián)分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時間段內真實的市場狀態(tài)，為科學的市場決策提供重要依據(jù)。 價格指數(shù) —— 以 抉策南京 70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺 的數(shù)據(jù)為依據(jù)，重點監(jiān)測 南京房地產(chǎn)市場的價格走勢、總體加權均價、各片區(qū)加權均價、分物業(yè)加權均價，結合片區(qū)及個案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價格成因及走勢。 市場容量 —— 即總需求量。收錄住宅、公寓、商住寫字樓、商鋪別墅、工業(yè)園區(qū)項目及樓盤數(shù)據(jù)近400家，簽訂典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近200家。 研究和分析不同層次的需求特征走勢以及細分市場特征已成為一個越來越必須、越來越有意義的課題。%；，%。 2004年全省完成房地產(chǎn)投資額1200億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的16%，與固定資產(chǎn)投資增長基本協(xié)調。%。%。 　　買方市場的到來意味著真正市場經(jīng)濟的特征開始顯現(xiàn)，即：市場經(jīng)濟是過剩經(jīng)濟，產(chǎn)品過剩是市場經(jīng)濟的常態(tài)，由此而來的將是激烈的市場競爭，因此，在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，了解市場、消費需求及變化趨勢成為把握成敗的關鍵。除基本指標外，以月度為監(jiān)測周期的數(shù)據(jù)收集項目近50項。需求決定供給。 （1）商品房： 　　按樓型分為新建房和存量房。 供需比監(jiān)測模型簡介 報告期區(qū)間內的供需比＝報告期區(qū)間南京房地產(chǎn)市場的實際總供應量 /報告期區(qū)間的總需求 　　需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市場總體的供求狀況，對于房地產(chǎn)市場的認識具有參考價值，但總供需比無法反映各個細分市場的供求狀況，如分區(qū)域、分物業(yè)、分價位段等的結構性供求矛盾的存在與實際比例，本報告除給出南京市總的供需比例外，還對各個細分市場的供需狀況進行了簡單粗淺的交叉分析，需要提醒的是關注分量數(shù)據(jù)及變化趨勢更具實際意義！ 欲了解更加詳盡的信息，敬請關注抉策地產(chǎn)研究中心的定制研究產(chǎn)品《南京市月度分片區(qū)市場特征監(jiān)測報告》。 　　注：本報告基礎數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心 購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京 70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004四季度的市場總容量為474萬平米（包括三季度未實現(xiàn)的需求313萬平米）。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2004年下半年與上半年相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了明顯的下降，%下降到四季度的16%，而三、四季度的拆遷購房比例則基本穩(wěn)定，三、%和16%。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的一至四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，投資購房比例從 %%，2004年四季度投資購房的比例與上季度基本持平，%，較上季度略有下降，％％。 　　分析、引導、培育需求是市場營銷的基礎， 2000年以后，世界500強企業(yè)中，大部分已經(jīng)把以產(chǎn)品開發(fā)為中心轉移到以客戶開發(fā)為中心上來了，研究需求已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點，市場研究領域中，需求研究是最基礎的，所以有 供需比 之說，而無 供銷比 之談。其中，河西、江寧、江北商品房上市量分別占全市供應量的22％、28％、17％，合計占全市的67％，而同期銷售量占全市的52％。經(jīng)濟適用住房新開工 ,在年初制定的指標上因拆違需要又增加了30萬平方米。） ４．2004年四季度需求結構分析 各片區(qū)的需求結構分析及季度變化情況 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 圖 12 2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 圖 14 2004年四季度潛在消費者對樓型的偏好統(tǒng)計 按照江蘇省全面建設小康社會的要求，到2007年全省戶均住房面積要達到 84平方米 。所以，抉策地產(chǎn)研究中心明年對新建商品房的的總需求量大約在900萬平方米上下。商品房銷售增勢趨緩。112月南京市完成房地產(chǎn)投資額286億元，%。而南京市2003年成交土地51幅，總面積達到602. 5萬平方米 ，成交價高達 ，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。按照目前各片區(qū)的建設進展，2004年底可確?？⒐?59萬平方米、18858套住房，從而超額完成當年的建設目標。在三季度中，僅城中和城東片區(qū)供需比小于1，其余各片區(qū)都已經(jīng)供大于需。 分價格層次的供需分析 圖 24 2004年四季度南京市新建商品房分價格層次供需比 對于6000元/平米以上的房源，受購房者購買能力所限，其供需比在三季度中就已經(jīng)大于1，隨著四季度中以河西片區(qū)為主的6000元/平米以上大量新房源的繼續(xù)增加，導致其供需矛盾進一步加劇。而目前市場總需求量有限，購房者對于高層及小高層都有需求，但是需求量保持比較平穩(wěn)，且在總量上也小于供應總量，因此隨著小高層及高層樓型供給量的持續(xù)增加，其供需也隨之有所增加，但是二者漲幅一般。 　　在2005年一季度南京新建商品房的供給中，河西片區(qū)最高，％，主要原因由于奧體板塊在四季度中的供應量一直有增無減，且四季度前面市的供給中仍然有大量的房源未被消化，使得河西片區(qū)的市場供應量越來越多，并最終取代在三季度供應量排名第一的江寧的位置。 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應狀況 圖 27 2005年一季度南京新建商品房分物業(yè)供應比例 江北片區(qū)一季度的市場份額較之四季度有所增加，原因在于目前江北已經(jīng)進入了大盤時代，由此帶來的后繼供應將在一季度中持續(xù)增加，從而使得江北片區(qū)在一季度所占的市場份額亦持續(xù)增長。第三節(jié) 價格研究 　　本期價格研究以南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)為依托，對南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤（新建、在售商品房）的銷售狀況進行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應價格、銷售變化率等得出價格指數(shù)，從價格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產(chǎn)市場價格特征。2004年10月到2004年12月，南京市房地產(chǎn)市場價格波動相對比較平穩(wěn)（除城中片區(qū)以外）其他片區(qū)的漲、跌幅都不是很明顯。其中，%、%、%、%、%、%、%、%，%。在土地交易中，%，%。以下為抉策地產(chǎn)研究中心2004年6月至2004年12月70典型樓盤價格指數(shù)商品房、商品住宅、分物業(yè)商品房價格走勢統(tǒng)計分析： 新建商品房價格水平分析 圖31 2004年6月—12月南京市新建商品房價格走勢（單位：元/平米） 　　城東片區(qū)由于麒麟板塊的供應量逐漸增大，使其價格沒有呈現(xiàn)出過高的漲勢，反而下降了 10元/每平米。各片區(qū)的價格走勢如圖4所示，城中片區(qū)新建商品住宅均價已達8012元/平方米，遠遠高于其他片區(qū)，比上期上漲了432元/平米，其余片區(qū)均保持相對的穩(wěn)定。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，如圖 6所示，2004年12月南京市分物業(yè)新建商品房價格走勢。按照目前各片區(qū)的建設進展，預計到年底可確?？⒐?159 萬平方米、 18858 套住房，從而超額完成當年的建設目標，到年底共竣工 152 萬平米。按得房率 0 ． 8 、容積率 1 ． 2 、土地使用率 0 ． 7 計算，需規(guī)劃經(jīng)濟適用住房用地 420 萬平方米。其中城中片區(qū)的二手房均價已達6386元/平方米，其余片區(qū)存量房市場存量房的價格也均有不同程度的上漲，除城東片區(qū)有所下跌。主要原因是央行的加息，使好多潛在購房者持觀望態(tài)度，選擇租賃房屋，等待新建商品房價格的下調，而目前南京市二手房市場的價格并不低與新建商品房的價格。城中片區(qū)相對于其它片區(qū)來講，2004年土地出讓樓面地價位居首位，原因是出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，所以該樓面單價應適當降低，但不會改變其樓面單價處于首位的位置。應該說從總體供需關系說，房價同時存在著上漲與下降的壓力，具