【正文】 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日 － 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 。 項目西北面有上方山風(fēng)景區(qū)，北面有石湖風(fēng)景區(qū)，旅游資源豐富。 ? 開發(fā)進(jìn)程不同 石湖華城商業(yè)部分的開發(fā)要視其住宅項目開發(fā)的進(jìn)度而定，目前尚未啟動開發(fā)，但是本項目即將在五月份開工建設(shè)，預(yù)計于十月份推向市場，與石湖華城推盤能夠形成一個時間差?？梢灶A(yù)見，其投資回報預(yù)期會低于本項目，因此其未來的銷售價格不會高于本項目。 從商業(yè)整體檔次來看，本項目的定位明顯高于假日風(fēng)情廣場和石湖第一街，本項目的定位是基于越溪副中心的基礎(chǔ)上建立的，因此在商業(yè)整體檔次上，必須要拔高，商業(yè)功能的確立要與越溪副中心的地位相匹配。該地塊位于蘇州吳中開發(fā)區(qū)南溪江路，占地 41579 平方米 ，總建筑面積 62073 平方米， 包括高層、小高層、多層花園洋房、商業(yè)大廈一棟。該項目于 2020 年 11 月推出 萬平方米的假日風(fēng)情廣場中的 萬平方米的一期商鋪，開盤不久即銷售完畢，當(dāng)時銷售均價為 6000 元 /平方米左右。 ? 行政中心以及各公用設(shè)施帶動湖東商業(yè)的發(fā)展 在園區(qū)行政中心沒有遷往湖東之前，湖東的商業(yè)僅有鄰里中心一種模式，但行政中心遷到湖東，各公用設(shè)施的建成使用，迅速聚集了人氣，從而推動了其商業(yè)的發(fā)展。 園區(qū) CBD 商圈 CBD 商圈基本情況 已經(jīng)建起的國際博覽 中心、新開工的科技文化藝術(shù)中心，再加上環(huán)湖近100 萬平方米的商貿(mào)設(shè)施的建設(shè)，園區(qū)環(huán)金雞湖區(qū)域在會展、文化、旅游、商貿(mào)等諸多方面的服務(wù)功能將進(jìn)一步得到強(qiáng)化。 相城區(qū)相城大道商圈 相城大道商圈基本情況 依托絕佳的區(qū)位、發(fā)達(dá)的 交通，目前相城區(qū)商業(yè)形成了蠡口 家具 城、渭塘珍珠城、中翔 家電 城等批發(fā)、零售市場。 ? 專業(yè)市場和大賣場等大眾型商業(yè)設(shè)施正在開發(fā)建設(shè) 隨著新區(qū)住宅市場的不斷開發(fā)，大眾購物需求迅速顯現(xiàn)，因此滿足于大眾需求的商業(yè)設(shè)施正在建設(shè)中，其中以專業(yè)市場和大賣場的開發(fā)為主。 新區(qū)獅山路商圈 獅山路商圈基本情況 就目前來看，獅山路商圈的主要功能是 辦公、金融與餐飲，其中福記大酒店、肯德基、新島咖啡等商家紛紛進(jìn)駐，搶占優(yōu)先位臵。 ? 商圈定位非常明確，商業(yè)特點比較清晰 觀前商圈由于其歷史和地理位臵的原因，更多的承擔(dān)的是旅游、休閑的功能，因此其商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在旅游產(chǎn)品、休閑購物街、旅館、餐飲等，主要以有著悠久歷史或者本地特色的商家為主。泰華商城、三友商廈、蘇州文化市場、南天大廈等規(guī)模化商貿(mào)企業(yè)共同構(gòu)成南門商貿(mào)區(qū)，蘇州汽車南站、蘇州輪船公司等水陸交通座落于此，百米范圍內(nèi)還有蘇州市區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品 批發(fā)零售 中心，人流量大，使 之成為市區(qū)第三大商貿(mào)物流中心 。吳中區(qū)行政中心將落戶越溪，更加會促進(jìn)越溪副中心地位的確立。整個工業(yè)坊精細(xì)規(guī)劃，布局合理，吸引了越來越多的中外投資商前來進(jìn)駐，與越溪人攜手共進(jìn)，共創(chuàng)越溪的美好未來。 圖 4－ 3：越溪副中心功能規(guī)劃 資料來源：中國城市規(guī)劃行業(yè)信息網(wǎng) 圖 4－ 4：越溪副中心土地用途規(guī)劃 資料來源：中國城市規(guī)劃行業(yè)信息網(wǎng) 圖 4－ 5：越溪副中心交通規(guī)劃 資料來源：中國城市規(guī)劃行業(yè)信息網(wǎng) 圖 4－ 6：越溪副中心未來發(fā)展方向示意圖 資料來源：中國城市規(guī)劃行業(yè)信息網(wǎng) 圖 4－ 5：越溪副中心未來全景圖 資料來源：中國城市規(guī)劃行業(yè)信息網(wǎng) 國際教育園情況 截至日前，國際教育園 南北兩區(qū)入駐院校已達(dá)到 13所，整個國際教育園師生數(shù)超過 8 萬人 ，距離 2020年全面建成后的規(guī)劃總?cè)丝谥徊?2萬人。但是在一些位臵稍微偏遠(yuǎn)的區(qū)域，以及面積較大的商鋪，其租金水平則比較低，基本在1－ 2 元 /平方米〃天之間。該板塊向南與吳江徹底聯(lián)通之后，吳江的住房需求也會被吸引過來。而從區(qū)域的產(chǎn)品上來看，該區(qū)的產(chǎn)品以別墅和住宅為主。城鄉(xiāng)市場變化主要表現(xiàn)在以下幾個方面：近幾年吳中商家根據(jù)市民消費需求的變化，普遍實行品牌經(jīng)營戰(zhàn)略，營造品牌消費氛圍，居民消費行為中對品牌的認(rèn)同感日益強(qiáng)化，品牌商品的質(zhì)量、獨特的風(fēng)格、氣質(zhì)、文化特質(zhì)正在越來越多地影響著人們的消費行為。旅游對餐飲住宿拉動特別明顯， 2020 年 吳中 區(qū)住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億，同比增長%。其中個體戶實現(xiàn)社會消費品零售總額占全區(qū)比重達(dá) %，比上年增長 %。 ? 醫(yī)療保健品消費總體比去年略有下降，但保健器具消費快速增長 2020 年，隨著醫(yī)療制度改革的逐步到位、全民身體素質(zhì)的提高及對滋補(bǔ)保健品的再認(rèn)識，使得全區(qū)城鎮(zhèn)居民的藥品、滋補(bǔ)品及醫(yī)療消費均呈下降趨勢而造成醫(yī)療保健品消費總體比上年同期略有下降，人均，同比下降 %，占消費支出比重 %，同比下降 個百分點，但醫(yī)療保健品中 的保健器具消費猛增，人均 元，而上年同期僅為 元，運動型保健器具正成為越來越多的家庭需要。 2020 年吳中區(qū)居民生活構(gòu)成情況 ? 恩格爾系數(shù)下降，食品消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 2020 年， 吳中 區(qū)城鎮(zhèn)居民人均食品消費 元，同比增長 %，占人均消費支出（恩格爾系數(shù)） %，在 2020 年同期下降 4 個百分點的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降 個百分點。 圖 3－ 6： 2020－ 2020 年吳中區(qū)人口增長情況 520200530000540000550000560000570000580000戶籍人口 （ 人 ） 540942 549137 537919 554256 5697502020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 數(shù)據(jù)來源：吳中 統(tǒng)計信息公眾網(wǎng) 吳中區(qū)交通環(huán)境 外部交通環(huán)境 吳中區(qū)處于蘇南水陸交通要津，水陸交通極為方便。 圖 3－ 2： 2020－ 2020 年吳中區(qū)國民生產(chǎn)總值構(gòu)成 5 5 . 6 76 5 . 1 67 0 . 18 8 . 9 71 1 1 . 58 1 . 9 71 0 6 . 6 91 3 7 . 0 91 6 6 . 62 0 0 . 89 . 8 28 . 6 37 . 8 29 . 4 19 . 80 50 100 150 200 250 300 3502020 年2020 年2020 年2020 年2020 年第三產(chǎn)業(yè) （ 億元 ） 第二產(chǎn)業(yè) （ 億元 ） 第一產(chǎn)業(yè) （ 億元 ） 數(shù)據(jù)來源：吳中統(tǒng)計信息公眾網(wǎng) 吳中區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資情況 2020 年，吳中區(qū) 全年共完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 ％ ，其中吳中區(qū) 房地產(chǎn)完成投資 億元，增長 ％ 。 圖 2－ 6： 2020－ 2020 年蘇州歷年商品房施 工面積和竣工面積情況 0100020203000400050006000施工面積（萬平方米） 788 840 1458 2576 3844 4701 5058竣工面積（萬平方米） 406 443 557 779 1129 1677 14402020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計信息公眾網(wǎng) 蘇州商品房銷售面積情況 2020 年，蘇州商品房銷售面積達(dá)到 1286 萬平方米，較上年增長了％。 圖 2－ 1： 2020－ 2020 年蘇州土地出讓面積和可建面積情況 020040060080010001200土地面積（萬平方米） 4 7 . 6 1 2 5 . 3 6 7 6 . 9 6 5 4 6 . 6 5 4 9 9 . 3 2 6 8 0 . 0 4可建面積（萬平方米） 6 0 . 0 7 3 5 . 7 9 4 3 . 4 8 8 0 9 . 0 9 6 5 5 . 4 3 9 8 7 . 1 72020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：蘇州土地儲備中心，上海中原統(tǒng)計 蘇州土地出讓用途分析 2020 年，在蘇州總共出讓的 105 宗 土地中，居住用地占出讓土地總量的 60%左右，別墅用地占了 %左右；而商業(yè)用地占到 %左右，商住用地占到 %左右。這跟蘇州房地產(chǎn)市場近些年來一直保持平穩(wěn)健康發(fā)展有著很大的關(guān)系。 ? 土地提價：主要針對地方政府，意在遏制地方用地沖動 2020 年 11 月，財政部、國土資源部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費政策等問題的通知》 ,規(guī)定自 2020 年 1 月 1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。其中市區(qū)總?cè)丝? 萬人，比上年增加 萬人。 圖 1－ 3： 2020 年－ 2020 年蘇州全社會固定資產(chǎn)投資額及其增長率 050010001500202025000%10%20%30%40%50%60%70%80%固定資產(chǎn)投資總額（億元） 5 1 6 . 4 3 5 6 4 . 8 5 810 1 4 0 8 . 9 3 1 5 5 4 . 8 1 8 7 0 . 1 4 2 1 0 6 . 9 9增長率 8 . 7 % 9 . 4 % 4 3 . 4 % 7 3 . 3 % 1 0 . 3 % 2 0 . 3 % 1 2 . 7 %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計年鑒 蘇州社會消費品銷售總額情況 2020 年，蘇州 實現(xiàn)社會消費品零售總額達(dá)到 億元，比上年增長 %。 圖 1－ 2： 2020 年－ 2020 年蘇州國民生產(chǎn)總值構(gòu)成 580669777954110512561574870100012121772226826823154919191767789920 1000 2020 3000 4000 5000 60002020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年第三產(chǎn)業(yè)（億元） 第二產(chǎn)業(yè)（億元） 第一產(chǎn)業(yè)（億元） 數(shù)據(jù)來源：蘇 州統(tǒng)計年鑒 蘇州全社會固定資產(chǎn)投資額情況 2020 年，蘇州繼續(xù) 貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化 ， 全社會固定資產(chǎn)投資 額 達(dá) 到 ，比上年增長 %，其中 房地產(chǎn)開發(fā) 投資額為 億元，比上年增長 %，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 %。年末全市戶籍總?cè)丝? 萬人，比上年增加 。 5 月 28 日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等 9 部門《關(guān)于調(diào) 整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 (即“國十五條” )，細(xì)化“國六條”的要求，量化新建住房結(jié)構(gòu)比例，規(guī)定自 6 月 1 日起，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房須占開發(fā)建設(shè)總面積 70%以上。 ? 外資核準(zhǔn)：限制外資在境內(nèi)投資購房 7 月 24 日，建設(shè)部等 6 部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外 資準(zhǔn)入和管理的意見》，對外商投資房地產(chǎn)市場實行“核準(zhǔn)制”，對外企房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理實行“國民待遇”，對境外機(jī)構(gòu)及個人購房執(zhí)行嚴(yán)格的審批登記和實名制。房價表現(xiàn)出平穩(wěn)的上漲態(tài)勢，充分說明蘇州房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控政策的影響并不明顯。 2. 蘇州房地產(chǎn)市場 蘇州一級市場情況 蘇州土地市場出讓情況 2020 年，蘇州共出讓土地 105 宗，出讓面積 萬平方米，與去年同比減少 %，可建面積 萬平方米，與去年同比減少 %。 這也意味著 2020 年的市場供應(yīng)量將會有較大幅度的增加。 圖 3－ 1： 2020－ 2020 年吳中區(qū) GDP 及其增長率情況 0501001502002503003500%5%10%15%20%