【正文】 （ 開盤稿 、 配合軟文 ） 租售情報（開盤稿、配合軟文） 晨報、晚報（開盤系列稿、配合軟文） 搜房網(wǎng)（開盤信息、配合軟文） 第一地產(chǎn)看房團活動，配合新聞報道 數(shù)據(jù)庫短消息群發(fā)（老業(yè)主、前期意向客戶、麗水華庭客戶） 現(xiàn)場展示 媒體整合 活動輔助 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 售樓處樓體大條幅 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 道旗 1 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 道旗 2 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 售樓處背景墻 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 售樓處吊旗 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 名片 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 宣傳資料折頁 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 宣傳資料折頁 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 手提袋 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 看房通道內(nèi)圍墻 1 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 看房通道內(nèi)圍墻 2 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 高架橋廣告牌 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 高炮廣告牌 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 高炮廣告牌 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 日期 媒體 規(guī)格 主題 費用（萬） 新聞晨報 封底半版 原生態(tài)濱水小別墅，現(xiàn)房現(xiàn)景盛情公開 新聞晨報 軟文 莘閔別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎 —— 沿海地產(chǎn) 贈送 新民晚報 封底半版 原生態(tài)濱水小別墅，現(xiàn)房現(xiàn)景盛情公開 16 新民晚報 軟文 莘閔別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎 —— 沿海地產(chǎn) 贈送 新聞晨報 封底整版 現(xiàn)房現(xiàn)景盛大公演，典藏流水別墅壓軸登場 26 新聞晨報 軟文 莘閔別墅區(qū)， 33萬平方米國際原生態(tài)濱水小墅 贈送 新民晚報 半版 現(xiàn)房現(xiàn)景盛大公演，典藏流水別墅壓軸登場 16 新民晚報 軟文 莘閔別墅區(qū)， 33萬平方米國際原生態(tài)濱水小墅 贈送 租售情報 封二整版 現(xiàn)房現(xiàn)景盛大公演，典藏流水別墅壓軸登場 6 上海樓市 軟文 莘閔別墅區(qū)， 33萬平方米國際原生態(tài)濱水小墅 新民晚報 軟文 原生態(tài)活水造園，彰顯及致水魅力 贈送 新聞晨報 軟文 原生態(tài)活水造園，彰顯及致水魅力 贈送 平面媒體廣告發(fā)布計劃 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 公開期 — 公開引爆、主力攻擊市區(qū)客群、持續(xù)強銷 重要節(jié)點把握： ★ 9月 10日一期 B波段開盤 ★ 10月 2日秋季房展會 ★ 10月 10日市區(qū)售樓處正式啟用 二期樣板房裝修 市區(qū)售樓處裝修 、 包裝 看房車包裝 上海樓市 租售情報 晨報、晚報 搜房網(wǎng)（開盤信息、配合軟文） 第一地產(chǎn)新聞報道 樓盤靜態(tài)巡展（徐家匯或者南方商城） 秋季房展會 現(xiàn)場展示 媒體整合 活動促進 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 時間 形式 目的 主題 預算 新聞發(fā)布會 品牌建設 別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎 5萬 —— 巡展（徐家匯或者南方商城） 吸引看房客戶 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 15萬 —— 房展會 吸引看房客戶 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 30萬 —— 巡展（徐家匯或者南方商城） 吸引看房客戶 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 15萬 外展活動，吸引市區(qū)客群 “別墅新市鎮(zhèn)的綠色引擎” 目的：業(yè)內(nèi)傳播，并通過媒體向社會傳播 時間： 9月 23日 地點：市區(qū)賓館大廳 參加人：業(yè)內(nèi)專家、政府官員、記者 形式：新聞會加冷餐酒會 “33萬方國際原生態(tài)濱水小墅” 目的：吸引看房人潮 時間： 9月 24日 —— 9月 30日 10月 7日 —— 10月 17日 地點：徐家匯港匯室外廣場、南方商城室外廣場 形式：靜態(tài)展示、小游戲 活動發(fā)放“十七周年晚會”入場券，和 VIP卡 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 日期 媒體 規(guī)格 主題 費用（萬） 租售情報 封面 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 上海樓市 封面、內(nèi)頁整版 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 單頁樓盤信息 贈送 租售情報 4P跨版軟文 16 新民晚報 封底半板 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 16 新聞晨報 封底整板 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 26 上海樓市 內(nèi)頁整版 沿海集團 17周年紀念活動 租售情報 內(nèi)頁跨版 沿海集團 17周年紀念活動 +產(chǎn)品賣點 平面媒體廣告發(fā)布計劃 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 市區(qū)售樓處及動線 市區(qū)售樓處建議設在徐家匯周邊。 看房動線 1：南丹東路 —— 滬閔路高架 —— 場東路 —— 新南路 —— 春九路 —— 明中路 看房動線 2：南丹東路 —— 滬閔路高架 —— 滬閔路 —— 銀都路 —— 明興路 —— 明中路 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 第一強銷期 — 品牌形象全體驗、圈層營銷、媒體集中攻擊 重要節(jié)點把握： ★ 11月 10日二期 A波段開盤 ★ 11月 3日 二期樣板區(qū)全面公開 售樓處二期形象系統(tǒng)更新 戶外廣告牌更換畫面 全新制作樓書 、 銷售海報 、 戶型冊 上海樓市 租售情報 晨報、晚報 搜房網(wǎng)（開盤信息、配合軟文） 第一財經(jīng)地產(chǎn)欄目合作 DM數(shù)據(jù)庫發(fā)放（電信帳單、信用卡金卡客戶） “沿海 中國 17周年”上海大劇院萬人慶典晚會 圣誕歡樂送活動 現(xiàn)場展示 媒體整合 活動促進 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 售樓處樓體大條幅 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 道旗 1 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 道旗 2 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 售樓處吊旗 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 指示牌 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 名片 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 手提袋 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 信封 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 信簽 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 VIP卡 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 禮品杯 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 禮品毛巾 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 目的：讓客戶體驗項目所擁有的生活品位 時間： 12月每個周末 地點：現(xiàn)場會所 參與者：意向客戶、部分一期購買業(yè)主 形式：圍繞著沿海品牌、產(chǎn)品、的小品、游戲的互動酒會 時間 活動 主題 預算 浙商客戶產(chǎn)品推薦會 A8之下的別墅市鎮(zhèn) 5萬 開發(fā)區(qū)客戶置業(yè)會 33萬方國際原生態(tài)濱水小墅 5萬 車友會客戶置業(yè)會 驅(qū)動城市的綠色引擎 5萬 圈層營銷 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 時間 媒體 形式 主題 預算 新民晚報 軟文 活動現(xiàn)場報道 贈送 新聞晨報 軟文 活動現(xiàn)場報道 贈送 新聞晨報 封底半版 開盤 13萬 新民晚報 封底半版 開盤 16萬 租售情報 封面 開盤 10萬 新民晚報 軟文 區(qū)域熱點 ,市場熱捧 贈送 新聞晨報 軟文 區(qū)域熱點 ,市場熱捧 贈送 租售情報 內(nèi)頁跨版 賣點提煉系列專題 上海樓市 內(nèi)頁跨版 賣點提煉系列專題 12月 待定 07年全市樓盤評選活動配合媒體宣傳 20萬 新民晚報 封底半版 開盤稿 +新年客戶回饋活動 16萬 新聞晨報 封底半版 開盤稿 +新年客戶回饋活動 15萬 平面媒體發(fā)布計劃 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 第二強銷期 — 媒體配合，賣點出擊、客戶培育 重要節(jié)點把握： ★ 1月 12日二期 B波段開盤 ★ 2月 9日 新年聯(lián)歡會 售樓處現(xiàn)場營造春節(jié)節(jié)日氛圍 樣板房 、 樣板區(qū)營造春節(jié)節(jié)日氛圍 上海樓市 租售情報 新聞晨報 搜房網(wǎng)（開盤信息、配合軟文） 第一財經(jīng)地產(chǎn)欄目合作 沿海大上海客戶新年聯(lián)歡會 參與 07年地產(chǎn)評獎活動 現(xiàn)場展示 媒體整合 活動促進 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 日期 媒體 規(guī)格 主題 費用（萬） 新民晚報 軟文 獎項宣傳、新年回饋 贈送 新聞晨報 軟文 獎項宣傳、新年回饋 贈送 平面媒體發(fā)布計劃 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 第六章 / 定價策略 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 可比樓盤量化定價法的步驟： ?選擇對本案有參照價值的樓盤； ?分別參考各樓盤對本案的影響力，即影響力權重值； ?分別選擇“建筑規(guī)?！?、“區(qū)域位置”等因素將本案和相對應項目進行比較，根據(jù)每個因素所占影響力設立權重值； ?“打分”是本案相對競爭項目的比較因素得分。標準是： 1分為同樣水平， 12分為本案高于競爭項目水平； ?得分 =權重 *打分，根據(jù)每個因素得分求和，得出每個項目分數(shù)； ?比較價格 =樓盤時價 *綜合得分； ?各樓盤權重值 =比較價格 *影響力權重值； ?本案參考均價 =各樓盤權重值求和。 房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有 成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法 四類，本案當前最為適宜的定價策略為可比樓盤數(shù)量化定價原則。 一、價格研判方法解析 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 本案位于新橋莘閔別墅區(qū)內(nèi)，選取對象應為與本案有同類可比產(chǎn)品的周邊項目。 聯(lián)排產(chǎn)品選取 意墅家、英郡雷丁、心易墅、達安圣芭芭花園 四個項目作為定價參考。 疊加產(chǎn)品選擇 意墅家 作為定價參考。 可對比樓盤選取說明 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 判別標準 權重 意墅家 英郡雷丁 心易墅 達安圣芭芭花園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 建筑規(guī)模 16% 1 1 地理環(huán)境 14% 1 1 周邊配套 8% 社區(qū)規(guī)劃 14% 1 1 1 對外交通 14% 1 產(chǎn)品設計 16% 區(qū)域認知度 8% 1 品牌效應 10% 總計 100% \ \ \ \ 可對比樓盤量化定價 —— 聯(lián)排價格 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 本案聯(lián)排產(chǎn)品 8月參考均價為 8521元 /平方米 樓盤名稱 影響力權重 樓盤時價 綜合得分 比較價格 所占權重 權重值 意墅家 25% 8845 8527 25% 2132 英郡雷丁 20% 8900 8526 20% 1705 心易墅 40% 9114 8367 40% 3347 達安圣芭芭花園 15% 9425 8916