【導(dǎo)讀】承蒙垂信，得以合作并提供服務(wù)之機(jī)會(huì)，基于與貴方的溝通和對(duì)項(xiàng)目的粗淺理解，本提案僅從市場(chǎng)角度對(duì)現(xiàn)階段武漢別墅項(xiàng)目及別墅和洋房的組合項(xiàng)目進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，方進(jìn)一步合作的基礎(chǔ)，詳細(xì)內(nèi)容附后。高收入階層仍傾向居住在城市核心地帶，追求寬大、豪華高檔的大戶型。這兩種價(jià)格相差迥異的住宅共同構(gòu)成了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)。如徐東地區(qū)、南湖地區(qū)、光谷地區(qū)、后湖地區(qū)，已成為眾多開發(fā)企業(yè)逐鹿的地方，武漢市目前樓盤的建筑風(fēng)格基本上都以歐陸風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合。目前武漢市開發(fā)的商品房樓盤素質(zhì)上有諸多相似之處，現(xiàn)在消費(fèi)者在購(gòu)房。上逐步變得更加理性，對(duì)樓盤的整體素質(zhì)的要求將會(huì)更高。意味著武漢的物業(yè)管理將更為規(guī)范。小區(qū)則逐漸將物業(yè)管理放入宣傳重點(diǎn)。型中國(guó)音樂會(huì)、福星惠譽(yù)的形象大使評(píng)選等，均取得了較好的效果。充分考慮到業(yè)主居家、購(gòu)物、休閑、子女教育和樓盤升值潛力等多方面的需求。2020年房地產(chǎn)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　

【正文】 折扣手段較為普遍； （ 2）由于地理位置和有效人口密度等原因，絕大部分高檔樓盤在市內(nèi)主要公共場(chǎng)所設(shè)置第二銷售中心，同時(shí)合理布置大面積的戶外廣告； （ 3） 主流報(bào)紙媒體是本區(qū)域中高檔樓盤對(duì)外傳遞樓盤信息的絕對(duì)主要手段，但是風(fēng)格和賣點(diǎn)等傳播的密度和連續(xù)性不盡合理； （ 4）尚未出現(xiàn)明顯的室外活動(dòng)營(yíng)銷手段，借勢(shì)造市的措施明顯缺失，尤其與漢口高檔樓盤的市場(chǎng)推廣手段相比，整體檔 次水平偏低； （ 5）區(qū)域營(yíng)銷概念嚴(yán)重缺失，尤其是湯遜湖樓盤營(yíng)銷缺乏區(qū)域整體合作態(tài)勢(shì)； （ 6） 區(qū)域整體營(yíng)銷手段明顯缺乏對(duì)外圍市場(chǎng)高端客戶資源的主動(dòng)挖掘效應(yīng)，對(duì)江夏區(qū)等周邊區(qū)域的高收入群體的針對(duì)性推廣手段嚴(yán)重缺乏； （ 7）部分高檔樓盤把握到區(qū)域消費(fèi)特征，但對(duì)武昌高端客戶的主動(dòng)挖掘力度不夠； （ 8）與其它區(qū)域別墅樓盤（或別墅 +洋房）相比，本區(qū)域樓盤對(duì)老客戶資源的深度利用不夠，過于強(qiáng)調(diào)新客戶資源的挖掘，忽視了新老客戶資源的有效對(duì)接； （ 9）整體推廣過程對(duì)區(qū)域性劣勢(shì)采用過度規(guī)避的態(tài)度，缺乏靈活主動(dòng)的引導(dǎo)手段將變劣勢(shì) 為優(yōu)勢(shì)； 相關(guān)樓盤銷售速度與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力： 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 34 依據(jù)本項(xiàng)目的初步定位和預(yù)計(jì)的開發(fā)周期，結(jié)合區(qū)域內(nèi)相關(guān)中高檔項(xiàng)目的開發(fā)周期，從上述分析可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)推出時(shí)間將會(huì)與周邊樓盤的二、三期高度重合，開盤之時(shí)將會(huì)有較大 的早期存量和中近期增量樓盤供給浮出市場(chǎng)，形成較大的市場(chǎng)壓力不可避免。 （二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具體見下樓盤名稱 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力 銷售速度 市場(chǎng)影響度 水藍(lán)郡 極強(qiáng) 一般（待觀察） 極高 銀河灣 強(qiáng) 較快 高 梅南山居 較強(qiáng) 極慢（待觀察） 較高 玉龍島花園 一般 較快 較高 清風(fēng)別墅 一般 極慢 較高 宜家湯臣 強(qiáng) 較慢 高 南波灣 弱（待觀察） 一般 較高 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 35 本區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（附表） 樓盤名稱 調(diào)查內(nèi)容 南波灣 水藍(lán)郡 梅南山居 玉龍島花園 銀河灣 基本情況 位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，鄰南湖畔，一期 19 棟多層合計(jì) 456套、別墅（獨(dú)立聯(lián)體） 78 棟 占地面積 510畝 ,498套別墅，單體別墅 87套，聯(lián)排別墅 411 套 位于江夏區(qū)，湯遜湖畔，梅南山中，規(guī)劃建設(shè) 20 萬(wàn)平方米住宅聯(lián)體別墅、環(huán)山獨(dú)立別墅、公寓等高尚住宅； 位于江夏區(qū)，湯遜湖畔， 1998 下半年開始建設(shè)，合計(jì) 5 期 分期開發(fā) ，目前開發(fā)第 5期， 光谷江夏藏龍島科技園內(nèi)湯遜湖畔，；地中海風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格交融，一期總開工面積 萬(wàn)平方米，分 3 期開發(fā)； 物業(yè)類型 多層（花園洋房）、別墅（獨(dú)立、聯(lián)體） 聯(lián)體別墅、單體別墅 聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅、公寓、多層等； 花園洋房、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅 花園洋房（多層）、小高層、別墅； 工程進(jìn)度 基礎(chǔ)階段 一期已封頂，部分交房入住 分三期開發(fā)，目前進(jìn)行一期間， 20 18 開盤發(fā)售； 目前第 4期開始開發(fā)建設(shè)； 一期洋房 15 棟；別墅 79 棟，目前總竣工面積達(dá) 萬(wàn)方 占地面積 220 余畝 510 畝 占地總面積 47 萬(wàn)平方米，合計(jì) 700 余畝 50 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米，合計(jì)約 355 畝 綠化率 % 高于 75% 65% 55% 50% 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 36 容積率 小于 約 建筑面積 11 萬(wàn)平方米 31 萬(wàn)平方米 20 萬(wàn)平方米 22 萬(wàn)平方米 價(jià)格 洋房 1280 元 /㎡； 別墅 2280 元 /㎡； 本季度漲至 ：聯(lián)排均價(jià) 2750 元 /㎡ 本 季 度 聯(lián) 體 均 價(jià)2750 元 /㎡，最高價(jià)3300 元 /平方米；獨(dú)立別墅均價(jià)44004500 元 /㎡左右，最高價(jià) 5600 元 /平方米； 聯(lián)排均價(jià) 2600 元 /㎡；獨(dú)立 3000 元 /平方米（位于梅南山底）、 3300 元 /平方米（位于梅南山腰）、3700 元 /平方米（位于梅南山頂） 起價(jià)：花園洋房 1430元 /平方米、聯(lián)體別墅 2170 元 /平方米、獨(dú)立別墅 2270元 /平方米； 本季度漲至 ：聯(lián)排均價(jià) 2600 元 /㎡ 別墅起價(jià)：聯(lián)排起價(jià)2458 元 /㎡ ， 獨(dú)立 最高 3500 元 /㎡ ； 洋房起價(jià) 1600元 /平方米 ,最高價(jià) 2020，均價(jià) 1750 元； 本季度漲至 ：聯(lián)排均價(jià) 2400 元 /㎡，獨(dú)立30003700 元 /㎡； 折扣 一次性 97 折，按揭方式 98 折； 由于整體檔次不高，折扣實(shí)際余地較大； 無(wú)折扣 一次性 97 折； 按揭方式 98 折； 一次性 96； 按揭方式 98 折； 一次性 97： 按揭方式 98 折； 樓層差價(jià) 5080 元（花園洋房）別墅無(wú)層差區(qū)別 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 37 物業(yè)管理 武漢洪豐物業(yè)管理公司 香港怡高物業(yè)公司 武漢新大陸物業(yè)管理公司 武漢世紀(jì)物業(yè)管理公司 中海物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 洋房 元 /㎡別墅 元 /㎡ 元 /平方米 暫時(shí)未定 元（洋房）；別墅 元（別墅） 元 /㎡（洋房）別墅 元 /㎡ 發(fā)展商 湖北農(nóng)墾房地產(chǎn)綜合開 發(fā)公司 湖北長(zhǎng)城實(shí)業(yè) 武漢新大陸物業(yè)發(fā)展公司 武漢宏宇實(shí)業(yè)公司 武漢玉龍置業(yè)公司 武漢市鑫萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展公司 設(shè)計(jì)商 中南輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院 菲臘國(guó)際設(shè)計(jì)事物所 中南建筑設(shè)計(jì)院 美國(guó) MY 國(guó)際設(shè)計(jì)公司 車位 240 余個(gè) 獨(dú)立別墅車庫(kù) 1： 1配比；聯(lián)體別墅車庫(kù) 配比， 1： 1 配比車位 暫時(shí)未定 別墅車庫(kù) 1： 1 配比； 花園洋房車位只租不售； 未定 銷售率（或態(tài)勢(shì)） 10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大； 聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開始商鋪市場(chǎng)消化，但市場(chǎng)反應(yīng)有待繼續(xù)跟蹤；總2020 年 10 月 18 開盤。整體銷售現(xiàn)場(chǎng)比較冷清，獨(dú)立別墅阻力明顯，但聯(lián)排別墅賣了三套，其余全部合計(jì) 5 期，目前開始投放第 4 期，第 5 期開始市場(chǎng)消化； 13期早期別墅樓盤已經(jīng)接近售完，第 4 期多層洋房銷售較為順利，聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單體別墅消化阻力很大； 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 38 體而言，銷售態(tài)勢(shì)較為理想； 為門面； 樓盤接近 40%（洋房為主） 主要客戶層面 附近的大學(xué)老師為主、附近科研單位中高管理層； 光谷周邊高校高收入教師（ 3550 歲）實(shí)際成交較多較多、光谷附近高科技公司高層，科研單位中高管理層實(shí)際成交較少（ 3045 歲）；一部分為周邊縣市高收入階層 周邊高校教師（年齡為中老齡退休高收入教師）、附近區(qū)域高科技公司、光谷科研院所中高管理層； 周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、 周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層 主力銷售戶型 花園洋房以 3*2*4*2*2 為主力戶型； 并聯(lián)別墅 240平方米 獨(dú)體別墅 340380平方米； 聯(lián)體別墅 215240平方米 。 小 戶 型 獨(dú) 立 別 墅 平方米；聯(lián)排別墅 平方米； 獨(dú)立別墅 273550平方 米 ； 聯(lián) 體 別 墅158— 283 平方米；花園洋房 130— 157 平方米； 花 園 洋 房 ： 板 式120130 平方米；板式 150170 平方米； 別墅：傳統(tǒng)戶型面積 廣告訴求、推廣口號(hào) 全國(guó)第一家房地產(chǎn) 別墅就是水藍(lán)郡； 武漢首個(gè)迷你別墅； 光谷威尼斯渡假式 打造武漢地產(chǎn)的勞 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 39 超市； 中國(guó)武漢光谷南湖岸邊明珠城； 11 萬(wàn)平方米新古典主義風(fēng)情人文社區(qū)； 別墅還是水藍(lán)郡； 國(guó)際精英之都； 山水之間是我家； 成為擁有私家森林的主人； 湯遜湖秀麗的山水家園 — 梅南山居； 湖畔豪華庭苑； 三面鄰湖國(guó)際級(jí)景觀視野； 思萊斯 。 光谷鄰跑者 藝術(shù)深呼吸； 點(diǎn) 亮生活 享受無(wú)限； 銷售熱線 87495485 87492563 87923966 87923988 87925888 87925333 87533559 87922283 87459661 87459662 樓盤名稱 調(diào)查內(nèi)容 清風(fēng)別墅 宜家湯臣 基本情況 江夏大道湯遜湖畔（廟山開發(fā)區(qū)管委會(huì)旁） 武漢首個(gè)音樂主題別墅、擁有 5000㎡的貝多芬音樂廣場(chǎng)。 清風(fēng)別墅占地210 畝，建筑面積 9 萬(wàn)多平方米，社區(qū)中住宅為 TOWNHOUSE、雙拼、獨(dú)棟別墅以及少量度假洋房和 SOHO。由 8 個(gè)組團(tuán)組成，分別以中 國(guó)民樂名曲明明：彩宜家 湯臣位于武漢東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)腹地的廟山開發(fā)區(qū)黃金地段 ——陽(yáng)光大道旁。項(xiàng)目三面臨湖，是目前武漢市唯一無(wú)污染最大內(nèi)湖 —— 湯遜湖地理和自然條件最好的別墅群落。同時(shí)項(xiàng)目還有一個(gè)達(dá) 2 萬(wàn)平方米的天然內(nèi)湖，地理優(yōu)勢(shì)明顯。有 90 168 等公交線路直達(dá)，市政配套較為完善。宜家 湯臣首推 “ 泛會(huì)所 ” 概念，總面積 9000 多平方米，會(huì)所設(shè)置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動(dòng)中心。同時(shí)宜家 湯臣 還特別推出 “ 英式管家 ” 服務(wù)。提供植栽培養(yǎng) 、 物業(yè)代租代售 、 幼兒托管 、 上門送餐 、 并與武漢市 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 40 云追月、花好月圓、百鳥朝鳳、二泉映月、平湖秋月、漁舟唱晚、荷塘月色、翠湖春曉。 著名醫(yī)院建立 “ 綠色通道 ” 、 提供醫(yī)療保健 、 定期咨詢和體檢等服務(wù)。 物業(yè)類型 公寓洋房 、 別墅 （獨(dú)立、聯(lián)體） 聯(lián)體別墅、單體別墅 工程進(jìn)度 施工階段 施工階段 占地面積 210 畝 近 800 畝 綠化率 52% 63% 容積率 建筑面積 9 萬(wàn)多平方米 一期 189000 平方米 價(jià)格 聯(lián)排 2530 元 /㎡ 雙聯(lián) 2900 元 /㎡ 獨(dú)立 3600 元 /㎡ 四聯(lián)排 5060 萬(wàn) /套 雙聯(lián) 90110 萬(wàn) /套 獨(dú)立 180 萬(wàn) /棟 折扣 無(wú)折扣 無(wú)折扣 樓層差價(jià) 洋房 50 元，別墅無(wú) 無(wú) 物業(yè)管理 江蘇長(zhǎng)江物業(yè) 世紀(jì)苑管理公司 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 lingdu Properties Consultancy (shenzhen) 2020年 3月 41 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米 /月 1 元 /平方米 發(fā)展商 長(zhǎng)江房地產(chǎn) 武漢弘福置業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)商 中南輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院 Phillips design associates ltd. 車位 350 個(gè) 獨(dú)立別墅車庫(kù) 1： 1 配比；聯(lián)體別墅車庫(kù) 配比， 1： 1 配比車位 銷售率（或態(tài)勢(shì)） 10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大； 聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開始商 鋪市場(chǎng)消化，但市場(chǎng)反應(yīng)有待繼續(xù)跟蹤；總體而言，銷售態(tài)勢(shì)較為理想； 主要客戶層面 附近的大學(xué)老師為主、附近科研單位中高管理層； 光谷周邊高校高收入教師（ 3550 歲）實(shí)際成交較多、光谷附近高科技公司高層，科研單位中高管理層實(shí)