【正文】 本項(xiàng)目進(jìn)行了統(tǒng)一的招商，使業(yè)態(tài)，布局規(guī)范，管理科學(xué)。 名匯銅鑼灣廣場兼具南洋建筑的浪漫風(fēng)情與歐陸建筑的典雅端莊；近三百米景觀步行街串起三個(gè)休閑廣場、四大主題街區(qū)；街區(qū)景觀、小品、雕塑、綠化、休閑設(shè)施齊全。 2）眾多的休閑娛樂場所， 300m 以海洋為主題的立體式景觀主街。才 70 個(gè)，只能勉強(qiáng)滿足樓上住宅的需求，商業(yè)的只能依靠名匯和霞溪路的立體停車場。公灘很小，才 10%。 樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1 層：國際零售巨頭沃爾瑪購物超市，總經(jīng)營面積約 2 萬平方，其余部分約 5000 平方對(duì)外租賃； 1 層：前半段為飾品、女裝、肯德基、麥當(dāng)勞，后半段主要以運(yùn)動(dòng)服飾、內(nèi)衣為主； 2 層：男女裝、肯德基、麥當(dāng)勞、飾品等； 3 層：運(yùn)動(dòng)服飾、男裝、圖書等； 4 層：休閑時(shí)尚女裝、手機(jī)、床上用品、美容美發(fā)等； 5 層：美食、電影院、特色服飾等。 客戶定位 二次以上投資的客戶，廈門、泉州（南安、晉江、石獅、安溪等）、漳州（云宵）、三明、莆田等省內(nèi)外及境外人 士。 鋪位劃分 功能劃分： 1F 商場 23F 好又多 4F 新華學(xué)知書店 面積劃分： 15120 平 價(jià) 格 均價(jià)： 最高價(jià)： 最底價(jià)： 一層均價(jià)： 最高價(jià)（比例）： 最底價(jià)（比例）： 二層均價(jià)： 最高價(jià)（比例）： 最底價(jià)（比例）： 三層均價(jià)： 最高價(jià)（比例）： 最底價(jià)（比例）： 四層 均價(jià)： 最高價(jià)（比例）： 最底價(jià)（比例）： 五層均價(jià)： 最高價(jià)（比例）： 最底價(jià)（比例）： 價(jià)格走勢： 租 金 價(jià) 以銷售額 25%26%抽點(diǎn)的方式收取 客戶定位 品牌商家，好又多，書店 付款方式 媒體情況 日期： 頻率： 內(nèi)容： 訴求重點(diǎn)： 銷售情況 時(shí)間： 比例： 樓層： 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 開業(yè)狀況 已全部開業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)勢 商品較集中，好又多超市吸引眾多平民消費(fèi)。布局散亂。另一方面大型商業(yè)地產(chǎn)巨大的體量所需要消化的經(jīng)營者和投資者都不是廈門一地所能提供的。 新方向一：經(jīng)營第一，招商先行 大型商業(yè)地產(chǎn)的營銷必須高度重視前期規(guī)劃。盈利點(diǎn)在于世界知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐后給項(xiàng)目地塊價(jià)值所帶來的巨大提升空間。像新時(shí)代廣場成功引入本地經(jīng)營紅火的來雅百貨后， 為項(xiàng)目銷售打入一劑強(qiáng)心針，從而獲得市場追捧。 “售后返租 +主題概念商場”時(shí)代 時(shí)間： 1997 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：國聯(lián)建材城、廈禾商廈五金電器城、香水城 操作手法和市場表現(xiàn)： 由于“店中店 +主題概念商場”模式無法解決大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營所要求的統(tǒng)一性這一矛盾，這一模式逐漸難以取得市場認(rèn)同，而“售后返租 +主題概念商場”模式在相當(dāng)程度在可以解決這一矛盾。當(dāng)時(shí)中山路一個(gè)沿街店面總價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬元，以幾十萬元就能擁有一個(gè)中山路店面 吸引力不可謂不小。 市場發(fā)展到一定程度，總是要優(yōu)勝劣汰，從遍地開花的自由競爭過渡到少數(shù)幾個(gè)商圈分庭抗禮。無論是未來的羅賓森廣場所定位的購物中心， 還是明發(fā)商業(yè)廣場所帶來的商業(yè)嘉年華，都將使 火車站 —— 富山商圈成為廈門商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的主要集中地。擁有火車站、城市公交總站等交通樞紐，交通非常便利，人流如織。這些措施醞釀或進(jìn)行之際，在中山路商圈中催生出一個(gè)新片區(qū) —— 思北片區(qū) 。 第三部分 廈門 市商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀研究 一、廈門 市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 與非常滋潤的廈門住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)競爭慘烈。 從廈門市商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)中我們可以分析，今后商業(yè)操作可以從以下兩個(gè)方面尋找突破： 創(chuàng)新業(yè)態(tài)滿足市場需求 2021 年，廈門 旅游呈現(xiàn) “ 三高 ” —— 接待游客量創(chuàng)新高、旅游外匯創(chuàng)新高、星級(jí)酒店建設(shè)創(chuàng)新高。 另一方面，眾多大型賣場的涌入，也讓廈門商業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)上的過剩。這一利好頓時(shí)成為廈門商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大引擎。 （ 4）港、澳、臺(tái)及外商獨(dú)資、合資合作的批發(fā)、零售業(yè)對(duì)本土企業(yè)發(fā)起沖擊 2021 年廈門市限額以上港、澳、臺(tái)及外商投資批發(fā)零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額近 11 億元，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 ％，比 2021 年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)批發(fā)額超過 億元，比 2021 年增長 5 倍多。同時(shí)，廈門市批發(fā)零售商業(yè)企業(yè)充分利用特區(qū)優(yōu)勢，采取多種促銷手段，把目標(biāo)轉(zhuǎn)向國際市場，積極開拓國際貿(mào)易，以外促內(nèi)，不僅豐富了國內(nèi)市場，也為參與國際競爭積累了經(jīng)驗(yàn)。一方面，加大招商引資力度，引進(jìn)了好又多、美國沃爾瑪、德國麥德龍 、法國家樂福 等國內(nèi)外著名的大型國際性零售企業(yè)，聚集了一批實(shí)力強(qiáng)、知名度廣的商業(yè)企業(yè)。 如果說， 20世紀(jì) 90 年代中期，廈門商業(yè)市場還處在一種缺乏競爭、發(fā)展緩慢的態(tài)勢當(dāng)中，那么時(shí)至今日，隨著 SM 城市廣場、世貿(mào)商城 、明發(fā)商業(yè)廣場等 mall 的成功營業(yè)，來雅百貨、巴黎春天百貨等的成功擴(kuò)張，廈門商業(yè)已發(fā)生了質(zhì)的飛躍。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在 的問題： 投資結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步調(diào)整。 3）第三產(chǎn)業(yè)增速有所加快，主要行業(yè)較快增長。其中出口總額 億美元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口總額 億美元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模效應(yīng)凸顯 ，限額以上企業(yè)市場占有率已超過六成。全市常住人口 220 萬人（據(jù)抽樣調(diào)查推算），登記戶 籍人口 146． 77 萬人， 萬戶，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，占 ％。其中汽車零售 13910 輛，小轎車零售 7555 輛，分別比去年同期增長 %和 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，比去年同期下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 280 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，對(duì)全市生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %，分別拉動(dòng) GDP 增長 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)核算，上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %。 總體而言，上半年全市國民經(jīng)濟(jì)保持了較快增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高，確保了“十一五”開局良好。 在“ 十五 ” 計(jì)劃 中，廈門市政府提出了“ 構(gòu)建東南沿海重要商貿(mào)中心 ”的 發(fā)展方向：構(gòu)建合理的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)，形成特色化、網(wǎng)絡(luò)化的商貿(mào)體系，把廈門建成購物環(huán)境優(yōu)美、具有 較強(qiáng)輻射功能的東南沿海重要的商貿(mào)中心。 ”經(jīng)過這幾年發(fā)展，先后引進(jìn)了大型超市、購物中心、倉儲(chǔ)式商場、專業(yè)店、便利店等多種業(yè)態(tài)形式，推動(dòng)了廈門現(xiàn)代流通組織發(fā)展和經(jīng)營方式的改革。零售市場保 持穩(wěn)步增長，多種經(jīng)濟(jì)成分競爭機(jī)制也不斷地增強(qiáng)。 “ 要把廈門建設(shè)成中國東南沿海的商貿(mào)中 心，立足于廈門，服務(wù)于福建及閩東南地區(qū)，接軌國際， 2021 年基本建成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理服務(wù)功能完善，引導(dǎo)滿足消費(fèi)又創(chuàng)造擴(kuò)大消費(fèi)區(qū)域性購物天堂 ” 。曾 有人稱，世界上任何一個(gè)城市，如果能夠把世界 500 強(qiáng)請(qǐng)來真正落戶，就意味著這個(gè)城市達(dá)到了某個(gè)水準(zhǔn)。一般百貨、大賣場和普通商品店鋪占相當(dāng)大比例，并且還有大規(guī)模增加的趨勢。購物中心需要一系列的載體，其中一個(gè)相當(dāng)重要的考量標(biāo)準(zhǔn)就是國際知名品牌的聚集程度。擁有 “ 中華十大名街 ” 名號(hào)的廈門中山路本身便具有其他商圈無可比擬的優(yōu)勢及知名度，并且是外地游客的購物首選， 1998 年以前，中山路幾乎是廈門購物的惟一商圈，而近年來，由于城市化進(jìn)程的加快，廈門島內(nèi)新商圈的不斷形成，原來一直位居廈門商圈龍頭老大的中山路商圈漸顯疲態(tài)，只能利用中山路原有的知名度來吸引外地游客。由于巨大市場需求和強(qiáng)大商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，思北片區(qū)的商業(yè)將呈現(xiàn)繁榮景象，并成為中山路商圈一顆最耀眼的明珠。位 于富山片區(qū)核心的 40 萬平方米明發(fā)商業(yè)廣場在并在招商方面取得了巨大進(jìn)展，法國家樂福、英國百安居、美國時(shí)代華納、香港新世界百貨等國際知名機(jī)構(gòu)先后進(jìn)駐，這些知名商家將為富山商圈帶來更大的經(jīng)營力量和巨大人流，一個(gè)日漸繁榮的商圈漸漸形成。 江頭商貿(mào)中心在逐步形成建材市場的同時(shí)，手機(jī)電子市場依托江頭郵電局正在逐步壯大，各類手機(jī)店面鱗次櫛比，手機(jī)電子行業(yè)在江頭已經(jīng)成行成市。但大型商業(yè)的經(jīng)營必須是統(tǒng)一經(jīng)營與管理，大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營所要求的統(tǒng)一性似乎是一對(duì)天生難以調(diào)和的矛盾。而商場的經(jīng)營沒有統(tǒng)一管理，是由中小投資者各自為政。 售后返租將業(yè)主、發(fā)展商、經(jīng)營者的利益和風(fēng)險(xiǎn)絕妙地捆在一起，有效地規(guī)避商場投資風(fēng)險(xiǎn)，將業(yè)主承載的風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移到發(fā)展商身上，業(yè)主只需坐等收租，用租金所得支付月供，不失為有效的商場銷售推廣模式。 SHOPPINGMALL 這種商業(yè)業(yè)態(tài)顯著特征是：規(guī)模大，由若干個(gè)主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，面積通常在十萬平方米以上；功能全，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)。明發(fā)商業(yè)廣場也采取此種模式。因此，應(yīng)該借助于具備商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，來策劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施，包括專業(yè)的前期規(guī)劃顧問、招商公司、銷售代理公司、經(jīng)營管理公司等。 價(jià) 格 均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)： 萬元 /平 最底價(jià)： 萬元 /平 一層均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬元 /平，占 30% 最底價(jià)（比例）： 3 萬元 /平 ，占 15% 二層均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬元 /平，占 25% 最底價(jià)（比例）： 萬元 /平 ，占 20% 三層均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬元 /平 ,占 20% 最底價(jià)（比例）： 萬元 /平，占 35% 四層均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬元 /平 ，占 40% 最底價(jià)（比例）： 萬元 /平，占 25% 價(jià)格走勢：下滑 租金價(jià) 200350 元 /平 客戶定位 大多為品牌店， 4F 以個(gè)體經(jīng)營居多。 東方時(shí)代廣場 樓盤名稱 東方時(shí)代廣場 項(xiàng)目地址 鷺江道靠禾祥西路 4 號(hào) 建筑風(fēng)格 商住 商鋪規(guī)劃 具體布局：商場超市 商鋪（面積）： 20210 平 大廈（面積）： 82021 平 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：肯德基，麥當(dāng)勞，必勝客，休閑品牌服飾，鞋，飾品等 二層（品牌）：好又多百貨商場 三層（品牌）：好又多百貨商場 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商管公司：深圳東方物業(yè)管理有限公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率： 年限： 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配套 得房率： 100% 車位： 243 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系 統(tǒng)（品牌）：中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌：蘇迅 種類：扶梯 數(shù)量： 6 部 具體位置：左角落 安防系統(tǒng) : 滅火器 \警報(bào)器 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材： 涂料 門廳： 玻璃 門窗：玻璃 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 內(nèi)部門窗：玻璃 燈光照明：節(jié)能燈 商業(yè)環(huán)境 該項(xiàng)目為廈門為數(shù)不多的鋼骨架住宅，廈門 CBD 區(qū)地標(biāo)性建筑，外觀新穎獨(dú)特，戶戶明廚明衛(wèi)，地段優(yōu)勢明顯，生活交通便利 鋪位劃分 功能劃分：一到三層為商鋪，四層以 上為住宅 面積劃分： 40250 平 價(jià)格 均價(jià)： 最高價(jià)： 最低價(jià)： 一層均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬元 /平 最低價(jià)（比例）： 3 萬元 /平 二層均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)（比例）： 3 萬元 /平 最低價(jià)（比例）： 2 萬元 /平 三層均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬元 /平 最低價(jià)（比例）：