【正文】 預(yù)售面積 萬平方米，比上年增加了 20%。 c） 市場(chǎng)火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視 我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場(chǎng)的威脅： 2020年全年新增經(jīng)營性項(xiàng)目 土地出讓面積為。經(jīng)典時(shí)代多層住宅售價(jià)為 2100 元 /平方米，別墅售價(jià)為 60100 萬元 /棟。 鳳起新都：推出時(shí)間預(yù)計(jì)在 2020 年。 高尚住宅的邊沿化 趨勢(shì)明顯。隨著廣東和上海的營銷策劃機(jī)構(gòu)的陸續(xù)搶灘，特別是高素質(zhì)的樓盤更加是外地專業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)的主要目標(biāo)。 對(duì)策： 在競爭激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)尚應(yīng)該高度重視開發(fā)中存在價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)、簡直傳播風(fēng)險(xiǎn)，形成正確的開發(fā)策略： a）細(xì)致、充分、深入的市場(chǎng)研判； b）精準(zhǔn)、到位的市場(chǎng)定位； c）創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場(chǎng)接受度高的產(chǎn)品； d）準(zhǔn)確的營銷主題； e）創(chuàng)新的營銷手段。 e） 周邊景觀：項(xiàng)目南面為柳州洛維旅游風(fēng)景區(qū)，西邊為羊角山和龍?zhí)豆珗@，靠近項(xiàng)目緊鄰蓮花客運(yùn)站的柳石路西側(cè)為人工建設(shè)的城市休閑廣場(chǎng)，周邊景觀尚好。根據(jù)上面對(duì)柳州房地產(chǎn)進(jìn)行的宏觀分析以及對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)情況進(jìn)行的微觀分析，我們的目標(biāo)客戶鎖定位柳州市收入較高的高級(jí)白領(lǐng)以上的富人階層。整 個(gè)項(xiàng)目的概念主要包括如下： 享受山水美景，徜徉藝術(shù)殿堂； 身份和地位的象征； 居家文化的詮釋和拓延； 品位山水、品位建筑、品位自然、品位生活。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目要求達(dá)到國家的優(yōu)良水平，這也給客戶提出“三項(xiàng)承諾”的信心標(biāo)志。主水系將別墅區(qū)和多層住宅區(qū)以及其他區(qū)域進(jìn)行隔離，保障別墅的私密性，同時(shí)三個(gè)別墅組團(tuán)之間用小水系和主題花草園隔開，保證各個(gè)組團(tuán) 之間的獨(dú)立性，而每個(gè)組團(tuán)之間有一個(gè)相對(duì)集中的公共空間，達(dá)到私密和公共溝通的結(jié)合，整個(gè)項(xiàng)目沿后面蓮花山依山勢(shì)建設(shè)主題休閑設(shè)施和休閑園林。別墅的設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)“登堂入室”水與橋的巧妙運(yùn)用：在每個(gè)別墅的主入口，用“小橋”來做文章，把入口臺(tái)階設(shè)計(jì)成橋的形態(tài)和意境，橋邊設(shè) 計(jì)小的水景；“后花園”中水景的運(yùn)用：在后花園上設(shè)計(jì)興趣盎然的魚池等水景小品。 配套設(shè)備系統(tǒng)：根據(jù)項(xiàng)目的定位，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，在本項(xiàng)目配套如下設(shè)備系統(tǒng) ，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 二期開發(fā)：開發(fā)北部和中部的多層住宅以及配套公共建筑的建設(shè)，主要推多層住宅，在成功推出柳州市市場(chǎng)上缺失的高尚別墅后，整體營造了本項(xiàng)目的高尚品位，再推出相對(duì)別墅價(jià)格低得多的住宅，快速獲得市場(chǎng)的追捧。這一階段，我們可以通過假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和購買阻力。 概念創(chuàng)意： 尋求水概念的升華和突破成為我們的重點(diǎn) —— 獨(dú)創(chuàng)“橋 居時(shí)代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念 —— 獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率” 跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念：現(xiàn)有眾多的別墅 在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。本項(xiàng)目的建筑緊緊圍繞塑造高尚生活品質(zhì)的云林規(guī)劃上，特別是對(duì)于山水文化的透徹挖掘和實(shí)現(xiàn)，成為柳州市場(chǎng)是園林最人性化的項(xiàng)目； 文化品位和文化氛圍的優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目外圍有柳州商校、柳州工藝美術(shù)學(xué)校，項(xiàng)目內(nèi)部從建筑風(fēng)格到園林規(guī)劃，從綠化小品到山水文化的詮釋，無不體現(xiàn)項(xiàng)目的文化品位，營造一種濃濃的人居文化氛圍。 (三 )促銷策略： 廣告促銷：電視廣告（編制項(xiàng)目 3D 動(dòng)畫，整個(gè)展現(xiàn)項(xiàng)目的形象，并截取部分進(jìn)行分開播放）；報(bào)紙廣告（體現(xiàn)項(xiàng)目定位的系列廣告以及廣告軟文的配合，培養(yǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度和美譽(yù)度）；高尚社區(qū)編制雜志免費(fèi)直投（體現(xiàn)項(xiàng)目的品位和生活模式，增進(jìn)對(duì)項(xiàng)目品位的認(rèn)知度和美譽(yù)度），戶外廣告（根據(jù)不同主題進(jìn) 行更換，包括車廂廣告、燈箱廣告和戶外廣告牌）； 展銷會(huì)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立一個(gè)體現(xiàn)項(xiàng)目品位的售 樓處，同時(shí)在柳州人流量大的地方在周六日進(jìn)行展示，同時(shí)參加大型展銷會(huì)，同時(shí)開通看樓專車，停放在市區(qū)最繁華的場(chǎng)所，立體地展示本項(xiàng)目； 樓盤推出的形式：樓盤推出也是一個(gè)重大的促銷推廣時(shí)機(jī)，包括樓盤的奠基儀式、開盤儀式、后續(xù)推盤儀式、樓盤封頂儀式以及交樓儀式均舉辦大型的儀式活動(dòng)，吸引外界的關(guān)注，給客戶留下深刻的印象，促進(jìn)項(xiàng)目的客戶關(guān)注度和項(xiàng)目的成交量； 樣板房的展示：別墅等高尚住宅項(xiàng)目要在眾多的樓盤中脫穎而出，樣板房的建設(shè)至關(guān)重要，本項(xiàng)目的推盤時(shí)機(jī)放在樣板別墅建設(shè)好以及部分園林建設(shè)完成后開始，以最真實(shí)、最直 接的方式展示項(xiàng)目，喚起客戶的購買欲望； 銷售中的一些促銷方式：在特殊的時(shí)期實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的折扣優(yōu)惠或送禮品等，短期進(jìn)行促銷，形成旺銷的勢(shì)頭。 具體投資和用款計(jì)劃表： 序號(hào) 投資項(xiàng)目 年投入 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 。并利用老業(yè)主口碑，完善社區(qū)實(shí)質(zhì)的生活。 從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜； 從動(dòng)態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流； 從聲音來講，從猛烈到潺潺細(xì)語…… 水的多種多樣和豐富變幻使我們?cè)诋a(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考： 從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等； 從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等； 從小品上可以有跌落式水幕 、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場(chǎng)； 從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。 三、營銷概念的導(dǎo)入： 從 “水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。 高臺(tái)蓄水，概念傳播 無論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時(shí)間進(jìn)行。 (六 ) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地平衡表 項(xiàng)目 占地面積 百分比 人均占地（ ㎡ /人） 規(guī)劃建設(shè)用地 89431 ㎡ 100% 其中 居住用地 52571 ㎡ % 道路停車場(chǎng)用地 15660 ㎡ % 公共建筑用地 7380 ㎡ % 公共綠化用地 13800 ㎡ % 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 規(guī)劃用地 ㎡ 其中 城市道路用地 ㎡ 規(guī)劃建設(shè)用地面積 ㎡ 89431 建筑基層面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 公建面積 ㎡ 6524 住宅建筑面積 ㎡ 其中 低層面積 ㎡ 多層面積 ㎡ 高層面積 ㎡ 居住戶數(shù) 戶 912 居住人數(shù) 人 3163 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 40 人防地下室面積 ㎡ 3050 停車數(shù)量 輛 510 其中 地下停車 輛 156 半地下停車 輛 312 架空停車 輛 42 公共建筑一覽表 項(xiàng)目 用地面積 建筑面積 六班幼兒園 1828 ㎡ ㎡ 公廁 96 ㎡ 垃圾中轉(zhuǎn)站 150 ㎡ 96 ㎡ 會(huì)所 ㎡ 其中 老年活 動(dòng)中心 75 ㎡ 青少年活動(dòng)中心 75 ㎡ 文化娛樂中心 ㎡ 物業(yè)管理用房 100 ㎡ 居委會(huì)用房 100 ㎡ 變配電用房 80 ㎡ 四、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 (一 ) 開發(fā)方案設(shè)想與分析 根據(jù)項(xiàng)目的定位以及柳州目前項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的開發(fā)步驟將根據(jù)情況進(jìn)行分期開發(fā)建設(shè)，主要開發(fā)步驟為： 一期開發(fā)：開發(fā)西南角別墅部分以及園林環(huán)境的建設(shè)。整體多層住宅體現(xiàn)人居文化以及自然風(fēng)景，底層架空成為公共休閑空間，入戶設(shè)置酒店式大堂以及接待桌椅，體現(xiàn)各棟住宅的公共空間和私密空間的隔離和融合，營造具有文化品位同時(shí)濃濃友情的人居文化。與建筑風(fēng)格相輔，秉承嶺南文化為概念，結(jié)合現(xiàn)代建筑風(fēng)格，巧妙融合。 三、具體規(guī)劃方案 (一 ) 功能分區(qū) 本項(xiàng)目由四個(gè)功能分區(qū)組成：別墅區(qū) —— 由三個(gè)組團(tuán)組成、多層住宅區(qū) ——由四個(gè)組團(tuán)組成、休閑娛樂文教區(qū) —— 社區(qū)活動(dòng)中心和幼兒園、商業(yè)配套區(qū) ——多層外圈裙樓商鋪。 在進(jìn)行本項(xiàng)目的規(guī)劃時(shí)，我們不但從現(xiàn)在柳州消費(fèi)者角度出發(fā)，了解柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)等，同時(shí)從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取柳州同類型的樓盤開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，把項(xiàng)目的規(guī)劃做得更好。 商鋪： ※ 從地理上細(xì)分：柳州市以及周邊縣鎮(zhèn)； ※ 從購買人群細(xì)分：柳州市人，外來經(jīng)商工作者； ※ 從年齡上細(xì)分：以 3055 歲的人群為主； ※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個(gè)體經(jīng)營主為主； ※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 4000 以上，存款在 5 萬元以上者； ※ 從購房心理上細(xì)分：以用于投資為主。因此項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃以及后續(xù)的營銷策劃包括物業(yè)管理非常重要，項(xiàng)目的開發(fā)必須有一支具有成熟高尚項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)實(shí)施。由于該區(qū)域沒有太多的出租屋和農(nóng)民房，大多數(shù)是舊工業(yè)廠房，社會(huì)治安情況相對(duì)較好。另外隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，越來越多的人群進(jìn)入享受高尚住宅的時(shí)期，多高尚項(xiàng)目的需求將穩(wěn)中有升。 高尚住宅項(xiàng)目的營銷層次將得到提升。（據(jù)悉協(xié)和龍?zhí)豆珗@別墅項(xiàng)目將于 2020 年年底后才可能啟動(dòng)）。特點(diǎn)是：地處河?xùn)|行政區(qū)，社區(qū)園林規(guī)劃好、物業(yè)產(chǎn)品比較先進(jìn)（采用疊拼式別墅和高尚豪宅相結(jié)合），建筑風(fēng)格超出柳州市場(chǎng)現(xiàn)有樓盤，現(xiàn)樓銷售。銷售情況尚好，現(xiàn)已經(jīng)售出 90%。柳州舊城近兩年拆遷住宅面積達(dá)到 100萬平方米，拆遷勢(shì)頭還將持續(xù)至 2020 年的城市改造完成?？梢哉f柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2020 年才算得上真正的起步。 包括： 柳州鐵路樞紐湘桂線改線工程、柳州公路主樞紐場(chǎng)站建設(shè)工程、鷓鴣江作業(yè)區(qū)二期工程、柳江紅花水利樞紐工程、防洪堤、大埔電站、城市電網(wǎng)改造、城市供水工程、城市內(nèi)環(huán)路及中心主干道工程、柳邕路東段、北雀路、雅儒路改造。 9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶以及 CEPA 加強(qiáng)香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)合作的的框架，廣西屬于 9+2中的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)活力極強(qiáng)的城市，經(jīng)貿(mào)合作的加強(qiáng)，工業(yè)平臺(tái)的穩(wěn)固，柳州成為泛珠三角框架下的一顆明珠，吸引了大量粵、港、澳企業(yè)的關(guān)注和入駐。至 2020 年，柳州完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 ， 比上年增長 %，名列全自治區(qū)第一位，并連續(xù)第 5 年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。柳州擁有國家一級(jí)口岸，五級(jí)航道，全年可無障礙通航 300噸級(jí)船只，上溯可至貴州，下航可達(dá)香港、澳門。以這三大支柱產(chǎn)業(yè)和輕工、化工、造紙、建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭，柳州已經(jīng)初步建立起涵蓋 30 多個(gè)行業(yè)、 4000多個(gè)品種的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有 “上汽通用五菱 ”、 “東風(fēng) ”柳汽、 “桂柳工 ”、 “解放 ”柳特、 “金嗓子 ”、 “兩面針 ”、 “花紅藥業(yè) ”、 OVM 預(yù)應(yīng)力錨具等一批 知名企業(yè)和名牌產(chǎn)品。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠，鑲嵌在桂中腹地。 北：東北區(qū)域?yàn)榱輽C(jī)械廠，正北方向?yàn)檎嫉?210 畝建筑面積 20萬米的寶蓮新都，西北方向?yàn)閺V西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)： 本項(xiàng)目的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司旗下的廣西機(jī)構(gòu)桂林市向明理德物業(yè)管理公司執(zhí)行管理，集在中國大陸二十幾個(gè)城市近 1000萬平方米成功直接管理或顧問服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)以及本土化團(tuán)隊(duì)本土結(jié)合操作，提供“安全、文明、舒適、溫馨”的港式物業(yè)管理服務(wù)。是一個(gè)年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作和工程施工的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。 柳州爾海山莊 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二 OO 四年十一月 廣西具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機(jī)制。馮小良先生在英國二十年，完成諸多著名建筑的設(shè)計(jì)，在中國一直為和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項(xiàng) 目提供設(shè)計(jì)。大約 40米，山丘的南面為洛維旅游度假區(qū)，包括響水風(fēng)景區(qū)、大橋觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)； 西：柳州市長途客運(yùn)站（蓮花車站），為廣西自治區(qū)最大的長途客運(yùn)站，是柳州長途汽車集結(jié)地。 第三章 柳州概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 一、柳州概況： 柳州總體情況： 柳州，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林 150公里，南距廣西首府南寧市 264 公里。全市現(xiàn)已形成了三大支柱產(chǎn)業(yè)：即以微型汽車和中噸汽車為主的汽車及零部件制造業(yè)，以工程機(jī)械和通用機(jī)械為主的機(jī)械制造業(yè)，以鋼鐵和有色金屬及深加工為主的冶金為業(yè)。 柳州白蓮機(jī)場(chǎng)達(dá)到國家 4D 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，已開通至北京、上海、廣州等航線。 二、柳州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究 (一 )柳州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 柳州市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析： 項(xiàng)目 年份 單位 2020 2020 2020 2020 國民生產(chǎn)總值 億元 人均國民生產(chǎn)總值 元 10141 11202 12314 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析：（單位：萬元） 產(chǎn)業(yè)類型 單位 2020 2020 2020 2020 第一產(chǎn)業(yè) 萬元 198531 209354 224428 235000 第二產(chǎn)業(yè) 萬元 906547 962020 1144797 1196000 第三產(chǎn)業(yè) 萬元 739953 835313 933880 1092020 物價(jià)以及消費(fèi)指數(shù)分析 單位 2020 2020 2020