【正文】 ；貸款期限： 30 年，首付 30%； 5. 銷售價(jià)格： ? 均 價(jià) 3450 元 /㎡ ? 起 價(jià) 3100 元 /㎡ ? 最高價(jià) 3890 元 /㎡ 6. 主力產(chǎn)品分析： 戶 型 面 積（㎡） 套 數(shù) 配 比 1 房 28 14% 2 房 56 28% 3 房 56 28% 4 房 56 28% 7. 銷售現(xiàn)況： ? 接受預(yù)定，預(yù)約定金 500 元。 ? 項(xiàng)目市場均價(jià)略世貿(mào)廣場低于 50 元 /平米，起價(jià)低于 100 元 /平米，但世貿(mào)廣場的裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，而本項(xiàng)目為毛坯房交付，即占有價(jià)格優(yōu)勢的同時(shí)，又由于項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，使得產(chǎn)品的附加值下降。 2 房戶型價(jià)格較 1 房的低 100 無 /㎡左右，有效促進(jìn)1 房的銷售。 ? 本項(xiàng)目的頂級競爭對手為世貿(mào)廣場，次級競爭對手為華天國際、濱江駿景廣場。 ? 市場價(jià)格定位營銷策略中，世貿(mào)廣場跟隨主導(dǎo)者金山廣場挑戰(zhàn)價(jià)格最高線，裕豐商廈緊隨 其后，兩者成為名副其實(shí)的市場跟隨者； 而新上海則以挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略殺入市場，完全忽略市場承接力度，主要表現(xiàn)在對競爭對手認(rèn)識不足，對市場了解欠缺深度，挑戰(zhàn)市場價(jià)格底線盲目追求利潤最大化，導(dǎo)致銷售緩慢，甚至出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，既得不償失，也向地產(chǎn)界敲響了警鐘。小戶型中，新上海的公攤最大，達(dá)到 38%，均價(jià)達(dá)到 4000 元 /平米，最高價(jià)達(dá)到 4600 元 /平米，市場承接有限，加之又極度欠缺媒體推廣支撐，使得產(chǎn)品銷售處于滯銷狀態(tài)。 2. 開盤時(shí)間：（不開盤，直接銷售） 3. 產(chǎn)品訴求：城市中心 親商住宅子 一線繁華 無線便利 4. 項(xiàng)目系數(shù) : 使用年限 面積（㎡） 規(guī)劃戶數(shù) 公攤 裝修標(biāo)準(zhǔn) 70 年 18400 252 25% 精裝修 ? 付款方式：一次性 95 折，按揭 98 折；貸款期限： 30 年，首付 20%； 5. 銷售價(jià)格： ? 均 價(jià) 3500 元 /㎡ ? 起 價(jià) 2960 元 /㎡ ? 最高價(jià) 4000 元 /㎡ 6. 主力產(chǎn)品分析： 戶 型 面 積（㎡） 套 數(shù) 配 比 1 房 3062 140 56% 2 房 84 33% 3 房 28 11% 7. 銷售現(xiàn)況： ? 銷售率 65%（明調(diào)） 8. 綜合分析： ? 項(xiàng)目 周邊生活、娛樂、休閑、購物、商務(wù)配套設(shè)施齊全，交通發(fā)達(dá)，暢通全城。 4. 項(xiàng)目系數(shù) : 使用年限 建筑面積 規(guī)劃戶數(shù) 公攤 裝修標(biāo)準(zhǔn) 70 年 54572 ㎡ 1072 23% 精裝 修 ? 付款方式：一次性 95 折，按揭 98 折；貸款期限： 30 年，首付 20%； 5. 銷售價(jià)格： ? 均 價(jià) 3500 元 /㎡ ? 起 價(jià) 3200 元 /㎡ ? 最高價(jià) 3600 元 /㎡ 6. 主力產(chǎn)品分析： 戶 型 建筑面積（㎡） 套 數(shù) 配 比 1 房 ～ 540 50% 2 房 ～ 532 50% 7. 銷售現(xiàn)況： ? 銷售率近 60%（明調(diào)，據(jù)估算，銷售率不超過 35%） 8. 綜合分析： ? 世貿(mào)廣場依民生廣場而建，成為其產(chǎn)品的最大賣點(diǎn)，更可眺望邕江美景。 3 房、 4 房的競爭對手是裕豐商廈。駿景廣場 （外立面裝修） ? 概況： 項(xiàng)目占地面積為 ㎡，總建筑面積為 29298 ㎡， 13F 為商場，417F 為住宅區(qū)。 1. 地理位置：友愛南路與人民東路交匯處，距離人民公園僅數(shù)百米遠(yuǎn)。 ? 本項(xiàng)目主要以 1 房為主，共 400 戶占產(chǎn)品總戶數(shù)的 84%，目標(biāo)市場相對狹小，主要面向單身白領(lǐng)及投資戶。 ? 產(chǎn)品公攤為朝陽商業(yè)圈之最，達(dá)到 38%，較排名第二的裕豐商廈高出 13%；面積大的 平米，只有 11 戶， 98 套建筑面積為 平米；公攤過大，面積過小，從而縮小了實(shí)際使用面積，成為其產(chǎn)品最大的弊端， 直接降低了產(chǎn)品的性價(jià)比。 總 建筑面積 6842m178。 ? 鼎盛商廈 (準(zhǔn)現(xiàn)房 ) ? 概況：項(xiàng)目 建筑 風(fēng)格一般 ， 總 占地面積為 1064 ㎡，總建面積約 6000 ㎡，住宅面積近 4300 ㎡，其中 13F 為商場， 417F 為住宅區(qū)。 ? “金寧國際” 商務(wù)公寓 ? 產(chǎn)品規(guī)劃 268 套 511F 寫字樓、 1225F 商務(wù)公寓； ? 面積： ㎡。 ? 金山廣場前專設(shè)工程綠帶，百米長的景觀亮化工程綠蔭走道與建筑自然圍合；建筑后面規(guī)劃有中庭園景，特色光藝雕塑泉景 ，塑造景觀優(yōu)勢，無形中提升了產(chǎn)品附值。 ? 新推“爛尾樓” 盤活 項(xiàng)目 ： 新上海、華天國際。 江北大道客流低谷 北大南路 客流低谷 濱江駿景景廣場 人民西路 客流低谷 新陽路客流低谷 遇安東二里 客流低谷 ? 鼎盛商廈 ? 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于高峰路， 旁依搜品廊 ，道路相對狹小。駿景廣場坐落于北大南路與江 濱路的交 匯處，盡享第一商圈醇厚人文商業(yè)沉淀；東連民族大道，西接堤園路，交通快捷發(fā)達(dá)。 友愛南路 金之島 置地廣場 澳門街 人民東路 中華路路 華東路路 ? 置地廣場 （聲稱已與某些商家洽談進(jìn)駐事誼，未對外明確招商動機(jī)） 1. 商業(yè)面積： 35000 ㎡ 2. 商業(yè)分析： ? 置地廣場 位于友愛南 路和人民東路兩條市內(nèi)主干道的交叉路口 ，交通便捷。 ? 商業(yè)分析： ? 金之島 位于友愛南路 —— 友愛南路延長線主干道正式建成通車，新的友愛路經(jīng)跨江大橋接上江南道路，成為貫通南北城區(qū)的主干道 ，交通暢通無阻 。 ? 位于華強(qiáng)路于中華小商品城右側(cè)，分享同等客源，零售、批發(fā)均缺乏客源支柱，另辟蹊徑尋找更適合產(chǎn)品的商業(yè)定位方可贏得市場。 5. 現(xiàn)況分析： ? 項(xiàng)目位于 朝陽花園西北側(cè) ，被朝陽路隔離欄攔截客源，無法與百貨大樓一帶商業(yè)圈互動且途徑項(xiàng)目的客流量稀少，受到多種因素環(huán)境的影響，商業(yè)部分一直拖延至今未有動靜。 ? 朝陽區(qū)域商業(yè) 市場已處于飽和狀態(tài)，批發(fā)業(yè)、零售業(yè)聚集于以百貨大樓為中心一帶，飲食、娛樂、休閑、購物一應(yīng)俱全，鑒于消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，直接影響 【世貿(mào)廣場】失去有力的客源支撐點(diǎn)，諸此類存在的宏觀社會因素在短期不會改變，因此，一二三期商業(yè)部分招商運(yùn)作將而臨重重困難，在零售、批發(fā)兩者中都將難以占有一席之地。 5. 經(jīng)營現(xiàn)況： ? 一期： 一層臨路商鋪合計(jì) 27 間，營業(yè)率 100%（中國銀行及深圳新基地物業(yè)顧問有限公司占 4 間）內(nèi)鋪營業(yè)率 0%； 二、三、四層已封閉重新整合招商。 11. 重新整合推廣初步思路： 略。 ? 銷售商品定位主打“一站式購物齊”的口號，與其商城規(guī)模不吻合，成為致命弱點(diǎn)，終難形成品牌效應(yīng)：總體定位涉及行業(yè)繁多，商品不成行，使得同質(zhì)商品種類可供選擇度減少，缺乏挽留客源二次光顧的亮點(diǎn)，更難以吸引零賣的消費(fèi)者關(guān)注。 ? 緊臨 華強(qiáng)路、華西路批發(fā)路段 。二層營業(yè)率 100%，整體營業(yè)率現(xiàn)狀良好。 ? 旅游批零商場： 旅游用品批發(fā)市場 ? 副食品批零商場： 華西副食品市場主營煙酒糖類、副食品、日常用品。批發(fā)圈商品輻射廣西乃至大西南市場， 遠(yuǎn)銷東盟各國。 9. 重新整合推廣初步思路： ? 重塑商場外立面，以此吸引消費(fèi)者進(jìn)場；統(tǒng)一包裝商場，營造品牌經(jīng)營賣點(diǎn)，促進(jìn)消費(fèi)者加深對商廈印象，掘出人脈鏈，形成群眾口碑，完 成第一步推廣目的。 6. 經(jīng)營現(xiàn)況： 一層商鋪合計(jì)近 19 間，營業(yè)近 16 間，營業(yè)率占 84%。 11. 重新整合推廣初步思路： 充分利用項(xiàng)目周邊資源，借勢發(fā)揮，亮出優(yōu)勢，以達(dá)到充分分享資源的目的；重新包裝推廣，淡化不足之處。一層大堂寬廣明亮，設(shè)有水景噴泉，惟一美中不足之處在于不擺設(shè)休閑椅，沒有最大限度的借用水景噴泉之勢吸引周邊居民及過往群眾入場休閑，從而帶動全場人氣，為商業(yè)營造氣氛，提升美譽(yù)度，形成人脈鏈口碑，以達(dá)到早日旺場的目的。 ? 休閑商業(yè)街 興寧路、民生路（步行商業(yè)街）：經(jīng)營品牌服裝、鞋帽、飾品、精品、餐飲業(yè)。這里名、特、優(yōu)商品齊全，為全市提供集購物、餐飲、娛樂、金融、休閑等于一體的全方位服務(wù)。 ? 交通方便快捷 近 30 條公交車線路會聚于此，毗鄰火車站、客運(yùn)站，交通便利。控制規(guī)模，防止過度膨脹，過度開發(fā)。 三、四、五、六 層有零星美容店進(jìn)駐，總體出租率不到 1%。 ? 南面 被隔離欄分裂為 南北 兩半，無法 與萬達(dá)商業(yè)廣場 互動，商業(yè)效益大打折扣，購物不 便。 ③商場內(nèi)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，增加特色小品，擺設(shè)可觀賞性植物，增加生機(jī)。 ? 開業(yè)至今，一層整體營業(yè)率占 84%，一層才 19 間商鋪，卻具備近十個(gè)行業(yè)的不同商品，銷售商品不成行，之間不能互動，毫無休閑購物樂趣可言，整體形象已經(jīng)失去吸引消費(fèi)者魅力的光彩；其他各樓層總體營業(yè)率 0%； 商場即使節(jié)假日也難以引起消費(fèi)者的光顧，在眾多出色的競爭對手 中幾乎被淹沒。 ? 零售業(yè)商業(yè)競爭綜合分析 綜上所示，不難發(fā)現(xiàn)，朝陽商業(yè)圈內(nèi)百貨業(yè)、商場、超市云集，經(jīng)營銷售商品同質(zhì)化程度嚴(yán)重，致使零售行業(yè)趨向飽和狀態(tài)。經(jīng)營項(xiàng)目有家電、服裝、百貨等 30 多個(gè)大類幾千個(gè)品種及配套的裁剪、飲食等行業(yè) 。 ? 最新商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)狀況分 析 ? 港豐商場 1. 開業(yè)時(shí)間： 2020 年 9 月 15 日 2. 推廣主題： 高檔品牌服裝批發(fā) 3. 促銷策略： 一層商鋪出租 合同期至少一年，送 3 個(gè)月租金；以后 簽約每年上 浮率不超過 10%。港豐背靠新和平，面對交易批發(fā)圈，抓住中國－東盟博覽會的機(jī)遇，搶占市場先機(jī)，走市場差異化競爭的道路，打造服裝特色品牌，贏來開業(yè)滿堂紅。 綜上所述，結(jié)合實(shí)際調(diào)查分析，中華小商品城開業(yè)時(shí)間短，市場認(rèn)知范圍狹小。 客流分散方向流程圖 客流高峰 華強(qiáng)路 （客流逐步降至低谷） 華西路 中華支一路 ? 銷售商品定位與華強(qiáng)路、華西路相同，只能共同分享客流；由于華西路商業(yè)形成時(shí)間長，商品應(yīng)有盡有，有穩(wěn)定的客源支持，市場認(rèn)知范圍廣，華西路已經(jīng)分流相當(dāng)大的客流量。緊依民生廣場，東臨解放路，西靠水街，并將人民路與江濱路有序?qū)印? 7. 綜合分析： ? 【世貿(mào)廣場】入市時(shí)間較短，市場形成尚需時(shí)間。開發(fā)新市場依托于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理環(huán)境、社會環(huán)境，并與項(xiàng)目的建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、形象定位、競爭優(yōu)勢定位、目標(biāo)對象定位等一系列元素構(gòu)成，符合復(fù)合原則、適量原則、空缺差異原則、創(chuàng)新需求原則、經(jīng)濟(jì) +美麗、相對效益原則方可決勝市場，否則只能是紙上談兵。在崇尚休閑購物的今天，消費(fèi)者逛街購物圖的是熱鬧、樂趣，【金山廣場】孤軍奮戰(zhàn)，提供給消費(fèi) 者的只是物品，缺乏吸引客源的商業(yè)品 牌特色要素。目前第五大道商業(yè)部分陷于死局，不可攻惟有守，導(dǎo)致商業(yè)面積閑置。 此次展會以失敗告終，打造 東盟橋頭堡上永不落幕的小商品交易會的希望就此破滅！ 金之島曾經(jīng)是寶資通代理的項(xiàng)目，現(xiàn)在由至祥策劃代理，卻都不能使沉睡已久的金之島商業(yè)部分復(fù)蘇，招商陷入重重困難。 ? 置地廣場嚴(yán)重欠缺客源支撐，發(fā)展零售業(yè)遭到宏觀因素強(qiáng)烈阻擊；尋找市場空缺，彌補(bǔ)市場空白，也難以拓出一片天空。北大南路與江北大道、北際路交匯，相應(yīng)降低客流量。 ? 商業(yè)地產(chǎn)最新項(xiàng)目價(jià)格分析 （暫略） ? 商業(yè)部分綜合分析 商業(yè)部分綜合分析： 朝陽商業(yè)圈最新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部都是商業(yè)地產(chǎn)，整體商業(yè)空置率過高，招商存在著相當(dāng)大的困難及阻力。建筑用地面積 4252m178。 ? 金山廣場為 開盤，打破市場均價(jià) 3300 元 /平米的格局，均價(jià)上調(diào)至 3500 元 /平米，成為市場價(jià)格的主導(dǎo)者。 1. 地理位置： 項(xiàng)目 地處南寧市朝陽第一核心商圈，位于友愛路 8 號 ； 朝陽花園、人民公園南寧朝陽商區(qū)近在咫尺。 ? 項(xiàng)目總戶數(shù) 80 套，擁有市場份額不大， 1 房 平米，共 32 套占總戶數(shù)的 40%； 2 房戶型 48 戶占總戶數(shù)的 60%，面積為 平米。 2. 開盤時(shí)間： 3. 產(chǎn)品訴求： NEW SHANGHAI 酒店式目前，既不能降低價(jià) 格取得銷售進(jìn)展，惟有配合營銷手段尋求出路；而營銷手段上，新上海除了在《南國早報(bào)》上打入一次整版廣告外，不進(jìn)行其他促銷手段配合銷售，又一不利因素迫使項(xiàng)目陷入困難境地。 ? 項(xiàng)目充分利用媒體廣告，產(chǎn)品形象、戶型優(yōu)勢為主要訴求點(diǎn)，并配合購房有禮等促銷手段，促進(jìn)產(chǎn)品銷售進(jìn)度。本項(xiàng)目的公攤為 18%，低于華天國際 6 個(gè)百分點(diǎn)，世貿(mào)廣場 5 個(gè)百分點(diǎn)、裕豐商廈 7 個(gè)百分點(diǎn)，占據(jù)性價(jià)比相對性優(yōu)勢。 ? 1 房已預(yù)定完， 2 房、 3 房已預(yù)約率約 85%。 ? 本項(xiàng)目只有 84 套小戶型，結(jié)合上述因素的利弊影響，且小戶型主要以 2房為主，面積適中，易于銷售；而 3 房、 4 房雖與裕豐商廈存在著一定的競爭，但是本項(xiàng)目主要宣傳其景觀優(yōu)勢，而裕豐商廈主要以親商居住為主要賣點(diǎn)，使得兩者的產(chǎn)品形象訴求截然不同，所面對的目標(biāo)群體差大差距