【正文】 組織機構和人力資源開發(fā) ?????????? 55 旅游產(chǎn)品與組合 ?????????????? 57 營銷策略和促銷方式 ???????????? 59 解決經(jīng)營季節(jié)性問題的措施 ????????? 62 第九章 項目實施計劃和一期開發(fā)工作安排 ?????? 63 建設期工作計劃及進度 安排 ????????? 63 近 期開發(fā)工作安排 ????????????? 64 第十章 投資估算、資金籌措及使用計劃 ??????? 66 投資估算 ?????????? ??????? 66 資金籌措及使用計劃 ???????????? 67 第十一章 經(jīng)濟效益分析 ?? ???????? ???? 68 基本數(shù)據(jù) ????? ?????????? ?? 68 指標計算與評價 ??? ???????? ??? 69 評價 結論 ????? ?? ?????????? 69 附 圖 ： 圖 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目區(qū)位分析圖 圖 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”周邊交通及相鄰景區(qū)關系分析圖 圖 鹿泉市“西山旅游帶”景點衛(wèi)星航拍圖 圖 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目規(guī)劃區(qū)域及周邊地形圖 圖 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目一期擬征用地塊分布圖 圖 “石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目總體規(guī)劃示意圖 附 件 ： 《石家莊市生態(tài)歡樂世界總體規(guī)劃》評審意見 （ ） 《鹿泉市土地利用總體規(guī)劃調(diào)整方案》聽證會紀要 （ ） 鹿泉市建設局關于臥佛山風景區(qū)等 4個項目選址意見 （ ） 鹿泉市環(huán)境保護局關于優(yōu)山美地、生態(tài)歡樂谷項目的意見 （ ） 鹿泉市旅游局關于“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目的預審意見 第一章 總 論 項目名稱及承辦單位 項目名稱 ：石家莊市生態(tài)歡樂世界 擬建地點 ：鹿泉市銅冶鎮(zhèn)羊角莊村南、青龍山北區(qū)域 承辦單位簡介 ： 公司名稱：石家莊新天際旅游投資有限公司 注冊地址：石家莊市中山西路 48 號 注冊資金：人民幣 3000 萬元 經(jīng)營范圍：生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游項目的開發(fā) 石家莊新天 際 旅游投資有限公司成立于 2020 年，隸屬新聯(lián)合投資集團。本報告不宜外傳。 二是 緊緊 圍繞 旅游 “ 吃、住、行、游、購、娛 ” 六要素，借 “ 旅游路 ” 修建的契機，將項目建設成為 “ 西山旅游帶（南區(qū)）旅游基地 ” 。 ” 由此可見，面對當前能源、資源日益緊張的形勢，建設節(jié)約型社會、走循環(huán)經(jīng)濟道路已 經(jīng) 成為我們的必然選擇。提出“生態(tài)歡樂世界”項目，順應了中央推進“社會主義新農(nóng)村建設”、加快發(fā)展“循環(huán)農(nóng)業(yè)”的時代要求。通過建設“石家莊市生態(tài)歡樂世界”，打造“石家莊西部旅游循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)”， 促進區(qū)域開發(fā) 、 促進社會和諧 ， 促進生態(tài)保護 ，讓鹿泉在全國百強縣中能脫穎而出。 鹿泉政府開發(fā)旅游的決心和對旅游項目的支持，是 項目實施 的最大保障 。三年多來， 投資方 對該項目傾注了大量的人力、物力和財力，多次派員外出考察學習，并邀請北京、上海和 省內(nèi)眾多旅游、經(jīng)濟專家對項目進行了深入的專題研討。年末市區(qū)單位從業(yè)人員為 萬人，在崗職工年平均工資為 15212 元，比上年增長 %” 。這說明，隨著人民生活水平的持續(xù)提高，消費結構進一步優(yōu)化。其中參觀游覽、健身活動、 文娛活動等文化娛樂服務支出人均 元，增長 %； 教育支出人均 元，增長 %。 在出游方式上，旅游主體由以前的團體游 為主，變成了散客游、自助游為主。 石家莊市房管局發(fā)布的 2020 年房產(chǎn)統(tǒng)計資料顯示： 2020 年，石家莊市新建商品房 （ 含經(jīng)濟適用房 ） 銷售面積 萬平方米，成交額為 億元，分別比上一年同期增長 24%和 %。 （ 2）石家莊市 石家莊市旅游業(yè)自 20 世紀 80 年代起步，經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展歷程，取得了長足的發(fā)展。獨特的省會地位、繁榮的商貿(mào)更為發(fā)展商貿(mào)會展旅游提供了很好的條件。 經(jīng)過近 10 年的開發(fā)建設，目前，鹿泉市旅游初具規(guī)模。 1997 年，市委、市政府決定在這里修建公園，引民心河之水，并于 1998 年 10 月 1 日正式建成開園，成為一個集休閑與娛樂、知識與趣味于一體的綜合性城市公園。萬余平方米的戲水大廳，分兒童戲水區(qū)、成人戲水區(qū)、按摩區(qū)、造浪區(qū)及漂流河。綜合服務區(qū)是青少年的活動區(qū)，將設機器人挑戰(zhàn)區(qū)、電磁場游戲等。 正定縣內(nèi)還有為數(shù)不少的微縮型主題樂園，如根據(jù)《紅樓夢》描述建造的清式建筑群榮國府，西游記 宮、封神演義宮，軍事游樂園。 一、優(yōu) 勢 基地內(nèi)資源的可塑性好，外部交通便捷。河北、石家莊也明確提出做大、做強旅游業(yè)的目標，并為此目標制定了有力的政策措施。 投資方的思維優(yōu)勢和資金優(yōu)勢。 項目用地范圍內(nèi)，南部青龍山腳有兩條 220KV 電力線。旅游者獲得的滿足感不僅來自于湖光山色，也來自于包括導游、景區(qū)管理人員、服務人員等一個團隊的高質量服務。 三、機 遇 首先是來自國家的發(fā)展目標和舉措。 2020 年我國的人均國民生產(chǎn)總值突破 1000 美元，石家莊更達 2020 美元，京津超過 3000 美元，人們的消費結構隨之發(fā)生變化，逐漸由衣食消費為主向住行和休閑娛樂消費轉移， 旅游活動的參與率明顯升高，這為“生態(tài)歡樂世界” 的旅游發(fā)展提供了良好的市場發(fā)展契機。旅游消費檔次上升，由 普通、低價旅游向中高檔、高檔、奢侈、刺激、享受旅游演變。如京石鐵路客運專線工程已經(jīng)進入實施階段，這條客運專線建成后，來往于石家莊北京只需一個小時。 被動的聽講解、而沒有參與性活動，會使旅游的滿足感大打折扣。 運作要點。 第四章 客源市場定位 和 旅游發(fā)展策略 客源市場定位 目標客源市場定位： 客源市場主次（等級，一級最高）和距離（以遠程為主）如下： （ 1）、一級市場：主導市場?！吧鷳B(tài)歡樂世界”旅游景區(qū)將努力做到國際水平，以吸引更國際市場的游客。 品牌形象策略： 通過環(huán)境治理、景觀綠化、項目建設、旅游服務、旅游商品和全方位的旅游公關推廣活動（含特色鮮明的節(jié)慶活動），促使旅游者、公眾和媒體從視覺和實地體驗中加深印象，從而使“生態(tài)歡樂世界”樹立起“水清、山秀、林美、天藍、人親”的、天人高度合一的品牌形象，成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動力。同時，“生態(tài)歡樂世界”項目要開通多渠道的人力資源開發(fā)途徑，并以法律、經(jīng)濟和制度手段，營造重視人才、吸引人才、激勵人才、合理使用人才的氛圍。 項目主題 ： 項目主題定為： 產(chǎn)業(yè)之城、生態(tài)景區(qū)、度假樂園、歡樂世界 。 “生態(tài)歡樂世界” 項目規(guī)劃區(qū)域屬低矮山丘與平原的過渡地帶。因此，項目建設用地符合“盡量占用非耕地、節(jié)約耕地”的指導思想。 以上條件均能滿足本項目的建設要求。 注重景觀效果、生態(tài)理念，倡導節(jié)約和環(huán)保 。 總平面布置 總平面布置原則： （ 1）、 根據(jù)功能不同，進行合理的分區(qū)布局。 各功能分區(qū)建設內(nèi)容概述： 一、拓展教育體驗 區(qū) 規(guī)劃用地 640 畝，規(guī)劃建筑面積（含游樂設施建筑） 2 萬平方米，投資額 4300萬元。 該區(qū)域的游樂設施和建筑物宜采用與環(huán)境相協(xié)調(diào)的形式，低密度、低層數(shù)，建筑密度不高于 10%。包括“大王廟（青龍道觀）”、“田園牧歌鄉(xiāng)村俱樂部”、“燕趙民俗風情歡樂園”、“ VIP鄉(xiāng)野情趣園”、“綠色瓜果園”、“特色花卉園”等分項目。 另外，因為該區(qū)是“生態(tài)歡樂世界”建設的重點區(qū)域，所以整個項目的供熱、污水處理等基礎配套設施也該區(qū)布置。 “陸地網(wǎng)游娛樂區(qū)”位于項目用地西北部、羊角莊水庫南側和西部小山北部沿線，設計有以卡通人物“葉塞尼亞”為主題“ 立式魔幻鏡” 、 “虛擬現(xiàn)實群體互動游戲廣場 ”、以網(wǎng)際競技類有獎游戲為主的“ 兒童未來冠軍體驗項目平臺”和 “ 三維動畫主題電影廣場（影像群體）” 四大特色游樂項目，以及“地獄天堂”、“網(wǎng)游英雄傳”、“孝法壯士”、“ X 星球燕趙豪情（壯士極限運動）” 、“歡樂天狼座”、“未來水世界”、“叢林歷險”、“地心極限”、“海岸風暴”、“城堡靈驗”等十大主題游樂分區(qū)。項目規(guī)劃總建筑面積 31 萬平方米， 本著 “ 保護勝過開發(fā)、在保護中開發(fā)、在開發(fā)中保持生態(tài) ” 的原則，項目規(guī)劃范圍內(nèi) 分 六大功能分區(qū) ，即： 拓展教育體驗 區(qū)、網(wǎng)游動漫奇幻城、瑪歌莊園度假區(qū)、綠野仙蹤游樂園、萬米情人葡萄廊和生態(tài)農(nóng)業(yè)保護區(qū) 。 突出設施設備的安全和運營規(guī)范，設備購置和安裝調(diào)試一定要選有資質和國家許可證的廠商。 堅持遠近期相結合的原則，遠期強調(diào)控制，近期突出建設 。 供 熱 ： 項目供熱， 一期 通過電暖設備解決 ，二、三期擬建集中供熱中心。 建設條件 用 地 ： “生態(tài)歡樂世界”項目擬選址區(qū)域 地形開闊 ，周邊交通便捷 。 項目位處 “ 封龍山歷史文化區(qū) ” 入口 ，緊鄰河北省會石家莊市，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 二、旅游市場定位 以國內(nèi)市場為主、海外市場為輔，成為我國華北最重要的旅游目的地之一和具有示范意義的生態(tài)旅游和休閑度假精品景區(qū)。 人才培養(yǎng)策略： “生態(tài)歡樂世界”實施人才策略，目的是培養(yǎng)、造就一支數(shù)量充足、結構合理、素質較高、適應國內(nèi)外市場發(fā)展的旅游人才隊伍，包括行業(yè)管理人才、企業(yè)經(jīng)營管理人才和技術人才。應通過規(guī)劃立意、設計創(chuàng)意、環(huán)境舒適、政策有利、渠道流暢、項目精湛和手段 創(chuàng)新的途徑，大范圍、多層次地集聚資本，高標準、高品位地開發(fā)建設生態(tài)旅游項目。 （ 3）、遠程市場：機會市場。 市場發(fā)展預測： 綜合上面的 SWOT 分析 ，“生態(tài)歡樂世界”項目的開發(fā)建設和后期經(jīng)營雖有一些劣勢、面臨一定挑戰(zhàn)，但相對而言，其優(yōu)勢和機遇更為突出 。 五、對 策 實施市場主導的發(fā)展策略。僅在石家莊內(nèi)，本項目周圍景區(qū)如封龍山、龍鳳湖景區(qū)、西山森林公園就存在內(nèi)部市場競爭，同時 旅游資源多以山水觀光為主，競爭態(tài)勢日趨激烈。 外部交通條件的改善。旅游需求正由單純的觀光旅游向觀光、休閑、生態(tài)、度假、養(yǎng)生、會議、宗教旅游和特種旅游多樣化發(fā)展。 國民消費結構變化促進了旅游、休閑的發(fā)展。同樣一個景點，若地處長三角，由其拉動的經(jīng)濟效益當以數(shù)倍論。 項目周邊 居民因地理原因文化程度普遍較低， 35 歲左右青年大多僅初中畢 業(yè)，高中畢業(yè)的較少?？稍谶@張“白紙”上 譜寫出精彩的新篇章。銅冶鎮(zhèn)政府積極探求發(fā)展新思維，努力開辟“生態(tài)歡樂世界”旅游景區(qū)發(fā)展的新局面。 良好的政策環(huán)境。） 市場發(fā)展預測 SWOT 分析與對策： “生態(tài)歡樂世界”雖然優(yōu)勢明顯，機會眾多，但也面臨一系列困難，存在著潛在的威脅。 ② 封龍山景區(qū)，收費很低，尚未對游人全部開放 ③ 龍鳳湖、鳳凰山，已初步建成，度假村、別墅為主，別墅售價 2020～ 3000元 /平方米 ，因開發(fā)主體多而風格不一，現(xiàn)正在做主題樂園旅游區(qū)總體規(guī)劃。 “ 希望綠洲 ” 把經(jīng)典園林、燕趙文化和青少年素質教育有機結合起來，是集園林景觀、文化性、娛樂性、教育性為一體的園林景觀。 （ 2）天山海世界 AAAA 級旅游景區(qū)，又名河北天山全民健身活動中心，坐落在河北省石家莊高新技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，總建筑面積 17000 平方米， 1999 年 10 月建成開放，是目前市內(nèi)規(guī)模最大、服務功能最齊全 、集娛樂、休閑和健身為一體的室內(nèi)恒溫大型水上樂園。 2020年接待游客 190 萬人次，景區(qū)旅游收入 2560 萬元， 社會綜合效益 億元，占全市國民生產(chǎn)總值比重的 3%。在大量旅游資源中，抱犢寨、歷史文化名山封龍山和宗教圣地龍泉寺的地位尤其突出。秀山勝水、古寺名橋、革命圣地、新興大城市為旅游業(yè)發(fā)展奠定了良好基礎。 面對不斷升溫的房產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)人士預言， 2020 年及以后，石家莊房價還將持續(xù)升高，而房地產(chǎn)市場中投資性購房的比例還將增加。山水清音”二期銷售均價目前已達到 2698 元 /平米。 游客日益理性化： 2020 年五一黃金周期間，石家莊市共接待中外游客 123 萬人次，旅游業(yè)總收入 億元，均比上一年同期有大幅度提高。社會競爭的加劇和就業(yè)壓力的加大，也使人們更加重視教育的投入，除了對子女的教育投入不斷增長以外，成人教育費支出也不斷提高。而一年前，是全市每 71 人擁有一輛私家車。 石家莊新天際旅游投資有限公司根據(jù)自身的實力和優(yōu)勢，依托新聯(lián)合投資集團的有力支持，注意招商引資、聯(lián)合項目所在地村、鎮(zhèn)組建“生態(tài)旅游發(fā)展聯(lián)合體”，抓住機遇建設發(fā)展，對“石家莊市生態(tài)歡樂世界”項目的開發(fā)將會起到極其重要的作用。 投資方 前期在項目地塊做了大量的基礎設施投入 。 鹿泉歷史悠久、交通便利，區(qū)內(nèi)山水風光俱勝、人文積淀豐厚，旅游存量資源十分豐富，具有鮮明地方特色： “ 西山旅游帶 ” 分布眾多書院、寺廟遺址，山前地帶自然條件良好，農(nóng)業(yè) 基礎扎實，其緊鄰省會石家莊的獨特區(qū)位優(yōu)勢，為鹿泉發(fā)展以 “ 書院、寺廟文化 ” 為主題的文化旅游和依托都市的生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑度假旅游奠定了