【正文】 48 / 48。、淮安信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院和江蘇食品職業(yè)技術(shù)學(xué)院3個(gè)高等院校的新校區(qū)已投入使用，另安排國家大賽標(biāo)準(zhǔn)的體育中心、醫(yī)院等、中心花園。當(dāng)?shù)馗髡畽C(jī)關(guān)公務(wù)員：當(dāng)?shù)刂髽I(yè)高管：投資客：作為[大學(xué)城]旁的住宅小區(qū)，四所各大院校學(xué)生的租賃需求將是該區(qū)域房產(chǎn)的一大特點(diǎn)，龐大的租賃市場帶動(dòng)的將是投資客的蜂擁購買。當(dāng)?shù)夭疬w戶：雖然當(dāng)?shù)卣刑峁┎疬w安置房，但眾所周知安置房無論在建筑品質(zhì)以及生活配套各方面與商品房相比都略顯遜色?！? 威脅點(diǎn) 本案所處的位置雖然屬于新區(qū)，但是離真正的生活區(qū)域還有相當(dāng)距離，再加上淮安目前各區(qū)域的房價(jià)差距不是很大，而區(qū)位優(yōu)勢卻猶為明顯，在相對條件下市區(qū)房產(chǎn)是大部份客戶的首選，從而也擴(kuò)大了客戶的選擇空間，因此后期在市場客戶的瓜分上存在著一定的壓力?！? 同樣因?yàn)楸景敢?guī)模原因，因此在社區(qū)配套上無法做大。三、項(xiàng)目SWOT分析● 優(yōu)勢點(diǎn)※ 環(huán)境：本項(xiàng)目毗鄰淮安高教園區(qū)，在物業(yè)品質(zhì)上易形成以濃郁文化氣息為背景的高尚生活社區(qū)。建筑密度：23%綠化率：35%容積率：車庫：地上357個(gè)、地下：503個(gè)工程進(jìn)度：即將全部封頂項(xiàng)目配套：幼兒園、會(huì)所銷售狀況：尚未開盤項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目緊鄰大學(xué)城，2004年由拍賣的形式得到該幅地塊，當(dāng)時(shí)出讓底價(jià)為8900萬元，最終蘇源以13380萬元的成交價(jià)取得該地塊。距市中心約5公里?！? 06年4月份8月份商品房交易面積情況四、 三級市場分析 由于淮安市房地產(chǎn)市場起步較晚，因此二手房交易市場遠(yuǎn)沒有一手房來的活躍，據(jù)網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)顯示，目前交易的二手房年限主要為95年前與00年后的商品房，交易年限兩級分差較大，再加上國家對交易商品房居住年限的控制，所以在2000年后建的商品房在二手交易量上更加萎縮，因此淮安的二手房交易市場更顯冷清。作為新興的居住小區(qū)，其主要特征為單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、品質(zhì)上乘，目前普通住房的銷售均價(jià)在21002500元/㎡。80㎡130㎡價(jià)格未定靠近缽池山公園認(rèn)購日期未定正在勘探，即將動(dòng)工國際名門，領(lǐng)秀生活居住環(huán)境優(yōu)美周邊配套不齊全板塊分析：該區(qū)域作為近幾年一個(gè)新興的板塊，其住房供應(yīng)量占據(jù)了整個(gè)市場一定的份額。二房：㎡三房：134㎡138㎡躍層：㎡起價(jià)2480，均價(jià)2800靠近缽池山公園去年年底開盤，銷售率約80%已經(jīng)封頂，下個(gè)月22號(hào)交付。二房：120㎡三房：140㎡起價(jià)2480，均價(jià)2700靠近缽池山公園銷售率約10%已經(jīng)封頂，明年4月交付。目前周邊配套較少。二房：99㎡三房：103㎡四房：115㎡128㎡均價(jià)22804500㎡商業(yè)街，酒店式服務(wù)9月底開盤即將封頂，明年6月交付。世襲雅園 開發(fā)商：淮安浩源房地產(chǎn)開發(fā)有限公規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建9萬平米，由3幢小高層和15幢多層組成，共650戶。城市中產(chǎn)文化社區(qū)多路公交直達(dá)，淮安唯一獲建設(shè)部人居文化經(jīng)典樓盤。9月底開始認(rèn)購。即將封頂心屬之地，本色生活位于開發(fā)區(qū)的行政中心戶型比較單一，配套不是很齊全紫荊苑 開發(fā)商：淮安龍馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢，㎡，%，由11幢多層和3幢9層組成共452戶，商業(yè)6870平方米。一河人生兩岸花居住環(huán)境優(yōu)美，配套齊全價(jià)格較高心港灣 開發(fā)商：淮安市盛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建筑面積47930㎡，一期4幢多層總戶數(shù)約156戶。認(rèn)購率約40%。河畔花城 開發(fā)商：淮安金太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建45萬平方米，一期總建13萬平方米（已經(jīng)售完），二期13000㎡，一幢框架6層。銷售率約80%（250戶）現(xiàn)房新城市原點(diǎn)坐標(biāo)全景觀住宅依托全市最大的新區(qū)120畝中心綠化廣場，居住環(huán)境優(yōu)美。威?；▓@ 開發(fā)商：淮安華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建筑面積5萬平方米，共500戶，一期由5幢多層組成。品質(zhì)/品位/舒適/舒心淮安未來的中心城區(qū)，文化中心，商務(wù)中心和政治中心。兩房：99㎡三房：144㎡148㎡現(xiàn)房24182518；期房小高層起價(jià)2578加一層加50新淮中，缽池山公園，商業(yè)中心，會(huì)展中心9月2號(hào)開盤銷售，目前認(rèn)購約10%。國際都會(huì)生活，公園景觀豪宅。三房兩廳：139㎡四房兩廳：148㎡起價(jià)2188，加一層50，最高3000緊鄰市公安大廈和水利大廈；新淮中，清浦實(shí)驗(yàn)學(xué)校；市中醫(yī)院，中山醫(yī)院。開發(fā)區(qū)板塊地理范圍：以缽池山公園為中心，東至火車站；西至水渡廣場；南至里運(yùn)河；北至古黃河。由于兩河之隔，目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍還較為薄弱，但在居住方面，前幾年已成功的開發(fā)過一些諸如：黃河花園、陽光花園、櫻花小區(qū)等一些住宅小區(qū)，基本上已形成一個(gè)生活區(qū)。三房：150㎡159㎡四房：170㎡均價(jià)2500260050米鹽河規(guī)劃生態(tài)綠地，60米迎賓噴泉，1300平米會(huì)所銷售率約60%現(xiàn)房鹽河邊，淮陰區(qū)，成熟花園小區(qū)自身配套較為齊全，居住環(huán)境優(yōu)美戶型面積偏大，周邊配套不是很多。南洋風(fēng)情花園社區(qū)周邊有成熟小區(qū)，配套較為齊全戶型比較單一，自身配套較少江淮人家 開發(fā)商：淮安平安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建8萬平米，一期兩幢多層共54戶，二期6幢多層，年底開盤，明年年底交付，目前正在拆遷?；搓幾碇行?，風(fēng)情藍(lán)水岸周邊有成熟小區(qū)，配套較為齊全戶型比較單一南洋花園 開發(fā)商：江蘇匯豐房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建30760㎡，一期由6幢多層組成，約200戶。國際公寓、益興名流三期、富豪花園二期城中花園 開發(fā)商：淮安冠萬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢總建3萬平米，在售三期由兩幢11層小高層組成，共110戶。 城北板塊地理范圍：古黃河沿線，東至南昌路；西至西安路；南至古黃河；北至小營廣場。板塊分析：該板塊作為淮安城市副中心，其商業(yè)與市區(qū)對接的同時(shí)更側(cè)重于對住宅的開發(fā)，目前所開發(fā)的項(xiàng)目大多圍繞著淮中校區(qū)周邊展開，以[新淮中花園]為代表的樓盤有：書香華庭、日月星辰、浦東花園、東方花園、金倫地段位置好，周邊配套齊全，生活環(huán)境優(yōu)美。已經(jīng)封頂，10月底交付。3房：133㎡；4房：158㎡；躍層：216246㎡起價(jià)約3000，最高價(jià)3800淮安實(shí)驗(yàn)小學(xué)，運(yùn)河廣場，淮安二院，時(shí)代超市購物商圈，十二條公交車?？?。財(cái)富廣場 開發(fā)商：淮安金龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢由兩幢19層組成。與新淮中，實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名校相鄰。小高層戶型比較單一瑞福萊花園