【正文】 ，分 別提高 和 個百分點。其中，保險公司 11 家，中介機構 5家 。就現(xiàn)階段而言，未來發(fā)展?jié)摿?薛城區(qū) 較大，市中區(qū)相對小些，遠期的目標是將兩個 城區(qū)相連，形成一個中心城但由于兩城區(qū)之間相隔較遠，因此需從長計議。確立棗－薛中心城，可以利用方便、快捷的交通、區(qū)位優(yōu)勢，擴大對外開放，加快棗莊的發(fā)展。 ◎房地產(chǎn)開發(fā)建設完成情況 2020 年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，較 2020 年同期增長幅度較大，同比增長分別為%、 %、 %。早可售住宅中，按面積劃分，單套建筑面積在 90120 平方米的為 萬平方米，占可售住宅面 積的 41%； 120144平方米的為 萬平方米，占可售住宅面積的 30%。在銷售的住宅中，按面積劃分，單套住宅面積在 90120 平方米的為 69329萬平方米，占銷售住宅面積的 %； 120144 平方米的為 萬平方米，占銷售住宅面積的 %。 2020 年房地產(chǎn)市場需求旺盛，由于棗莊市商品房價格較周邊城市偏低，商品房價格與購買者的心理預期還有一定差距，購房者急于購買的心理刺激了房地產(chǎn)市場的需求。 ○經(jīng)濟適用住房建設比例偏低，投資額較往年有所減少。竣工住宅面積 萬平方米，占竣工面積的 %，同比增長 %。在可供銷售商品房面積中，其中未預售面積 萬平方米，空置面積 萬平方米。其中戶型面積在 90120 平方米，價格區(qū)間在 15002500 元 /平方米的所占比例最大。 ○ 房地產(chǎn)開發(fā)結構性矛盾開始顯現(xiàn)，沿街商業(yè)用房散、亂、多現(xiàn)象嚴重，已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)用房供大于求的現(xiàn)象。 ○ 多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模、品牌、實力普遍較差，違規(guī)開發(fā)行為時有發(fā)生。 ◎保證中低價位，中小套型普通商品住房土地供應 科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，要優(yōu)先保證中低價位，中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用房）和廉租房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%。 20202020 年年度建設計劃 ◎住房建設年度計劃 棗莊市 20202020 年度住房計劃 單位：萬平方米 年度 總量 2020 100 2020 110 2020 120 2020 130 2020 150 商品房 普通商品房 經(jīng)濟適用房 廉租房 20 62 18 0 22 68 19 1 24 20 25 22 30 91 26 3 ◎住房建設用地預測及年度計劃 根據(jù)對東西城區(qū)住房需求量預測，到 2020 年東西城區(qū)住房建筑面積達到 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 610 萬平方米。 20202020 期間西城區(qū)住宅開發(fā)項目將涉及的地塊有： R1 興仁一期、 R2 ?；M團、 R3 臨山公寓、 R4 錦秀長江、 R5 聚園、 R6 嵩山花苑、 R7 舜耕公寓、 R8 沁馨園、 R9 金貿(mào)、 R10 天安小區(qū)、 R11 四季菁華一期、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) R12 中央花城、 R13 凱潤一期、 R14 陽光花園一期、 R15 地塊一、 R16 地塊二、R17 地塊三、 R18 地塊四、 R19 興仁二期、 R20 薛莊小區(qū)、 R21 西小莊改造、 R22邵莊改造、 R23 凱潤二期、 R24 錦秀大地、 R25 四季菁華二期、 R26 陽光花園二期、 R27 地塊五、 R28 地塊六、 R29 地塊七、 R30 地塊八。而從容積率的平均值可以看出，目前市中區(qū)所開發(fā)的項目主要為多層住宅，各項目中擁有高層業(yè)態(tài)的只占 30%。一方面，近年來工業(yè)化開始步入新一輪提速發(fā)展階段，將進一步加快農(nóng)村剩余勞動力向工礦企業(yè)轉移的速度，農(nóng)民轉化為企業(yè)職工，很大一部分就需要在城市解決居住問題。但據(jù)調(diào)查許多人都沒有購買二手房 的概念，真正愿意購置二手房的人也相對較少，因為目前新房的供給量并不缺乏，部分人是因為價格的優(yōu)勢才會考慮選擇二手房。但本地小規(guī)模開發(fā)商在短期內(nèi)也不會退出市場，因為他們前期土地儲備較為充裕，而且當時的土地價格低廉，從競爭意義上來講，成本優(yōu)勢明顯。而未來商品住宅也主要集中在以上路段附近，而在范圍上則是由原來的區(qū)域向周邊輻射開來。 從土地放量情況而言，未來土地的建筑容積率都在 以下，且普遍集中在 左右，因此可以認為：未來市場上多層項目仍將在很長一段時期內(nèi)占主力，而高層項目只是作為一種小眾需求的產(chǎn)品，或者說是在市中心附近區(qū)域地段的稀缺登場。 商品住宅項目開 發(fā)趨勢 目前市中區(qū)已建成或正在開發(fā)的項目中有兩大特征，一是本地開發(fā)商由于實力較弱，開發(fā)的項目規(guī)模均較小，而外來開發(fā)商開發(fā)的項目規(guī)模普遍較大，二是本地開發(fā)商開發(fā)的項目品質較低，而外來開發(fā)商開發(fā)的項目品質相對較高。其中有些房產(chǎn)中介原先是專做婚姻介紹的，有些是專做職業(yè)介紹的，由于近幾年棗莊市市中區(qū)房產(chǎn)交易火熱， 因此許多其他中介機構也紛紛加入房產(chǎn)中介的行列，但很多根本就不懂房地產(chǎn)， 所以導致各中介公司素質 不高 ， 二手房 市場也難免魚龍混雜。據(jù)推算， 整個棗莊市今后幾年內(nèi)進入婚齡的青年正值高峰期，這項住房需求每年也在 2030 萬平方米 之間 。 1: 的供給比，可得知市中區(qū)住宅市場的供給尚未飽和，還有一定的住宅開發(fā)空間。 20202020 年東 城區(qū)住宅開發(fā)項目涉及地塊主要有： R1 樂明園、 R2 文匯嘉園、 R3 廣場二期、 R4 富翔莊園、 R5 華府豪庭、 R6雅士園、 R7 恒生錦城、 R8 東方嘉園、 R9 白馬莊園、 R10 巨典豪庭、 R11 紫氣東來、 R12 福華園、 R13 國泰花園、 R14 錦龍國際、 R15 河濱花園、 R16 棗礦二期、R17 地塊一、 R18 地塊二、 R19 地塊三、 R20 地塊十七、 R21 地塊十八、 R22 地塊十九。 ◎全面推進建筑節(jié)能 政府所在地、中心鎮(zhèn)、城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，新建居住建筑在 2020 年底全部達到節(jié)能 50%， 2020 年起城鎮(zhèn)新建居住節(jié)能達到 65%以上的標準。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市 20202020 年住房建設規(guī)劃 規(guī)劃控制目標 ◎明確新建住房結構比例 重點發(fā)展普通商品住房。二是老住宅區(qū)普遍存在公用設施老化，維護費用大，缺少資金來源，難以推行物業(yè)管理。薛城區(qū)和滕州市在前三月份所售樓盤單一，且價格偏低，而 4 月受一些樓盤的放量銷售的影響，增幅均家 10%以上。商業(yè)營業(yè)用房銷售了 萬平方米，均價 4277 元 /平方米。其中批準預售住宅 44 萬平方米，共 3907 套。在住宅建設方面，住宅完成投資 億元，施工面積 萬平方米，分別占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積的 %、 %，同比增長分別為 %、 %。 2）金融政策和融資渠道的變化，特別是房貸的資金收緊方面有所變化，提高了融資的成本和融資的風險，促使房價上漲。商品住宅投入的增加是商品房投資增加的主要原因。商品住宅共銷售 萬平方米，其中預售 住宅面積 萬平方米，現(xiàn)售住宅面積 萬平方米。其中批準預售住宅 萬平方米，共 16488 套。規(guī)劃建設行政辦公、文化娛樂、商貿(mào)金融和體育場館等 ； “ 兩帶 ” 系光明大道行政辦公建筑及綠化景觀帶和黃河大道商貿(mào)金融建筑景觀帶；“ 三組團 ” 是圍繞中軸線，毗鄰 “ 兩帶 ” 建設 “ 鳳凰山莊 ” 等三個花園式居住組團； “ 四片區(qū) ” 由教育科研基地、高科技工業(yè)園、倉儲批發(fā)中心、民營經(jīng)濟園組成。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ◎位置優(yōu)勢 ○ 交通、區(qū)位優(yōu)勢 ： 京滬鐵路、京福高速公路、 206 國道、 104 國道和擬建中的京滬高速鐵路縱橫南北，薛棗鐵路、棗曹公路、經(jīng)航大運河橫穿東西。 即通過中心城發(fā)展建設，實現(xiàn) “ 中心帶動，東西聯(lián)動，城鄉(xiāng)互動，協(xié)調(diào)發(fā)展 ”。其中，財產(chǎn)險保費收入實現(xiàn) 億元，增長 %；壽險保費收入實現(xiàn) 億元，增長 %。其中，地方財政收入 37 億元，增長 %。進口 億美元，下降 %。 85 個計劃過億元項目實際完成投資 億元。金屬制品業(yè)、通用設備制造 、電器機械制造、專用設備制造四個行業(yè)增加值 億元，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)的 %，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長 個百分點。其中，輕工業(yè)增加值 億元，增長 %；重工業(yè) 億元，增長 %。農(nóng)作物復種指數(shù)達到 %，上升 個百分點。三次產(chǎn)業(yè)比例為 9： ： 。 市中區(qū)概況 市中區(qū)位于省轄棗莊市中部偏東，總面積 平方千米，下轄孟莊、稅郭、齊村 3 鎮(zhèn)，西王莊、永安 2 鄉(xiāng)，光明路、中心街、文化路、龍山路、各塔 埠、礦區(qū) 6 街道。在動物資源中魚類有 70 余種，鳥類有 90 余種。境內(nèi)煤炭含量豐富，現(xiàn)已探明有三大煤田，含煤面積 1017 平方公里，儲量 45 億 噸。京杭大運河在境內(nèi)航道達 53 公里，是中國北方內(nèi)陸唯一四季能通航的地區(qū)，有泊位近百個，港口吞吐能力達 300 萬噸以上。 行政區(qū)劃 棗莊市市 共設 14 個街道辦事處， 42 個鎮(zhèn)， 5 個鄉(xiāng)。漢初薛人叔孫通才智過人，被漢高祖劉邦拜為博士，后為太子太傅，為漢王朝的建立和鞏固起了重要作用。 1979 年，滕縣由濟寧專區(qū)劃歸棗莊市。金朝，今棗莊地區(qū)北部為滕縣，南部置嶧州。東漢時期，今棗莊地區(qū)屬東?？ぁＯ某瘯r期，今棗莊地區(qū)南屬鄫國，北和西部屬滕國和薛國。這里是“ 鐵道游擊隊 ”的故鄉(xiāng)，同時也是“ 臺兒莊大戰(zhàn) ” 愛國將士浴血奮戰(zhàn) 之地。春秋時期，今棗莊地區(qū)東屬鄫國、南屬偪陽國，西部屬薛國， 北部屬滕國和小邾國。南北朝時期，今棗莊地區(qū)北部屬魯郡，轄蕃、永興、昌慮，南屬蘭陵 郡，轄氶、鄫、傅陽。清朝，今棗莊境內(nèi)屬兗州府，北部置滕縣，南部置嶧縣。 1938 年 3 月，中國軍隊與侵華日軍在棗莊境內(nèi)臺兒莊會戰(zhàn)，戰(zhàn)役歷時 33 天，共消滅日軍 1 萬多人，最后以日軍潰敗而告終。另外，墨子、滕 文公、疏廣、疏受等都是享有千古盛名的歷史人物。在總人口中，男性 萬人，女性 萬人。年均降水量在800 毫米左右，年均氣溫在 14℃ 以上，具有年溫度高、熱量豐富、雨量充沛等特點。京杭大運河橫穿市南部，境內(nèi)長 68 公里。 2020 年共征繳各項社會保險費 億元，增長 %。 206 國道貫穿境內(nèi)；西連京滬鐵路，京福高速公路， 104 國道；東依京滬高速公路，青島、日照、連云港三個出海港口；南瀕京杭大運河的臺兒莊等內(nèi)河港口。 ◎農(nóng)業(yè) 2020 年農(nóng)林牧漁及其服務業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。豬、牛、羊、家禽出欄分別為 萬頭、 萬頭、 萬只和 萬只，分別增長 %、 %、 %和 %。年末規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 1107 家 ，比年初凈增 162 家；資產(chǎn) 億元，增長 %。 ◎固定資產(chǎn)投資 棗莊 2020 年 全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ◎對外經(jīng)濟和旅游業(yè) 2020 年 棗莊 市 新簽市外投資項目合同 736 個，實際利用外來資金 億元，增長 %。 2020 年棗莊 市共 接待國內(nèi)游客 萬人次，比上年增長 21%，境外入境人數(shù) 萬人次，比上年增長 23%，旅游創(chuàng)匯收入 萬美元，比上年增長 24%。 2020 年 年末 棗莊 市 金融機構本外幣存款余額 億元，比年初增加 億元。 棗莊 市城市建設總體布局規(guī)劃 在城市總體規(guī)劃強化中心城建設，棗莊作為典型的組群式城市，布局較分散，中心城首位度低，城市綜合實力相對較弱 。 棗莊 市新城區(qū)規(guī)劃 ◎規(guī)劃背景 棗莊市是資源型工礦城市，隨著煤炭基地重心的西移，現(xiàn)市駐地對外直達性差，城市吸納能力和輻射作用呈現(xiàn)出減弱趨勢，城市布局的調(diào)整勢在必行。 ○ 潛在的經(jīng) 濟優(yōu)勢 ： 新城區(qū)位于京滬經(jīng)濟帶和京杭運河經(jīng)濟帶的節(jié)點上，與棗莊、滕州構成金三角經(jīng)濟區(qū)。其中住宅完成投資 29 億元，施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，分別占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積及竣工面積的 %、 %、 %。按價格劃分，售價在 1500元 /平方米以下的為 萬平方米，占可售住宅面積的 %； 15002020 元 /平方米的為 萬平方米，占可售住宅面積的 %。按價格劃分，售價在 1500 元 /平方米以下的為 萬平方米，占銷售住宅面積的 %； 15002020 元 /平方米的為 萬平方米，占銷售住宅面 積的 %。 2020 年棗莊全市 竣工面積 萬平方米，現(xiàn)售面積為 萬平方米，預售面積為 萬平方米，供應量和需求量基本平衡。 2020 年棗莊市經(jīng)濟適用房住房完成投資 億元，占全市商品住宅建設投資的 %，而 2020 年經(jīng)濟適用房建設完成投資 億元，占全市商品住宅建設投資的比例為 %。 棗莊市在建經(jīng)濟適用房項目 4 個，分別為東花園小區(qū)（市中）、舒心花園（市中）、榴園小區(qū)（嶧城）、金城花園（滕州）。 其中有 萬平方米為空置一年以上的滯銷、積壓面積，這些滯銷、 積壓面積多集中于君山商城、香港街、中天步行街等商業(yè)項目上。市中區(qū)、新城區(qū)、高新區(qū)、滕州市的大多數(shù)樓盤住宅均價均超過 2020 元 /平方米，薛城區(qū)的住宅均價也在 1500 元 /平方米以上，嶧城區(qū)、臺兒莊區(qū)的房價較之去年同期也有較大程度的增長。 ○ 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序有待進一步規(guī)范和整頓