【正文】 2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑ 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間住宅商住寫字樓別墅2004年12月129↑128↑126↑2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑　　本期南京抉策地產(chǎn)研究中心 70典型指數(shù)樓盤價(jià)格指數(shù)分析表明，2004年10至12月南京市房地產(chǎn)市場總數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)除城中片區(qū)和商住、寫字樓有較大上漲以外，其余與上期相比變化不大。其中住宅、商鋪及別墅項(xiàng)目的供應(yīng)比例略有增加。 　　05年一季度中盡管河西、江寧的新增供應(yīng)量不多，但是由于這兩個片區(qū)在四季度中面市的總供應(yīng)量較大，且大部分未被消化，大量的房源累積到一季度，從而使得其市場份額所占比例較大。 　　鑒于本報(bào)告是常規(guī)層次的研究報(bào)告，有關(guān)各片區(qū)的具體供給情況不再贅述，若想了解詳情，請關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的《南京房地產(chǎn)市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報(bào)告》。 2005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況 圖 26 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)比例 四季度中，河西片區(qū)供應(yīng)的大量房源中以小高層及高層為主。但在市場供應(yīng)速度遠(yuǎn)超其消化速度的情況下，導(dǎo)致大量房源積壓，如江寧片區(qū)。而未被消化的供給同三季度一樣，仍然集中在供需比過大的河西、江寧及江北片區(qū)。 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 分片區(qū)的新建商品房供需分析 圖 23 2004年三、四季度分片區(qū)新建商品房的供需比 　　從圖 23片區(qū)供需比變化圖可以看到2004年三、四季度南京市房地產(chǎn)市場的供需比例的變化情況。截至2004年11月底，全市已竣工驗(yàn)收111． 1萬平方米 經(jīng)適房、 12896套住房。通過對各個片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達(dá)到 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價(jià)最低，僅為 ㎡；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 ，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多 220萬元，樓面單價(jià)最高，㎡，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計(jì)算，所以該樓面單價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，但不會改變其樓面單價(jià)處于首位的位置。 南京市2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 圖 21 2004年112月南京市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額（單位：億元） 　　，%；下半年完成723億元，%。110月份，全國完成開發(fā)土地面積1. 3億平方米 ，比去年同期增長 %，%的水平。隨著購房人對調(diào)息的適應(yīng)度增加，觀望氣氛將有所減弱，有效需求將會緩緩釋放。 ５. 2005年需求總量分析 　　按照進(jìn)入 12月份以來的供應(yīng)和銷售情況，今年全市的新建商品房供應(yīng)量可達(dá)1000萬平方米，銷售量約為800萬平方米；另外，截止今年9月底，那么根據(jù)前三季度的交易情況計(jì)算今年全年存量房的成交面積可達(dá)400萬平米；那么今年全市總的銷售量應(yīng)在1200萬平米以上。注： 房價(jià)的攀升會迫使購房者接受較高的房價(jià)。 　　數(shù)據(jù)顯示，2004年四季度南京的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場特征：一方面有114萬平米的潛在需求因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有344萬平米的商品房因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化；由此可見，南京房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾已經(jīng)非常尖銳！（詳見本報(bào)告第二部分“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析”。隨著南京城市拆遷規(guī)模的擴(kuò)大，今年南京有9個地塊的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，共計(jì) 342公頃 。 3. 2004年112月房地產(chǎn)市場交易狀況分析 新建商品房交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)： 2004年全市商品房累計(jì)上市1025萬平米主城區(qū)567萬平米，同比增長34％；全市預(yù)銷售808萬平米，主城區(qū)512萬㎡，％。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實(shí)的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。這個數(shù)據(jù)的變化非常值得關(guān)注，一方面他說明了市場在逐漸趨于理性，另一方面，這個數(shù)據(jù)指標(biāo)的上升將加速促進(jìn)市場的競爭，使市場向產(chǎn)品品質(zhì)化和品牌化方向發(fā)展……（以下分析從略） 投資購房比例　小幅下降 　　投資購房看重的是投資收益，在國家宏觀政策的影響下，房產(chǎn)行業(yè)的短期投機(jī)行為受到抑制，主要是受到收益空間有所萎縮的影響。隨著2004年我市大規(guī)模拆違工作的展開，一些外地來寧打工的流動人口被動的推動了租房需求的膨脹，有了租房需求就會有人投資房產(chǎn)出租獲利，從而會間接地增加部分購房需求。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的市場需求監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年南京新建商品房和存量房的市場總?cè)萘考s為1340萬平米。 深度市場調(diào)研： 　　項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細(xì)分方案，定價(jià)策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資 效益財(cái)務(wù)分析、融資策劃，項(xiàng)目全程營銷解決方案。 供給監(jiān)測模型簡介 南京抉策地產(chǎn)研究中心的新建商品房供應(yīng)監(jiān)測包括實(shí)際的、現(xiàn)實(shí)的供給，我中心擁有南京在售的樓盤的精確資料，各類樓盤的市場供給模型簡介如下： Ⅰ①如果樓盤在報(bào)告期區(qū)間在售： 該樓盤的供給量＝開盤時(shí)的總供應(yīng)量－已經(jīng)銷售的樓盤面積＋該樓盤在報(bào)告期區(qū)間內(nèi)下期再次開盤及預(yù)售的面積 ②如果樓盤尚未開盤，也未預(yù)售，但是開盤期在報(bào)告期區(qū)間內(nèi)： 該樓盤的供給量＝開盤的供應(yīng)量 ③如果樓盤尚未開盤，并且開盤期亦不在報(bào)告期內(nèi)，但是樓盤已經(jīng)開始預(yù)售：該樓盤的供應(yīng)量＝該樓盤預(yù)售的總面積－已經(jīng)預(yù)售的面積 Ⅱ 將各個樓盤的資料匯總，得到南京抉策地產(chǎn)研究中心月度片區(qū)供應(yīng)與消化資料；將各片區(qū)資料匯總，得到抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)市場總量月度供應(yīng)與消化數(shù)據(jù)。 以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位及市場競爭力的體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，需要強(qiáng)調(diào)的是，任何單一指標(biāo)的研究或分析都不能充分說明市場的全貌，必須對各主要指標(biāo)及分級指標(biāo)的多維度交叉關(guān)聯(lián)分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場狀態(tài)，為科學(xué)的市場決策提供重要依據(jù)。 價(jià)格指數(shù) —— 以 抉策南京 70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺 的數(shù)據(jù)為依據(jù)，重點(diǎn)監(jiān)測 南京房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢、總體加權(quán)均價(jià)、各片區(qū)加權(quán)均價(jià)、分物業(yè)加權(quán)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價(jià)格成因及走勢。 市場容量 —— 即總需求量。收錄住宅、公寓、商住寫字樓、商鋪別墅、工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目及樓盤數(shù)據(jù)近400家，簽訂典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近200家。 研究和分析不同層次的需求特征走勢以及細(xì)分市場特征已成為一個越來越必須、越來越有意義的課題。%；，%。 2004年全省完成房地產(chǎn)投資額1200億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的16%，與固定資產(chǎn)投資增長基本協(xié)調(diào)。%。%。 　　買方市場的到來意味著真正市場經(jīng)濟(jì)的特征開始顯現(xiàn)，即：市場經(jīng)濟(jì)是過剩經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品過剩是市場經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，由此而來的將是激烈的市場競爭，因此，在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，了解市場、消費(fèi)需求及變化趨勢成為把握成敗的關(guān)鍵。除基本指標(biāo)外，以月度為監(jiān)測周期的數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近50項(xiàng)。需求決定供給。 （1）商品房： 　　按樓型分為新建房和存量房。 供需比監(jiān)測模型簡介 報(bào)告期區(qū)間內(nèi)的供需比＝報(bào)告期區(qū)間南京房地產(chǎn)市場的實(shí)際總供應(yīng)量 /報(bào)告期區(qū)間的總需求 　　需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市場總體的供求狀況，對于房地產(chǎn)市場的認(rèn)識具有參考價(jià)值，但總供需比無法反映各個細(xì)分市場的供求狀況，如分區(qū)域、分物業(yè)、分價(jià)位段等的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的存在與實(shí)際比例，本報(bào)告除給出南京市總的供需比例外，還對各個細(xì)分市場的供需狀況進(jìn)行了簡單粗淺的交叉分析，需要提醒的是關(guān)注分量數(shù)據(jù)及變化趨勢更具實(shí)際意義！ 欲了解更加詳盡的信息，敬請關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的定制研究產(chǎn)品《南京市月度分片區(qū)市場特征監(jiān)測報(bào)告》。 　　注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心 購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京 70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004四季度的市場總?cè)萘繛?74萬平米（包括三季度未實(shí)現(xiàn)的需求313萬平米）。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的四季度會員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2004年下半年與上半年相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了明顯的下降，%下降到四季度的16%，而三、四季度的拆遷購房比例則基本穩(wěn)定，三、%和16%。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的一至四季度會員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，投資購房比例從 %%，2004年四季度投資購房的比例與上季度基本持平，%，較上季度略有下降，％％。 　　分析、引導(dǎo)、培育需求是市場營銷的基礎(chǔ)， 2000年以后，世界500強(qiáng)企業(yè)中，大部分已經(jīng)把以產(chǎn)品開發(fā)為中心轉(zhuǎn)移到以客戶開發(fā)為中心上來了，研究需求已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)，市場研究領(lǐng)域中，需求研究是最基礎(chǔ)的，所以有 供需比 之說，而無 供銷比 之談。其中，河西、江寧、江北商品房上市量分別占全市供應(yīng)量的22％、28％、17％，合計(jì)占全市的67％，而同期銷售量占全市的52％。經(jīng)濟(jì)適用住房新開工 ,在年初制定的指標(biāo)上因拆違需要又增加了30萬平方米。） ４．2004年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 圖 12 2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 14 2004年四季度潛在消費(fèi)者對樓型的偏好統(tǒng)計(jì) 按照江蘇省全面建設(shè)小康社會的要求，到2007年全省戶均住房面積要達(dá)到 84平方米 。所以，抉策地產(chǎn)研究中心明年對新建商品房的的總需求量大約在900萬平方米上下。商品房銷售增勢趨緩。112月南京市完成房地產(chǎn)投資額286億元，%。而南京市2003年成交土地51幅，總面積達(dá)到602. 5萬平方米 ，成交價(jià)高達(dá) ，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。按照目前各片區(qū)的建設(shè)進(jìn)展，2004年底可確?？⒐?59萬平方米、18858套住房，從而超額完成當(dāng)年的建設(shè)目標(biāo)。在三季度中，僅城中和城東片區(qū)供需比小于1，其余各片區(qū)都已經(jīng)供大于需。 分價(jià)格層次的供需分析 圖 24 2004年四季度南京市新建商品房分價(jià)格層次供需比 對于6000元/平米以上的房源，受購房者購買能力所限，其供需比在三季度中就已經(jīng)大于1，隨著四季度中以河西片區(qū)為主的6000元/平米以上大量新房源的繼續(xù)增加，導(dǎo)致其供需矛盾進(jìn)一步加劇。而目前市場總需求量有限，購房者對于高層及小高層都有需求，但是需求量保持比較平穩(wěn)，且在總量上也小于供應(yīng)總量，因此隨著小高層及高層樓型供給量的持續(xù)增加，其供需也隨之有所增加，但是二者漲幅一般。 　　在2005年一季度南京新建商品房的供給中，河西片區(qū)最高，％，主要原因由于奧體板塊在四季度中的供應(yīng)量一直有增無減，且四季度前面市的供給中仍然有大量的房源未被消化，使得河西片區(qū)的市場供應(yīng)量越來越多，并最終取代在三季度供應(yīng)量排名第一的江寧的位置。 2005年一季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 圖 27 2005年一季度南京新建商品房分物業(yè)供應(yīng)比例 江北片區(qū)一季度的市場份額較之四季度有所增加，原因在于目前江北已經(jīng)進(jìn)入了大盤時(shí)代，由此帶來的后繼供應(yīng)將在一季度中持續(xù)增加，從而使得江北片區(qū)在一季度所占的市場份額亦持續(xù)增長。第三節(jié) 價(jià)格研究 　　本期價(jià)格研究以南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)為依托，對南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤（新建、在售商品房）的銷售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應(yīng)價(jià)格、銷售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產(chǎn)市場價(jià)格特征。2004年10月到2004年12月，南京市房地產(chǎn)市場價(jià)格波動相對比較平穩(wěn)（除城中片區(qū)以外）其他片區(qū)的漲、跌幅都不是很明顯。其中，%、%、%、%、%、%、%、%，%。在土地交易中，%，%。以下為抉策地產(chǎn)研究中心2004年6月至2004年12月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)商品房、商品住宅、分物業(yè)商品房價(jià)格走勢統(tǒng)計(jì)分析： 新建商品房價(jià)格水平分析 圖31 2004年6月—12月南京市新建商品房價(jià)格走勢（單位：元/平米） 　　城東片區(qū)由于麒麟板塊的供應(yīng)量逐漸增大，使其價(jià)格沒有呈現(xiàn)出過高的漲勢，反而下降了 10元/每平米。各片區(qū)的價(jià)格走勢如圖4所示，城中片區(qū)新建商品住宅均價(jià)已達(dá)8012元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他片區(qū)，比上期上漲了432元/平米，其余片區(qū)均保持相對的穩(wěn)定。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，如圖 6所示，2004年12月南京市分物業(yè)新建商品房價(jià)格走勢。按照目前各片區(qū)的建設(shè)進(jìn)展，預(yù)計(jì)到年底可確?？⒐?159 萬平方米、 18858 套住房，從而超額完成當(dāng)年的建設(shè)目標(biāo)，到年底共竣工 152 萬平米。按得房率 0 ． 8 、容積率 1 ． 2 、土地使用率 0 ． 7 計(jì)算，需規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用住房用地 420 萬平方米。其中城中片區(qū)的二手房均價(jià)已達(dá)6386元/平方米，其余片區(qū)存量房市場存量房的價(jià)格也均有不同程度的上漲，除城東片區(qū)有所下跌。主要原因是央行的加息，使好多潛在購房者持觀望態(tài)度，選擇租賃房屋，等待新建商品房價(jià)格的下調(diào)，而目前南京市二手房市場的價(jià)格并不低與新建商品房的價(jià)格。城中片區(qū)相對于其它片區(qū)來講，2004年土地出讓樓面地價(jià)位居首位，原因是出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，所以該樓面單價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，但不會改變其樓面單價(jià)處于首位的位置。應(yīng)該說從總體供需關(guān)系說，房價(jià)同時(shí)存在著上漲與下降的壓力，具