【正文】 著名醫(yī)院建立 “ 綠色通道 ” 、 提供醫(yī)療保健 、 定期咨詢和體檢等服務(wù)。 湯臣 還特別推出 “ 英式管家 ” 服務(wù)。 湯臣首推 “ 泛會(huì)所 ” 概念，總面積 9000 多平方米，會(huì)所設(shè)置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動(dòng)中心。有 90 168 等公交線路直達(dá)，市政配套較為完善。項(xiàng)目三面臨湖，是目前武漢市唯一無(wú)污染最大內(nèi)湖 —— 湯遜湖地理和自然條件最好的別墅群落。由 8 個(gè)組團(tuán)組成，分別以中 國(guó)民樂(lè)名曲明明：彩宜家 湯臣 基本情況 江夏大道湯遜湖畔（廟山開發(fā)區(qū)管委會(huì)旁） 武漢首個(gè)音樂(lè)主題別墅、擁有 5000㎡的貝多芬音樂(lè)廣場(chǎng)。 小 戶 型 獨(dú) 立 別 墅 平方米；聯(lián)排別墅 平方米； 獨(dú)立別墅 273550平方 米 ； 聯(lián) 體 別 墅158— 283 平方米；花園洋房 130— 157 平方米； 花 園 洋 房 ： 板 式120130 平方米；板式 150170 平方米； 別墅：傳統(tǒng)戶型面積 廣告訴求、推廣口號(hào) 全國(guó)第一家房地產(chǎn) 別墅就是水藍(lán)郡； 武漢首個(gè)迷你別墅； 光谷威尼斯渡假式 打造武漢地產(chǎn)的勞 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 39 超市； 中國(guó)武漢光谷南湖岸邊明珠城； 11 萬(wàn)平方米新古典主義風(fēng)情人文社區(qū)； 別墅還是水藍(lán)郡； 國(guó)際精英之都； 山水之間是我家； 成為擁有私家森林的主人； 湯遜湖秀麗的山水家園 — 梅南山居； 湖畔豪華庭苑； 三面鄰湖國(guó)際級(jí)景觀視野； 思萊斯 。 （二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具體見下樓盤名稱 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力 銷售速度 市場(chǎng)影響度 水藍(lán)郡 極強(qiáng) 一般（待觀察） 極高 銀河灣 強(qiáng) 較快 高 梅南山居 較強(qiáng) 極慢（待觀察） 較高 玉龍島花園 一般 較快 較高 清風(fēng)別墅 一般 極慢 較高 宜家湯臣 強(qiáng) 較慢 高 南波灣 弱（待觀察） 一般 較高 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 35 本區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（附表） 樓盤名稱 調(diào)查內(nèi)容 南波灣 水藍(lán)郡 梅南山居 玉龍島花園 銀河灣 基本情況 位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，鄰南湖畔，一期 19 棟多層合計(jì) 456套、別墅（獨(dú)立聯(lián)體） 78 棟 占地面積 510畝 ,498套別墅，單體別墅 87套，聯(lián)排別墅 411 套 位于江夏區(qū)，湯遜湖畔，梅南山中，規(guī)劃建設(shè) 20 萬(wàn)平方米住宅聯(lián)體別墅、環(huán)山獨(dú)立別墅、公寓等高尚住宅； 位于江夏區(qū)，湯遜湖畔， 1998 下半年開始建設(shè)，合計(jì) 5 期 分期開發(fā) ，目前開發(fā)第 5期， 光谷江夏藏龍島科技園內(nèi)湯遜湖畔，；地中海風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格交融，一期總開工面積 萬(wàn)平方米，分 3 期開發(fā)； 物業(yè)類型 多層（花園洋房）、別墅（獨(dú)立、聯(lián)體） 聯(lián)體別墅、單體別墅 聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅、公寓、多層等； 花園洋房、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅 花園洋房（多層）、小高層、別墅； 工程進(jìn)度 基礎(chǔ)階段 一期已封頂，部分交房入住 分三期開發(fā)，目前進(jìn)行一期間， 20 18 開盤發(fā)售； 目前第 4期開始開發(fā)建設(shè)； 一期洋房 15 棟；別墅 79 棟，目前總竣工面積達(dá) 萬(wàn)方 占地面積 220 余畝 510 畝 占地總面積 47 萬(wàn)平方米，合計(jì) 700 余畝 50 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米，合計(jì)約 355 畝 綠化率 % 高于 75% 65% 55% 50% 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 36 容積率 小于 約 建筑面積 11 萬(wàn)平方米 31 萬(wàn)平方米 20 萬(wàn)平方米 22 萬(wàn)平方米 價(jià)格 洋房 1280 元 /㎡； 別墅 2280 元 /㎡； 本季度漲至 ：聯(lián)排均價(jià) 2750 元 /㎡ 本 季 度 聯(lián) 體 均 價(jià)2750 元 /㎡，最高價(jià)3300 元 /平方米；獨(dú)立別墅均價(jià)44004500 元 /㎡左右，最高價(jià) 5600 元 /平方米； 聯(lián)排均價(jià) 2600 元 /㎡；獨(dú)立 3000 元 /平方米（位于梅南山底）、 3300 元 /平方米（位于梅南山腰）、3700 元 /平方米（位于梅南山頂） 起價(jià)：花園洋房 1430元 /平方米、聯(lián)體別墅 2170 元 /平方米、獨(dú)立別墅 2270元 /平方米； 本季度漲至 ：聯(lián)排均價(jià) 2600 元 /㎡ 別墅起價(jià)：聯(lián)排起價(jià)2458 元 /㎡ ， 獨(dú)立 最高 3500 元 /㎡ ； 洋房起價(jià) 1600元 /平方米 ,最高價(jià) 2020，均價(jià) 1750 元； 本季度漲至 ：聯(lián)排均價(jià) 2400 元 /㎡，獨(dú)立30003700 元 /㎡； 折扣 一次性 97 折，按揭方式 98 折； 由于整體檔次不高，折扣實(shí)際余地較大； 無(wú)折扣 一次性 97 折； 按揭方式 98 折； 一次性 96； 按揭方式 98 折； 一次性 97： 按揭方式 98 折； 樓層差價(jià) 5080 元（花園洋房）別墅無(wú)層差區(qū)別 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 37 物業(yè)管理 武漢洪豐物業(yè)管理公司 香港怡高物業(yè)公司 武漢新大陸物業(yè)管理公司 武漢世紀(jì)物業(yè)管理公司 中海物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 洋房 元 /㎡別墅 元 /㎡ 元 /平方米 暫時(shí)未定 元（洋房）；別墅 元（別墅） 元 /㎡（洋房）別墅 元 /㎡ 發(fā)展商 湖北農(nóng)墾房地產(chǎn)綜合開 發(fā)公司 湖北長(zhǎng)城實(shí)業(yè) 武漢新大陸物業(yè)發(fā)展公司 武漢宏宇實(shí)業(yè)公司 武漢玉龍置業(yè)公司 武漢市鑫萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展公司 設(shè)計(jì)商 中南輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院 菲臘國(guó)際設(shè)計(jì)事物所 中南建筑設(shè)計(jì)院 美國(guó) MY 國(guó)際設(shè)計(jì)公司 車位 240 余個(gè) 獨(dú)立別墅車庫(kù) 1： 1配比；聯(lián)體別墅車庫(kù) 配比， 1： 1 配比車位 暫時(shí)未定 別墅車庫(kù) 1： 1 配比； 花園洋房車位只租不售； 未定 銷售率（或態(tài)勢(shì)） 10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大； 聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開始商鋪市場(chǎng)消化，但市場(chǎng)反應(yīng)有待繼續(xù)跟蹤；總2020 年 10 月 18 開盤。區(qū)域消費(fèi)磁場(chǎng)效應(yīng)強(qiáng)烈，對(duì)內(nèi)吸引力強(qiáng)勁，對(duì)外圍區(qū)域客戶的輻射影響力較強(qiáng)。 供求情況 從上述樓盤規(guī)劃統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，本區(qū)域直接總體供應(yīng)量約為 160 萬(wàn)㎡，其中別墅供應(yīng)量約為 100 余萬(wàn)㎡，合計(jì)約 5000 余套，洋房供應(yīng)量約為 60 余萬(wàn)㎡，合計(jì)約 4600 套。 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 32 第三節(jié) 項(xiàng)目所在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)分析 一、直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 （一）、直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目情況 從 現(xiàn)今在售項(xiàng)目來(lái)看，有水藍(lán)郡、銀河灣、梅南山居、玉龍島花園、南波灣等（未上市項(xiàng)目此處未列）。但是如果周邊環(huán)境大幅度改善，價(jià)格也許會(huì)上揚(yáng)。估計(jì)在未來(lái)的銷售中會(huì)爭(zhēng)取以團(tuán)購(gòu)為主力的消費(fèi)對(duì)象。預(yù)計(jì)將來(lái)的銷售業(yè)績(jī)會(huì)很平緩、不會(huì)有銷售高峰出現(xiàn)； 清風(fēng)別墅： 前期開發(fā)的時(shí)間距離本項(xiàng)目已經(jīng)很遠(yuǎn)，現(xiàn)在值得警惕的是它后期的開發(fā)形態(tài)。但是必須注意的是它們的外部配套有所欠缺； 水藍(lán)郡： 地理位置實(shí)在欠佳、但是目前規(guī)劃以及社區(qū)未來(lái)的配套值得期待、但是由于先天不足只能在廣宣力度上加大投入來(lái)吸引消費(fèi)者。 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 30 第二節(jié) 項(xiàng)目整體比較 在本項(xiàng)比較中 地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手昭然若揭： 項(xiàng)目名稱 比較因子 水藍(lán)郡 銀河灣 梅南山居 宜家湯臣 藍(lán)波灣 清風(fēng)別墅 地理位置 10% 0． 5 0． 6 1． 1 1． 1 0． 5 0． 6 地塊構(gòu)成 8% 0． 8 0． 7 1． 2 1． 1 0． 7 0． 8 交通 15% 0． 6 0． 7 1 1 0． 6 0． 7 配套 10% 開發(fā)商實(shí)力 8% 樓宇形態(tài) 5% 樓宇細(xì)節(jié) 10% 園林規(guī)劃 10% 項(xiàng)目記憶度 8% 主力訴求 8% 1 物業(yè)管理 8% 1 總體評(píng)價(jià) 0參考結(jié)論水藍(lán)郡銀河灣梅南山居宜家湯臣藍(lán)波灣清風(fēng)別墅 我們可以發(fā)現(xiàn)以上參考因子的結(jié)論和現(xiàn)在各項(xiàng)目的銷售狀況比較吻合。這說(shuō)明來(lái) 本項(xiàng)目所在區(qū)域置業(yè)的客戶群體多半屬于投資性質(zhì)。隨著項(xiàng)目地塊面貌的大幅度改變、我們推斷本區(qū)域目前在售項(xiàng)目的大概的銷售周期應(yīng)該在 18— 24 個(gè)月左右。項(xiàng)目所在地塊的所有項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地價(jià)便宜。從整個(gè)增長(zhǎng)的幅度來(lái)看，水藍(lán)郡的漲幅從開盤到現(xiàn)在的將近一年時(shí)間內(nèi)增長(zhǎng)了近50%、而梅南山居的價(jià)格在短短時(shí)間內(nèi)上升 10%左右、顯然于其優(yōu)越的地理位置有關(guān)。市場(chǎng)反映一般、價(jià)格的漲幅和工程進(jìn)度有關(guān)。 二、 價(jià)格體現(xiàn) 我們可以通過(guò)以下表格體現(xiàn)出本項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的整體價(jià)格走勢(shì)： 項(xiàng)目名稱 開盤價(jià) 目前價(jià)格 水藍(lán)郡 1980 元 /㎡ 聯(lián)體均價(jià) 2750 元 /㎡ 左右；最高價(jià) 3500 元 /㎡ 獨(dú)立均價(jià) 4500 元 /㎡ 左右；最高價(jià) 5600 元 /㎡ 南波灣 1680 元 /㎡ 2700 元 /㎡ 玉龍島花園 980 元 /㎡ 2600 元 /㎡ 創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 1080 元 /㎡ 別墅獨(dú)立均 23002500 元 /㎡ ； 聯(lián)排均 20202300 元 /㎡ 銀河灣 洋房起 1600 元 /㎡ ； 別墅起價(jià) 2458 元 /㎡ 洋房目前最高價(jià) 2020 元 /㎡ ；均價(jià) 1750 元 /㎡ ； 別墅聯(lián)排均 2400 元 /㎡ ，獨(dú)立均 27003800 元 /㎡ ； 宜家 宜家湯臣： 主題感較好、園林景觀和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)為同一公司設(shè)計(jì)、整體 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 29 感強(qiáng)。 清風(fēng)別墅： 音樂(lè)主題別墅群目標(biāo)客戶對(duì)象較為明確，但是介入市場(chǎng)時(shí)機(jī)早、消費(fèi)群體還不成熟、銷售率并不能達(dá)到理想的區(qū)間。因此創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊到目前為止的銷售率只能是差強(qiáng)人意。如此一來(lái)水藍(lán)郡的前期銷售并不好、估計(jì)在整體的環(huán)境和會(huì)所做好之后、銷售量會(huì)有所增加。但是由于前期進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)的不到位導(dǎo)致銷售不暢、原因在于：眾所周知水藍(lán)郡的推廣口號(hào)是“別墅就是水藍(lán)郡”、而開盤時(shí)現(xiàn)場(chǎng)的狀況還不 能給消費(fèi)者一個(gè)別墅的憧憬、從而導(dǎo)致消費(fèi)者在看房前期望過(guò)高、看房后失望至極的情況出現(xiàn)。這樣一來(lái)在整個(gè)社區(qū)中只是利用道路和園景的規(guī)劃對(duì)各個(gè)分區(qū)進(jìn)行有效屏蔽、而沒(méi)有顯示出別墅的居住者和洋房居住者之間的區(qū)別。 失敗點(diǎn) ： 梅南山居 ：高爾夫球場(chǎng)主要是針對(duì)富豪階層而建、但是在其整個(gè)社區(qū)中并沒(méi)有單一化、而是興建了不少臨街門面、沒(méi)有在社區(qū)入口處形成于項(xiàng)目檔次相符合的物業(yè)配套。 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 27 第三章 湯遜湖片市場(chǎng)分析 第一節(jié) 湯遜湖周邊別墅項(xiàng)目分析 一、 成敗論 ： 成功點(diǎn) ：相對(duì)于其他物業(yè)形態(tài)而言、別墅的特性就在于密度小、配套完善、建筑形態(tài)獨(dú)有特色、注重了個(gè)人的隱私、也保證了業(yè)主的個(gè)性得到最大的發(fā)揮。純別墅中，只有海天一色銷售情況很好，其聯(lián)排別墅低的只要 28 萬(wàn)，且有 215 套（總戶數(shù) 311 套），占 %。廣告以報(bào)紙為主。 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度