【正文】 龍騰盛世 鵬瑞房地產(chǎn) 300 畝 3 御景天下 新歐鵬地產(chǎn) 80 畝 4 龍脈書院 金梁集團(tuán) 。 整體來 看新城板塊比白龍大道板塊均價(jià)高出 500 元 /㎡ ，但是隨著市政各局的整體搬遷，秦淮商業(yè)街的形成，白龍大道板塊有較大的上升空間。 白龍大道板塊是銅梁各政府機(jī)關(guān)所在區(qū)域，是銅梁下一步開發(fā)熱點(diǎn)，本項(xiàng)目即在此區(qū)域。 5. 調(diào)研結(jié)論其他方面： 由于需求調(diào)查的細(xì)節(jié)部分，在每題中進(jìn)行了闡述，此處不再贅述。 4. 消費(fèi)者需求上升： 消費(fèi)者對于裝修房、高層及多層電梯房等已經(jīng)逐步認(rèn)識(shí)與認(rèn)同，但是大多數(shù)消費(fèi)者還是滿足基本的居住生活需求， 銅梁 房地產(chǎn)需求市場正在逐漸向高一層次發(fā)展，可能迸發(fā)出相關(guān)的市場需求機(jī)會(huì)。單價(jià)較去年同時(shí)期上漲 1000元 /平米，總價(jià)較去 年同時(shí)期上漲 8萬左右的總價(jià)。消費(fèi)者的剛性需求與改善性需求6%88%3%0%3%公寓 普通住宅 商鋪 寫字樓 其他占市場的絕大部分（約占市場總體的 80%左右），在產(chǎn) 品設(shè)計(jì)與營銷推廣時(shí)應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的居住功能。消費(fèi)者購房的目的主要為改善性需求，消費(fèi)者的可能部分已經(jīng)擁有一套住房。 2. 改善性需求為主導(dǎo)： 改善性需求約占市場一半的份額。 五、 消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)論 1. 中 小 面積段房屋暢銷： 關(guān)于戶型的需求 ， 銅梁消費(fèi)者普遍接受三房與兩房，而三房的需求占據(jù)整個(gè)套型的一半 ，消費(fèi)者對于一房的需求較小 。 11%26%31%23%7% 0% 2%媒體廣告引導(dǎo) 樓盤素質(zhì)價(jià)格優(yōu)勢 朋友介紹促銷優(yōu)惠措施 現(xiàn)場的促銷氣氛其他 （ 9）消費(fèi)者的投資偏好 分析：從消費(fèi)者的投資偏好來看，消費(fèi)者更愿意投資普通普通住宅，而其他寫字樓、單配公寓等并沒有太多的投資欲望。因此在樓盤質(zhì)素上的 營銷選擇顯得格外重要。項(xiàng)目的宣傳上面可以選擇以報(bào)刊、電視、展臺(tái)為主要的宣傳手段。 您每月可以接受的還款金額18%42%35%5% 0% 0%100 0以下 10011500 1501202120212500 25013000 300 1以上 （ 7）消費(fèi)者購房信息來源 您一般是通過什么媒介得知樓盤銷售有關(guān)信息010203040506070報(bào)紙 電視 電臺(tái) 親戚朋友介紹 其他媒體新聞報(bào)道 公共場所派送宣傳 路過 戶外 其他 分析：從統(tǒng)計(jì)效果看，消費(fèi)者主要信息來源于電視、報(bào)紙、公共場所派送宣傳資料、親朋好友介紹、戶外。 1500以上的客戶群體約占 40%，這類群體能較好的解決月供問題。 （ 5）消費(fèi)者的單價(jià)承受能力 您購買住房可以接受的建面價(jià)格（元/ ㎡）3500以下75%450150004%400145005%500155000%3501400016%5501以上0%3 5 0 0 以下 35014000 40014500 45015000 50015500 5 5 0 1 以上 分析：從數(shù)據(jù)來看選擇 3500 以下的消費(fèi)者最多，但是考慮消費(fèi)者在做問卷的時(shí)候有最低單價(jià)選擇趨向，這樣除去 3500以下的人群，消費(fèi)者普遍 接受 價(jià)格在 35004000 之間。 （ 3）消費(fèi)者購房預(yù)算 分析：從購房預(yù)算來看，消費(fèi)者目前可以接受41%55%1%3%一室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 四室兩廳您的購房預(yù)算9%11%26%25%17%12%15萬以下 15萬 20萬 20萬 25萬25萬 35萬 3545萬 45萬以上的總價(jià)在 35萬左右，而 40 萬市一個(gè)分水嶺， 40 萬左右的總價(jià) 是消費(fèi)者普遍能成承受的房產(chǎn)價(jià)格。建議項(xiàng)目的主力戶型為 兩房。 （ 9）付款方式調(diào)查 分析：銀行按揭付款較以前有所下降，銀行利率的提高對房產(chǎn)有一定的影響，消費(fèi)者開始傾向于公積金貸款，這樣消費(fèi)者的按揭還款額將會(huì)減少，但是還是有多數(shù)人無法辦理公積金貸款，所以銀行按揭貸款成為主流選擇。除去投資外，剛性需求約占 80%（假設(shè)投資兼居住各占一半）。 您打算購買的住宅類型23%35%25%17%高層 小高層 多層，有電梯 多層，沒有電梯 （ 8）購房目的 您購房的主要目的4%56%4%15%14%6%1%0%拆遷 改善居住 投資 投資兼居住 結(jié)婚 身份地位象征 送家人 養(yǎng)老 分析：目前銅梁房地產(chǎn)市場的主要需求以改善居住為主，其中投資兼居住的也有較多的人群。目前的銅梁市場較 2 年前市場更加容易接受高層住宅了。而本項(xiàng)目具有公園 配套，這樣可以做為最大的賣點(diǎn)。若不能則考慮主臥室設(shè)置大型飄窗。 （ 5）對于陽臺(tái)的數(shù)量和位置的需求 分析：消費(fèi)者對于陽臺(tái)的數(shù)量要求上面更加傾向于 2個(gè)陽臺(tái)，在位置上面更加傾向于在客廳設(shè)置陽臺(tái)，體現(xiàn)消費(fèi)者的居住要求。而且必須重視客廳大的因素。 （ 2）裝修要求 分析：大部分的人群選擇毛坯房，銅梁的消費(fèi)者更加愿意自己裝修，但是還是有一部分人員選擇全裝修房，也有一定的市場。說明銅梁未來兩房和小三房的需求較多。 （ 6）婚姻狀況 分析：本次調(diào)研者有 61%已經(jīng)結(jié)婚，該類人群結(jié)婚考慮環(huán)境外還額外考慮子女讀書的問題?；倔w現(xiàn)了銅梁目前主力購房群體的學(xué)歷層 次。 （ 4）職業(yè)情況 您的職業(yè)1419292408332305101520253035公務(wù)員 事業(yè)單位工作者 企業(yè)職員 個(gè)體私營 外來務(wù)工人員 教育工作者 自由職員 其他 分析：從結(jié)果反映看，企業(yè)職員、個(gè)體私營、自由職業(yè)者、事業(yè)單位工作者居多，這一樣本體現(xiàn)了目前市場需求的主體。 （ 2）家庭收入 分析：從家庭年收入來看，銅梁家庭平均年收入在6 萬左右，而超過 5萬的人群占整個(gè)人群比例 44%，從數(shù)據(jù)來看銅梁消費(fèi)水平在區(qū)縣處于一個(gè)較高的水準(zhǔn)，說明銅梁人民具有一定的投資能力。這一方面能體現(xiàn)調(diào)查人群的準(zhǔn)確性，同時(shí)又能反映銅梁目前家庭的居住習(xí)慣，即有同一代人居住的潛力和趨勢。 ? 客戶保證： 在調(diào)研過程中，通過客戶的年齡、形 象辨別有效客戶，只有有效客戶方進(jìn)行市場問卷調(diào)查。 ? 題目設(shè)計(jì)： 在問卷中設(shè)計(jì)了不少驗(yàn)偽題目，在收集完成后，進(jìn)行仔細(xì)鑒別去除不合理的問卷，保證問卷的質(zhì)量。 ? 服務(wù)保證： 在調(diào)研過程中，要求調(diào)研專員進(jìn)行講解，讓客戶深入了解所列題目并保證結(jié)果真實(shí)性。 調(diào)研方式 采用問卷形式進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研人員通過訪 談的形式指導(dǎo)客戶填寫問卷，同時(shí)保證問卷的真實(shí)性 。 樣本數(shù)量 有效樣本 207 份 150 份 調(diào)研范圍 本次調(diào)查主要針對銅梁城北及城南居民。 本案為未來熱點(diǎn)板塊之一： 本案大區(qū)域環(huán)境將隨城市的發(fā)展和房地產(chǎn)的開發(fā)逐步改善，本案具有較大的發(fā)展?jié)摿?。商品房銷售面積 ，比上年增長 %；銷售額 289414萬元，增長 %，其中，住宅銷售額 278386 萬元，增長 143%。 四、銅梁房地產(chǎn)總結(jié)分析 銷售總量保持強(qiáng)勁上升勢頭： 2021 年共銷售 4800 套，計(jì)49萬平方米； 2021年共銷售 6147 套，計(jì) ，同比增加 萬平方米，增長 %； 2021 年共銷售 10914 套，計(jì) 萬平方米，成交金 額 30 億元。本項(xiàng)目即在此區(qū)域 從 兩 個(gè)板塊價(jià)格進(jìn)行對比，白龍大道板塊銷售均價(jià)處于 4000 元 /㎡ ，新城板塊目前銷售均價(jià)處于 4500元 /㎡ 。 白龍大道兩側(cè)區(qū)域 樓盤 歐鵬華府、御景天下、蘭亭雅舍、普羅旺斯、龍騰盛世等 龍軒大地、親水居龍城御景、龍脈書院等 發(fā)展 目前銅梁重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，也是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，高品質(zhì) 樓盤眾多。 保障房和廉租房的入市將一定程度上影響商品房市場的需求，尤其是類似本案的這種小項(xiàng)目。 在目前宏觀調(diào)控政策影響及 07至 10 年市場對大量客戶進(jìn)行消化的前提下，銅梁未來市場將非常嚴(yán)峻。按每年銷售 80 萬方計(jì)算，需要 約 3 年銷售完畢。 據(jù)銅梁國土與房屋管理局統(tǒng)計(jì)： 商品房供應(yīng)情 況： 20212021年 8月份已供應(yīng)土地 2550 畝，可建設(shè) 340萬方（在 2021 年底前計(jì)劃再推出 1150 畝，可建設(shè) 194 萬方），均已獲得項(xiàng)目施工許可。 （三）、商品房成交套數(shù) 2021 年共銷售 4800套，計(jì) 49 萬平方米； 2021 年共銷售 6147 套，計(jì) 萬平方米，同比增加 ，增長 %； 2021年共銷售10914 套，計(jì) 萬平方米，成交金額 30 億元。 （二）、商品房銷售價(jià)格 17652171270142000100020213000400050002021 2021 2021 2 0 1 1 上半年元成交均價(jià) 2021 年銅梁 商品住房的銷售均價(jià)為 2701 元 /㎡ ，銷售金額為289414萬元，同比增長 51%。 而大量房屋的開工建設(shè)以及施工而未竣工房屋的不斷積 累，將使得未來銅梁房屋存量增加，同時(shí)飽和的供應(yīng)使得銅梁房價(jià)不可能在短期內(nèi)有較大幅度的提高。 26134386481018861058811635690202104000060000800001000001202101400001600001800002021年 2021年 2021年 2021年 2021年萬元1501601701801902002102021年 2021年萬平方米（三）商品房竣工面積 商品房竣工面積0204060801002021年 2021年萬平方米商品房竣工面積 2021 和 2021 年銅梁每年的竣工面積均大幅度低于施工面積，這也 反映 了 2021年、 2021年銅梁及重慶房地產(chǎn)市場整體預(yù)期較好的實(shí)際情況。 （二）房屋建筑施工面積 商品房施工面積在 2021年達(dá)到 平方米 ， 同比增長 %。 第四部分 銅梁房地產(chǎn)宏觀調(diào)研 一、銅梁房地產(chǎn)開發(fā)情況 （一）、銅梁房地產(chǎn)投資情況 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 163569 萬元，房地產(chǎn)投資已成為拉動(dòng)全縣投資的重要增長極。 保障性住房供應(yīng)量占 25%以上， 基本實(shí)現(xiàn)住房供求動(dòng)態(tài)平衡，人均住房建筑面積12 ㎡ 以下低收入住房困難家庭基本得到保障。加大租賃住房補(bǔ)貼力度，公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)按照貸款利息、維護(hù)費(fèi)并根據(jù)不同地段、不同房屋類別等因素確定。 【形勢分析】： 各地保障房將在年底前集中入市，將極 大 影響中低端商品房市場，并有可能“自下而上”影響更多的市場領(lǐng)域。其中， 2021年新 建 1000萬套， 2021 年新建 1000萬套，其余在三年內(nèi)完成。我司認(rèn)為，正是由于重慶面臨國家宏觀調(diào)控、信貸緊縮以及自身出臺(tái)的多重調(diào)控政策影響下，重慶樓市短期內(nèi)不容樂觀。今年四季度房價(jià)繼續(xù)下滑是大勢所趨，原因有二：一是房價(jià)的自然跌幅；二是受高端物業(yè)放量萎縮影響。二手非住宅成交 45 件，成交建筑面積 萬平方米，成交金額 億元。 二手房 成交 380套，成交建筑面積 萬平方米，成交金額 。精裝房成交 109 套，建筑面積 萬平方米，建面均價(jià) 8109 元 /平方米 。 重慶歷年房交會(huì)成交數(shù)據(jù)一覽表 11 秋交會(huì) 11春交會(huì) 10 秋交會(huì) 10 春交會(huì) 09秋交會(huì) 第一天 699 786 1982 3088 2497 第二天 842 1077 2435 4776 2801 第三天 564 816 2503 5160 2649 第四天 577 724 1712 5592 1976 總成交套數(shù)（套） 2682 3403 8832 18616 9923 總成交面積（萬平） 建面成交均價(jià)（元 /㎡ ） 6720 6074 6105 5876 4878 其中高層商品住房成交 1501 套，建筑面積 ，建面均價(jià) 6150 元 /平方米 。 4）重慶 秋交會(huì)第四天成交 579套 同比下跌 70% 截止 23 日下午 17： 00，本次 房地產(chǎn) 展示交易會(huì)第四日共成交各類房屋 577 套，建筑面積 萬平方米，成交金額 億元。在 35個(gè)城市中， 28 個(gè)城市成交量同比下降， 8 成城市成交量跌幅在 50%以上， 其中長沙跌幅最大，達(dá)到 %， 重點(diǎn)城市成交量均同比跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)到%。其中，萬方地產(chǎn)、億城股份、格力地產(chǎn)的凈利潤下滑幅度分別達(dá)到%、 %和 %。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度萬科、金地、招商三大房企營業(yè)收入 億，同比上漲 %，環(huán)比下降 %；凈利潤 ，同比上漲 30%，環(huán)比下降 59%。 從存貨指標(biāo)看， WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 在有可比數(shù)據(jù)的 68 家企業(yè)中，三季度末的存貨已由二季度末的 6130億元進(jìn)一步上升至 6590億元，較去年同期的 4569 億元大幅上升了 44%。 這 70 家房企三季度的經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額已由去年同期的 億元縮減至目前的 億元，大幅