【正文】 賃不對(duì)外銷(xiāo)售 商管公司： SM城市廣場(chǎng) 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 簽訂租賃合同 返租回報(bào)率： 年限： 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配套 得房率： 100% 車(chē)位： 1500個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌：蘭新電梯 種類(lèi)：扶梯 、觀景電梯 數(shù)量： 22部 具體位置：頭尾兩端 安防系統(tǒng) ： 建筑材質(zhì)及裝修：混凝土鋼筋 商鋪外立面飾材： 瓷磚 涂料 門(mén)廳： 玻璃 門(mén)窗：玻璃 商鋪公共區(qū)域飾材： 廣場(chǎng)： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚大理石 內(nèi)部門(mén)窗：玻璃 燈光照明：節(jié)能燈 商業(yè)環(huán)境 江頭與湖里商圈，交通便利，人口集中，消費(fèi)群體大 鋪位劃分 功能劃分：商鋪 面積劃分： 40— 300平 價(jià)格 均價(jià)： 最高價(jià)： 最低價(jià)： 一層均價(jià)： 250— 350元 /平 二層均價(jià)： 200— 250元 /平 三層均價(jià)： 150— 200元 /平 四層均價(jià)： 80— 120元 /平 五層均價(jià)： 60元 /平左右 地下一層均價(jià)： 200250元 /平 價(jià)格走勢(shì)：逐年遞增 租金價(jià) 以上價(jià)格為租金價(jià) 客戶(hù)定位 投資型（廈門(mén)個(gè)體戶(hù) /品牌店等） 付款方式 按揭，月付或季付 媒體情況 日期： 頻率： 內(nèi)容： 訴求重點(diǎn)： 租憑情況 時(shí)間： 比例： 100% 樓層： 工程進(jìn)度 已完工 開(kāi)業(yè)狀況 全部開(kāi)業(yè)兩年以上 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 地段好，交通便利，位于湖里江頭中心，停車(chē)方便 產(chǎn)品劣勢(shì) 娛樂(lè)休閑設(shè)施較少，景觀少，空氣不流通 其他 綜述： 1） SM 城市廣場(chǎng)作為廈門(mén)現(xiàn)有大型購(gòu)物中心的龍頭，其強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)體量與規(guī)范的商業(yè)業(yè) 態(tài)，成為目前廈門(mén)消費(fèi)者購(gòu)物的優(yōu)先選擇場(chǎng)所； 2）江頭區(qū)域作為廈門(mén)進(jìn)出島的咽喉要塞，其交通樞紐的重要戰(zhàn)略地位造就了 SM 城市廣場(chǎng)所需的龐大消費(fèi)群體，每天周邊居民與外地消費(fèi)人群為些聚集了二、三十萬(wàn)人次的流量，匯聚出 SM 城市廣場(chǎng)的商業(yè)消費(fèi)巨大力量； 3）江頭片區(qū)作為廈門(mén)近年來(lái)新興開(kāi)發(fā)的新區(qū)，期間居住了近三十萬(wàn)的人群，且以外來(lái)人口占絕大多數(shù)，他們沒(méi)有老廈門(mén)人長(zhǎng)期養(yǎng)成的購(gòu)物首選中山路的生活習(xí)慣，為方便自己進(jìn)出， SM 城市廣場(chǎng)就成為他們購(gòu)物首選場(chǎng)所，由些產(chǎn)生的巨大吸引力也將廈門(mén)及外地居民大量引入，使 SM 城市廣場(chǎng)成為目前僅有能與中山路相抗衡的經(jīng)濟(jì)圈； 4） SM 城市廣場(chǎng)巨大的地面停車(chē)場(chǎng)地，為來(lái)些購(gòu)物的消費(fèi)者停車(chē)提供了方便； 5）內(nèi)部業(yè)態(tài)較為規(guī)范，商品種類(lèi)繁多，休閑娛樂(lè)、餐飲設(shè)施充足，消費(fèi)者購(gòu)物休閑一條龍消費(fèi)體系完善； 6）來(lái)雅百貨、沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、電影院等主力店的進(jìn)駐，將整個(gè)商場(chǎng)大型 MALL 的綜合業(yè)態(tài)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，構(gòu)筑成為盒式商業(yè)經(jīng)營(yíng)典范； 存在的不足有： 1）內(nèi)部人流交通布局不夠合理，除中庭位置相對(duì)流暢外，來(lái)雅百貨內(nèi)部人群流動(dòng)線路較為不明顯，造成一些流動(dòng)不便； 2）周邊缺 少一些與內(nèi)部業(yè)態(tài)相補(bǔ)充的沿街區(qū)商鋪?zhàn)餮a(bǔ)充，使整個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)較為斷層，影響范圍存在局限性； 3）內(nèi)部中央空調(diào)容量不足，空氣較為不暢，缺乏購(gòu)物舒適感。 面積劃分： 價(jià) 格 均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最低價(jià)： 9000 元 /平 一層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平占 10% 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平占 10% 二層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平占 5% 最底價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平占 20% 三層均價(jià)： 萬(wàn)元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平占 5% 最底價(jià)（比例）： 9000 元 /平占 20% 地下一層均價(jià)： 萬(wàn) /平 最高價(jià)（比例）： 3 萬(wàn)元 /平占 5% 最低價(jià)（比例）： 萬(wàn)元 /平占 15% 價(jià)格走勢(shì)：整體向上 租 金 價(jià) 年回報(bào)率 06 年 1 月 5 日前統(tǒng)一按 %收取， 1 月 5 日后按 8%收取。 其 他 綜述： 1）作為廈門(mén)最大的商業(yè)集中場(chǎng)所，龐大的體量（ 40 萬(wàn)平）便于形成超大型 MALL 型態(tài)； 2）地處富山商圈核心三角區(qū)的一角，其周邊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利； 3）政府支持力度大，大力引進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)（百安居、家樂(lè)福、歐倍德、時(shí)代華納） 與香港新世界作主力店，為這個(gè)巨大的 商業(yè)航母安上強(qiáng)力的推動(dòng)器； 4）交通流線較為不足，臨快速主干道，人流困難； 5）區(qū)域過(guò)大，部分位置成為商業(yè)死角，與臨近商業(yè)融合性較差； 6）開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，未能將商業(yè)氣氛營(yíng)造起來(lái)急于銷(xiāo)售，投資前景有一定風(fēng)險(xiǎn)，體量過(guò)大，市場(chǎng)消化力有限； 7）廈門(mén)本身消費(fèi)力容量局限，商業(yè)較為分散，使其部分體量去化困難。 主力面積 40— 55 平方米，精品店面 35— 80 平方米之間，面寬 — 8 米，進(jìn)深 6— 10 米，層高 米左右。 世貿(mào)商城缺點(diǎn)： 1）停車(chē)位太少； 2）商場(chǎng)內(nèi)設(shè)休閑區(qū)很少，攤位布置過(guò)于擁擠，造成人為的視覺(jué)疲勞； 3）整體業(yè)態(tài)布局零亂，魚(yú)龍混雜，各層商品點(diǎn)綴式的交錯(cuò)在一起，不便于消費(fèi)選擇； 總體上世貿(mào)的成功與地段好、臨近 中山商圈、禾祥西東路商業(yè)街，蓮坂商圈，客源相對(duì)集中，有世界 500 強(qiáng)之首的沃爾瑪支撐，周邊硬件配套觸動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人流，增加商業(yè)氛圍有關(guān)。 綜合分析： 優(yōu)勢(shì)：地處思明南路與思明東路之間，區(qū)域配套完善，商業(yè)價(jià)值較高，商業(yè)氛圍濃厚，交通方 便。 2） 原先的臺(tái)南小吃取消了與它合作。 6）車(chē)位少。開(kāi)發(fā)商只需賣(mài)了住宅和沿街的店面成本就已經(jīng)收回，說(shuō)明了沒(méi)有用心在做，不值得投資。 銷(xiāo)售方式：獨(dú)立店銷(xiāo)售 購(gòu)房客群：龍巖、泉州、本地、莆田、溫州等地 返租三年，年回報(bào)率 8% 項(xiàng)目分析： 1）統(tǒng)一招商，返租，回報(bào)率 8%。 5） 4 個(gè)大中庭，每個(gè)中庭主題都不一樣。 名匯銅鑼灣廣場(chǎng)位于廈門(mén)傳統(tǒng)商業(yè)中心 — 中山路東段，是目前中山商圈最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 名匯銅鑼灣廣場(chǎng)突破傳統(tǒng)商業(yè)模式，融生活、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲、休閑、購(gòu)物、旅游于一體；由國(guó)內(nèi)外連鎖的名店名品名牌為主力支撐，目前已有國(guó)內(nèi)最時(shí)尚的百貨公司 “ 銅鑼灣百貨 ” 和亞洲最流行的運(yùn)動(dòng)品牌大鱷 “ 運(yùn)動(dòng) 100” 簽約入駐。匯聚策劃、招商、建筑設(shè)計(jì)、景觀塑造、夜景照明設(shè)計(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等業(yè)內(nèi)精英為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所努力打造的名匯銅鑼灣廣場(chǎng)，將為中山路這一商業(yè)桂冠鑲上鉆石，成為中山路商業(yè)之驕！ 三年的回報(bào)率一次性補(bǔ)給投資者也體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。 南中大地廣場(chǎng) 位置：大中路與思明西路之間 售數(shù)地址：思明西路 2— 6 號(hào)店面 銷(xiāo)售招商電話： 203988 2801666 開(kāi)發(fā)商：廈門(mén)南中投資有限公司 設(shè)計(jì)單位：廈門(mén)建筑設(shè)計(jì)院 建筑施工：廈門(mén)南中投資有限公司 監(jiān)理單位：廈門(mén)高成信建設(shè)監(jiān)理有限公司 總占地面積： 2 萬(wàn)平方 總建筑面積： 8 萬(wàn)多平方 面積區(qū)間： 20— 200 平方 層高： — 米 面寬： 米 竣工日期： 07 年底 交付日期： 07 年底 車(chē)位個(gè)數(shù)： 500 個(gè) 建筑規(guī)劃：商場(chǎng)、酒店 工程進(jìn)度：地下一層 配套設(shè)施：酒店、商業(yè)街 銷(xiāo)售價(jià)格： 3— 萬(wàn)元 /平方；平均售價(jià) 4 萬(wàn)元 /平方 主力店：奧特來(lái)斯購(gòu)物中心 招商公司：太平洋招商 銷(xiāo)售方式：獨(dú)立店面 主要客戶(hù)：晉江、溫州、本地等 返租情況：有意向，還未確定 綜合分析： 1）。 名匯的體量適中，正適合廈門(mén)這種人口不多的中型城市。 “ 世邦魏理士 ” 導(dǎo)入集中管理、分散經(jīng)營(yíng)的先進(jìn)模式，具有統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一管理服務(wù)、經(jīng)營(yíng)分散靈活等服務(wù)功能齊全、管理水平高的特點(diǎn)，確保整個(gè)商場(chǎng)繁榮發(fā)達(dá)、業(yè)主經(jīng)營(yíng)無(wú)憂。廣場(chǎng)設(shè)有 6 部垂直客梯、 2 部全透明景觀梯、 3 部客貨兩用 梯、 51 部電扶梯，并設(shè)有大型室內(nèi)及室外停車(chē)場(chǎng)。 7） 55 部手扶梯， 2 部觀景電梯，動(dòng)向清楚分明。 3）眾多主力店帶動(dòng)獨(dú)立店面。 主力店：銅鑼灣百貨、運(yùn)動(dòng) 100、 4d 影院、大時(shí)代美食廣場(chǎng)、必勝客等。 7）沒(méi)有做統(tǒng)一招商，工程進(jìn)度停滯不前，都說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不夠。 4）沿街店面式，沒(méi)有景觀。未來(lái)與中山路商業(yè)步行街構(gòu)成商業(yè)網(wǎng)，潛力無(wú)限。 二）潛在和即將成型的商業(yè)個(gè)案分析 香港時(shí)代廣場(chǎng) 位置：思明南路與思明東路之間 招商電話： 2122777 開(kāi)發(fā)商：廈門(mén)雙民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃：沿街店與騎樓式結(jié)合 占地 1 萬(wàn)余平方米 總建筑面積： 3 萬(wàn)多平方米（其中商業(yè) 萬(wàn)平方） 地面商鋪總個(gè)數(shù)： 175 個(gè) 主力面積： 40— 60 平方 層高：地上 米，地下 5 米 面寬： 2— 5 米 進(jìn)深： 4— 13 米 交付日期：07 年底 公攤系數(shù)： 10%，地下未確定 車(chē)位個(gè)數(shù)： 70 多個(gè) 預(yù)計(jì)售價(jià)：沿思明南路和思明東路方向 6— 8 萬(wàn)元 /平方；內(nèi)街 2— 5 萬(wàn) /平方。 巴黎春 天百貨也進(jìn)駐一到四層靠火車(chē)站位置，經(jīng)營(yíng)不太成功，其原因是： 1）世貿(mào)定位是中低檔次的產(chǎn)品，走年輕化路線，巴黎春天百貨經(jīng)營(yíng)的是中高檔次產(chǎn)品，消費(fèi)者一般以中年人居多； 2）購(gòu)物環(huán)境較一般，未形成特色； 3）停車(chē)位較少，不利于中年人購(gòu)物停車(chē)，制約了部分消費(fèi)群體。采用主力店加精品獨(dú)立店面結(jié)合 的方式，中庭挑空，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。 付款方式 按揭、一次性、分期。周邊的消費(fèi)群體集中。 產(chǎn)品劣勢(shì) 停車(chē)位較少，休閑娛樂(lè)少 其 他 綜述： 1）地處富山商圈核心位置，周邊區(qū)域配套完善，商業(yè)氛圍濃厚； 2）商品較為集中，價(jià)格實(shí)惠，好又多的進(jìn)駐，大大增其吸引力； 3）停車(chē)位較少，易形成交通堵塞； 4）內(nèi)部布局較為零亂，未能 形成區(qū)間，檔次交錯(cuò)混雜。 東方時(shí)代廣場(chǎng) 樓盤(pán)名稱(chēng) 東方時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 鷺江道靠禾祥西路 4 號(hào) 建筑風(fēng)格 商住 商鋪規(guī)劃 具體布局：商場(chǎng)超市 商鋪（面積）： 20210 平 大廈（面積）： 82021 平 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：肯德基，麥當(dāng)勞，必勝客，休閑品牌服飾，鞋，飾品等 二層（品牌）：好又多百貨商場(chǎng) 三層（品牌）：好又多百貨商場(chǎng) 銷(xiāo)售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商管公司：深圳東方物業(yè)管理有限公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率： 年限： 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配套 得房率： 100% 車(chē)位： 243 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系 統(tǒng)（品牌）：中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌：蘇迅 種類(lèi)：扶梯 數(shù)量： 6 部 具體位置：左角落 安防系統(tǒng) : 滅火器 \警報(bào)器 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材： 涂料 門(mén)廳： 玻璃 門(mén)窗：玻璃 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場(chǎng)： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚