【文章內(nèi)容簡介】 未有動靜。 ? 項目推廣主打“ 南寧首創(chuàng)的第一家專營國際知名品牌大型時尚購物廣場 ”，目標客群明確，直擊金領白領，中高收入階層人士。仔細斟酌地利因素，項目左側(cè)有 朝陽溪休閑廣場 ，來此地休閑的人群大部分是中老年人士，影響商業(yè)定位的檔次。在崇尚休閑購物的今天，消費者逛街購物圖的是熱鬧、樂趣，【金山廣場】孤軍奮戰(zhàn)，提供給消費 者的只是物品，缺乏吸引客源的商業(yè)品 牌特色要素。 6. 重新整合推廣初步思路： 7. 重新整合推廣初步建議： ? 新上海 ? 項目概況： 【新上?！坑种^鉑金城市廣場， 位于南寧市朝陽路中段朝陽溪 一側(cè)，與金山廣場一溪之隔。 1. 推廣主題： 筑就朝陽路價值高度 |定義市中心財富坐標 2. 商業(yè)面積： ㎡ 3. 商業(yè)定位： （暫定 14F 商業(yè)，具體如下） ? 一二層復式街鋪； ? 三四層敞開式商業(yè)空間。（二層商業(yè)加辦公；三 四層宜商宜辦） 4. 現(xiàn)況分析： ? 新上海商業(yè)面積較少，周邊以飲食業(yè)為主，賓館酒店云集，地理位置略佳于金山廣場，客源來自周邊常住居民，并 與金山廣場分享客流，但目標客戶群體定位不同，由商業(yè)定位的差異彼此之間影響小，也不會形成互動。 ? 華天國際 （商業(yè)部分未推） 1. 使用年限： 50 年（已使用 10 余年） 2. 商業(yè)面積： 9000 ㎡（左右） 3. 商業(yè)定位： 15F 為大型專業(yè)商場 4. 商業(yè)分析： ? 項目為爛尾樓盤活，使用年限低。 ? 位于華強路于中華小商品城右側(cè)，分享同等客源，零售、批發(fā)均缺乏客源支柱，另辟蹊徑尋找更適合產(chǎn)品的商業(yè)定位方可贏得市場。 ? 第五大道 （商業(yè)部分未推） ? 商業(yè)分析： 第五大道位于華東路中，前不著天后不接地，商場有階梯。華東路一帶商業(yè)業(yè)種零亂，人流量低 ，嚴重欠缺客流支撐。目前第五大道商業(yè)部分陷于死局，不可攻惟有守，導致商業(yè)面積閑置。 ? 環(huán)球時代 （商業(yè)部分未推） ? 商業(yè)分析： ? 【環(huán)球時代】位于朝陽路與民族大道的交匯路口，交通便利，客流被隔離欄 攔截，欠缺商業(yè)客流支柱點， 無法互動，商業(yè)效益大打折扣，購物不 便 ；與人流高峰萬達商業(yè)廣場隔路相望，亦無法借勢發(fā)揮，導致 1－ 6 層商業(yè)部分仍未對外推出。 ? 【環(huán)球時代】屬于爛尾樓，使用年限低， 商場有階梯， 建筑外觀過時，重新包裝難度大，已無法給市場帶來新鮮感受，更難以引起市場關注；周邊沒有彼此互動的大型商場，進軍零售行業(yè)獨樹一幟 ，回落到九十年代商業(yè)模式，趕不上現(xiàn)代時尚購物所需條件。 ? 周邊星級賓館、星級酒店林立，酒店經(jīng)濟的門檻似乎更難進入；目前惟一可以做的事：守珠待兔等待入市契機。 ? 金之島 項目概況 : 1. 商業(yè)面積： 17657 ㎡ 2. 商業(yè)定位： 13F 為大型專業(yè)商場，定位：第三代義烏小商品商貿(mào)城。 ? 商業(yè)分析： ? 金之島 位于友愛南路 —— 友愛南路延長線主干道正式建成通車，新的友愛路經(jīng)跨江大橋接上江南道路，成為貫通南北城區(qū)的主干道 ，交通暢通無阻 。 ? 2020 年 12 月 30 日至 2020 年 1 月 5 日，首屆南寧（中國 — 東盟）輕工小商品展覽交易會暨中國 — 東盟 小商品商貿(mào)發(fā)展論壇在金之島 城市廣場舉行， 并 每年舉行一次。 此次展會以失敗告終，打造 東盟橋頭堡上永不落幕的小商品交易會的希望就此破滅！ 金之島曾經(jīng)是寶資通代理的項目，現(xiàn)在由至祥策劃代理，卻都不能使沉睡已久的金之島商業(yè)部分復蘇，招商陷入重重困難。究其根源，具體表現(xiàn)如下： ? 地理，金之島確實交通便利，交通網(wǎng)絡暢通無阻。經(jīng)細細觀察，金之島夾于中華路與友愛南路、友愛南路與華東路兩個十字路口中，日車流量大，隔離欄攔截客流，造成直接客源流失。 客流分散方向流程圖 ? 客流分散方向流程圖 中顯示，金之島夾于人民東路、中華路這一段路，除金之島斜對面有一家主要以經(jīng)營電器為主的利客隆超市外，臨路零售業(yè)復雜，缺乏商業(yè)氛圍。歸結(jié)：金之島主要因素是受到十字路截流的影響，日客流量遭受嚴重流失，從事零售業(yè)沒有相當?shù)目驮粗瘟Χ?；打造小商品批發(fā)城，金之島單槍匹馬，獨木不成林，論規(guī)模樣式都不如交易圈品種齊全，款式花樣千百種任君選擇，市場影響力低，難以引起市場的關注。 友愛南路 金之島 置地廣場 澳門街 人民東路 中華路路 華東路路 ? 置地廣場 （聲稱已與某些商家洽談進駐事誼，未對外明確招商動機） 1. 商業(yè)面積： 35000 ㎡ 2. 商業(yè)分析： ? 置地廣場 位于友愛南 路和人民東路兩條市內(nèi)主干道的交叉路口 ，交通便捷。處于十字交叉路口，客流需過馬路到達目的點，等待紅綠燈的時間過長，存在安全問題，客源流失慘重。 ? 緊靠人民東路，這一帶商業(yè)為臨路街鋪，商業(yè)定位復雜零亂，過往客流稀少。 ? 置地廣場嚴重欠缺客源支撐，發(fā)展零售業(yè)遭到宏觀因素強烈阻擊；尋找市場空缺，彌補市場空白，也難以拓出一片天空。 3. 重新整合推廣初步思路： 市場是活的，創(chuàng)造世外桃園式的商業(yè)定位，撩動消費者的思緒，激起市場關注。 4. 重新整合推廣初步建議： 略。 ? 濱江駿景廣場 ? 項目概況： 濱江駿景廣場坐落于北大南路與江 濱路的交 匯處，盡享第一商圈醇厚人文商業(yè)沉淀；東連民族大道，西接堤園路，交通快捷發(fā)達。 1. 商業(yè)面積： 9000 ㎡ 2. 商業(yè)定位： 13 層為商場部分；暫定為會所。 3. 商業(yè)分析： ? 濱江駿景廣場面向北大南路，背靠遇安東二里，客流可由新陽路經(jīng)遇安東二里進入，也可從江北大道拐入北大南路抵達。北大南路與江北大道、北際路交匯，相應降低客流量。 ? 北大南路、北際路臨路商鋪業(yè)種多以家裝建材為主，目標客源單一，客流量低。 ? 人民西路在規(guī)劃中，建成后將貫通北大南路；周邊將逐步進入舊城改造，對濱江駿景的商業(yè)部分雖然起到意義上的促進作用，但人民西路與新陽路 交匯處已經(jīng)進入人流最低谷；由于人民西路銷售商品面對客流單一，盡管有南百力撐，也不敵百貨大樓中心商業(yè)區(qū)、萬達商業(yè)區(qū)，欠缺規(guī)模 +美麗效應。 客流分析圖 綜上所述，濱江駿景廣場周邊路段都是客流最低點，幾乎達到枯竭的程度，近期發(fā)展零售行業(yè)面臨四面楚歌，究其原因，要點包括二個方面：①周邊商業(yè)地段業(yè)種、針對客源單一，無法與濱江駿景形成互動，缺乏有力的客源支柱；②道路規(guī)劃建設、舊城改造過渡需要一定的時間。 江北大道客流低谷 北大南路 客流低谷 濱江駿景景廣場 人民西路 客流低谷 新陽路客流低谷 遇安東二里 客流低谷 ? 鼎盛商廈 ? 項目概況： 項目位于高峰路， 旁依搜品廊 ，道路相對狹小。 1. 商業(yè)面積： 2181 ㎡ 2. 商業(yè)定位： 13 層為商場部分；服裝批發(fā)零售。 3. 商業(yè)分析： 項目商業(yè)規(guī)模較小，對市場沖擊不大；由于商業(yè)定位同質(zhì)化因素影響，招商存在的困難主要來自于港豐商場、人民商廈。 ? 商業(yè)地產(chǎn)最新項目價格分析 （暫略） ? 商業(yè)部分綜合分析 商業(yè)部分綜合分析： 朝陽商業(yè)圈最新開發(fā)的房地產(chǎn)項目全部都是商業(yè)地產(chǎn)，整體商業(yè)空置率過高，招商存在著相當大的困難及阻力。新朝陽商業(yè)廣場兼?zhèn)涮鞎r、地利、人和的先天優(yōu)勢，但日前的開業(yè)經(jīng)營市場反映平平；“酒香不怕巷子深”的時代已經(jīng)成為過去，“好酒還得吆喝！”。 歸根結(jié)底，開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)，最重 要的 依托于各種社會因素，必須適合復合原則、適量原則、空缺差異原則、創(chuàng)新需求原則、經(jīng)濟 +美麗，方可開拓出一片領地。 (三 ) 住宅部分 ? 區(qū)域概況 ? 朝陽區(qū)域近期整合推出的房地產(chǎn)項目合計 9 個，包括金山廣場、金之島城市廣場、新上海、華天國際、置地廣場、濱江駿景廣場、世貿(mào)廣場（二期）、裕豐商廈、鼎盛大廈，其中金之島、新上海、華天國際為“爛尾樓”盤活項目。 ? 尾盤項目： 金山廣場、金之島城市廣場、鼎盛商廈。 ? 新推“爛尾樓” 盤活 項目 ： 新上海、華天國際。 ? 新推項目： 置地廣場、濱江駿景廣場、世貿(mào)廣場（二期）、裕豐商廈。 ? 尾盤項目分 析 ? 金山廣場 ? 概況：項目 沿用現(xiàn)代巴洛克風格建筑，總占地面積 178。，建筑用地面積 4252m178。，綠地總面積 2236m178。整個項目由三座塔樓組成，樓高 1 21 層，其中 1— 3 層為商場 ， 4 層以上為巴洛克建筑風格生活館 。 1. 地理位置： 金山廣場位于南寧市朝陽路中段，朝陽花園西北側(cè)，右側(cè)緊貼市中心大型四季常綠的朝陽花園，左側(cè)有政府重點治理加蓋的朝陽溪休閑廣場。 項目基地位置圖 2. 開盤時間： （僅為其中一次開盤數(shù)據(jù)） 3. 產(chǎn)品訴求：巴洛克生活館 —— 朝陽花園旁的高檔社區(qū) 4. 項目系數(shù) : 使用年限 建筑面積（㎡） 規(guī)劃戶數(shù) 公攤 裝修標準 70 年 / 840 17% 毛坯 ? 付款方式： 一次性 97 折， 按揭 98 折；貸款期限： 30 年，首付 20%； 5. 銷售價格： ? 均 價 3500 元 /㎡ ? 起 價 3200 元 /㎡ ? 最高價 4200 元 /㎡ 6. 主力產(chǎn)品： 戶 型 面 積（㎡） 1 房 2 房 3 房 戶 型 面 積（㎡） 4 房樓中樓 5 房樓中樓 7. 銷售現(xiàn)況： ? 僅剩 1 套 5 房樓中樓（調(diào)查截止日期 ） ? 銷售順序： 2 房→ 3 房→ 1 房→ 4 房樓中樓→ 5 房樓中樓 ? 銷售率： % 8. 綜合分析： ? 項目自然條件得天獨厚，左鄰朝陽花園、右舍朝陽溪。 ? 金山廣場前專設工程綠帶，百米長的景觀亮化工程綠蔭走道與建筑自然圍合；建筑后面規(guī)劃有中庭園景，特色光藝雕塑泉景 ，塑造景觀優(yōu)勢，無形中提升了產(chǎn)品附值。 ? 項目建筑風格沿用“意大利 巴洛克生活館 ”的 建筑 形象 ， 重點闡述本項目 簡潔氣派 的建筑外觀 ， 提升產(chǎn)品形象， 高尚 生活 領域 不言而喻，充分告知市場，形 成良好的市場口碑，提升美譽度，促進產(chǎn)品銷售。 ? 戶型訴求個性化， 單身 1 房 的香奈兒區(qū)、浪漫 2 房的羅曼羅蘭區(qū)、 3 房尊貴型的伯爵區(qū)、 4 房極品 區(qū) 及樓中樓皇室區(qū) ；項目總共 13 種戶型， 種類集全，滿足不同人士的居家需求。 ? 金山廣場為 開盤，打破市場均價 3300 元 /平米的格局，均價上調(diào)至 3500 元 /平米，成為市場價格的主導者。正確的市場定價決策是 基于對市場的正確認識，同一時間階段的競爭對手為金之島、置地廣場、濱江駿景廣場，無論是住宅公攤，還是地理位置、產(chǎn)品升值潛力，均優(yōu)于競爭對手，從而成功挑戰(zhàn)市場底線。 ? 人 民東小學，第九中學就近在咫尺，也成為家庭居住的首要因素之一，目標客源得到進一步的提升；地處市中心，直接吸引周邊商人、政府機關企事業(yè)單位人士入住。 ? 金之島城市廣場 （“爛尾樓”盤活項目） ? 概況： 項目 由商業(yè)裙樓和三棟高層塔樓組成，總建筑面積 106666 平方米 ，產(chǎn)品規(guī)劃 922 套； 1— 3 層為商場 ， 4 層 為 轉(zhuǎn)換層設計休閑會所及空中花園 ，5 層以上為商務、住宅區(qū)。 三棟塔樓分別為 “金寧國際” 商務公寓、 “金色假日” 小戶型公寓 、“金貿(mào)天驕” 精品住宅 ； “金寧國際” 、“金色假日” 已售罄，目前“金貿(mào)天驕” 精品住宅 剩余 2 房、 3 房近 20 套未售出 。 ? “金寧國際” 商務公寓 ? 產(chǎn)品規(guī)劃 268 套 511F 寫字樓、 1225F 商務公寓； ? 面積： ㎡。 ? “金色假日” 小戶型公寓 ? 產(chǎn)品規(guī)劃 368 套， 523F； ? 面積： ㎡。 ? “金貿(mào)天驕” 精品住宅 ? 產(chǎn)品規(guī)劃 286 套， 530F； ? 面積： 36104 ㎡。 1. 地理位置： 項目 地處南寧市朝陽第一核心商圈，位于友愛路 8 號 ； 朝陽花園、人民公園南寧朝陽商區(qū)近在咫尺。 2. 開盤時間： 3. 項目系數(shù) : 使用年限 建筑面積 規(guī)劃戶數(shù) 公攤 裝修標準 70 年 60000 ㎡ 922 23% 毛坯 ? 付款方式：一次性 97 折，按揭 98 折；貸款期限： 30 年，首付 30%； 4. 銷售價格： ? 均 價 3300 元 /㎡ ? 起 價 3000 元 /㎡ ? 最高價 4500 元 /㎡ 5. “金貿(mào)天驕”精品住宅主力產(chǎn)品： 戶 型 建筑面積（㎡） 套 數(shù) 配 比 1 房 3660 26 9% 2 房 75 52 18% 3 房 104106 208 73% 6. “金貿(mào)天驕”精品住宅銷售現(xiàn)況： ? 剩余戶型有 2 房、 3