【正文】 統(tǒng)計(jì)情況來看，本區(qū)域直接總體供應(yīng)量約為 160 萬㎡，其中別墅供應(yīng)量約為 100 余萬㎡，合計(jì)約 5000 余套，洋房供應(yīng)量約為 60 余萬㎡，合計(jì)約 4600 套。預(yù)計(jì)將來的銷售業(yè)績(jī)會(huì)很平緩、不會(huì)有銷售高峰出現(xiàn)； 清風(fēng)別墅： 前期開發(fā)的時(shí)間距離本項(xiàng)目已經(jīng)很遠(yuǎn)，現(xiàn)在值得警惕的是它后期的開發(fā)形態(tài)。隨著項(xiàng)目地塊面貌的大幅度改變、我們推斷本區(qū)域目前在售項(xiàng)目的大概的銷售周期應(yīng)該在 18— 24 個(gè)月左右。 二、 價(jià)格體現(xiàn) 我們可以通過以下表格體現(xiàn)出本項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的整體價(jià)格走勢(shì)： 項(xiàng)目名稱 開盤價(jià) 目前價(jià)格 水藍(lán)郡 1980 元 /㎡ 聯(lián)體均價(jià) 2750 元 /㎡ 左右；最高價(jià) 3500 元 /㎡ 獨(dú)立均價(jià) 4500 元 /㎡ 左右；最高價(jià) 5600 元 /㎡ 南波灣 1680 元 /㎡ 2700 元 /㎡ 玉龍島花園 980 元 /㎡ 2600 元 /㎡ 創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 1080 元 /㎡ 別墅獨(dú)立均 23002500 元 /㎡ ； 聯(lián)排均 20202300 元 /㎡ 銀河灣 洋房起 1600 元 /㎡ ； 別墅起價(jià) 2458 元 /㎡ 洋房目前最高價(jià) 2020 元 /㎡ ；均價(jià) 1750 元 /㎡ ； 別墅聯(lián)排均 2400 元 /㎡ ，獨(dú)立均 27003800 元 /㎡ ； 宜家如此一來水藍(lán)郡的前期銷售并不好、估計(jì)在整體的環(huán)境和會(huì)所做好之后、銷售量會(huì)有所增加。 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 27 第三章 湯遜湖片市場(chǎng)分析 第一節(jié) 湯遜湖周邊別墅項(xiàng)目分析 一、 成敗論 ： 成功點(diǎn) ：相對(duì)于其他物業(yè)形態(tài)而言、別墅的特性就在于密度小、配套完善、建筑形態(tài)獨(dú)有特色、注重了個(gè)人的隱私、也保證了業(yè)主的個(gè)性得到最大的發(fā)揮。 □ 市政府的大力支持，投資整治周邊的水管，下水道，擬建成武漢的后花園 □ 教育的配套：武漢工業(yè)學(xué)院，睿升學(xué)校 □ 消費(fèi)觀念： A、 商業(yè)意識(shí)較濃，投資意識(shí)較強(qiáng) B、 喜歡把別墅作為身份象征的附加值。 樓盤 萬科 水藍(lán)郡 銀河灣 海天一色 麗島花園 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 14 物業(yè)（或顧問） 萬科物業(yè) 香港怡高物業(yè) 中海物業(yè) 北京美好愿景物業(yè) 麗島物業(yè) 管理費(fèi) ， ， 特色點(diǎn) 組團(tuán)負(fù)責(zé)制，細(xì)節(jié)考慮周到，服務(wù)意識(shí)強(qiáng) “一站式”物業(yè)管理 以導(dǎo)入質(zhì)量、環(huán)境體系為 代表，業(yè)主至上，服務(wù)第一 現(xiàn)代智能管理，聯(lián)動(dòng)報(bào)警，個(gè)性化服務(wù) 門禁保全，電話喚醒留言等個(gè)性化服務(wù)，社區(qū)文化建設(shè)有特色 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 15 第二節(jié) 近幾年別墅回顧 一、別墅整體概述 近幾年老別墅主要是指已經(jīng)售完或長(zhǎng)期空置的別墅，主要有：虹景花園 臺(tái)銀桂花苑 沙湖別墅 天鵝湖度假村 碧波山莊 東湖山莊、東湖中華會(huì) 這些別墅有開發(fā)成功的，有開發(fā)失敗的，也有的是當(dāng)時(shí)開發(fā)成功但放在如今市場(chǎng)不會(huì)成功的，我們將作簡(jiǎn)要分析。一些新建小區(qū)則逐漸將物業(yè)管理放入宣傳重點(diǎn)。 隨著生態(tài)科技概念及其延伸產(chǎn)品的不斷被使用，今后出現(xiàn)的別墅項(xiàng)目對(duì)于科技概念的應(yīng)用將會(huì)越來越廣，譬如： 立體智能車庫(kù)在項(xiàng)目中的運(yùn)用 別墅自身配置的冷暖水自控泳池 小區(qū)風(fēng)向標(biāo) 成為市場(chǎng)焦點(diǎn)（風(fēng)向預(yù)告、溫度預(yù)告） 太陽能在小區(qū)中的全面運(yùn)用 5A 智能監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)用 多種生態(tài)環(huán)保材料的使用 五、別墅的營(yíng)銷手段 從目前在售的樓盤情況來看，多數(shù)別墅項(xiàng)目在營(yíng)銷手段的使用上過于單一，具體有以下一些： 國(guó)外風(fēng)情概念在推廣中的綜合運(yùn)用 目前在武漢別墅盛行的國(guó)外風(fēng)情概念，有宜家如此推斷下去，武漢市的單一別墅社區(qū)在目前甚至相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)并不能找到其市場(chǎng)支撐點(diǎn)。 別墅的結(jié)構(gòu) 別墅按其戶型可分為平式，錯(cuò)式，復(fù)式； 按其構(gòu)造分為磚混，框架，從地塊存在形 態(tài)分為：純別墅小區(qū)，別墅與洋房相結(jié)合（別墅為主，洋房為輔，或別墅為主，洋房為輔）隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)生活品質(zhì)要求更高，更加注重符合自己個(gè)性化的東西，所以開發(fā)商推出了 菜單式別墅，這種共建模式是將來的發(fā)展方向 。 二、別墅的供求關(guān)系 整體表現(xiàn)： 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 10 從目前市場(chǎng)的表現(xiàn)看，武漢別墅市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，部分樓盤由于其開發(fā)理念的不成熟，或市場(chǎng)定位、策劃上的失誤，或營(yíng)銷推廣的不得力，造成了樓盤的滯銷。湯臣、水藍(lán)郡、金色港灣、麗島花園、高爾夫城市花園等幾個(gè)樓盤。 區(qū)域 光谷 金銀湖 沌口 數(shù)量 12 個(gè) 5 7 物業(yè)類型 6 個(gè)純別墅樓盤 洋房與別墅結(jié)合 4 個(gè)純別墅樓盤 依山、傍水建別墅較為常見。 15 房地產(chǎn)企業(yè)微觀狀況 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年度的 10 強(qiáng)企業(yè)，去年共完成開發(fā) 29． 77 億元，銷售金額達(dá)到 23． 86億 元，比上年的市場(chǎng)占有率提高了 8 個(gè)百分點(diǎn)。近幾年商品房的銷售逐年遞增，一浪接一浪，比 2020 年增長(zhǎng) %。 新開發(fā)的樓盤園林檔次越來越高 2020 年江城樓市良好的營(yíng)銷態(tài)勢(shì)催生了 2020 年樓市的一輪開發(fā)春潮，武昌的東湖 高新技術(shù) 開發(fā)區(qū)、南湖片區(qū)、徐東路中北路沿線、武漢經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漢口的金銀湖和后湖片區(qū)等開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域集中了大量的正在崛起中的新盤。一些新建小區(qū)則逐漸將物業(yè)管理放入宣傳重點(diǎn)。例如徐東地區(qū)、南湖地區(qū)、光谷地區(qū)、后湖地區(qū)，已成為眾多開發(fā)企業(yè)逐鹿的地方，而原來就不具有吸引力的地區(qū)，如：長(zhǎng)豐、青山等地區(qū)，由于長(zhǎng)期缺乏人氣，越來越被市場(chǎng)冷落。 價(jià)格兩極分化 高收入階層仍傾向居住在城市核心地帶，追求寬大、豪華高檔的大戶型。 這兩種價(jià)格相差迥異的住宅共同構(gòu)成了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前武漢市開發(fā) 的商品房樓盤素質(zhì)上有諸多相似之處，現(xiàn)在消費(fèi)者在購(gòu)房上逐步變得更加理性，對(duì)樓盤的整體素質(zhì)的要求將會(huì)更高。但隨著這些品牌公司的介入，武漢有很多樓盤推出“星級(jí)管理”、“特色服務(wù)”，擺脫了傳統(tǒng)簡(jiǎn)單管理及基本服務(wù)內(nèi)容，正逐步向?qū)I(yè)化、個(gè)性化的道路發(fā)展，如麗島花園、藍(lán)灣俊園、世紀(jì)華庭，勢(shì)必將對(duì)武漢物業(yè)管理的整體素質(zhì)有所促進(jìn)和提高。 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 6 第二節(jié) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年房地產(chǎn)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。 隨著武漢幾大國(guó)有開發(fā)企業(yè)的合并、各中小開發(fā)商將面臨著外來開發(fā)企業(yè)的傾軋和本地巨頭的圈地威脅，惟有在產(chǎn)品上能夠突破創(chuàng)新才能獲得生機(jī)。 第二章 武漢別墅市場(chǎng)專題分析 第一節(jié) 武漢市整體別墅現(xiàn)狀 一、別墅市場(chǎng)的特征 別墅市場(chǎng)在武漢發(fā)展十幾年以來，從先前的“農(nóng)莊式”、“洋樓式”別墅發(fā)展到現(xiàn)在的“有天 別墅檔次參次不齊。沒有用 楚文化來形成自己的特色，要么規(guī)劃照搬如銀河灣，要么盤名借鑒，如黃金海岸，整體感覺不倫不類。 別墅供求的辨證性 上述供求關(guān)系，我們是從單純的市場(chǎng)表現(xiàn)來看的。玉龍島在前期銷售不錯(cuò)，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益劇烈，銷售阻力變大，于是推出了菜單式別墅。在目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，明智的開發(fā)商往往將別墅和多層甚至高層等多種物業(yè)形態(tài)融合在一起，以避免開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 水景概念在前期推廣中應(yīng)該說是非常成功的，如海天一色在一年之前的推廣等，隨著不少水景別墅的興起， 光靠水景并將其作為主賣點(diǎn)，顯然難以給項(xiàng)目的銷售帶來很大促進(jìn) ，這從名都花園、水藍(lán)郡、萬科四季花城等項(xiàng)目的銷售中不難發(fā)現(xiàn)。但隨著這些品牌公司的介入，武漢有很多樓盤推出“星級(jí)管理”、“特色服務(wù)”，擺脫了傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單管理及基本服務(wù)內(nèi)容，正逐步向個(gè)性化、專業(yè)化的道路發(fā)展。 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 17 四、別墅成敗分析 別墅 虹景花園 湯遜湖山莊 東湖山莊 東湖中華會(huì) 沙湖別墅 天鵝湖 碧波山莊 臺(tái)銀桂花園 成敗分析 成功：定位準(zhǔn)確，抓住客戶心理，打科技牌 失?。盒^(qū)配套不好，基礎(chǔ)配套也差 ，規(guī)劃差 失?。航ㄖ?，規(guī)劃的失敗 失?。航ㄖ?guī)劃的失敗 失?。和饬⒚骖伾划?dāng)，銷售周期拉長(zhǎng) 成功：整體規(guī)劃不錯(cuò)，銷售短平快 失?。阂?guī)劃差，戶型差，配套不到位，銷售周期拉長(zhǎng) 失?。好芏忍?，銷售周期 太長(zhǎng) 結(jié)論： 從前幾年的別墅市場(chǎng)來看，以前的別墅開發(fā)除了個(gè)別的項(xiàng)目在市場(chǎng)的定位、客戶心理的把握、開發(fā)理念的運(yùn)用、營(yíng)銷推廣的成功之外，其它項(xiàng)目在開發(fā)過程中，都存在不同的問題，要么建筑規(guī)劃不到位，要么景觀設(shè)計(jì)差，要么不考慮配套，要么不考慮密度，有的是銷售周期拉長(zhǎng)，還有的連最其本的細(xì)節(jié)處理－外立面都出問題。戶外的廣告較多、集中在武昌一帶銷售率在 20%左右；報(bào)紙 +廣告牌 宜家湯臣 銷售率為 20%、但是集中在面積為 200 ㎡左右的小型單體、大戶型市場(chǎng)反映一般。而且沒有有效利用山勢(shì)和水域的過渡區(qū)域進(jìn)行因勢(shì)利導(dǎo)來造成小的圍合格局。相信在解決其產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和深加工處理的問題之后、配套設(shè)施的完善必將會(huì)使創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊的銷售率得到進(jìn)步提升； 銀河灣： COPY 星河灣的特色對(duì)于武漢這個(gè)并不成熟的市場(chǎng)而言，其市場(chǎng)接受度不如廣州，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在借鑒的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。 由此可以看出，本項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)于價(jià)格方面的 策略完全是低開高走。這是值得我們?cè)陂_發(fā)設(shè)計(jì)中注意的地方。它的價(jià)格基本上已經(jīng)沒有上升的余地。 來源：區(qū)域內(nèi)高校的高收入教工群體； 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 33 區(qū)域內(nèi)高收入個(gè)體私營(yíng)業(yè)主階層； 區(qū)域內(nèi)高等研究院所高收入管理階層； 區(qū)域內(nèi)高科技企業(yè)、集團(tuán)公司的中 高層管理和技術(shù)階層； 武漢外圍地區(qū)的高收入階層； 特征：（略） 營(yíng)銷手法： （ 1）由于區(qū)域性居民的消費(fèi)習(xí)俗，各種形式的價(jià)格折扣手段較為普遍； （ 2）由于地理位置和有效人口密度等原因，絕大部分高檔樓盤在市內(nèi)主要公共場(chǎng)所設(shè)置第二銷售中心，同時(shí)合理布置大面積的戶外廣告； （ 3） 主流報(bào)紙媒體是本區(qū)域中高檔樓盤對(duì)外傳遞樓盤信息的絕對(duì)主要手段，但是風(fēng)格和賣點(diǎn)等傳播的密度和連續(xù)性不盡合理； （ 4）尚未出現(xiàn)明顯的室外活動(dòng)營(yíng)銷手段，借勢(shì)造市的措施明顯缺失，尤其與漢口高檔樓盤的市場(chǎng)推廣手段相比，整體檔 次水平偏低； （ 5）區(qū)域營(yíng)銷概念嚴(yán)重缺失，尤其是湯遜湖樓盤營(yíng)銷缺乏區(qū)域整體合作態(tài)勢(shì)； （ 6） 區(qū)域整體營(yíng)銷手段明顯缺乏對(duì)外圍市場(chǎng)高端客戶資源的主動(dòng)挖掘效應(yīng)，對(duì)江夏區(qū)等周邊區(qū)域的高收入群體的針對(duì)性推廣手段嚴(yán)重缺乏； （ 7）部分高檔樓盤把握到區(qū)域消費(fèi)特征，但對(duì)武昌高端客戶的主動(dòng)挖掘力度不夠； （ 8）與其它區(qū)域別墅樓盤（或別墅 +洋房）相比，本區(qū)域樓盤對(duì)老客戶資源的深度利用不夠，過于強(qiáng)調(diào)新客戶資源的挖掘，忽視了新老客戶資源的有效對(duì)接； （ 9）整體推廣過程對(duì)區(qū)域性劣勢(shì)采用過度規(guī)避的態(tài)度，缺乏靈活主動(dòng)的引導(dǎo)手段將變劣勢(shì) 為優(yōu)勢(shì)； 相關(guān)樓盤銷售速度與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力： 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 34 依據(jù)本項(xiàng)目的初步定位和預(yù)計(jì)的開發(fā)周期，結(jié)合區(qū)域內(nèi)相關(guān)中高檔項(xiàng)目的開發(fā)周期，從上述分析可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)推出時(shí)間將會(huì)與周邊樓盤的二、三期高度重合，開盤之時(shí)將會(huì)有較大 的早期存量和中近期增量樓盤供給浮出市場(chǎng)，形成較大的市場(chǎng)壓力不可避免。 湯臣位于武漢東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)腹地的廟山開發(fā)區(qū)黃金地段 ——陽光大道旁。提供植栽培養(yǎng) 、 物業(yè)代租代售 、 幼兒托管 、 上門送餐 、 并與武漢市 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (sh