房地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(參考版)
2025-07-23 01:10本頁(yè)面
【正文】 40 / 40。本項(xiàng)目應(yīng)該充分利用現(xiàn)有資源，進(jìn)可能搶占先機(jī)，盡可能的以最快速度銷(xiāo)售為目的，使項(xiàng)目在最短的時(shí)間內(nèi)售罄。（6） 應(yīng)該重視商業(yè)管理，建議聘請(qǐng)知名商業(yè)管理公司作為管理顧問(wèn)，重建投資者和經(jīng)營(yíng)者的信心，并通過(guò)包裝炒作使之成為促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要買(mǎi)點(diǎn)。（5） 對(duì)于本項(xiàng)目這樣大體量的商業(yè)物業(yè)，要在完全消化存在一定的難度，因此要拓寬買(mǎi)家的層面，進(jìn)行多渠道促銷(xiāo)。（4） 營(yíng)業(yè)房的高度不能超過(guò)3層，并且整體銷(xiāo)售，統(tǒng)一實(shí)行按套計(jì)價(jià)，即12或13層部份樓層統(tǒng)一計(jì)價(jià)。既可以增加可售面積和功能空間，又可以擴(kuò)大項(xiàng)目的兼容性，為活躍“廣場(chǎng)”的商業(yè)氛圍奠定良好的基礎(chǔ)。首先，導(dǎo)入“廣場(chǎng)”的概念，把本項(xiàng)目建設(shè)成淄博地區(qū)唯一的“購(gòu)物廣場(chǎng)”，并使之成為城市標(biāo)志之一；其次，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目特色的營(yíng)造，重視“廣場(chǎng)文化”的建設(shè)?；谏鲜龅姆N種原因及考慮，我們認(rèn)為本項(xiàng)目要在銷(xiāo)售上取得成功，關(guān)鍵在于建立核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。u 不少經(jīng)營(yíng)者希望購(gòu)買(mǎi)面積較小的營(yíng)業(yè)房自己經(jīng)營(yíng)，但市場(chǎng)上這類(lèi)營(yíng)業(yè)房相當(dāng)缺乏，承受能力較差且數(shù)量眾多的自用型買(mǎi)家沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。u 商業(yè)管理沒(méi)有得到應(yīng)有的重視，臨街營(yíng)業(yè)房經(jīng)營(yíng)成功與否很大程度上取決于地段的優(yōu)劣，商業(yè)管理在當(dāng)?shù)厣惺且黄瞻住Ｒ虼?，只要?jīng)營(yíng)能夠做好必定能夠吸引很多投資的購(gòu)買(mǎi)興趣。u 面積太大且數(shù)層聯(lián)體銷(xiāo)售的臨街營(yíng)業(yè)房開(kāi)始不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，主流買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)能力在50100萬(wàn)之間且層面比較單一，數(shù)量亦十分有限。u 商用營(yíng)業(yè)房有著良好的發(fā)展趨勢(shì)，主要的商場(chǎng)在銷(xiāo)售和出租階段都取得較好的業(yè)績(jī)，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來(lái)經(jīng)營(yíng)方式的不同及經(jīng)營(yíng)狀況的差異。C、在淄博，類(lèi)似的商廈已趨近飽和。A、經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)將很大程度上影響租戶(hù)的信心。B、室內(nèi)的設(shè)計(jì)風(fēng)格與本身的定位不匹配。C、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積大，具一定規(guī)模。D、引進(jìn)品牌機(jī)制A、緊鄰共青團(tuán)路與西二路，人流量集中，尤其是節(jié)假日從周邊區(qū)域聚集的消費(fèi)者。B、配套齊全，有大型廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)。 五、周邊典型項(xiàng)目分析目前，在通乾項(xiàng)目有兩個(gè)主要的商場(chǎng)分別是位于柳泉路的金帝購(gòu)物廣場(chǎng)和位于共青團(tuán)東路的銀座商廈，以下作簡(jiǎn)要分析。（4） 目前本項(xiàng)目緊臨的西二路及美食街已經(jīng)是消費(fèi)者心目的中心購(gòu)物區(qū)，從某種程度上削減了本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。（2） 周邊項(xiàng)目的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者及租戶(hù)在考慮經(jīng)營(yíng)品類(lèi)時(shí)有更多的選擇，進(jìn)而影響投資者對(duì)商用營(yíng)業(yè)房的信心。（9） 營(yíng)業(yè)房供需不平衡，可銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房有很強(qiáng)的市場(chǎng)需求，此外，項(xiàng)目周邊的兩個(gè)小商品市場(chǎng)將拆遷，許多經(jīng)營(yíng)者將失去原有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。（7） 投資人士普遍看好項(xiàng)目所在地段的發(fā)展?jié)摿?，并希望在該地段?gòu)買(mǎi)營(yíng)業(yè)房作為投資用途，他們將成為淄博商用營(yíng)業(yè)房的重要購(gòu)買(mǎi)力量之一。 （5） 銀行經(jīng)過(guò)多次降息，股票投資也面臨著盈利下降和風(fēng)險(xiǎn)增加的問(wèn)題，社會(huì)上有大量的閑散資金苦無(wú)出路，營(yíng)業(yè)房作為一種盈利較大，風(fēng)險(xiǎn)較低的投資形式，越來(lái)越受到投資者的青睞。（3） 共青團(tuán)路和西二路一帶多為民房的臨街營(yíng)業(yè)房，未形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模，本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)（1） 根據(jù)目前淄博市商用營(yíng)業(yè)房及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，需要有功能相對(duì)完備且有較大投資價(jià)值可銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)房來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。可以說(shuō)，無(wú)論是現(xiàn)在還是未來(lái)，本項(xiàng)目占盡天時(shí)地利人和，具有其他項(xiàng)目無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。 四、項(xiàng)目分析本項(xiàng)目地處淄博市一類(lèi)商圈的核心區(qū)域——張店區(qū)，周邊的商業(yè)路段規(guī)劃整齊，交通路網(wǎng)完善，四通八達(dá)，商圈內(nèi)云集著眾多知名商家，所經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)豐富、集中，是淄博市消費(fèi)、購(gòu)物人流最為聚集的地方。被訪(fǎng)者普遍認(rèn)同把營(yíng)業(yè)房間隔得小一點(diǎn)，最好是在40100平方米之間，且進(jìn)深不要超過(guò)10米。u 面積較大且二至三層連在一起的營(yíng)業(yè)房較難找到適合的租戶(hù)進(jìn)駐，不利于投資者實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。通過(guò)走訪(fǎng)及與客戶(hù)的深度訪(fǎng)談，我們了解到，在臨街營(yíng)業(yè)房中，大部分客戶(hù)喜歡購(gòu)買(mǎi)的營(yíng)業(yè)房種類(lèi)如下：喜歡程度營(yíng)業(yè)房種類(lèi)最喜歡一層臨街營(yíng)業(yè)房其次一層、二層連賣(mài)的臨街營(yíng)業(yè)房最不喜歡一、二、三層連賣(mài)的臨街營(yíng)業(yè)房通過(guò)上表可知，如果可以選擇的話(huà)，絕大多數(shù)客戶(hù)喜歡購(gòu)習(xí)一層的臨街營(yíng)業(yè)房，在沒(méi)有的情況下，他們才會(huì)選擇一、二層連在一起賣(mài)的營(yíng)業(yè)房，只有在他們充分看好一個(gè)地段，并且沒(méi)有其它的選擇的情況下，他們才會(huì)買(mǎi)一、二、三層連在一起賣(mài)的營(yíng)業(yè)房，原因是：u 三層連在一起的，他們認(rèn)為三層沒(méi)有實(shí)際用途。（3）營(yíng)業(yè)房的層數(shù)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，反映出營(yíng)業(yè)房消費(fèi)者（包括購(gòu)買(mǎi)者和承租者）在選擇營(yíng)業(yè)房時(shí)，對(duì)臨街營(yíng)業(yè)房二層或三層聯(lián)體產(chǎn)品并不歡迎。（2）營(yíng)業(yè)房的價(jià)位從市場(chǎng)調(diào)研掌握的情況分析，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的承受能力一般在200萬(wàn)元以?xún)?nèi)，主流投資者的投資能力一般在50—100萬(wàn)（包括銀行按揭）；黃金地段的商業(yè)房單價(jià)突破10000元/平方米，新城區(qū)一般在40005000元/平方米（二至三層聯(lián)體）。調(diào)查的情況也反映：二層或三層的聯(lián)體營(yíng)業(yè)房已經(jīng)越來(lái)越不被投資者、租戶(hù)所喜愛(ài)，且不能被充分、合理的運(yùn)用，也不吻合消費(fèi)者購(gòu)物的習(xí)慣，消費(fèi)者只習(xí)慣在一樓逛逛，而通常不會(huì)走步梯上二樓或三樓。此外，被訪(fǎng)的潛在大部分經(jīng)營(yíng)者均表示有意向購(gòu)買(mǎi)自用的營(yíng)業(yè)房，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)者目前經(jīng)營(yíng)的主要行業(yè)是餐飲、美容美發(fā)、五金、小家電、服飾、眼鏡等。 （三）潛在買(mǎi)家分析我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)買(mǎi)家至少可分為投資者、經(jīng)營(yíng)者和隨機(jī)購(gòu)買(mǎi)者，從隨機(jī)抽樣的結(jié)果來(lái)看，人們購(gòu)買(mǎi)營(yíng)業(yè)房的主要目的還是投資，
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