【正文】 施工組織方案審查記錄 工程變更控制程序 1 目的 是工程日常管理中一項重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預算或工程合同造價的目標范圍內(nèi)，使項目利潤最大化 。 3 原則 盡量減少的原則。 監(jiān)理單位召集相關監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場實際條件等因素對變更申請、變更方案進行研究，同意的出具書面意見一并交給建設單位，不同意的出具書面意見后返回施工單位。 2 監(jiān)理公司的選擇 工程部組織確定監(jiān)理單位，簽定“建設 工程委托監(jiān)理合同”，明確工程監(jiān)理的任務，施工階段監(jiān)理單位依據(jù)合同規(guī)定按時進駐施工現(xiàn)場。 由于監(jiān)理失職造成的失誤。事件發(fā)生后三天內(nèi)，公司內(nèi)部完成審核，并在合同約定的時間內(nèi)簽署確認； 必須經(jīng)三方（工程承包商、施工監(jiān)理方、發(fā)包方）簽字蓋章認可，其中甲方署名人必須是合同約定的甲方代表（工程師）； 簽署辦理前必須經(jīng)公司內(nèi)部審核同意。但必須有公司現(xiàn)場工程及經(jīng)濟人員簽字。 26 3 實行公開招標的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，經(jīng)濟部組織委托招標代理機構代理招標。虛審由經(jīng)濟部組織，工程部、財務部等相關部門配合。 9 標底的編制 27 公開招標的標底原則上均委托社會中介機構編制。議標產(chǎn)生的中標通知書由經(jīng)濟部填寫。 合同技術要求、質(zhì)量控制標準等必須與國家現(xiàn)行標準、規(guī)范、工程設計施工圖及項目施工組織總設計要求相一致，且受控于開發(fā)項目施工組織總設計；工程發(fā)包合同應有工程質(zhì)量保證書作為合同附件。 所有單項或單位工程承包合同原則上均約定過程付款采用按進度計量方式付款，且累計進度付款不得超出總付款比例。合同評審由經(jīng)濟部組織，經(jīng)濟部、工程部、財務部、監(jiān)理公司等部門的造價、工程管理、設計、材料管理、財務、工程監(jiān)理等專業(yè)人員參加。 合同執(zhí)行管理 合同簽定后，項目公司經(jīng)理牽頭，經(jīng)濟部組織經(jīng)濟部、工程部、財務部等職能部及職能責任人進行合同學習，熟悉合同條款內(nèi)容，統(tǒng)一合同解釋口徑，分析合同執(zhí)行潛在風險，加強合同風險管理。補充的合同條款只應對產(chǎn) 生補充合同條款的客觀事實具有法律約束力，不得對原可執(zhí)行的合同條件具有約束力（見合同洽談紀要）。工程竣（完）工結算造價為財務最終付款依據(jù)。 年 月 日 附表 2 合 同 洽 談 紀 要 合同名稱 洽談內(nèi)容 發(fā)包方參加人 （簽字） 承包方參加人 （簽字） 年 月 日 34 附表 3 合 同 批 準 會 簽 表 合同名稱 合同編號 批準會簽人 簽 批 意 見 署名處 總工程師 項目公司經(jīng)理 總 經(jīng) 理 董 事 長 年 月 日 項目投資控制管理規(guī)定 1 公司項目投資控制管理 體制為目標控制管理體制。 33 附表 1 合 同 評 審 表 合同名稱 評審內(nèi)容 評審意見 評審部門 評審人 注：各職能部門按承擔合同風險管理范圍對合同條款進行評估。 公司原則不允許超越合同約定付款比例付款，但在無實際付款風險的情況下，經(jīng)公司主管領導特批后，可適當提高合同付款比例。但合同的解釋條款不得違背達成合同時的初衷（見合同洽談記錄及招投標書），不得對合同內(nèi)容進行實質(zhì)性修改。 6 合同洽談 合同（草）經(jīng)評審后，由項目公司經(jīng)理、總工程師、經(jīng)濟部經(jīng)理、工程部經(jīng)理組成合同洽談班子，根據(jù)評審內(nèi)容與施工擬承包方洽談 合同。 合同制定管理 1 合同由項目公司經(jīng)理牽頭組織制定，報公司總經(jīng)理、董事長批準。其中非固定總價合同付款總比例應適當?shù)陀诠潭們r合同的付款總比例。 2 公司對合同風險條款的限定 合同造價受控于開發(fā)項目投資預算，且 不應高于項目投資預算；合同應明確影響雙方結算價款風險范圍，明確合同價款調(diào)整的條件；非固定價合同應至少固定分項工程承包單價（包含材料），明確相應計量方式，對無法用施工圖紙控制工程量的分項工程應 30 固定分項工程承包總價。 公司內(nèi)部議標的投標書由項目公司經(jīng)理牽頭組織相關職能部門就投標書主要承諾與招標文件主 要要求的一致性及技術的可行性、投標價進行詢標并作出書面評審記錄（見附表 4）。 招標文件主要內(nèi)容應包括： 工程名稱及概況； 投標人完成招標內(nèi)容的要求； 投標須知及有關日程安排； 投標書的內(nèi)容要求。資格預審分虛審及實審。 因政策等原因，承包商目前處于無競爭地位（或壟斷）。 單項工程經(jīng)濟簽證總金額在二萬元以上的，報公司總經(jīng)理同意后，由項目公司經(jīng)理批準辦理。工程部負責鑒定事件的真實性，并計 24 量；經(jīng)濟部負責鑒定發(fā)生事件的合同風險分屬，并配合計量。 5 對監(jiān)理的考核 22 管理水平； 總監(jiān)素質(zhì)； 監(jiān)理工程師的素質(zhì)； 上崗情況； 監(jiān)理組織機構的完善； 監(jiān)理手段。 設計單位提出的工程變更轉(zhuǎn)交給建設單位后，由建設單位組織監(jiān)理單位對變更進行分析，造成即成損失的，要明確責任，后下發(fā)給施工單位執(zhí)行。 施工單位提出的工程變更。 施工工藝或施工次序的變更。 工程驗 收控制 工程部依據(jù)《分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度》的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進行分項、分部、單位工程及竣工驗收工作，未經(jīng)驗收，施工單位不得進入下一道工序施工。 在每周的工程例會上，由監(jiān)理單位對工程施工質(zhì)量情況進行總結，提出存在的問題，研究制訂措施，并監(jiān)督實施。 工程施工進度控制 工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進度計劃、分項工程工期安排是否符合總工期控制目標、施工總平面圖是否存在影響工程進度和現(xiàn)場文明、安全施工的因素，對審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進行整改。 3 內(nèi)容 項目公司經(jīng)理負責項目實施進度計劃的總控制，并負責施工過程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實施，負責審批監(jiān)理公司提交的項目監(jiān)理實施細則或項目監(jiān)理規(guī)劃。 物業(yè)公司的驗收重點除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設備的運行、技 17 術資料的完整等。 2 適用范圍 公司開發(fā)的所有項目在竣工驗收后的交接驗收過程。其他項目進行不定期抽檢，對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。 臨時水電的使用應遵守當?shù)匦袠I(yè) 部門的內(nèi)部規(guī)定。 工程技術人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報審的施工組織計劃書中所提出的臨時水電需求總量，計算出本項目的臨時水、電的總負荷（包括水表的型號、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形成書面資料報項目公司 經(jīng)理批準，并配合項目公司市政人員作好臨時水、電的接入工作。 其他需提出和交待的內(nèi)容。 監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。 配套工程是否完善。 施工圖審學制度 1 目的 為使工程設計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標準、構造、經(jīng)濟、其他等），減少設計誤差，明確設計要求，促進開發(fā)項目順利進行。 圖紙的保管，由駐項目公司工程技術人員保管。 3 施工圖紙的管理程序 : 圖紙的整理。 每月最后一個例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進行對比，查找原因，落實責任，并將下月工程建設的安排列入該會議的議程。 項目公司人員應將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀要》登記、備案。 2 工程例會的組織 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔管理任務，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領導集體研究批準。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當?shù)卣M織有關部門 進行綜合驗收。 施工管理：工程部負責施工管理。 編制項目施工組織總設計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應組織編制項目開發(fā)詳細計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設計及論證、施工圖設計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。當年財務凈現(xiàn)值 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 1 總則 為加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法規(guī)的規(guī)定，結合近年來濟南國華置業(yè)有限公司進行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細則。 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關經(jīng)營策略和經(jīng)濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀行為。 概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標可能發(fā)生的影響。 財務凈現(xiàn)值率（ FNPVR） 財務凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發(fā)的項目，應采取動態(tài)法。 6 地點選擇與地塊價值評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進行分析比較和評價。 主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務質(zhì)量、收費標準、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進行研究分析。 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風險分析；另一方面結合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟 發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風險分析。包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金兩部分。 人員培訓計劃、年管理費用估算。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 市場需求現(xiàn)狀分析及預測。 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。主要應包括以下幾方面： 項目概況。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立若干可供選擇的方案，進行反復比較和論證，會同相關部門采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理方案。在此基礎上，綜合研究建設項目的技術先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設的可能性和可行性，由此確定該項目是否應該 投資和如何投資等結論性意見，為領導決策提供可靠的、科學的依據(jù)。 調(diào)查。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨椖拷ㄔO的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設的必要性和可行性； 項目的性質(zhì)及主要特點。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。 擬建項目建設規(guī)模的確定。 項目施工的組織計劃。 工程建設計劃。 銷售成本、經(jīng)營成本估算。 4 可行性研究報告的撰寫 封面：要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。 5 市場分析與需求預測 開發(fā)項目的市場調(diào)查內(nèi)容，可依項目的具體情況確定。 物資供應市場調(diào)查。 走訪調(diào)查。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。 動態(tài)法財務盈利能力分析，一般應以下列指標進行。 9 不確定性分析 項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟上的可靠性。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構承擔項目可行性研究任務；規(guī)模適量 且研究深度適當?shù)捻椖浚煞康禺a(chǎn)公司自行組織可行性研究。 附錄： 財務評價指標表達公式 1 靜態(tài)評價指標 投資收益率（ R） 投資收益率（ R） =凈收益額247。 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項目做出決策。 向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。 現(xiàn)場施工準備 工程部負責委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。施工隊伍確定后，公司應與其簽訂正式的施工合同。 工程造價預測及預算：項目定位前，經(jīng)濟部應配合開發(fā)部對項目進行經(jīng)濟論證；項目定位后，經(jīng)濟部應配合實業(yè)公司做項目投資估算；正 式設計施工圖出來后，經(jīng)濟部應做設計施工圖預算。財務部依據(jù)確認的工程造價結算編制工程竣工財務決算，對項目工程投資進行竣工清點。 開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應辦理商品房預售登記手續(xù)，領取商品房預售許可證。 開發(fā)項目通