【正文】 預售面積 萬平方米，比上年增加了 20%。 c） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視 我們應當看到來自市場的威脅： 2020年全年新增經(jīng)營性項目 土地出讓面積為。經(jīng)典時代多層住宅售價為 2100 元 /平方米，別墅售價為 60100 萬元 /棟。 鳳起新都：推出時間預計在 2020 年。 高尚住宅的邊沿化 趨勢明顯。隨著廣東和上海的營銷策劃機構的陸續(xù)搶灘，特別是高素質的樓盤更加是外地專業(yè)營銷策劃機構的主要目標。 對策： 在競爭激烈的市場環(huán)境下，開發(fā)尚應該高度重視開發(fā)中存在價值選擇風險、價值創(chuàng)造風險、簡直傳播風險，形成正確的開發(fā)策略： a）細致、充分、深入的市場研判； b）精準、到位的市場定位； c）創(chuàng)造品質優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品； d）準確的營銷主題； e）創(chuàng)新的營銷手段。 e） 周邊景觀：項目南面為柳州洛維旅游風景區(qū)，西邊為羊角山和龍?zhí)豆珗@，靠近項目緊鄰蓮花客運站的柳石路西側為人工建設的城市休閑廣場，周邊景觀尚好。根據(jù)上面對柳州房地產(chǎn)進行的宏觀分析以及對本項目區(qū)域房地產(chǎn)情況進行的微觀分析，我們的目標客戶鎖定位柳州市收入較高的高級白領以上的富人階層。整 個項目的概念主要包括如下： 享受山水美景，徜徉藝術殿堂； 身份和地位的象征； 居家文化的詮釋和拓延； 品位山水、品位建筑、品位自然、品位生活。 質量標準化：對于質量標準，本項目要求達到國家的優(yōu)良水平，這也給客戶提出“三項承諾”的信心標志。主水系將別墅區(qū)和多層住宅區(qū)以及其他區(qū)域進行隔離，保障別墅的私密性，同時三個別墅組團之間用小水系和主題花草園隔開，保證各個組團 之間的獨立性，而每個組團之間有一個相對集中的公共空間，達到私密和公共溝通的結合，整個項目沿后面蓮花山依山勢建設主題休閑設施和休閑園林。別墅的設計上實現(xiàn)“登堂入室”水與橋的巧妙運用：在每個別墅的主入口，用“小橋”來做文章，把入口臺階設計成橋的形態(tài)和意境，橋邊設 計小的水景；“后花園”中水景的運用：在后花園上設計興趣盎然的魚池等水景小品。 配套設備系統(tǒng)：根據(jù)項目的定位，結合項目的特點，在本項目配套如下設備系統(tǒng) ，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 二期開發(fā)：開發(fā)北部和中部的多層住宅以及配套公共建筑的建設，主要推多層住宅，在成功推出柳州市市場上缺失的高尚別墅后，整體營造了本項目的高尚品位，再推出相對別墅價格低得多的住宅，快速獲得市場的追捧。這一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗目標消費群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。 概念創(chuàng)意： 尋求水概念的升華和突破成為我們的重點 —— 獨創(chuàng)“橋 居時代”引領別墅新潮流的全新概念 —— 獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率” 跳出被廣泛沿用而顯得濫調的“島居”、“親水”等水概念：現(xiàn)有眾多的別墅 在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。本項目的建筑緊緊圍繞塑造高尚生活品質的云林規(guī)劃上，特別是對于山水文化的透徹挖掘和實現(xiàn)，成為柳州市場是園林最人性化的項目； 文化品位和文化氛圍的優(yōu)勢：項目外圍有柳州商校、柳州工藝美術學校，項目內部從建筑風格到園林規(guī)劃，從綠化小品到山水文化的詮釋，無不體現(xiàn)項目的文化品位，營造一種濃濃的人居文化氛圍。 (三 )促銷策略： 廣告促銷：電視廣告（編制項目 3D 動畫，整個展現(xiàn)項目的形象，并截取部分進行分開播放）；報紙廣告（體現(xiàn)項目定位的系列廣告以及廣告軟文的配合，培養(yǎng)客戶對項目的認知度和美譽度）；高尚社區(qū)編制雜志免費直投（體現(xiàn)項目的品位和生活模式，增進對項目品位的認知度和美譽度），戶外廣告（根據(jù)不同主題進 行更換，包括車廂廣告、燈箱廣告和戶外廣告牌）； 展銷會：項目現(xiàn)場設立一個體現(xiàn)項目品位的售 樓處，同時在柳州人流量大的地方在周六日進行展示，同時參加大型展銷會，同時開通看樓專車，停放在市區(qū)最繁華的場所，立體地展示本項目； 樓盤推出的形式：樓盤推出也是一個重大的促銷推廣時機，包括樓盤的奠基儀式、開盤儀式、后續(xù)推盤儀式、樓盤封頂儀式以及交樓儀式均舉辦大型的儀式活動，吸引外界的關注，給客戶留下深刻的印象，促進項目的客戶關注度和項目的成交量； 樣板房的展示：別墅等高尚住宅項目要在眾多的樓盤中脫穎而出，樣板房的建設至關重要，本項目的推盤時機放在樣板別墅建設好以及部分園林建設完成后開始，以最真實、最直 接的方式展示項目，喚起客戶的購買欲望； 銷售中的一些促銷方式：在特殊的時期實現(xiàn)銷售價格的折扣優(yōu)惠或送禮品等，短期進行促銷，形成旺銷的勢頭。 具體投資和用款計劃表： 序號 投資項目 年投入 合計 2020 年 2020 年 2020 。并利用老業(yè)主口碑，完善社區(qū)實質的生活。 從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜； 從動態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流； 從聲音來講，從猛烈到潺潺細語…… 水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實上可以有多種思考： 從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等； 從組團上可以有中式水系、日式水系、西式水系等； 從小品上可以有跌落式水幕 、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場； 從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。 三、營銷概念的導入： 從 “水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。 高臺蓄水，概念傳播 無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。 (六 ) 項目技術經(jīng)濟指標 用地平衡表 項目 占地面積 百分比 人均占地（ ㎡ /人） 規(guī)劃建設用地 89431 ㎡ 100% 其中 居住用地 52571 ㎡ % 道路停車場用地 15660 ㎡ % 公共建筑用地 7380 ㎡ % 公共綠化用地 13800 ㎡ % 主要經(jīng)濟技術指標 項目 單位 數(shù)值 規(guī)劃用地 ㎡ 其中 城市道路用地 ㎡ 規(guī)劃建設用地面積 ㎡ 89431 建筑基層面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 公建面積 ㎡ 6524 住宅建筑面積 ㎡ 其中 低層面積 ㎡ 多層面積 ㎡ 高層面積 ㎡ 居住戶數(shù) 戶 912 居住人數(shù) 人 3163 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 40 人防地下室面積 ㎡ 3050 停車數(shù)量 輛 510 其中 地下停車 輛 156 半地下停車 輛 312 架空停車 輛 42 公共建筑一覽表 項目 用地面積 建筑面積 六班幼兒園 1828 ㎡ ㎡ 公廁 96 ㎡ 垃圾中轉站 150 ㎡ 96 ㎡ 會所 ㎡ 其中 老年活 動中心 75 ㎡ 青少年活動中心 75 ㎡ 文化娛樂中心 ㎡ 物業(yè)管理用房 100 ㎡ 居委會用房 100 ㎡ 變配電用房 80 ㎡ 四、項目開發(fā)計劃 (一 ) 開發(fā)方案設想與分析 根據(jù)項目的定位以及柳州目前項目開發(fā)的實際情況，本項目的開發(fā)步驟將根據(jù)情況進行分期開發(fā)建設，主要開發(fā)步驟為： 一期開發(fā)：開發(fā)西南角別墅部分以及園林環(huán)境的建設。整體多層住宅體現(xiàn)人居文化以及自然風景，底層架空成為公共休閑空間，入戶設置酒店式大堂以及接待桌椅，體現(xiàn)各棟住宅的公共空間和私密空間的隔離和融合，營造具有文化品位同時濃濃友情的人居文化。與建筑風格相輔，秉承嶺南文化為概念，結合現(xiàn)代建筑風格，巧妙融合。 三、具體規(guī)劃方案 (一 ) 功能分區(qū) 本項目由四個功能分區(qū)組成：別墅區(qū) —— 由三個組團組成、多層住宅區(qū) ——由四個組團組成、休閑娛樂文教區(qū) —— 社區(qū)活動中心和幼兒園、商業(yè)配套區(qū) ——多層外圈裙樓商鋪。 在進行本項目的規(guī)劃時，我們不但從現(xiàn)在柳州消費者角度出發(fā)，了解柳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)等，同時從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結開發(fā)經(jīng)驗，吸取柳州同類型的樓盤開發(fā)的經(jīng)驗，把項目的規(guī)劃做得更好。 商鋪： ※ 從地理上細分：柳州市以及周邊縣鎮(zhèn)； ※ 從購買人群細分：柳州市人，外來經(jīng)商工作者； ※ 從年齡上細分：以 3055 歲的人群為主； ※ 從工作環(huán)境上細分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個體經(jīng)營主為主； ※ 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月收入在 4000 以上，存款在 5 萬元以上者； ※ 從購房心理上細分：以用于投資為主。因此項目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃以及后續(xù)的營銷策劃包括物業(yè)管理非常重要，項目的開發(fā)必須有一支具有成熟高尚項目運作經(jīng)驗的團隊實施。由于該區(qū)域沒有太多的出租屋和農(nóng)民房，大多數(shù)是舊工業(yè)廠房，社會治安情況相對較好。另外隨著經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，越來越多的人群進入享受高尚住宅的時期，多高尚項目的需求將穩(wěn)中有升。 高尚住宅項目的營銷層次將得到提升。（據(jù)悉協(xié)和龍?zhí)豆珗@別墅項目將于 2020 年年底后才可能啟動）。特點是：地處河東行政區(qū)，社區(qū)園林規(guī)劃好、物業(yè)產(chǎn)品比較先進（采用疊拼式別墅和高尚豪宅相結合），建筑風格超出柳州市場現(xiàn)有樓盤，現(xiàn)樓銷售。銷售情況尚好，現(xiàn)已經(jīng)售出 90%。柳州舊城近兩年拆遷住宅面積達到 100萬平方米，拆遷勢頭還將持續(xù)至 2020 年的城市改造完成。可以說柳州的房地產(chǎn)市場自 2020 年才算得上真正的起步。 包括： 柳州鐵路樞紐湘桂線改線工程、柳州公路主樞紐場站建設工程、鷓鴣江作業(yè)區(qū)二期工程、柳江紅花水利樞紐工程、防洪堤、大埔電站、城市電網(wǎng)改造、城市供水工程、城市內環(huán)路及中心主干道工程、柳邕路東段、北雀路、雅儒路改造。 9+2泛珠三角經(jīng)濟地帶以及 CEPA 加強香港與內地經(jīng)濟合作的的框架，廣西屬于 9+2中的工業(yè)基礎和經(jīng)濟活力極強的城市，經(jīng)貿合作的加強，工業(yè)平臺的穩(wěn)固，柳州成為泛珠三角框架下的一顆明珠，吸引了大量粵、港、澳企業(yè)的關注和入駐。至 2020 年，柳州完成國內生產(chǎn)總值 ， 比上年增長 %，名列全自治區(qū)第一位，并連續(xù)第 5 年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。柳州擁有國家一級口岸，五級航道，全年可無障礙通航 300噸級船只，上溯可至貴州，下航可達香港、澳門。以這三大支柱產(chǎn)業(yè)和輕工、化工、造紙、建材等主導產(chǎn)業(yè)為龍頭，柳州已經(jīng)初步建立起涵蓋 30 多個行業(yè)、 4000多個品種的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有 “上汽通用五菱 ”、 “東風 ”柳汽、 “桂柳工 ”、 “解放 ”柳特、 “金嗓子 ”、 “兩面針 ”、 “花紅藥業(yè) ”、 OVM 預應力錨具等一批 知名企業(yè)和名牌產(chǎn)品。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠，鑲嵌在桂中腹地。 北：東北區(qū)域為柳州機械廠，正北方向為占地 210 畝建筑面積 20萬米的寶蓮新都，西北方向為廣西商校和廣西工藝美術學校。 物業(yè)管理機構： 本項目的物業(yè)管理機構由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司旗下的廣西機構桂林市向明理德物業(yè)管理公司執(zhí)行管理，集在中國大陸二十幾個城市近 1000萬平方米成功直接管理或顧問服務的經(jīng)驗以及本土化團隊本土結合操作，提供“安全、文明、舒適、溫馨”的港式物業(yè)管理服務。是一個年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)運作和工程施工的開發(fā)團隊。 柳州爾海山莊 項目可行性研究報告 二 OO 四年十一月 廣西具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機制。馮小良先生在英國二十年，完成諸多著名建筑的設計，在中國一直為和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項 目提供設計。大約 40米，山丘的南面為洛維旅游度假區(qū)，包括響水風景區(qū)、大橋觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)； 西：柳州市長途客運站（蓮花車站），為廣西自治區(qū)最大的長途客運站，是柳州長途汽車集結地。 第三章 柳州概況及整體經(jīng)濟運行分析 一、柳州概況： 柳州總體情況： 柳州，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林 150公里，南距廣西首府南寧市 264 公里。全市現(xiàn)已形成了三大支柱產(chǎn)業(yè)：即以微型汽車和中噸汽車為主的汽車及零部件制造業(yè)，以工程機械和通用機械為主的機械制造業(yè)，以鋼鐵和有色金屬及深加工為主的冶金為業(yè)。 柳州白蓮機場達到國家 4D 級標準，已開通至北京、上海、廣州等航線。 二、柳州市經(jīng)濟現(xiàn)狀與發(fā)展研究 (一 )柳州整體經(jīng)濟運行狀況 柳州市近年經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析： 項目 年份 單位 2020 2020 2020 2020 國民生產(chǎn)總值 億元 人均國民生產(chǎn)總值 元 10141 11202 12314 產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展分析：（單位：萬元） 產(chǎn)業(yè)類型 單位 2020 2020 2020 2020 第一產(chǎn)業(yè) 萬元 198531 209354 224428 235000 第二產(chǎn)業(yè) 萬元 906547 962020 1144797 1196000 第三產(chǎn)業(yè) 萬元 739953 835313 933880 1092020 物價以及消費指數(shù)分析 單位 2020 2020 2020