【正文】 2020年 3月 2 致： 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 承蒙垂信，得以合作并提供服務之機會，基于與貴方的溝通和對項目的粗淺理解，結(jié)合我們從事專業(yè)策劃代理經(jīng)驗，現(xiàn)向貴司提交項目市場提案，由于對貴項目尚處于一個簡單了解及感性認識的階段，結(jié)合與貴司將本項目擬作別墅和洋房的組合，因此本提案僅從市場角度對現(xiàn)階段武漢別墅項目及別墅和洋房的組合項目進行分析預測，它難以反映我司對貴項目的整合營銷思路，僅有一些初步設想以供貴司參考，作為雙方進一 步合作的基礎(chǔ)，詳細內(nèi)容附后。部分開發(fā)商為他們開發(fā)面積在 130180 平方米左右高層帶電梯住宅，價格定位為 3000 元/平方米左右，位于中心區(qū)地段與景觀優(yōu)美的之地。 樓盤主題賣點推陳出新 在今年之前，幾乎所有樓盤無一例外的以豪宅、湖景、親水住宅、絕版等作為樓盤的主導賣點，而現(xiàn)在則有“綠色生態(tài)”“智能化”“生活模式”“國家示范小區(qū)”“生態(tài)小區(qū)”“空中別墅”等新賣點出現(xiàn)，不斷推陳出新的樓盤賣點使得武漢樓市呈多面性發(fā)展。 建筑風格單一，樓盤綜合素質(zhì)相似 武漢市目前樓盤的建筑風格基本上都以歐陸風格與現(xiàn)代風格相結(jié)合。發(fā)展商對其他促銷手段運用不多，如裝修按揭、車庫使用權(quán)等。外地物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進入武 漢，如深圳中海、金地、城建集團等。可喜的是，一些發(fā)展商已經(jīng)開始重視營銷，既能很好的對樓盤進行包裝，也能利用軟硬廣告進行宣傳炒作。開發(fā)商越來越注重小區(qū)自然環(huán)境和人文環(huán)境的營造，產(chǎn)品組合正向多元化的方向發(fā)展。隨著政策引導房地產(chǎn)市場正逐步向穩(wěn)定和繁榮的方向發(fā)展。在商品房銷售的過程中，預售過程顯示出強大的力量，說明武漢房地產(chǎn)市場越來越火，發(fā)展后勁十足，另一方面又說明武漢房地產(chǎn)仍尚未成熟，在繁榮的背后仍 有潛在的威脅。從近幾年商品房的空置率越來越高可以看出開發(fā)商在利益驅(qū)動下，急于上項目，并不了解消費者真正需求的一面。而 2020 年 10 強開發(fā)企業(yè)的平均利潤 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 8 為 13％，比上年降低了 2 個百分點。有花園”的 TOWNHOUSE 別墅（聯(lián)排別墅），雙聯(lián)別墅，獨體別墅以及 LEHO 別墅（可隨意分割），其發(fā)展速度是非常快的。 旱地上（或小湖面）建別墅，在前些年較為常見，如虹景花園 、臺銀桂花園、沙湖別墅等。按其檔次可分為低檔、中檔、中高檔、高檔。 別墅檔次劃分： 低檔 中檔 中高檔 高檔 樓盤代 表 碧波山莊、錦繡豪園 南波灣、玉龍島 海天一色、大洋彼岸、黃金海岸、汀香水榭、萬科、銀河灣、梅南山居 高爾夫城市花園、水藍郡、麗島花園、宜家湯臣 多數(shù)別墅缺乏個性，項目不少，但是缺少珍品。但如今要想回到虹景那個年代已不可能，隨著市場的發(fā)展、成熟完善，消費者更理性了。 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年新開工和竣工別墅項目共有 19 個，用地一般在 200 至 2020畝之間，開發(fā)總量 4583 棟（套），其中已竣工 2335 棟（套），在建 2248 棟（套），總建筑面積 123 萬平方米，竣工面積 萬平方米，平均每棟（套） 239 平方米，占全市 2020 年住宅竣工建筑面積的 9%，每平方米單價 1280 元至 7000 元不等。 三、別墅的意識形態(tài) 別墅的風格 別墅有歐式、美式、澳式、中國古典式以及現(xiàn)代風格等多種流派，當然，歐式又分為古典式和鄉(xiāng)村式，此處不予細分。 四、別墅開發(fā)走勢 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 11 向郊區(qū)化發(fā)展 前期開發(fā)的虹景花園、沙湖別墅、臺銀桂花園相對來說靠近市中心，但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，土地成本的增加，消費者的日益理性，郊區(qū)道路的日益完善，以及郊區(qū)良好的空氣環(huán)境資源優(yōu)勢，使得開發(fā)商別墅開發(fā)更向郊區(qū)化發(fā)展。海天一色推出了現(xiàn)代濱海風格的別墅，金色港灣要做成意大利湖畔小鎮(zhèn)等等。當收入和消費處于一個較低的水準時，我們不排除武漢市部分有能力購置別墅，需要用單一別墅社區(qū)表現(xiàn)自己的成功的人。受此影響，開發(fā)商也必將全力以赴尋找景觀資源好的項目，這也是一種發(fā)展方向。湯臣的英倫風情，有金色港灣的意大利小鎮(zhèn)概念；萬科四季花城法國左岸生活風情，麗島花園推廣的歐洲古典主義生活氛圍等，在推廣之初均獲得了不少消費者的認同。這從一定程度上說明了別墅購買者更看中的是項目本身，單純依靠后期促銷顯然難以起風浪。外地物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進入武漢，如深圳中海、金地、城建集團等。萬科進駐武漢，將對武漢物業(yè)管理的整體素質(zhì)有所促進和提高。 二、別墅元素比較 元素比較（認可情況一欄，虹景按 100 分計） 開發(fā)企業(yè) 所在區(qū)域 面積 價格 認可情況 銷售情況 虹景花園 洪匯物業(yè) 東湖梨園旁 聯(lián)體 185250 ㎡ 獨休 200870 ㎡ 60007000， 1500 美金 100 售罄 湯遜湖山莊 華泰置業(yè) 江夏區(qū)廟山 聯(lián)體 140180 ㎡ 獨體 180250 ㎡ 1290， 21002226 65 空置 東湖山莊 利源房地產(chǎn) 東湖梨園旁 單棟別墅 400 ㎡ 3000 65 空置 東湖中華會 順天泰 東湖梨園旁 單棟別墅 400 ㎡ 60 空置 沙湖別墅 中天物業(yè) 徐東 路 聯(lián)體別墅 190 ㎡ 3780 70 基本售罄 天鵝湖 新鴻基置業(yè) 武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三角湖 獨立別墅 300 ㎡ 聯(lián)體別墅 250 ㎡ 2200， 2400 95 售罄 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 16 碧波山莊 易通房地產(chǎn) 武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)后官湖 獨立別墅 150500 ㎡ 聯(lián)體別墅 180 ㎡ 16802380， 1580 60 滯銷；空置 臺銀桂花苑 臺銀房地產(chǎn) 江漢區(qū)常青路常寧里特 1號 獨立別墅 200310 聯(lián)體別墅 180 ㎡ 3500， 4000 70 基本售罄 宜家湯臣 新雅集團弘福地產(chǎn) 江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū) 獨立別墅 300400 ㎡ 聯(lián)排別墅 202251 ㎡ 3800 元 /㎡， 50180 萬 /套 30% 清風別墅 長江房地產(chǎn) 江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū) 獨立別墅 300400 ㎡ 聯(lián)排別墅 200 ㎡ 聯(lián)排 2530 元 /㎡ 雙聯(lián) 2900 元 /㎡ 獨立 3600 元 /㎡ 20% 銷售情況較差、音樂地產(chǎn)概念認同率不高 三、別墅的生命 周期 別墅是有生命周期的，一般情況為兩年，兩年內(nèi)銷售不出去，就可能不好銷售了。 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 18 第三節(jié) 武漢目前別墅市場分析 一、三鎮(zhèn)各片區(qū)別墅分布及別墅元素基本情況 （一）武昌地區(qū) 別墅名稱 開發(fā)企業(yè) 所在區(qū)域 別墅類別 面積 (平方米 ) 價格 (元 /平方米 ) 說明 東湖山莊別墅 武漢利源房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 東湖梨園旁 單棟別墅 聯(lián)體別墅 400 3000 空置 虹景花園別墅 洪匯物業(yè)發(fā)展公司 原華工大院墻東 獨立別墅 聯(lián)體別墅 200 185250 7000 1500 美金 售罄 北港春苑 武漢誠翔房地產(chǎn)開發(fā)公司 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)北港園區(qū)內(nèi)珞獅路南湖邊 獨立別墅 聯(lián)體別墅 250350 200 2188 1966 售罄 金秋別墅 武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南湖花園 獨立別墅 200、 300 4000 售罄 玉龍島花園 武漢宏宇實業(yè)發(fā)展有限公司 湯遜湖畔 獨立別墅 聯(lián)體別墅 2 550 160、 295 2230 2130 一二三期售罄四期在售 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 19 湯遜湖山莊 華泰置業(yè)實業(yè)股份有限公司 江夏區(qū)廟山 獨立別墅 聯(lián)體別墅 180250 140180 21002226 1290 空置 創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 武漢東湖科技 創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 江夏區(qū)廟山 獨立別墅 聯(lián)體別墅 280 180 23002500 20202300 不予考慮 麗島花園 聯(lián)合置業(yè) 武昌珞獅路南湖畔 獨立別墅 350690 5500 基本售罄 沙湖花園別墅 中天物業(yè) 徐東路 聯(lián)體別墅 190350 3780 基本售罄 南湖山莊 武漢佳和房地產(chǎn) 武昌珞獅路 286號 LEHO、集合別墅 220 3800 澳門山莊 武漢市順聯(lián)房地產(chǎn) (武漢 )有限公司 江夏區(qū)廟山 獨立別墅 雙聯(lián)別墅 270 200 2620 2280 一期基本 售罄 銀河灣 鑫萬國地 產(chǎn) 江夏區(qū)藏龍島科技園內(nèi) 獨立別墅 聯(lián)體別墅 200410 230 24002500 2020 在售 東亭花園 (玫瑰苑 ) 武漢城開集團 武昌中北路 聯(lián)體別墅 180330 33003500 銷售不錯 水藍郡 湖北長城建設實 光谷、南湖畔 獨立別墅 190240 4500 銷售約 20%左右 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 20 業(yè)有限公司 聯(lián)體別墅 300500 2750 梅南山居 新大陸置業(yè) 光谷 .湯遜湖畔 獨立別墅 230400 30003700 主要賣商鋪 聯(lián)體別墅 200300 2600 南波灣 湖北 農(nóng)墾房地產(chǎn)開發(fā)公司 光谷、南湖畔 獨立別墅 聯(lián)體別墅 洋房 220310 230350 130200 18002100 15002020 14301800 約 5%左右 宜家湯臣 弘福置業(yè) 光谷南湖畔 獨立 370 180 萬 /棟 30% 雙聯(lián) 251 90110 萬 /套 四聯(lián) 202 5060 萬 /套 清風別墅 長江房地產(chǎn) 光谷湯遜湖畔 獨立 雙聯(lián) 聯(lián)排 260350 250300 176250 聯(lián)排 2530 元 /㎡ 雙聯(lián) 2900 元 /㎡ 獨立 3600 元 /㎡ 20% 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 21 （二）漢口地區(qū) 別墅名稱 開發(fā)企業(yè) 所在區(qū)域 別墅類別 面積 價格 說明 桂花園別墅 武漢臺銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江漢區(qū)常青路常寧里特 1 號 獨立別墅 聯(lián)體別墅 200310 180 4000 3500 基本售罄 華苑小區(qū) 市住宅開發(fā)公司 江漢區(qū)紅旗渠路 獨立別墅 聯(lián)體別墅 340 240 17001800 待售 佳海華苑 新地置業(yè)、佳海房地產(chǎn) 發(fā)展大道與黃埔大街交匯處 獨立別墅 聯(lián)體別墅 240280 240300 均 3000 均 2680 基本售罄 碧?；▓@ 武漢宏宇實業(yè) 發(fā)展有限公司 金銀湖畔 獨立別墅 聯(lián)體別墅 2004