【正文】 %、 %、 %、 %和 %。萬(wàn)元生產(chǎn)總值（ GDP）耗電 千瓦小時(shí)，萬(wàn)元生產(chǎn)總值（ GDP）耗水 19 噸。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在 的問題： 投資結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步調(diào)整。 2）房地產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)主要是受當(dāng)期土地購(gòu)置費(fèi)用大量增加的影響。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)未達(dá)期望的目標(biāo)，工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有所下滑。綜合各項(xiàng)因素預(yù)測(cè)，全市下半年仍將延續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，經(jīng)過努力，實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)是樂觀的。 如果說(shuō)， 20世紀(jì) 90 年代中期，廈門商業(yè)市場(chǎng)還處在一種缺乏競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展緩慢的態(tài)勢(shì)當(dāng)中，那么時(shí)至今日，隨著 SM 城市廣場(chǎng)、世貿(mào)商城 、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)等 mall 的成功營(yíng)業(yè)，來(lái)雅百貨、巴黎春天百貨等的成功擴(kuò)張，廈門商業(yè)已發(fā)生了質(zhì)的飛躍。一個(gè)經(jīng)營(yíng)形式多樣化、投資 主體多元化、企業(yè)組織現(xiàn)代化的商貿(mào)企業(yè)格局基本形成；一批集散力強(qiáng)、輻射范圍廣的批發(fā)市場(chǎng)建成投用；一連串大型的、影響力強(qiáng)的展會(huì)長(zhǎng)年在廈門舉辦。汽車、通訊器材、家用電器等耐用消費(fèi)品成為居民消費(fèi)的亮點(diǎn)。為了完成 這一 目標(biāo)，相關(guān)部門采取了不少措施。一方面，加大招商引資力度，引進(jìn)了好又多、美國(guó)沃爾瑪、德國(guó)麥德龍 、法國(guó)家樂福 等國(guó)內(nèi)外著名的大型國(guó)際性零售企業(yè)，聚集了一批實(shí)力強(qiáng)、知名度廣的商業(yè)企業(yè)。 其次，抓住廈門舊城改造的幾次發(fā)展機(jī)遇，調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。 “ 格局的改變也極大地推動(dòng)了商業(yè)的繁榮。 隨著大零售商的進(jìn)入，廈門商業(yè) “ 小而亂 ” 的格局被打破，傳統(tǒng)商業(yè)以國(guó)有為主的情況得到有效調(diào)整，民營(yíng)和外資比例大幅提高， “ 一個(gè)多元化、多層次的現(xiàn)代化商業(yè)體系正在逐步形成 。同時(shí)，廈門市批發(fā)零售商業(yè)企業(yè)充分利用特區(qū)優(yōu)勢(shì)，采取多種促銷手段，把目標(biāo)轉(zhuǎn)向國(guó)際市場(chǎng)，積極開拓國(guó)際貿(mào)易，以外促內(nèi)，不僅豐富了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也為參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)積累了經(jīng)驗(yàn)。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)， 2021 年廈門市外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 億美元，比1995 年增長(zhǎng) 倍，年均遞增 %。 （ 3）消費(fèi)品零售市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定，不同經(jīng)濟(jì)成分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 2021 年全市實(shí)現(xiàn)的全社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá) 272 億元，比改革開放前的 1978 年增加 倍，年平均增長(zhǎng) %。至 2021 年，全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)法人企業(yè)中，國(guó)有、集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，市場(chǎng)占有率為 %，公有制經(jīng)濟(jì)大幅度下降，非公有制經(jīng)濟(jì)則高速發(fā)展，其中私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，其零售額已達(dá) 億元，市場(chǎng)占有率為 %；外商、港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)零售額 11 億元，市場(chǎng)占有率 %；聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)零售額 億元，市場(chǎng)占有率 %；其他經(jīng)濟(jì)零售額 億元，市場(chǎng)占有率 %。 （ 4）港、澳、臺(tái)及外商獨(dú)資、合資合作的批發(fā)、零售業(yè)對(duì)本土企業(yè)發(fā)起沖擊 2021 年廈門市限額以上港、澳、臺(tái)及外商投資批發(fā)零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額近 11 億元，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 ％，比 2021 年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)批發(fā)額超過 億元，比 2021 年增長(zhǎng) 5 倍多。 繼沃爾瑪、麥德龍等大賣場(chǎng)在廈門蓬勃發(fā)展之后， 2021 年初，世界零售巨頭家樂福也進(jìn)駐廈門市零售市 場(chǎng)，四天試營(yíng)業(yè)期間創(chuàng)下近千萬(wàn)元的銷售額，凸現(xiàn)了廈門市民強(qiáng)大的消費(fèi)能力。 廈門市委市政府已經(jīng)下發(fā)了加快廈門市海灣型城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要，提出廈門市發(fā)展規(guī)劃。 廈門是 建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市，因此，她在做商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時(shí)，對(duì)這些商業(yè)中心的定位就不僅是為廈門服務(wù)，至少也是服務(wù)于廈漳泉地區(qū)的，再大一點(diǎn)就是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。這一利好頓時(shí)成為廈門商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大引擎。目前，廈門市已經(jīng)建成并投入使用的 MALL 已經(jīng)有兩個(gè)，一個(gè)是 SM 商城，一個(gè)是世貿(mào)商城， SM 總面積是 10 萬(wàn)平米，世貿(mào)商城總面積將近 7 萬(wàn)平方米，在建的還有兩個(gè)，一個(gè)是明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，還有一個(gè)是位于火車站的頂峰商業(yè)城，還有擬建成的是 SM 商城的二期也是 10 萬(wàn)平方米。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，由此而帶來(lái)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能拓展，城市的區(qū)域分工 與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國(guó)際化的必然趨勢(shì) 。 目前，廈門商業(yè)已 成功實(shí)現(xiàn)與世界 500 強(qiáng)的對(duì)接 ，除早先引進(jìn)的沃爾瑪， 2021 年 明發(fā) MALL 又引進(jìn) 世界 500 強(qiáng)法國(guó)家樂福 、 英國(guó)百安居和美國(guó)時(shí)代華納 。 另一方面，眾多大型賣場(chǎng)的涌入，也讓廈門商業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)上的過剩。根據(jù)規(guī)劃，到 2021 年廈門市島內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積控制在 140 萬(wàn)平方米（按人口100 萬(wàn)人、人均 平方米），島外 150 萬(wàn)平方米（人均 1 平方米），全市商業(yè)面積控制在 290 萬(wàn)平方米。 更為重要的是，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的廈門商業(yè)業(yè)態(tài)絕大部分仍以大眾消費(fèi)為主。而高端的商業(yè)形態(tài)仍然處于萌芽發(fā)展階段，在市場(chǎng)上存在較大的空檔。 從廈門市商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)中我們可以分析，今后商業(yè)操作可以從以下兩個(gè)方面尋找突破： 創(chuàng)新業(yè)態(tài)滿足市場(chǎng)需求 2021 年，廈門 旅游呈現(xiàn) “ 三高 ” —— 接待游客量創(chuàng)新高、旅游外匯創(chuàng)新高、星級(jí)酒店建設(shè)創(chuàng)新高。廈門的旅游正在呈多元化的發(fā)展，商務(wù)旅游、會(huì)展旅游、休閑旅游、培訓(xùn)旅游等正在升溫，這些都直接帶旺了酒店餐飲、百貨賣場(chǎng)、中介服務(wù)的發(fā)展。 差異化帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力 廈門要建設(shè)海峽西岸商貿(mào)中心，這方面除了商品集散中心之外，購(gòu)物中心的建 設(shè)也是重要內(nèi)容。廈門自身的市場(chǎng)容量有限，因此必須發(fā)揮輻射閩西南區(qū)域中心的作用，大量吸引和服務(wù)周邊人群。 第三部分 廈門 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 一、廈門 市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 與非常滋潤(rùn)的廈門住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)慘烈。逐步形成三大 主要 商圈，即中山路、火車站 — 富山和江頭商貿(mào)中心等三大鼎立商圈。 中山路商圈 —— 鳳凰涅槃 廈門中山路商圈廈門現(xiàn)代商業(yè)發(fā)源地，至今我們依然會(huì)從沿 街騎樓起伏的曲線中感覺到歷史的韻味。隨著中山路商圈人流的日趨漸少，其商業(yè)租金也日漸回落，位于大陸商廈附近的某項(xiàng)目，其一層店面租金約為 每月 300～ 400 元 /平方米，與輝煌時(shí)期的租金相比，下降了近一半。這些措施醞釀或進(jìn)行之際，在中山路商圈中催生出一個(gè)新片區(qū) —— 思北片區(qū) 。商務(wù)、辦公、居住人口的大量增加對(duì)思北片區(qū)的商業(yè)需求劇增。同時(shí)一些大商 家瞄準(zhǔn)了這個(gè)片區(qū)現(xiàn)有和未來(lái)巨大需求搶先進(jìn)駐，如國(guó)內(nèi)著名的大型連鎖機(jī)構(gòu) —— 好又多購(gòu)物廣場(chǎng)。 火車站 — 富山商圈 —— 如日中天 而火車站 — 富山商圈是個(gè)新商圈，也是全市商業(yè)最繁華商圈。擁有火車站、城市公交總站等交通樞紐，交通非常便利，人流如織。隨著沃 爾 瑪進(jìn)駐世貿(mào)商城 shopping mall，帶動(dòng)了火車站片區(qū)的繁榮，同時(shí)這個(gè)片區(qū)中還有嘉年名華、假日商城等。 處于 “ 啞鈴 ” 另一端的富山片區(qū)擁有好又多購(gòu)物廣場(chǎng)、富山女人街等商場(chǎng)。 擁有世貿(mào)商城、羅賓森廣場(chǎng)、以及嘉年名華等主題商場(chǎng)的火車站片區(qū)與擁有富山女人街、好又多購(gòu)物廣場(chǎng)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的富山片區(qū)相互暉映。無(wú)論是未來(lái)的羅賓森廣場(chǎng)所定位的購(gòu)物中心， 還是明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)所帶來(lái)的商業(yè)嘉年華，都將使 火車站 —— 富山商圈成為廈門商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的主要集中地。十年前，當(dāng)這里開始聚集大量的建材店，居住著越來(lái)越多的外來(lái)人員時(shí)，對(duì)居住在老城區(qū)的市民來(lái)說(shuō)，到江頭還是一件苦差事 —— 除了不得不購(gòu)買建材和辦事，誰(shuí)也不會(huì)有事沒事到江頭 “ 閑逛 ” 。這里的建材市場(chǎng)不僅供應(yīng)廈門地區(qū)，還輻射到泉州、漳州、三明等周邊地區(qū)，對(duì)閩南及福建地區(qū)產(chǎn)生積極且深遠(yuǎn)的影響。國(guó)內(nèi)家電巨頭國(guó)美電器 、 永樂電器 、蘇寧電器 這三家國(guó)內(nèi)知名家店連鎖機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入江頭商貿(mào)中心，三家電器巨頭為爭(zhēng)奪市場(chǎng)，一場(chǎng)空前的價(jià)格戰(zhàn)在廈門拉開，同時(shí)也宣布一個(gè)家用電器的專業(yè)市場(chǎng)在江頭誕生了 ！而沃爾瑪?shù)娜腭v SM 城市廣場(chǎng)，帶動(dòng) SM 城市廣場(chǎng)及周邊地區(qū)的人氣和商氣，并與建材裝飾、手機(jī)電子、家用電器等三大行業(yè)融合成了一個(gè)富有生機(jī)的購(gòu)物商圈。 市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，總是要優(yōu)勝劣汰，從遍地開花的自由競(jìng)爭(zhēng)過渡到少數(shù)幾個(gè)商圈分庭抗禮。 二、 廈門大型商業(yè)地產(chǎn) 形態(tài)特色分析 商業(yè)地產(chǎn)不是單 純的房地產(chǎn)范疇，而是一種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合。問題的關(guān)鍵點(diǎn)就在于：商業(yè)地產(chǎn)不但對(duì)投資者的資金投入要求高，對(duì)發(fā)展商的資 金占用也非常大，迫于資金的壓力，多數(shù)發(fā)展商必須選擇分割產(chǎn)權(quán)銷售給中小投資者來(lái)回收資金。 在現(xiàn)代新的商業(yè)發(fā)展格局下，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，研究商業(yè)業(yè)態(tài)的 規(guī)律、業(yè)態(tài)的變化，研究商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在 大家 面前最迫切的問題。當(dāng)時(shí)中山路一個(gè)沿街店面總價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，以幾十萬(wàn)元就能擁有一個(gè)中山路店面 吸引力不可謂不小。中信惠揚(yáng)大廈裙樓部分以“電子大世界”的主題也吸引了不少投資者。 “店中店 +主題概念商場(chǎng)”模式主要特點(diǎn)就是在確定了大型商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)主題后，把商場(chǎng)分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者。這種模式的問題在于對(duì)商場(chǎng)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)定位或主 題是否有足夠的市場(chǎng)空間和發(fā)展前景，以及分割銷售后，面對(duì)人數(shù)眾多的中小產(chǎn)權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理。 “售后返租 +主題概念商場(chǎng)”時(shí)代 時(shí)間： 1997 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：國(guó)聯(lián)建材城、廈禾商廈五金電器城、香水城 操作手法和市場(chǎng)表現(xiàn)： 由于“店中店 +主題概念商場(chǎng)”模式無(wú)法解決大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營(yíng)所要求的統(tǒng)一性這一矛盾，這一模式逐漸難以取得市場(chǎng)認(rèn)同，而“售后返租 +主題概念商場(chǎng)”模式在相當(dāng)程度在可以解決這一矛盾。 國(guó)聯(lián)建材城是“售后返租 +主題概念商場(chǎng)”的經(jīng)典案例，一方面它實(shí)現(xiàn)了銷售和經(jīng)營(yíng)的良好銜接，另一方面加速了江頭區(qū)域成為廈門建材市場(chǎng)集散地的進(jìn)程，直到現(xiàn)在還經(jīng)營(yíng)良好。這個(gè)階段的營(yíng)銷手法還是主要依靠報(bào)紙廣告和售樓現(xiàn)場(chǎng)銷售，客戶群仍然鎖定在閩南金三角，訴求重點(diǎn)都放在 返租年限和回報(bào)率上。這種模式的問題在于商場(chǎng)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)定位或主題是否有足夠的市場(chǎng)空間和發(fā)展前景，以及發(fā)展商是否有足夠的實(shí)力如期支付回報(bào)，而不是圈錢走人，也容易出現(xiàn)象宏輝大廈“香水城”那樣死盤現(xiàn)象。像新時(shí)代廣場(chǎng)成功引入本地經(jīng)營(yíng)紅火的來(lái)雅百貨后， 為項(xiàng)目銷售打入一劑強(qiáng)心針，從而獲得市場(chǎng)追捧。這個(gè)階段的營(yíng)銷手法上也出現(xiàn)了突破，新時(shí)代廣場(chǎng)走出廈門前往溫州、閩南金三角進(jìn)行跨區(qū)域銷售取得成功，訴求重點(diǎn)放在主力店的成功經(jīng)營(yíng)能力和投資回報(bào)上。 “銷售 +主力店租賃的 SHOPPINGMALL”時(shí)代 時(shí)間： 2021 年 — 至今 典型項(xiàng)目：世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 操作手法和市場(chǎng)表現(xiàn)： 2021 年 SM 城市廣場(chǎng)、世貿(mào)商城的相繼開業(yè) 標(biāo)志著國(guó)際最新的 SHOPPINGMALL 商業(yè)業(yè)態(tài)正式登陸廈門，也迅速地改變了廈門的商圈和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局。這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，對(duì)發(fā)展商的資金、管理、招商提出了更高的要求。盈利點(diǎn)在于世界知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐后給項(xiàng)目地塊價(jià)值所帶來(lái)的巨大提升空間。這種模式在某種程度上代表了廈門未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢(shì)。像世貿(mào)商城就成功了實(shí)現(xiàn)了中小店面銷售和大主力店租賃的完美結(jié)合。 三、大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向啟示 廈門大型商業(yè)地產(chǎn)自 2021 年迎來(lái)群雄并起的爆發(fā)式增長(zhǎng)高峰期。 新方向一：經(jīng)營(yíng)第一，招商先行 大型商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷必須高度重視前期規(guī)劃。所有的建筑規(guī)劃必須圍繞著所設(shè)定的經(jīng)營(yíng)主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，還要做到先招商后銷售才能解決銷售過程中客戶最為關(guān)心的經(jīng)營(yíng)問題。 新方向二：專業(yè)分工，團(tuán)隊(duì)合作 大型商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷將遇到種種問題，包括建筑的尺度與配置、空間規(guī)劃、成本控制、招商、財(cái)務(wù)支援和經(jīng)營(yíng)管理、銷售管理等，若發(fā)展商不具備相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且獨(dú)立面對(duì)這些問題，操作過程之中勢(shì)必帶有盲目性。 新方向三：全國(guó)推廣，異地營(yíng)銷 大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑和巨大的體量，都決定了它的招商、營(yíng)銷必須走出廈門面向全國(guó)，實(shí)施異地營(yíng)銷。另一方面大型商業(yè)地產(chǎn)巨大的體量所需要消化的經(jīng)營(yíng)者和投資者都不是廈門一地所能提供的。 第四部分 廈門房地產(chǎn)商業(yè)個(gè)案分析 一、商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案明細(xì)表 一）成型商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案明細(xì) 華天花園零關(guān)稅商場(chǎng) 樓盤名稱 （華天花園） 項(xiàng)目地址 廈門嘉禾路 233 號(hào) 建筑風(fēng)格 框剪 商鋪規(guī)劃 具體布局：店面、商場(chǎng)、住宅 商鋪（面積）： 8800m178。 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：珠寶、手表 二層（品牌）：國(guó)際品牌男裝、休閑男裝、港澳臺(tái)女裝、皮鞋箱包、精品、飾品 三層（品牌）：國(guó)際品牌休閑女裝、少女裝、淑女裝、精品、飾品、品牌折扣店 四層（品牌）：特色商品街坊、臺(tái)灣水果、澳門食品、意大利石藝、香熏油、首飾、彩妝 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割式產(chǎn)權(quán) 商管公司：華天港澳 (臺(tái) )商品購(gòu)物有限公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率：年回報(bào) ％ 年限 ： 13 年 得房率： 100％ 車位： 265 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 電梯品牌：廈門蘇迅 種類：扶梯 數(shù)量： 20 部 具體位置：中央 安房系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò) 建筑材質(zhì)及裝修 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 地處廈門最繁華、最俱商業(yè)價(jià)值的富山蓮坂商圈 ,交通便利 . 鋪位劃分 功能劃分： 13 層經(jīng)營(yíng)品牌精品服飾 ,4 層港澳 (臺(tái) )小商品街近 150 間 面積劃分： 20150m178。 付