【正文】 44 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 7 預(yù)售 合計 13 武漢火爆房市的冷思考 —— 警惕房市的無效供給 在武漢房地產(chǎn)呈現(xiàn)火熱的時候，一邊也表現(xiàn)出開發(fā)商的盲目性較重。 15 房地產(chǎn)企業(yè)微觀狀況 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年度的 10 強企業(yè)，去年共完成開發(fā) 29． 77 億元，銷售金額達(dá)到 23． 86億 元，比上年的市場占有率提高了 8 個百分點。有地 區(qū)域 光谷 金銀湖 沌口 數(shù)量 12 個 5 7 物業(yè)類型 6 個純別墅樓盤 洋房與別墅結(jié)合 4 個純別墅樓盤 依山、傍水建別墅較為常見。 在武漢的別墅項目中，便宜的別墅單價為 1280 元 / ㎡（碧波山莊） ,最貴的單價達(dá) 7000/㎡左右 (水藍(lán)郡、麗島 )，別墅最便宜的一套單價 16 萬左右，最貴的 600 萬左 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 9 右。湯臣、水藍(lán)郡、金色港灣、麗島花園、高爾夫城市花園等幾個樓盤。 消費者對別墅的喜好由狂熱走向理性： 別墅其附加值是身份的象征，這在廣大市民不為熟知的早期，顯得突出，吸引了很多企業(yè)的老總、政府機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、高級的領(lǐng)導(dǎo)，像天鵝湖、虹景別墅銷售非常不錯。 二、別墅的供求關(guān)系 整體表現(xiàn)： 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 10 從目前市場的表現(xiàn)看，武漢別墅市場表現(xiàn)為供大于求，部分樓盤由于其開發(fā)理念的不成熟，或市場定位、策劃上的失誤，或營銷推廣的不得力，造成了樓盤的滯銷。但 是這只是一個重要方面之一，別墅供求是發(fā)展變化的，是要綜合來看的，諸如開發(fā)商實力，開發(fā)理念的成熟性，園區(qū)配套的完美性等等都可轉(zhuǎn)換別墅市場的供求機制。 別墅的結(jié)構(gòu) 別墅按其戶型可分為平式，錯式，復(fù)式； 按其構(gòu)造分為磚混，框架，從地塊存在形 態(tài)分為：純別墅小區(qū)，別墅與洋房相結(jié)合（別墅為主，洋房為輔，或別墅為主，洋房為輔）隨著人們生活水平的提高，人們對生活品質(zhì)要求更高，更加注重符合自己個性化的東西，所以開發(fā)商推出了 菜單式別墅，這種共建模式是將來的發(fā)展方向 。黃金海岸在賣期房別墅時，只要未建，就可以選擇同等面積的不同戶型的別墅。如此推斷下去，武漢市的單一別墅社區(qū)在目前甚至相當(dāng)長一段時間內(nèi)并不能找到其市場支撐點。 環(huán)境既是開發(fā)商首選，也是客戶首選 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 12 不管是我們對高端客戶進(jìn)行的電話訪問，還是對他們進(jìn)行的攔截訪問，我們發(fā)現(xiàn)，環(huán)境是他們考慮最多的要素，沒有山、水、園或林的地塊做別墅幾乎不可能。 隨著生態(tài)科技概念及其延伸產(chǎn)品的不斷被使用，今后出現(xiàn)的別墅項目對于科技概念的應(yīng)用將會越來越廣，譬如： 立體智能車庫在項目中的運用 別墅自身配置的冷暖水自控泳池 小區(qū)風(fēng)向標(biāo) 成為市場焦點（風(fēng)向預(yù)告、溫度預(yù)告） 太陽能在小區(qū)中的全面運用 5A 智能監(jiān)控系統(tǒng)的運用 多種生態(tài)環(huán)保材料的使用 五、別墅的營銷手段 從目前在售的樓盤情況來看，多數(shù)別墅項目在營銷手段的使用上過于單一，具體有以下一些： 國外風(fēng)情概念在推廣中的綜合運用 目前在武漢別墅盛行的國外風(fēng)情概念，有宜家附： 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 13 資源形式 代表樓盤 水景資源 玉龍島花園、麗島花園、銀河灣、水藍(lán)郡、萬科四季花城、黃金海岸、碧波山莊、海天一色、錦繡豪園、金色港灣、大洋彼岸、南波灣、碧?；▓@、宜家湯臣、清風(fēng)別墅 山景資源 澳 門山莊、梅南山居 園景資源 麗島花園、水藍(lán)郡、高爾夫花園 林景資源 F 天下 場景資源 高爾夫花園 實物促銷推廣 為所有樓盤共同采用的主導(dǎo)營銷手段，具體來說有水藍(lán)郡 VIP 卡購房策略、麗島花園邀請鋼琴王子舉行鋼琴之夜贈送門票活動、碧?；▓@贊助“激情廣場”、 錦繡豪園不同檔次別墅送不同檔次小車（花園買二送一）等，這些策略對提高知名度方面起了一定作用，但對于銷售的推動力不強。一些新建小區(qū)則逐漸將物業(yè)管理放入宣傳重點。如麗島花園、水藍(lán)郡等。 樓盤 萬科 水藍(lán)郡 銀河灣 海天一色 麗島花園 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 14 物業(yè)（或顧問） 萬科物業(yè) 香港怡高物業(yè) 中海物業(yè) 北京美好愿景物業(yè) 麗島物業(yè) 管理費 ， ， 特色點 組團(tuán)負(fù)責(zé)制，細(xì)節(jié)考慮周到，服務(wù)意識強 “一站式”物業(yè)管理 以導(dǎo)入質(zhì)量、環(huán)境體系為 代表，業(yè)主至上，服務(wù)第一 現(xiàn)代智能管理，聯(lián)動報警，個性化服務(wù) 門禁保全，電話喚醒留言等個性化服務(wù)，社區(qū)文化建設(shè)有特色 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 15 第二節(jié) 近幾年別墅回顧 一、別墅整體概述 近幾年老別墅主要是指已經(jīng)售完或長期空置的別墅，主要有：虹景花園 臺銀桂花苑 沙湖別墅 天鵝湖度假村 碧波山莊 東湖山莊、東湖中華會 這些別墅有開發(fā)成功的，有開發(fā)失敗的，也有的是當(dāng)時開發(fā)成功但放在如今市場不會成功的，我們將作簡要分析。 開發(fā)商在開發(fā)過程中存在一個共同的問題，缺乏市場研究，產(chǎn)品簡單拷貝，不從客戶的需求出發(fā)，不了解他們的消費心理，缺乏市場定位和整合營銷，這是開發(fā)的大忌。 □ 市政府的大力支持，投資整治周邊的水管，下水道，擬建成武漢的后花園 □ 教育的配套：武漢工業(yè)學(xué)院，睿升學(xué)校 □ 消費觀念： A、 商業(yè)意識較濃，投資意識較強 B、 喜歡把別墅作為身份象征的附加值。廣告以報紙為主。 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 27 第三章 湯遜湖片市場分析 第一節(jié) 湯遜湖周邊別墅項目分析 一、 成敗論 ： 成功點 ：相對于其他物業(yè)形態(tài)而言、別墅的特性就在于密度小、配套完善、建筑形態(tài)獨有特色、注重了個人的隱私、也保證了業(yè)主的個性得到最大的發(fā)揮。這樣一來在整個社區(qū)中只是利用道路和園景的規(guī)劃對各個分區(qū)進(jìn)行有效屏蔽、而沒有顯示出別墅的居住者和洋房居住者之間的區(qū)別。如此一來水藍(lán)郡的前期銷售并不好、估計在整體的環(huán)境和會所做好之后、銷售量會有所增加。 清風(fēng)別墅： 音樂主題別墅群目標(biāo)客戶對象較為明確，但是介入市場時機早、消費群體還不成熟、銷售率并不能達(dá)到理想的區(qū)間。 二、 價格體現(xiàn) 我們可以通過以下表格體現(xiàn)出本項目未來競爭對手的整體價格走勢： 項目名稱 開盤價 目前價格 水藍(lán)郡 1980 元 /㎡ 聯(lián)體均價 2750 元 /㎡ 左右；最高價 3500 元 /㎡ 獨立均價 4500 元 /㎡ 左右；最高價 5600 元 /㎡ 南波灣 1680 元 /㎡ 2700 元 /㎡ 玉龍島花園 980 元 /㎡ 2600 元 /㎡ 創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 1080 元 /㎡ 別墅獨立均 23002500 元 /㎡ ； 聯(lián)排均 20202300 元 /㎡ 銀河灣 洋房起 1600 元 /㎡ ； 別墅起價 2458 元 /㎡ 洋房目前最高價 2020 元 /㎡ ；均價 1750 元 /㎡ ； 別墅聯(lián)排均 2400 元 /㎡ ，獨立均 27003800 元 /㎡ ； 宜家從整個增長的幅度來看，水藍(lán)郡的漲幅從開盤到現(xiàn)在的將近一年時間內(nèi)增長了近50%、而梅南山居的價格在短短時間內(nèi)上升 10%左右、顯然于其優(yōu)越的地理位置有關(guān)。隨著項目地塊面貌的大幅度改變、我們推斷本區(qū)域目前在售項目的大概的銷售周期應(yīng)該在 18— 24 個月左右。 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 30 第二節(jié) 項目整體比較 在本項比較中 地產(chǎn)項目未來的競爭對手昭然若揭： 項目名稱 比較因子 水藍(lán)郡 銀河灣 梅南山居 宜家湯臣 藍(lán)波灣 清風(fēng)別墅 地理位置 10% 0． 5 0． 6 1． 1 1． 1 0． 5 0． 6 地塊構(gòu)成 8% 0． 8 0． 7 1． 2 1． 1 0． 7 0． 8 交通 15% 0． 6 0． 7 1 1 0． 6 0． 7 配套 10% 開發(fā)商實力 8% 樓宇形態(tài) 5% 樓宇細(xì)節(jié) 10% 園林規(guī)劃 10% 項目記憶度 8% 主力訴求 8% 1 物業(yè)管理 8% 1 總體評價 0參考結(jié)論水藍(lán)郡銀河灣梅南山居宜家湯臣藍(lán)波灣清風(fēng)別墅 我們可以發(fā)現(xiàn)以上參考因子的結(jié)論和現(xiàn)在各項目的銷售狀況比較吻合。預(yù)計將來的銷售業(yè)績會很平緩、不會有銷售高峰出現(xiàn)； 清風(fēng)別墅： 前期開發(fā)的時間距離本項目已經(jīng)很遠(yuǎn)，現(xiàn)在值得警惕的是它后期的開發(fā)形態(tài)。但是如果周邊環(huán)境大幅度改善，價格也許會上揚。 供求情況 從上述樓盤規(guī)劃統(tǒng)計情況來看，本區(qū)域直接總體供應(yīng)量約為 160 萬㎡，其中別墅供應(yīng)量約為 100 余萬㎡，合計約 5000 余套，洋房供應(yīng)量約為 60 余萬㎡，合計約 4600 套。 （二）競爭項目具體見下樓盤名稱 區(qū)域競爭力 銷售速度 市場影響度 水藍(lán)郡 極強 一般（待觀察） 極高 銀河灣 強 較快 高 梅南山居 較強 極慢（待觀察） 較高 玉龍島花園 一般 較快 較高 清風(fēng)別墅 一般 極慢 較高 宜家湯臣 強 較慢 高 南波灣 弱（待觀察） 一般 較高 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 35 本區(qū)域直接競爭對手分析（附表） 樓盤名稱 調(diào)查內(nèi)容 南波灣 水藍(lán)郡 梅南山居 玉龍島花園 銀河灣 基本情況 位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，鄰南湖畔，一期 19 棟多層合計 456套、別墅（獨立聯(lián)體） 78 棟 占地面積 510畝 ,498套別墅，單體別墅 87套，聯(lián)排別墅 411 套 位于江夏區(qū)，湯遜湖畔，梅南山中，規(guī)劃建設(shè) 20 萬平方米住宅聯(lián)體別墅、環(huán)山獨立別墅、公寓等高尚住宅； 位于江夏區(qū)，湯遜湖畔， 1998 下半年開始建設(shè)，合計 5 期 分期開發(fā) ，目前開發(fā)第 5期， 光谷江夏藏龍島科技園內(nèi)湯遜湖畔，；地中海風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格交融，一期總開工面積 萬平方米，分 3 期開發(fā)； 物業(yè)類型 多層（花園洋房）、別墅（獨立、聯(lián)體） 聯(lián)體別墅、單體別墅 聯(lián)體別墅、獨立別墅、公寓、多層等； 花園洋房、聯(lián)體別墅、獨立別墅 花園洋房（多層）、小高層、別墅； 工程進(jìn)度 基礎(chǔ)階段 一期已封頂，部分交房入住 分三期開發(fā)，目前進(jìn)行一期間， 20 18 開盤發(fā)售； 目前第 4期開始開發(fā)建設(shè)； 一期洋房 15 棟；別墅 79 棟，目前總竣工面積達(dá) 萬方 占地面積 220 余畝 510 畝 占地總面積 47 萬平方米，合計 700 余畝 50 萬平方米 萬平方米，合計約 355 畝 綠化率 % 高于 75% 65% 55% 50% 湯遜湖市場分析報告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 36 容積率 小于 約 建筑面積 11 萬平方米 31 萬平方米 20 萬平方米 22 萬平方米 價格 洋房 1280 元 /㎡； 別墅 2280 元 /㎡； 本季度漲至 ：聯(lián)排