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房地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(參考版)

2025-07-23 01:10本頁(yè)面
  

【正文】 40 / 40。本項(xiàng)目應(yīng)該充分利用現(xiàn)有資源,進(jìn)可能搶占先機(jī),盡可能的以最快速度銷(xiāo)售為目的,使項(xiàng)目在最短的時(shí)間內(nèi)售罄。(6) 應(yīng)該重視商業(yè)管理,建議聘請(qǐng)知名商業(yè)管理公司作為管理顧問(wèn),重建投資者和經(jīng)營(yíng)者的信心,并通過(guò)包裝炒作使之成為促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要買(mǎi)點(diǎn)。(5) 對(duì)于本項(xiàng)目這樣大體量的商業(yè)物業(yè),要在完全消化存在一定的難度,因此要拓寬買(mǎi)家的層面,進(jìn)行多渠道促銷(xiāo)。(4) 營(yíng)業(yè)房的高度不能超過(guò)3層,并且整體銷(xiāo)售,統(tǒng)一實(shí)行按套計(jì)價(jià),即12或13層部份樓層統(tǒng)一計(jì)價(jià)。既可以增加可售面積和功能空間,又可以擴(kuò)大項(xiàng)目的兼容性,為活躍“廣場(chǎng)”的商業(yè)氛圍奠定良好的基礎(chǔ)。首先,導(dǎo)入“廣場(chǎng)”的概念,把本項(xiàng)目建設(shè)成淄博地區(qū)唯一的“購(gòu)物廣場(chǎng)”,并使之成為城市標(biāo)志之一;其次,強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目特色的營(yíng)造,重視“廣場(chǎng)文化”的建設(shè)。基于上述的種種原因及考慮,我們認(rèn)為本項(xiàng)目要在銷(xiāo)售上取得成功,關(guān)鍵在于建立核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),就必須在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。u 不少經(jīng)營(yíng)者希望購(gòu)買(mǎi)面積較小的營(yíng)業(yè)房自己經(jīng)營(yíng),但市場(chǎng)上這類(lèi)營(yíng)業(yè)房相當(dāng)缺乏,承受能力較差且數(shù)量眾多的自用型買(mǎi)家沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。u 商業(yè)管理沒(méi)有得到應(yīng)有的重視,臨街營(yíng)業(yè)房經(jīng)營(yíng)成功與否很大程度上取決于地段的優(yōu)劣,商業(yè)管理在當(dāng)?shù)厣惺且黄瞻住R虼?,只要?jīng)營(yíng)能夠做好必定能夠吸引很多投資的購(gòu)買(mǎi)興趣。u 面積太大且數(shù)層聯(lián)體銷(xiāo)售的臨街營(yíng)業(yè)房開(kāi)始不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì),主流買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)能力在50100萬(wàn)之間且層面比較單一,數(shù)量亦十分有限。u 商用營(yíng)業(yè)房有著良好的發(fā)展趨勢(shì),主要的商場(chǎng)在銷(xiāo)售和出租階段都取得較好的業(yè)績(jī),但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來(lái)經(jīng)營(yíng)方式的不同及經(jīng)營(yíng)狀況的差異。C、在淄博,類(lèi)似的商廈已趨近飽和。A、經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)將很大程度上影響租戶的信心。B、室內(nèi)的設(shè)計(jì)風(fēng)格與本身的定位不匹配。C、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積大,具一定規(guī)模。D、引進(jìn)品牌機(jī)制A、緊鄰共青團(tuán)路與西二路,人流量集中,尤其是節(jié)假日從周邊區(qū)域聚集的消費(fèi)者。B、配套齊全,有大型廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)。 五、周邊典型項(xiàng)目分析目前,在通乾項(xiàng)目有兩個(gè)主要的商場(chǎng)分別是位于柳泉路的金帝購(gòu)物廣場(chǎng)和位于共青團(tuán)東路的銀座商廈,以下作簡(jiǎn)要分析。(4) 目前本項(xiàng)目緊臨的西二路及美食街已經(jīng)是消費(fèi)者心目的中心購(gòu)物區(qū),從某種程度上削減了本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。(2) 周邊項(xiàng)目的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng),導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者及租戶在考慮經(jīng)營(yíng)品類(lèi)時(shí)有更多的選擇,進(jìn)而影響投資者對(duì)商用營(yíng)業(yè)房的信心。(9) 營(yíng)業(yè)房供需不平衡,可銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房有很強(qiáng)的市場(chǎng)需求,此外,項(xiàng)目周邊的兩個(gè)小商品市場(chǎng)將拆遷,許多經(jīng)營(yíng)者將失去原有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。(7) 投資人士普遍看好項(xiàng)目所在地段的發(fā)展?jié)摿?,并希望在該地段?gòu)買(mǎi)營(yíng)業(yè)房作為投資用途,他們將成為淄博商用營(yíng)業(yè)房的重要購(gòu)買(mǎi)力量之一。 (5) 銀行經(jīng)過(guò)多次降息,股票投資也面臨著盈利下降和風(fēng)險(xiǎn)增加的問(wèn)題,社會(huì)上有大量的閑散資金苦無(wú)出路,營(yíng)業(yè)房作為一種盈利較大,風(fēng)險(xiǎn)較低的投資形式,越來(lái)越受到投資者的青睞。(3) 共青團(tuán)路和西二路一帶多為民房的臨街營(yíng)業(yè)房,未形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模,本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)(1) 根據(jù)目前淄博市商用營(yíng)業(yè)房及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,需要有功能相對(duì)完備且有較大投資價(jià)值可銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)房來(lái)滿足市場(chǎng)的需求??梢哉f(shuō),無(wú)論是現(xiàn)在還是未來(lái),本項(xiàng)目占盡天時(shí)地利人和,具有其他項(xiàng)目無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。 四、項(xiàng)目分析本項(xiàng)目地處淄博市一類(lèi)商圈的核心區(qū)域——張店區(qū),周邊的商業(yè)路段規(guī)劃整齊,交通路網(wǎng)完善,四通八達(dá),商圈內(nèi)云集著眾多知名商家,所經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)豐富、集中,是淄博市消費(fèi)、購(gòu)物人流最為聚集的地方。被訪者普遍認(rèn)同把營(yíng)業(yè)房間隔得小一點(diǎn),最好是在40100平方米之間,且進(jìn)深不要超過(guò)10米。u 面積較大且二至三層連在一起的營(yíng)業(yè)房較難找到適合的租戶進(jìn)駐,不利于投資者實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。通過(guò)走訪及與客戶的深度訪談,我們了解到,在臨街營(yíng)業(yè)房中,大部分客戶喜歡購(gòu)買(mǎi)的營(yíng)業(yè)房種類(lèi)如下:喜歡程度營(yíng)業(yè)房種類(lèi)最喜歡一層臨街營(yíng)業(yè)房其次一層、二層連賣(mài)的臨街營(yíng)業(yè)房最不喜歡一、二、三層連賣(mài)的臨街營(yíng)業(yè)房通過(guò)上表可知,如果可以選擇的話,絕大多數(shù)客戶喜歡購(gòu)習(xí)一層的臨街營(yíng)業(yè)房,在沒(méi)有的情況下,他們才會(huì)選擇一、二層連在一起賣(mài)的營(yíng)業(yè)房,只有在他們充分看好一個(gè)地段,并且沒(méi)有其它的選擇的情況下,他們才會(huì)買(mǎi)一、二、三層連在一起賣(mài)的營(yíng)業(yè)房,原因是:u 三層連在一起的,他們認(rèn)為三層沒(méi)有實(shí)際用途。(3)營(yíng)業(yè)房的層數(shù)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,反映出營(yíng)業(yè)房消費(fèi)者(包括購(gòu)買(mǎi)者和承租者)在選擇營(yíng)業(yè)房時(shí),對(duì)臨街營(yíng)業(yè)房二層或三層聯(lián)體產(chǎn)品并不歡迎。(2)營(yíng)業(yè)房的價(jià)位從市場(chǎng)調(diào)研掌握的情況分析,購(gòu)買(mǎi)客戶的承受能力一般在200萬(wàn)元以?xún)?nèi),主流投資者的投資能力一般在50—100萬(wàn)(包括銀行按揭);黃金地段的商業(yè)房單價(jià)突破10000元/平方米,新城區(qū)一般在40005000元/平方米(二至三層聯(lián)體)。調(diào)查的情況也反映:二層或三層的聯(lián)體營(yíng)業(yè)房已經(jīng)越來(lái)越不被投資者、租戶所喜愛(ài),且不能被充分、合理的運(yùn)用,也不吻合消費(fèi)者購(gòu)物的習(xí)慣,消費(fèi)者只習(xí)慣在一樓逛逛,而通常不會(huì)走步梯上二樓或三樓。此外,被訪的潛在大部分經(jīng)營(yíng)者均表示有意向購(gòu)買(mǎi)自用的營(yíng)業(yè)房,這類(lèi)經(jīng)營(yíng)者目前經(jīng)營(yíng)的主要行業(yè)是餐飲、美容美發(fā)、五金、小家電、服飾、眼鏡等。 (三)潛在買(mǎi)家分析我們認(rèn)為,本項(xiàng)目的目標(biāo)買(mǎi)家至少可分為投資者、經(jīng)營(yíng)者和隨機(jī)購(gòu)買(mǎi)者,從隨機(jī)抽樣的結(jié)果來(lái)看,人們購(gòu)買(mǎi)營(yíng)業(yè)房的主要目的還是投資,
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