【正文】 ? 銷(xiāo)售率 一欄銷(xiāo)售率真實(shí)度底，主要原因是開(kāi)發(fā)商制造熱銷(xiāo)的一種假象。 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)知名度廣，其品牌形象已深入人心，故在媒體整合推廣中，惟采用戶(hù)外廣告全面通告市場(chǎng)，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，也減少 營(yíng)銷(xiāo)推廣中的支出費(fèi)用，賺取最大利潤(rùn)。 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)為 2 房繞 1 房而設(shè)，采光較 好，但噪聲較大； 1 房的采光不好，但較為寧?kù)o。本項(xiàng)目的住宅公攤為17%，比世貿(mào)廣場(chǎng)低 6 個(gè)百分點(diǎn)，比裕豐商廈低 8 個(gè)百分點(diǎn)，使項(xiàng)目的小戶(hù)型住宅性?xún)r(jià)比優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，公攤、景觀均優(yōu)于裕豐商廈，但裕豐商廈擁有品牌知名度，市場(chǎng)認(rèn)知范圍廣，周邊商業(yè)氛圍濃郁。 1. 地理位置： 坐落于北大南路與江濱路的交匯處，西接堤園路，交通快捷發(fā)達(dá) 。 2. 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 3. 產(chǎn)品訴求：黃金置地 財(cái)富人生 4. 項(xiàng)目系數(shù) : 使用年限 建筑面積 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 公攤 裝修標(biāo)準(zhǔn) 70 年 萬(wàn)㎡ 458 18% 毛坯 ? 付 款方式：一次性 96 折，按揭 97 折；貸款期限： 30 年，首付 20%； 5. 銷(xiāo)售價(jià)格： ? 均 價(jià) 3400 元 /㎡ ? 起 價(jià) 3100 元 /㎡ ? 最高價(jià) 3800 元 /㎡ 6. （其中 1 棟樓的主力戶(hù)型）主力產(chǎn)品分析： 戶(hù) 型 1 房 2 房 建筑面積 53 ㎡ 95 ㎡ 7. 銷(xiāo)售現(xiàn)況： ? 其對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售率為 85% 8. 綜合分析： ? 項(xiàng)目于 友愛(ài)南路與人民東路交匯處，距離人民公園僅數(shù)百米遠(yuǎn)，公交車(chē)站臺(tái)就在家門(mén)口，交通便捷。 ? 主要競(jìng)爭(zhēng)者為世貿(mào)廣場(chǎng)、裕豐商廈、置地廣場(chǎng)、濱江駿景廣場(chǎng)，而產(chǎn)品同是小戶(hù)型的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新上海已自毀道路。 ? 市場(chǎng)均價(jià)格達(dá)到 4000元 /平米 ，高出市場(chǎng)價(jià) 500元 /平米，最高價(jià)達(dá)到 4600元 /平米，且本項(xiàng)目層高只有 15 層，最高價(jià)高出市場(chǎng)最高層 30F 的金之島城市廣場(chǎng) 100 元 /平米。樓高 15 層，其中 1— 4 層為商場(chǎng) ， 415 層 為 SOHO 公寓。 1. 地理位置： 高峰路 94 號(hào)。 ? “金色假日” 小戶(hù)型公寓 ? 產(chǎn)品規(guī)劃 368 套， 523F； ? 面積： ㎡。 ? 項(xiàng)目建筑風(fēng)格沿用“意大利 巴洛克生活館 ”的 建筑 形象 ， 重點(diǎn)闡述本項(xiàng)目 簡(jiǎn)潔氣派 的建筑外觀 ， 提升產(chǎn)品形象， 高尚 生活 領(lǐng)域 不言而喻，充分告知市場(chǎng)，形 成良好的市場(chǎng)口碑，提升美譽(yù)度，促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。 ? 新推項(xiàng)目： 置地廣場(chǎng)、濱江駿景廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)（二期）、裕豐商廈。 1. 商業(yè)面積： 2181 ㎡ 2. 商業(yè)定位： 13 層為商場(chǎng)部分；服裝批發(fā)零售。 1. 商業(yè)面積： 9000 ㎡ 2. 商業(yè)定位： 13 層為商場(chǎng)部分；暫定為會(huì)所。處于十字交叉路口，客流需過(guò)馬路到達(dá)目的點(diǎn)，等待紅綠燈的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，存在安全問(wèn)題，客源流失慘重。 ? 2020 年 12 月 30 日至 2020 年 1 月 5 日，首屆南寧（中國(guó) — 東盟）輕工小商品展覽交易會(huì)暨中國(guó) — 東盟 小商品商貿(mào)發(fā)展論壇在金之島 ? 第五大道 （商業(yè)部分未推） ? 商業(yè)分析： 第五大道位于華東路中，前不著天后不接地，商場(chǎng)有階梯。 ? 項(xiàng)目推廣主打“ 南寧首創(chuàng)的第一家專(zhuān)營(yíng)國(guó)際知名品牌大型時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng) ”，目標(biāo)客群明確，直擊金領(lǐng)白領(lǐng)，中高收入階層人士。 ? 【世貿(mào)廣場(chǎng)】項(xiàng)目 規(guī)模宏大， 總商業(yè)面積占 18 萬(wàn)平米，整體商業(yè)面積超過(guò)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)， 依托邕江北岸和民生廣場(chǎng)的景觀優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展 旅游特色休 閑商業(yè)。 6. 經(jīng)營(yíng)效果分析： ? 細(xì)窺【世貿(mào)廣場(chǎng)】的地理位置：位于人民路 3 號(hào)，與解放路交匯，行人需穿過(guò)十字路；一期商業(yè)區(qū)左側(cè)為朝陽(yáng)大藥房，右側(cè)緊臨水街，依次為南寧市白內(nèi)障醫(yī)院、南寧市紅十字會(huì)醫(yī)院，對(duì)面為百域燈飾城，離斜對(duì)面的南城百貨相隔近 200 米。 12. 重新整合推廣初步建議： 略。 ? 地處中華路火車(chē)站斜對(duì)面，被隔離欄截流，無(wú)法借用火車(chē)站的客流量發(fā)揮。 ? 小商品城開(kāi)業(yè)當(dāng)日，僅有 80 家商店在營(yíng)業(yè)，截止 12 月 31 日，已有 134 家在營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)率由 41%上升至 69%。 ? 號(hào)稱(chēng) 南寧最大的高檔服裝批發(fā)市場(chǎng) ，充分填補(bǔ)市場(chǎng)空白，迎合市場(chǎng)需求，成為高檔服裝批發(fā)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。 綜上所述，朝陽(yáng)商業(yè)批發(fā)圈銷(xiāo)售商品一應(yīng)俱全，批發(fā)業(yè)也進(jìn)入一個(gè)結(jié)點(diǎn)：飽和度的問(wèn)題是亟需考慮的首要因素，市場(chǎng)的供需關(guān)系、市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍、可開(kāi)拓的市場(chǎng)空間、市場(chǎng)發(fā)展?jié)撛谝蛩氐取０殡S著今年中國(guó) — 東盟博覽會(huì)在 11 月份舉行，港豐商場(chǎng)、中華小商品城、世貿(mào)商城紛紛把握 此次入市的良機(jī)，在博覽會(huì)舉行之前陸續(xù)開(kāi)業(yè)。樹(shù)立品牌，利用創(chuàng)新的宣傳方式，整合促銷(xiāo)策略，再次殺入市場(chǎng)，引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈反映并保持熱度。 二層商鋪合計(jì) 141 間， 營(yíng)業(yè)率為 0%。 12．重新整合推廣初步建議： ? 吸引客源，蓄積客源 ①鑒于朝陽(yáng)商業(yè)圈內(nèi)各商大經(jīng)營(yíng)商品基本達(dá)到飽和的狀態(tài)，新朝陽(yáng)的商業(yè)銷(xiāo)售定位應(yīng) 尋求的差異化，個(gè)性化性， 即使同質(zhì)化也要顯出與眾不同的魅力吸引消費(fèi)者，留住消費(fèi)者的心方能旺場(chǎng)，也是下一步銷(xiāo)售 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)所必需具備的首要條件。 ? 商場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃為單間商鋪，獨(dú)立的規(guī)劃使得各商家之間無(wú)法形成互動(dòng)，商品也顯得更為稀少，無(wú)法吸引消 費(fèi)者的眼球，喪失了給消費(fèi)大飽眼福的亮點(diǎn)，留住其再次光臨的心緒，無(wú)法提升人流，進(jìn)一步蓄積客源。 ? 最新商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)狀況分析 ? 新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng) 1. 調(diào)查時(shí)間： （跟蹤 調(diào)查截止于 12 月 31 日） 2. 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 10 月 1 日 3. 推廣主題： Shopping Mall 購(gòu)物廣場(chǎng) 4. 商業(yè)面積： 萬(wàn)㎡ 5. 商業(yè)定位： 一層、二層、三層：中高檔品牌服裝、鞋業(yè)、箱包、精品 四層、五層、六層：（依次類(lèi)推）電器、餐飲、美容 6. 現(xiàn)時(shí)價(jià)格： 一層：出售均價(jià)： 43000 元 /㎡；出租均價(jià)： 350 元 /㎡ 二層：出租均價(jià)： 220 元 /㎡； 7. 銷(xiāo)售狀況： 一層出售；二、三、四、五、六層只租不售 8. 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況： 一層商鋪合計(jì) 112 間，出租 86 間，出租率占 77%。作為南寧的首要商業(yè)區(qū)，無(wú)論在商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)、商業(yè)規(guī)模、客 流量、成交金額、購(gòu)物環(huán)境及發(fā)展空間方面都具有極強(qiáng)的市場(chǎng)凝聚力。 南寧市朝陽(yáng)商業(yè)圈 市場(chǎng)分析報(bào)告 弘毅企劃研展部 二○○六年元月 22 日 市場(chǎng)分析 (一 ) 宏觀經(jīng)濟(jì)背景 ? 朝陽(yáng)商圈范圍 從火車(chē)站起向南到萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)止，以朝陽(yáng)路為軸心呈魚(yú)骨狀向兩邊輻射，東到新民路、公園路，西至華強(qiáng)路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中華路。 ? 區(qū)域規(guī)劃原則 朝陽(yáng)商圈的商業(yè)密集既是優(yōu)點(diǎn)也是缺點(diǎn)，因此，朝陽(yáng)商圈 5 到 10 年內(nèi)的規(guī)劃原則主要是控制總量、調(diào)整結(jié)構(gòu)、提高檔次。 二層商鋪合計(jì) 95 間，出租 51 間，出租率占 54%。 ? 新商場(chǎng)入市時(shí)間短，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，無(wú)法滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求，不能煽動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)物情趣，難以達(dá)到刺激消費(fèi)的目的。 ②商場(chǎng)內(nèi)增設(shè)休閑椅，吸引周邊人流過(guò)往休閑，增添人氣。 （ 二層至四層整體商鋪全部空置， 現(xiàn)已人去樓空 ） 7. 經(jīng)營(yíng)效果分析： ? 多路公車(chē)路線停于商場(chǎng)前，即是客流的第一站，也是終點(diǎn)站，往來(lái)皆受益； ? 位于人民路與西關(guān)路交叉路口，坐擁朝陽(yáng)商業(yè)圈人流高峰區(qū)； 與 南寧百貨大樓 、友誼電器城、舊和平商場(chǎng) 僅一路之隔 ，被隔離欄分流的客源。 12．重新整合推廣初步建議： 略。 ? 批發(fā)零售業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)比表 案 名 商業(yè)面積 經(jīng) 營(yíng) 范 圍 南寧交易場(chǎng) 18000 ㎡ 一層干貨批發(fā)、肉類(lèi)、蔬菜、藥材、水果? 二層 兒童用品、婦女用品、布藝、床上用品、日用品、兒童玩具 三層 兒童用品、婦女用品、布藝、床上用品、日用品、五金日雜、鞋業(yè) 桂登商場(chǎng) ～ 4000 ㎡ 一層（西面）鞋業(yè)；（東面）日用小百貨；二層床 上用品、毛巾、毛毯 港豐商場(chǎng) 1380 ㎡ 172 間 一層中檔服飾；二層高檔品牌服飾（號(hào)稱(chēng)南寧最大的高檔服裝批發(fā)市場(chǎng)） 新和平商場(chǎng) / 一層 服飾（批發(fā)、零售）； 二層箱包、皮具、鞋帽、服飾； 三層箱包、皮具、鞋帽、服飾、襪子、化妝品；四層?jì)D女用品、化妝品、兒童服飾、床上用品、 玩具； 五層童裝、化妝品 舊和平商場(chǎng) 22020 ㎡ ～ 3200 間 一層飲食、干雜、五金家電為主； 二層服裝、鞋業(yè)市場(chǎng)； 三層服裝批發(fā)市場(chǎng)； 四層紡織品、婦女兒童用品市場(chǎng)； 五層服裝、布匹、百貨市場(chǎng)。其中，港豐商場(chǎng)、中華小商品商場(chǎng)、世貿(mào)商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)更加劇了競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。 在此之前，南寧新、舊和平商場(chǎng)是聞名全區(qū)的服裝批發(fā)市場(chǎng)，但是主營(yíng)的是低端產(chǎn)品。 ? 入駐商家主要來(lái)源于新舊和平商場(chǎng)、交易場(chǎng)、上海路拆遷區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)。 ? 結(jié) 合 客流分散方向流程圖 分析：客流經(jīng)華強(qiáng)路至華西路這一帶截流下大部份客源，最后到達(dá)中華小商品城時(shí)，已經(jīng)毫無(wú)客流量可言。 ? 世貿(mào)廣場(chǎng) ? 項(xiàng)目概況 ： 世貿(mào)廣場(chǎng)，南寧市人民西路 3 號(hào)，與江南區(qū)一橋之隔；一個(gè)匯集中央商業(yè)、濱江高尚住宅、行政公寓、中心商務(wù)公寓、智能寫(xiě)字樓、 豪華酒店、大規(guī)模停車(chē)場(chǎng)所組成的綜合建筑群體。 ? 現(xiàn)只有一期一層臨路商鋪在經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)燈飾、油漆、涂料、門(mén)、墻紙等； ? 二層原定于 8 月初開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，以木地板批發(fā)為主；早前三四層已經(jīng)營(yíng)了一年，業(yè)種以窗簾布藝批發(fā)、燈飾、墻紙、地毯等家居飾品為主，因生意不景氣，為期一年的租約滿后，經(jīng)營(yíng)戶(hù)均紛紛撤場(chǎng)。 無(wú)庸置疑，以旅游為主題的商業(yè)物業(yè)是市場(chǎng)的一大空缺。仔細(xì)斟酌地利因素，項(xiàng)目左側(cè)有 朝陽(yáng)溪休閑廣場(chǎng) ，來(lái)此地休閑的人群大部分是中老年人士，影響商業(yè)定位的檔次。華東路一帶商業(yè)業(yè)種零亂，人流量低 ，嚴(yán)重欠缺客流支撐。 城市廣場(chǎng)舉行， 并 每年舉行一次。 ? 緊靠人民東路，這一帶商業(yè)為臨路街鋪，商業(yè)定位復(fù)雜零亂，過(guò)往客流稀少。 3. 商業(yè)分析： ? 濱江駿景廣場(chǎng)面向北大南路，背靠遇安東二里，客流可由新陽(yáng)路經(jīng)遇安東二里進(jìn)入，也可從江北大道拐入北大南路抵達(dá)。 3. 商業(yè)分析： 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，對(duì)市場(chǎng)沖擊不大；由于商業(yè)定位同質(zhì)化因素影響，招商存在的困難主要來(lái)自于港豐商場(chǎng)、人民商廈。 ? 尾盤(pán)項(xiàng)目分 析 ? 金山廣場(chǎng) ? 概況：項(xiàng)目 沿用現(xiàn)代巴洛克風(fēng)格建筑，總占地面積 178。 ? 戶(hù)型訴求個(gè)性化， 單身 1 房 的香奈兒區(qū)、浪漫 2 房的羅曼羅蘭區(qū)、 3 房尊貴型的伯爵區(qū)、 4 房極品 區(qū) 及樓中樓皇室區(qū) ；項(xiàng)目總共 13 種戶(hù)型， 種類(lèi)集全，滿足不同人士的居家需求。 ? “金貿(mào)天驕” 精品住宅 ? 產(chǎn)品規(guī)劃 286 套， 530F； ? 面積： 36104 ㎡。 2. 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 3. 產(chǎn)品訴求：（無(wú)） 4. 項(xiàng)目系數(shù) : 使用年限 建筑面積 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 公攤 裝修標(biāo)準(zhǔn) 70 年 5000 ㎡ 80 20% 毛坯 ? 付款方式：一次性 96 折，按揭 98 折；貸款期限： 30 年， 1 房首付 30%，2 房首付 20%； 5. 銷(xiāo)售價(jià)格： ? 均 價(jià) 3300 元 /㎡ ? 起 價(jià) 3100 元 /㎡ ? 最高價(jià) 3500 元 /㎡ 6. 主力產(chǎn)品分析： 戶(hù) 型 建筑面積（㎡） 套 數(shù) 配 比 1 房 32 40% 2 房 48 60% 7. 銷(xiāo)售現(xiàn)況： ? 銷(xiāo)售率 95% 8. 綜合分析： ? 項(xiàng)目位于西關(guān)路與高峰路交匯處，百米之內(nèi)不但有特色飲食業(yè)、更有裕豐商廈、永華行、新舊和平商廈等，生活配套齊全、休閑購(gòu)物近水樓臺(tái)。 1. 地理位置： 矗立于朝陽(yáng)路與濟(jì)南路交匯處 ，于朝陽(yáng)溪左側(cè)，與金山廣場(chǎng)隔溪相望。 綜合所述，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際分析，新上海的利好與弊端互補(bǔ)共存的同時(shí)，弊端因素大于利好因素；由開(kāi)發(fā)商決策失誤而倒至項(xiàng)目停止不銷(xiāo)，究其主要原因?yàn)椋? 公攤過(guò)大，戶(hù)型實(shí)際使用面積過(guò)??；精裝修迫使價(jià)格提升，直接縮小目標(biāo)市場(chǎng)范圍；由于開(kāi)發(fā)商不切合產(chǎn)品實(shí)際因素考慮，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手認(rèn)識(shí)不足，盲目追求利潤(rùn)最大化，忽略市場(chǎng)承接能力，而引發(fā)產(chǎn)品停止不銷(xiāo)的殘局，導(dǎo)致價(jià)格可調(diào)控后路切段。本項(xiàng)目均價(jià)為 3200 元 /平米，低于世貿(mào)廣場(chǎng)、裕豐商廈 300 元 /平米，低 于置地廣場(chǎng)、濱江駿景廣場(chǎng)200300 元 /平米；住宅公攤低于裕豐商廈 1 個(gè)百分點(diǎn)，分別高于世貿(mào)廣場(chǎng)、置地廣場(chǎng)、濱江駿景廣場(chǎng)，依次為 5 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 其中 1 棟樓的主力戶(hù)型均為 53 平米的 1 房及 95 平米的 2 房；其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為華天國(guó)際、世貿(mào)廣場(chǎng)、裕豐商廈，次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手為濱江駿景廣場(chǎng)。 2. 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 3. 產(chǎn)品訴求： 王者朝向邕江之美 4. 項(xiàng)目系數(shù) : 使用年限 面積 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 公攤 裝修標(biāo)準(zhǔn) 70 年 22020 ㎡ 196 17% 毛坯 ? 付款方式：一次性 97 折，按揭 98 折